[공인중개사 민법] 07. 민법 총칙: 법률행위의 무효

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[공인중개사 민법] 07. 민법 총칙: 법률행위의 무효

재미있게 2021. 9. 20. 08:00

무효의 분류: 절대적 무효와 상대적 무효

절대적 무효

대세적. 제삼자 보호 규정 없음.

ex. 103조 반사회적, 104조 불공정, 기타 절대적 무효 (대부분 강행규정위반의 무효이다)

~ 제5장 법률행위 제1절 총칙

제103조(반사회질서의 법률행위)

선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

제104조(불공정한 법률행위)

당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

상대적 무효

대인적. 제삼자 보호 규정이 있음.

- 모든 제삼자 보호 규정 (선악불문 보호O): 해제, 명의 신탁

- 선의의 제삼자 보호 규정: 107조 비진의의사표시, 108조 통정허위의사표시

* 해제: “해제”란 일단 유효하게 성립한 계약을 소급하여 소멸시키는 일방적인 의사표시를 말합니다.

제548조(해제의 효과, 원상회복의무)

①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다.

그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

민법 제548조 제1항 단서로 제3자 보호규정을 둔 이유는, 해제를 하면 계약 관계가 처음부터 없었던 것처럼 돌아가기 때문에, 이 계약을 기초로 이해관계를 맺은 제3자들이 줄줄이 예상치 못한 손해를 입을 수 있기 때문입니다. (출처: https://avalanche.tistory.com/82)

민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말합니다. (출처: 손해배상(기) [대법원 2000. 4. 11., 선고, 99다51685, 판결])

구체적으로, 대법원 판례상 민법 제548조 제1항 단서의 "제3자"에 해당하는 것으로 본 사례를 정리하면 아래와 같습니다.

① 매수인과 매매계약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람 (대법원 2014. 12 .11. 선고 2013다14569)

② 해제된 계약에 의하여 채무자의 책임재산이 된 계약의 목적물을 가압류하거나 압류한 가압류채권자·압류채권자 (대법원 2000. 1. 14. 선고 99다40937, 2000. 4. 21. 선고 2000다584)

③ 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 대항요건을 갖춘 임차인 (대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717)

④ 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인 (대법원 2007. 4. 26. 선고 20005다19156)

[출처] https://m.blog.naver.com/startlrah/221800970005 계약의 해제와 제3자: 민법 제548조 제1항 단서 → 「그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다」|작성자 서울부천김세라변호사

구체적으로, 대법원 판례상 민법 제548조 제1항 단서의 "제3자"에 해당하지 않는 것으로 본 사례를 정리하면 아래와 같습니다.

① 계약상의 채권을 양도받은 양수인 (대법원 1996. 4. 12. 선고 95다49882)

② 계약상의 채권 자체에 대한 압류 또는 전부채권자 (대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685)

③ 계약상의 채권을 양수하여 이를 피보전권리로 하여 처분금지 가처분결정을 받은 사람 (대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다23433)

④ 건축주 허가명의만을 양수한 사람 (대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다19156)

⑤ 미등기 무허가건물에 관한 매매계약이 해제되기 전에 매수인으로부터 그 건물을 다시 매수하고 무허가건물관리대장에 소유자로 등재된 사람 (대법원 2014. 2. 13. 선고 2011다64782)

⑥ 토지를 매도하였다가 대금을 받지 못하여 그 매매계약을 해제한 경우, 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인은 제3자에 해당하지 않는다 (대법원 1991. 5. 28. 선고 90다카16761)

[출처] https://m.blog.naver.com/startlrah/221800970005 계약의 해제와 제3자: 민법 제548조 제1항 단서 → 「그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다」|작성자 서울부천김세라변호사

* 명의신탁: 부동산 명의신탁이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자가 그 등기를 타인의 명의로 하는 것으로, 현행법은 이를 불법으로 규정합니다.

무효의 분류: 전부 무효와 일부 무효

일부 무효의 법리

민법 제1편 총칙 제5장 법률행위 제4절 무효와 취소

제137조(법률행위의 일부무효)

법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다.

