[공인중개사 민법] 09. 물권법 총론: 물권의 종류, 객체, 효력
1. 물권의 종류
물권법정주의: 물권의 종류와 내용은 법으로 정해져 있다. (채권은 계약만 하면 자유롭게 만들 수 있음.)
- 민법: 8가지가 있음. 소유권, 저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 점유권, 질권(질권은 공인중개사에서는 출제X)
- 관습법(조문 없음. 판례로 인정함) : 2가지뿐. 관습법 상의 법정지상권, 분묘기지권
* 관습법 상의 물권으로 인정받지 못한 3가지: 온천권, 공원이용권, 사도통행권
2. 물권의 객체
[원칙] 물건. 1물1권주의 (동산). 1필1권주의 (토지). 1동1권주의 (건물).
[예외-1] 토지에서 용익물권 3가지. 1필의 일부에 1권 성립. 지상권, 지역권, 전세권.
[예외-2] 건물의 일부에 성립할 수 있는 물권. 건물에서 집합건물(1물) 內 구분건물의 전세권, (아파트 일부에 대한) 구분소유권
[예외-3] 여러 개 물건에 하나의 권리 성립 ex. 공장재단저당. 갑이 공장 소유함. 갑이 은행대출 많이 받고 싶음. 공장 건물, 공장 기계, 공장 설비 모두 1개의 재단으로 묶어서 1개의 저당권 설정 가능함.
[예외-4] 유동집합물. 양어장 사건. 뱀장어 사건. 갑이 뱀장어 100만 마리가 있는 양어장. 뱀장어 100만 마리를 유동집합물로 묶어서 1개의 담보권 설정 가능하다.
[예외-5] 물건 외의 권리 ex. 저당권의 객체 4가지: 부동산, 지상권, 전세권, 소유권의 일부인 지분
[지상물과 토지의 관계]
지상물: 수목, 농작물, 건물
- 수목은 토지에 부합이 된다. 토지+수목 = 부동산 1개
- 농작물은 토지에 부합되지 않고, 독립이 된다. 부동산 2개.
- 건물도 독립. 부동산 2개.
(상황) 甲 토지에 乙이 수목 및 농작물을 심고 건물을 지었다.
- 수목은 甲소유, 건물 및 농작물은 乙소유.
- 甲의 토지소유권이 침해당했으니 乙에게 철거청구 가능
[건물 증축]
건물주 甲의 허락없이 임차인乙이 증축함.
判 증축된 부분은 기존 건물에 (원칙) 부합으로 본다 → 甲 소유 (예외) 2가지 요건을 갖추면 독립 → 乙 소유
1) 구조상 독립: 기존 건물과 완전히 벽으로 막혀 있어야 한다 (계단으로 올라가는 경우는 독립X)
2) 기능상 독립: 출입문이 별개로 있어야.
제204조(점유의 회수)
①점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다.
그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다.
③제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
제205조(점유의 보유)
①점유자가 점유의 방해를 받은 때에는 그 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 방해가 종료한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
③공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우에는
공사착수후 1년을 경과하거나 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다.
제206조(점유의 보전)
①점유자가 점유의 방해를 받을 염려가 있는 때에는 그 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
②공사로 인하여 점유의 방해를 받을 염려가 있는 경우에는 전조제3항의 규정을 준용한다.
제213조(소유물반환청구권)
소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다.
그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고
소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
3. 물권의 효력
가. 물권적 청구권
: 물권이 침해되었을 때 배척하는 권리
| 반환청구권 (=인도청구=명도청구) | 방해제거청구권 | 방해예방청구권 | ||
| 직접규정 | 점유권 | 204조 | 205조 | 206조 |
| 소유권 | 213조 | 214조 | ||
| 준용 | 지상권 | 213조 준용 | 214조 준용 | |
| 전세권 | ||||
| 지역권 | X (점유를 요소로 하지 않기 때문) | 214조 준용 | ||
| 저당권 | ||||
| 유치권 | X (유치권 침해 시 유치권에 기한 물권적 청구는 없으나, 점유권에 기한 물권적 청구는 가능) | X | X | |
| 질권 | 공중사 시험범위 아님 | |||
1) 청구의 주체
: 현재의 물권자O (↔종전의 물권자X)
2) 청구의 상대방
: 현재의 점유자O = 직접 점유자 또는 간접 점유자 = 점유권이 있는 사람 = 점유主 = 判 방해자
!= 점유보조자 ~ 지배하나 점유권이 없는 사람. ex 편의점 직원. 자력구제권만 O. 물권적 청구할수도, 당할수도 없다.
