[공인중개사 민법] 11. 물권법 각론: 점유권
점유의 개념
점유보조관계
ex. 편의점주인 = 점유자 = 점유主
vs. 편의점 알바생 = 점유보조자 = 청구할수도, 당할수도 없다. only 자력구제권. (점유 하고 있어도 점유권이 없다)
점유매개관계
ex. 임대인 갑 = 간접 점유자 = 점유권 有 (점유 하지 않고 있어도 점유권이 있다)
vs. 임차인 을 = 직접 점유자 = 점유권 有
* 임대차는 무효로 되어도 간접/직접 점유는 그대로 유지된다.
점유매개관계는 중첩적으로 있을 수 있다.
ex. 전대차 시, 전차인 병 = 직접 점유자, 임차인 을 = 간접 점유, 임대인 = 간접 점유.
상황: 갑이 살고 있는 갑의 집에 을이 임차인으로 들어옴.
건물의 점유자는 2명. 갑은 간접 점유자 겸 직접 점유자이고, 을은 직접 점유자.
건물부지에 대한 점유자는 1명. 오로지 갑이다. 세입자는 점유자가 아니다. 건물부지는 오로지 소유자만 점유자다.
점유의 형태
[자주 점유와 타주 점유]
소유의 의사의 판단 기준: 주관적이 아니라 객관적으로 판단한다.
* 객관적 = 권원의 성질에 따라 판단한다. 실제의사와 상관없이 일반인이 봤을 때 있는 것으로 평가하면 있는 것.
* 주관적 = 실제의사에 따라.
소유하려는 의사가 있으면 자주, 없으면 타주.
ex. 도둑의 점유는 객관적으로 평가했을 때, 자신이 가지려고 한 것이므로 항상 자주.
ex. 임차권,지상권,전세권 등으로 빌린 자는 항상 타주.
ex. 명의수탁자의 점유는 타주. 소유의 의사가 없는 것으로 평가됨. 당사자 사이에서는 신탁자가 소유자.
ex. 분묘기지권은 사용권. 타인의 토지임을 전제로 사용중임. 분묘기지권자의 점유는 타주 점유.
ex. 공유자/지분권자의 점유. 判 자기지분은 자주, 타인지분은 타주
ex. 매수인의 점유는 자주.
ex. 매매가 무효일 경우, 매수인이 무효임을 안다면 타주, 무효임을 몰랐다면 자주.
ex. 매매가 취소 또는 해제일 경우, 매수인의 점유는 (항상 선의일 것이므로) 언제나 타주.
ex. 매도인은 소유자로서 계약 전에는 자주점유, 매매를 한 순간 타주로 전환된다.
제197조(점유의 태양)
①점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.
②선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.
제198조(점유계속의 추정)
전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다.
제199조(점유의 승계의 주장과 그 효과)
①점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다.
②전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다.
제200조(권리의 적법의 추정)
점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.
점유의 추정력 3가지
- 점유의 추정력1: 점유 형태의 추정 197조
: 자주로 추정, 선의/악의 중 선의로 추정, 평온/폭력 중 평온으로 추정, 공연/은비 중 공연으로 추정. * 무과실은 추정되지 않는다. 즉, 입증해야 한다.
- 점유의 추정력2: 점유 계속의 추정 198조
: 현재 점유했고, 최초로 점유했다면, 그 사이 계속 점유한 것으로 추정한다.
*주로 취득시효 때 문제가 된다.
- 점유의 추정력3: 권리의 적법 추정 200조
동산은 점유추정력, 부동산은 등기추정력으로 결정.
Q 미등기부동산은 점유추정력이 인정될까? A 점유도 인정안되고, 오로지 입증으로 해결한다.