그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.

- 결국 법원의 해석으로 결정한다. 집과 토지를 모두 사려고 했는데 토지 부분이 무효인지, 토지 부분과 상관없이 집만이라도 사려했다고 해석으로 인정된다면 집 매수는 유효이다.
- 가정적 의사가 들어간다. 없더라도 하였을 것이라고 인정 되는 것.

무효의 분류: 확정 무효와 유동적 무효

判 토지거래허가지역에서 허가 받기 전의 법률행위

* 토지거래허가는 효력규정입니다.

효력 규정을 위반하면 무효가 되고, 처벌이 있습니다.

토지거래 허가를 받으면 확정유효로 바뀝니다.

상황: 갑이 허가지역 내 토지를 을에게 1억에 팔기로 3월1일 계약함. 5월1일까지 소유권이전 및 대금지급키로 함. 계약금 지불함. 그런데 허가는 아직임. 만약 8월1일 허가받으면 허가처분이난 것. 소급적 유효가 된다. 3월1일부터 유효로 된다.

허가받기 전의 상태를 유동적무효라고한다.

1. 매매 계약 상의 효력 X

권리도 의무도 없다. 소유권이전을 하지않아도 채무불이행 아님. 계약위반도 아님.

따라서 判 법정해제 不可 손해배상청구 不可 계약금해제 可

* 채무불이행(주채무위반) 시: 법정해제 可 손해배상청구 可

※ 해제의 종류 4가지 ① 합의해제 ② 약정해제 ③ 법정해제 ④ 계약금해제

2. 허가 신청 상의 효력 O

효력 = 권리&의무. 협력이행청구권O 협력의무O

협력의무위반 시 = 부수적의무 불이행 시: 법정해제 不可 손해배상청구 可 소구 可 *소구: 소송으로 청구할 수 있다

3. 부당이득반환청구 X

유동적무효상태에서는 判 부당이득반환청구 할수없다. 이미 넘겨준 돈은 정당한이득으로 보기 때문.

확정무효가 되면 그때 반환청구가 가능하다.

4. 유동적 무효 상태에서 확정 무효로 되는 사유3가지

① 불허가처분

② 처음부터 허가를 잠탈, 배제할 목적이 있었을 때 (애초부터 허가를 안 받겠단 생각을 함)

③ (처음엔 할 목적 있었으나) 허가 신청을 하지 않기로 "쌍방이" 합의했거나 명백히 한 경우

5. 유동적 무효 상태에서 확정 유효로 되는 사유3가지

① 허가 처분.

② 허가 구역 지정 해제

③ 지정기간이 만료된 후 재지정이 없을 때

무효 행위의 전환

제138조(무효행위의 전환)

무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고

당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는

다른 법률행위로서 효력을 가진다.

判 혼외자를 친생자로 신고하면 친생자 신고로는 무효이나 '인지'신고로 전환하여 유효하다

상황: 갑 남과 을 녀가 법률혼하여 친생자 A가 있음. 갑 남이 병 녀와 바람나서 혼외자 B가 생김.

혼외자보다 친생자 A는 상속에서 법적인 지위가 높다. A는 갑과 법적 부자 관계, 을과 법적 모자 관계다. 혼외자 B는 병과 법적 모자 관계를 인정되나 갑과는 법적인 부자관계로 인정되지 않는다. 인지 절차를 거쳐야 한다.

*인지: 혼인 외의 출생자에 대하여 생부 또는 생모가 자신의 자녀라고 인정하거나(임의인지), 재판에 의하여 부 또는 모를 확인함으로써(강제인지), 그들 사이에 법률상의 친자관계를 형성하는 것

判 다른 사람의 자녀를 친생자로 신고한다면, 친생자 신고는 무효이나, 입양 의사 있다고 보아 입양 신고를 한 것으로 전환해서 유효로 살려 준다.

