[부동산학개론] 17. 부동산 금융론: 저당채권유동화제도, 주택저당담보증권
저당채권유동화제도
수요자는 자신의 부동산에 저당권을 설정하고 1차 대출기관인 금융기관으로부터 일시불로 대출을 받고 분할로 상환을 하게 됩니다.
이 때 1차 대출기관은 자금이 상당기간 묶이게 되므로 유동성이 부족해질 수 밖에 없습니다.
그래서 1차 대출기관에 유동성을 공급해주는 2차 대출기관이 나타납니다.
2차 대출기관은 유동화중개기관이라고 합니다.
가장 대표적으로 한국주택금융공사(HF) 또는 SPC (특수목적회사)가 있습니다.
1차 대출기관은 저당권 여러 개를 묶은 저당권 묶음, 저당 풀을 담보로 하여 2차 대출기관으로부터 일시불로 대출을 받고 분할 상환을 합니다.
유동화중개기관도 유동성이 부족해지므로 투자자들에게 MBS라는 주택저당담보증권(Mortgage Backed Securities)을 발행하고 투자자들로부터 자금을 빌려옵니다.
1차 대출기관인 금융기관이 HF를 통하지 않고 MBS를 직접 발행하여 투자자들로부터 자금을 조달하고 싶을 때는 SPC를 설립합니다. 이자를 HF에게 주지 않아도 된다는 장점이 있습니다.
MBS는 주택저당이 유일한 담보입니다. 그 외에도 금융기관이 원래 가지고 있던 자산을 담보로 투자자들에게 증권을 발행하여 유동성을 확보하기도 하는데 이것은 ABS(Asset Backed Securities; 자산담보증권)라고 합니다.
ㅡ 1차저당시장: 수요자와 금융기관으로 구성된 시장. 저당 채권이 형성되는 시장. 저당권이 설정되는 시장. 1차저당시장은 유동화와는 관계가 없습니다.
ㅡ 2차저당시장: 1차대출기관과 2차대출기관이 필요한 자금을 조달하기 위해 투자자와 형성하게 되는 시장. 저당권을 상품으로 사고팔아서 유동화가 이루어지는 시장.
한편, 유동화중개기관이 시중은행을 통해서 무주택 서민들에게 장기간 대출해주기도 하는데 이것을 모기지론이라 합니다.
주택저당담보증권(MBS)의 종류: MPTS, MBB, MPTB
금융기관은 차입자의 부동산에 저당권을 설정하고 대출을 해주면 두 가지 지분을 획득하게 됩니다. 한 가지는 부동산에 설정한 저당권을 실행하여 경매에 내놓을 수 있는 저당권이고, 다른 한 가지는 대출에 대하여 이자와 원금을 받을 수 있는 원리금 수취권입니다.
MBS의 종류는 이러한 두 가지 지분을 투자자들에게 얼만큼 넘기느냐에 따라 달라집니다. 저당권과 원리금 수취권을 모두 금융기관이 보유하느냐, 모두 투자자에게 넘기느냐, 한 가지 씩 나눠가지느냐, 한 가지씩 나눠가진다면 어느것을 누가 가지느냐에 따라 네 가지 종류가 있습니다.
- 저당이체증권 (MPTS; Mortgage Pass-Through Securities) : 지분형
- 저당담보채권 (MBB; Mortgage Backed Bond) : 채권형
- 저당지불이체채권 (MPTB; Mortage Pay-Through Bond) : 혼합형
- 다계층채권 (CMO; Collateralized Mortgage Obligation) : 혼합형
*Pass-Through: 지분을 다 넘겨버린다는 뜻 (= 이체).
*Pay-Through: 원리금수취권만 넘기는 것.
| 저당권 | 원리금수취권 | |
| 저당이체증권 | 투자자 | 투자자 |
| 저당담보채권 | 금융기관 | 금융기관 |
| 저당지불이체채권 | 금융기관 | 투자자 |
| 다계층채권 | 금융기관 | 투자자 |
원리금수취권을 가진 쪽이 차입자의 조기상환이나 연체 관련 위험을 감수할 수 밖에 없습니다.
MBB만 금융기관에서 위험을 부담하고 MPTS, MPTB, CMO 모두 투자자가 위험을 부담합니다.
CMO는 발행구조는 MPTB와 동일합니다. 다만, CMO는 우리나라 금융기관의 취약점을 보완하기 위해 만들어졌습니다. 그래서 우리나라의 MBS의 대부분은 CMO입니다. 가장 많이 발행됩니다.
CMO가 돌아가는 과정은 아래와 같습니다.
먼저, 저당채권의 총 발행액을 몇 개의 그룹으로 나눕니다. 이것을 트렌치라고 합니다.
그리고 각 트렌치는 2년 반 동안으로 기간을 균등하게 나누어서 상환하기로 합니다.
맨 첫 트렌치에서는 2년 반 동안 원래 상환해야하는 금액보다 더 많은 금액을 상환하고 대신에 낮은 금리를 적용해줍니다.
두번째 트렌치에서도 2년 반 동안 원래 상환해야 하는 금액보다 더 많은 금액을 상환하고 (맨 첫 트렌치 보다는 적은 금액) 낮은 금리를 (맨 첫 트렌치 보다는 높은 금리를) 적용받습니다.
그러고나면 세번째 트렌치에서 갚아야 하는 금액보다 더 적은 금액이 남았습니다. 그 대신 원래 갚아야 하는 조건보다 더 높은 금리로 적용됩니다.
마지막 트렌치는 Z트렌치 라고 하는데, 대출기간 중에 분할상환하지않고 만기일시상환합니다. 앞의 세 트렌치들이 대출기간 중에 분할로 원리금 상환을 한 것과는 다릅니다.
전체적으로 보았을 때는 원금부터 갚아나가고, 원금을 다 갚으면 이자를 갚아나갑니다.
CMO의 가장 중요한 특징 두 가지는 트렌치별 이자율이 다르다는 것과, 마지막의 트렌치 Z는 원리금을 만기 일시 상환 한다는 점입니다.