[Youtube 메모] 대전 부동산 입지 분석 with 망고쌤 (투미TV 라이브 2022.04.11)
대전광역시 공부를 하던 중
부동산을 잘 아시는 분에게서 추천(?) 공유 받은 유투브 방송.
영상 보면서 내용을 주관적인 기준에서 간단히 메모 해보았습니다.
그리고 스크린캡쳐는 직접 해서 추가했습니다.
(혹시 유투브 내용 메모하는게 문제가 된다면 내리도록 하겠습니다! 댓글로 알려주세요)
아래 방송입니다~~
대전광역시 현재 상황
대전광역시 현재 상황은
세종시가 꼬리라면 꼬리가 몸통을 흔드는 격.
서구/유성구 아파트들이 세종시 때문에 가격 영향을 많이 받았다고.
대전광역시 구별 급지- 기초
원래 대전은 서구/유성구가 비싸고 나머지 구는 상대적으로 덜 비쌈.
중구,동구,대덕구는 7억5천 정도가 상단.
서구/유성구는 12억5천~13억5천 정도.
대구에 수성구가 있으면, 대전은 유성구 그리고 대전 서구에 둔산동.
대전광역시의 발달
동쪽에서 서쪽으로 개발되어왔음.
대전은 철도와 함께 발달함. (남한의 중심) 대전역이 위치한 동구 ㅡ> 중구 ㅡ> 대덕구가 나중에 편입됨.
서구 발전 이전에는 중구가 중심이었다.
그런데 중구는 재/재 속도가 느렸고 동구에 상대적으로 빠르게 재/재 하면서 신축들이 들어옴. 그래도 동구보다는 중구가 입지적으로 선호된다.
1997년 정부청사 이전. 둔산동, 월평동에 위치. 대전의 대장이 둔산동으로 급부상함.
대전광역시 지형
대전은 분지 지형. 동쪽의 산은 경사가 급함. 대전에 흐르는 3개의 천이 대전의 각 구를 나누는 지형임.
현재 도안신도시가 신축. 현재 2차 앞으로 3차까지 계획되어 있음.
도안신도시가 마지막 택지지구.
앞으로는 분지 지형이라서 도심재생 외에는 주택공급이 어려울 것.
그런데 세종이 들어온 것. 세종에 공급이 많아서
대전 인구 줄어들면서 광주와 차이가 없는수준까지 내려감.
대전의 산업/일자리
대전에는 연구단지가 많음. 카이스트 및 각종 행정 기관들.
그리고 군대가 많음. 지도에는 안나온다. '자운대'라고 해서 군 훈련 기관이 있고 계룡, 논산을 지원하는 형태.
그래서 서울, 울산, 대전 순서로 연봉이 높다.
연구는 카이스트가 있는 유성구가 중심.
유성구는 독특함. 저층 위주의 공부하기 좋은 타운하우스 느낌이다.
왜 그런 분위기 ?
가르칠 사람이 미국에 있어서, 미국과 비슷한 분위기 만들어주고 데려오다보니 연구단지 주변은 저층문화. 교수님들 아파트 따로. 그런데 교수님 아파트 일부가 재건축되어서 도룡SK가 되었음. 이게 대전의 상단을 바꿔놓았음. 6억원대에 시작해서 13억 5천 이 되었음. 그게 대전 광역시 사람들의 인식을 바꿔놓음. 우리 지역 아파트가 이정도 돈이 될수있구나.
노은지구 쪽이 15년차 아파트 지하철 인근
도안신도시가 서구와 유성구 사이. 유성구에도 신축 아파트 즐비한 택지지구 만들어지면서 유성구 입지 높아짐.
둔산동 이해.
둔산동은 크로바. 12억5천
신축 생겨서 가보니까 너무 불편했던거임.
양영학원이 유명함. 도안신도시에서는 학원가가 멀어서 별로였던거임. 도안신도시 앞에 양영학원 버스들이 줄지어 서있음. 이걸 보면서 둔산동 컴백하는 사람 있겠구나 싶었다.
도안신도시 입주 끝나니까 둔산동이 다시 올라가더라.
탄방동과의 가격차이가 엄청나다. 인프라는 똑같지만.
한가람 등은 탄방동이다.