法 제1071조(비밀증서에 의한 유언의 전환)

비밀증서에 의한 유언이 그 방식에 흠결이 있는 경우에 그 증서가 자필증서의 방식에 적합한 때에는 자필증서에 의한 유언으로 본다.

- 비밀증서 형식으로 유언하는 것이 가장 엄격하다. 그런데 비밀증서 요건이 누락되어 무효인데, 자필증서 요건은 갖추었다면, 비밀증서로서는 무효이나 자필증서로는 유효인 것으로 바꿔준다.

상대적 무효는 대부분 다른 행위로 전환해서 살려낼 수 있다. 비진의표시무효, 통정허위표시무효.

절대적 무효는 103조 반사회적무효는 전환을 절대 금지함. 104조 불공정무효는 전환을 인정함.

무효 행위의 추인

제139조(무효행위의 추인)

[원칙] 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다.

[예외] 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 (추인한 그 때부터. 비소급적으로) 새로운 법률행위로 본다. (예외적으로 추인의 효력이 생긴다. 유효)

제143조(추인의 방법, 효과) - 임의 추인
①취소할 수 있는 법률행위는 제 140조에 규정한 자가 추인할 수 있고 추인후에는 취소하지 못한다.

②전조의 규정은 전항의 경우에 준용한다.

제144조(추인의 요건) - 임의 추인
① 추인은 취소의 원인이 소멸된 후에 하여야만 효력이 있다.

② 제1항은 법정대리인 또는 후견인이 추인하는 경우에는 적용하지 아니한다.

제145조(법정추인)
취소할 수 있는 법률행위에 관하여 전조의 규정에 의하여 추인할 수 있는 후에 다음 각호의 사유가 있으면 추인한 것으로 본다. 그러나 이의를 보류한 때에는 그러하지 아니하다.

1. 전부나 일부의 이행

2. 이행의 청구

3. 경개

4. 담보의 제공

5. 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도

6. 강제집행

무효행위의 추인

~ 따라가서 인정한다. 유효로 한다.

추인과 전환의 차이

전환은 무효인 행위를 다른 행위로 살려내는 것이고

추인은 무효인 행위 그 자체를 살려내는 것이다.

(조문에는 없으나, 추인의 중요한 요건) 무효 원인이 소멸이 되어야 가능하다

상황: 갑과 을이 가장매매했는데 서로 합의해서 진짜 매매로 하면 살아난다. 합의 순간 무효 원인 소멸 O

상대적 무효는 무효 원인이 소멸되기 때문에 추인으로 살려낼 수 있다.

절대적 무효는 무효 원인이 소멸되지 않는다. 103조 무효와 104조 무효는 추인을 할 수 없다.

	추인	전환
상대적 무효	可	可
절대적 무효	不	원칙: 不 예외: 104조 불공정무효는 可

가) 추인의 분류: 추인의 3가지

(1) 무권대리 추인

(2) 무효행위 추인(제139조) (취소 후 추인)

(3) 취소할 법률행위 추인 (취소 전 추인)

나) 추인의 종류

	정의 및 특징	공통점(중요)
임의추인 §143,144	말로 하는 추인 취소할 수 있음을 알고도 추인해야 한다	★임의추인, 법정추인 모두 취소 원인 종료 후에 말 또는 행동을 해야 추인이 된다 - 미성년자가 성년이 되면 취소원인의 종료 - 미성년인 상태에서 법정대리인의 동의를 얻으면 추인가능 - 착오,사기/강박은 그 상태에서 "벗어났을 때" = 착오,사기/강박 상태에 있다는 것을 "알았을 때" 종료
법정추인 §145	행동으로 하는 추인취소할 수 있음을 알 필요가 없다법에 정해진 행동을 하면 법정추인으로 간주된다①이행 ②이행청구 ③경개 ④담보제공 ⑤권리양도 ⑥강제집행 -★이행청구, 권리양도는 반드시 취소권자가 해야만 법정추인이 된다- 이행, 경개, 담보제공, 강제집행: 양 측 (취소권자 또는 상대방) 모두 할수있다