* 물권적 청구권은 상대방에게 귀책사유가 없어도 청구가능. (손해배상청구하려면 귀책사유 필요)
3) 비용부담
: 청구의 상대방이 부담한다
ex. 태풍 때문에 남의 땅을 침범한 나무 치우는 비용
상황1: 을이 갑의 토지에 건물을 무단건축함. 건물 소유자가 토지의 점유자다. 세입자는 땅의 점유자가 아니다.
- 건물철거청구는 토지점유자 또는 건물에 대한 실질적 소유자에게 한다. 判 실질적 소유자 = 사실상 처분권자.
- 퇴거청구의 상대방은 건물 소유자도 실질적 소유자도 아닌 단순한 점유자 ex. 임차인
퇴거청구 = (토지)인도청구 = (건물)명도청구 (명도: 깨끗하게 비워서 가져와라) = 반환청구
퇴거청구는 건물소유자에게는 절대 할 수 없다. 건물소유자에게는 철거청구를 해야한다.
상황2: 을이 갑의 토지에 무단건축한 후 건물을 병에게 팔았고, 병이 을에게 대금지급을 완료했지만 아직 등기를 안 한 경우 철거청구의 상대방은 을이 아니라 병이다. 법적인 소유자는 을에게 등기가 되어 있더라도, 실질적 소유자에게 철거청구해야한다. 병에게 귀책사유가 없어도 병에게 철거청구를 할 수 있다.
나. 우선적 효력
권리가 충돌이 되었을 때, 어느 권리가 우선하느냐
1) 물권과 물권의 충돌
[소유권과 제한물권]
소유권과 제한물권이 충돌하면 제한물권이 우선한다.
제한물권: 소유권의 일부를 제한하면서 설정되는 것. 제한물권은 용익물권과 담보물권이다.
ex. 용익물권 중 전세권 등
[제한물권과 제한물권]
갑의 집에 3월 1일에 등기된 A의 저당권과 4월 1일에 등기된 B의 저당권
제한물권과 제한물권은 성립 시기, 즉 등기를 언제 했느냐로 판단한다. A의 저당권은 선순위 B는 후순위
[점유권]
물권 중 점유권에는 우선적 효력이 전혀 없다.
점유권과 다른 물권이 충돌하지 못한다. 순위 결정할 일이 없다. 우선의 실익이 없다.
2) 물권과 채권의 충돌
[원칙] 물권이 우선한다. 물권은 대세적.
[예외1] 채권 중에서 물권과 대등한 채권이 있음.
물권과 우열을 가릴 때 성립시기로 판단하는 채권이 있음
ex. 등기된 임차권(모든 채권은 등기되면 물권화된다), 대항요건을 구비한 주택/상차 임차권, 가등기된 청구권 또는 채권
[예외2] 물권보다 우선한 채권
ex. 소액임차인의 최우선변제권. 선순위 저당권 보다도 우선한다.
ex. 근로자의 임금우선특권.
- 상황: 사장 甲 과 근로자 A. 사장의 집에 은행에서 돈을 빌려 저당권 설정함. A가 임금 못 받고 있는데 집이 은행에 의해 경매가 되면 근로자가 받을 수 있는 임금 중 일부는 선순위 은행보다 먼저 배당 받는다. 못 받은 임금 전부 다는 아니고.
- 최종 3개월 분의 임금 , 최근 1년치 퇴직금, 재해보상금