가격은 도룡SK가 가장 비싸고 (여기는 그들만의 리그 느낌이다)
그 다음은 도안신도시가 1억 정도 차이로 따라가고 있다.
도룡SK가 들어오기 전에는 스마트시티가 있었다.
여기도 넓은 평지에 대단지가 아님.
그들만의 리그 느낌. 나홀로 느낌. 강변에.
그 후 지하철 생기면서 노은지구, 반석마을 등이 개발됨.
여기는 연식이 15년차 쯤 된다.
요즘은 판상형과 타워형이 섞여있는데 여기는 판상형만 있음.
그 후 도안신도시 생기면서 대거 이사를 갔음.
서구의 포인트
91~96년 둔산동 개발됨.
둔산동과 월평동 개발되고 정부종합청사(대전청사)가 97년에 이전해옴.
분당/평촌/중동/일산 등과 마찬가지로 1기 신도시다. 노태우 대통령떄 200만호 공급 계획으로 출발한게 둔산동임. 둔산신도시. 여기도 1기 신도시 바람 부는 것과 연차가 비슷함. 초기 재건축으로 둔산동 주목하고 있는데. 윤석열대통령 당선되고 원희룡 국토부장관되면서 재/재 규제 완화 예상됨. 도정법 상의 안전진단 완화 등. (아마 구조 안전 가중치 완화 할것이다) 즉 지구 지정이 쉬워짐.
1기신도시의 문제는 중층이라는거. 중층 하려면 땅에 심을 박고 콘크리트 벽으로 한거라서 엄청 튼튼한거임.
구조안전성 수치가 50% 넘어가면 재/재는 불가능. 그런데 구조안전성 대폭 축소로 나왔으니까 될까? 규제완화의 바람에 똑같이 편승할수있다. 초기재건축은 둔산동 주목하자는 결론.
재건축 되려면 노후하고 불량해야 하는데
노후도는 30년, 불량한건 안전진단.
그런데 대전은 30년이 아니다.
93년까지는28년이다.
그래서 사실 93년까지는 노후도 만족함.
둔산동에서 3대장은 크목한.
크목한 = 크로바.목련.한마루.
오른편 국화쪽과도 가격차이 크고 아래쪽 탄방동과도 가격차이가 크다.
그 이유는
대전은 지하철 많이 이용 하지 않는다. 분지 지형이면 순환선이 좋은데. 지하철이 일자로 되어 있어서. 광주도 마찬가지.
초등학교 배정이 선호도를 불러왔다는 의견이 있음. 임대 아파트 섞여 있었어서. 인식이 안 좋았다는
(그래서 부산사람들이 이해를 못해서 (학원가 비슷. 입지 비슷. 근데 가격이 반값?) 투자를 이쪽에 많이 했다는 얘기도 있다고함)
이쪽은 사업성이 좋다. 평균대지지분 높아서.
국화단지는 중대형 위주. 리모델링을 일찍이 추진했음.
그래서 상단가격이어디까지 갈거냐가 포인트.
힌트를 얻으려면?
탄방이편한세상이 재건축했음. 둔산2단지!!
84기준 호가 12억이 나온다.
그러면 저 위에는 재건축 하면 얼마가 갈꺼냐!
완료되면 17억 아닐까 (15억의 규제 허들이 있지만)
연식이 1-2년차 빠르다고 더 빨리 될지도 미지수이지만.
대전광역시 타이밍?
한강 주변이 미리 오르고 1기 신도시 오르고 나면 여기까지 바람이 불어올거다.
지금은 서구/유성구가 하락추세. 나머지 구들은상승추세. 세종도 하락 한참 했음. 이게 개선이 되어야 심리가 풀릴거다. 이게 대전 시장 바라보는 포인트. 서구/유성구가 언제 바닥찍고 올라올거냐.
동구와 대전역. 원도심 개발.
우리나라 지형은 동고서저. 대전광역시도 동고서저. 모든 광역시가 동쪽에 산이 높게 있음.
정비구역지정이 많이 되어 있고. 재개발 완료되어서 입주된 곳도 많고 재건축도 있음.
제일 처음 된건 이스트 시티. 여기가 도심재생해서 가격 올라가는걸 보고 많이 하기 시작함.
용문주공은 이편한세상이 됨.
신흥SK VIW 아파트도 신축으로 다 올라감.
도심재생이 가장 활발한 곳은 동구다.
대전의 선화동도 예전의 왕십리같음. 진행중.
이 주변의 저층 5층 단지들도 진행중. 단계적으로.
동구 관심 있다면 정비사업구역위주. 서울도 마찬가진데 정비사업구역은 실투가 많이 들어간다.
조합설립인가를 기준으로
조합설립인가 직전단계, 동구/중구에 1억5천 정도로도 좋은게 있을수있다.
대전광역시 대덕구 이해하기
공장이 많다.
대전은 서비스업 위주. 광역시 중 제조업 비중이 가장 낮음. 15프로 수준. 그게 대덕구에 몰려있다.
이쪽에서 좀더 위로 올라가면
여기도 산업단지인데 이쪽은 굴뚝산업 아니고 IT 계열
주거는 신탄진역 옆에 금강뷰로 좋은데
구석이다보니 대전사람들이 선호하지는 않고
주거지로는 관평동 일대가 있긴 하지만
비선호 지역이다.
대전광역시 중구 삼성 아파트. 삼부 아파트.
대전 포인트 정리
대전은 동구 ㅡ> 중구 ㅡ> 서구 ㅡ> 유성구로 퍼져나감.
동구는 도심재생. 특히 재개발.
중구는 삼성아파트. 삼부아파트 등 70년대 중층 아파트. 옛날 부자들 거주지. 재건축 같이보기.
서구는 둔산동. 입지는 좋지만 상품성 하나만 없는 둔산동.
그 주변 월평동, 탄방동 재개발.
유성구는 도안신도시.
세종 접근성 좋은건 유성구의 노은지구. 그리고 반석마을.
상대적으로 가격이 저렴한 지역임.
이쪽은 대전거주 해야하는데 세종 출퇴근 하는 사람이 선호하는편이다.
대전은 광주랑 비슷하게 중층 아파트 많음. 용적률 높은 아파트.
그런 문제 어떻게 해결할까. 리모델링이 답?
용적률 높여주는건 특혜시비가 있어서 잘 안된다. 현재 법으로도 충분히 되는데 혹시 좋아지면 플러스 알파가 있는 곳이 좋지 않을까 하는 망고쌤의 의견.
망고쌤은 중층 재건축의 바로미터로 상계주공 보고있음. 상계주공이 정밀안전진단 대기 중인데. 2차 진단이 순조롭게 진행되면 이 여파가 전국적으로 어마어마할것이라고 생각.
망고쌤이 보는 대전의 미래
세종시, 유성구, 서구가 현재 하락 중.
작년 11월 도안신도시 입주물량이 많았던 영향이 계속 되고 있음.
이게 언제 끝날지가 대전시장의 포인트다.
데이터 분석해보면 2월말 3월초가 바닥이었던것으로 보인다. 하락폭 줄면서 상승전환 직전이라고 본다. 여름오면 대전이 반등할거같고. 윤석열 취임과 더불어 재/재가 달아오를 가능성 본다는 망고쌤의 의견.
망고쌤의 세종시 코멘트
세종은 하락이 상당히 오래지속됨. 반등은 서구/유성구가 더 빠르겠다. 세종시는 시간 필요.
공무원들이 많음.
매수심리 너무 안 좋음.
세종시는 상가들이 아직도 많이 비어있음.
대전이 먼저 가고 전국적 심리 좋아져야 세종시도 오를 것. 전국적으로 보면 반등이 가장 늦을것이다.
다만 매도는 지금이 가장 낮은가격아닌가 싶다. 지금은팔지 말아라.
세종은 공공택지이다보니 처음부터 분상제지역이었어서. 분양시장은 뜨겁다. 10억넘는 단지가 많은데 아직도 4억분양한다. 실입주 후 거주요건 채운분들이 많다. 뒤늦게 산 사람도 있지만 이런 분들은 시세차익이 이미 상당하다.
그런데 1주택이 아니면 매도 하기가 어려운 분들도 많음.
지금분위기 너무 다운되다보니 불안감있는 것은 사실. 시간이 필요하다. 대전/서구/유성구 먼저 가고 2-3달 기다려야할것으로본다.