* 197조 2항 관련) 상황: 소유자 갑의 집을 을이 점유하고 있음
- 점유자는 선의이고 자주로 추정함 (추정: 스스로 입증X)
- 피고 을이 갑에게 3월 1일 소제기 당하고 8월1일 패소 확정이 되면, 3월 1일 악의, 8월 1일 타주로 본다
- 원고 을이 갑에게 3월 1일 소제기 하고 8월1일 패소 확정이 되면, 3월 1일 악의, 자주는 유지.
점유권의 효력
[(무단/불법)점유자와 회복자의 관계]
회복자 = 소유자
무단점유자 = 불법점유자
상황: 갑이 임차인 을에게 집을 빌려줌. 임대차가 무효되거나 기간만료됨. 그 후 을이 돌려주지 않고 무단점유 중.
소유자 = 회복자 = 갑
가) 과실수취권
과실: 천연과실(송아지, 망아지), 법정과실(물건의 사용료 ex.월세; 을이 병에게 전대차하여 얻은 월세), 사용이익(을이 계속 무단 점유하여 얻는 이익)
점유자는 선의 및 정당한 근거 있어야 과실수취권이 있다.
- 선의: 과실수취권이 있는 본권이 있다고 잘못 믿었다/ 과실수취권이 있는 본권을 오신했다 (ex.소유권,지상권,전세권,임차권)
- 선의가 아닌 경우: 과실수취권이 없는 본권이 있다고 잘못 믿었다(ex.유치권,수차인,질권)
- 정당한 근거 判 오신할만한 정당한 근거도 있어야 한다 = 무과실
- 과실수취권 有 : 부당이득 아니다. 반환 불필요. 단, 과실 수취 과정에서 피해를 입히는 경우, 불법행위는 성립가능. 즉, 손해배상 가능, 악의면 과실수취 불가능.
나) 멸실·훼손시 책임
- 을에게 귀책사유가 있어야 을이 책임진다. 을의 고의/과실/잘못으로 멸실·훼손되어야 책임진다
- 선의&자주: 책임이 감경된다. 현존이익만 배상.
- 기타 3가지 경우: 전손해배상. 이득+이자+손해
다) 비용상환청구권
: 을의 점유 중 지출한 비용을 돌려달라고 청구하는 것
비용청구는 선의/악의를 묻지 않는다. 악의의 점유자도 청구가능하다.
비용을 받을 때까지 유치권이 가능하다. 견련성이 있기 때문.
비용: 민법의 비용은 2가지로, 필요비와 유익비.
필요비는 2종류가 있다. 특수필요비와 통상의 필요비.
특수필요비 ex. 태풍 수리비,
통상의 필요비 ex. 보일러 수리비
통상의 필요비는 과실과 상계된다. 즉, 을이 선의자로서 과실을 수취했다면 통상의 필요비는 청구할 수 없다.
유익비 ex. 지붕개량비
유익비 청구: 유익비를 지출함으로서 목적물의 가액 증가가 현존하고 있는 경우에만, 지출액 or 증가액 지급
ex. 1억짜리 집에 1천만원 지출하여 지붕개량 후 집값이 1억2천만원됨(가액증가현존).
이 경우, 지출액은 1천만원, 증가액은 2천만원.
우리 민법에서는 돈을 주는 사람이 항상 선택한다. 즉 회복자가 지출액 or 증가액 선택. 1천만원을 줄 것이다.
만약, 유익비 지출해도 가액이 감소했다면 안 줘도 된다.
필요비의 지급은 법원의 허락을 얻어도 유예되지 않으나, 유익비의 지급은 법원의 허락을 얻으면 연기될 수 있다.
언제 청구?
임차인은 필요비를 즉시, 언제든지 청구할 수 있고, 유익비는 임대차 종료 시 청구할 수 있다.
무단점유자는 회복자로부터 목적물 반환 청구를 당할 때 or 무단점유자가 반환할 때 비용상환청구 할 수 있다.
누구에게 청구?
상황: 을의 지출은 3월1일 청구는 5월1일. 만약 4월 1일에 갑이 병에게 소유 이전함. 지출당시 소유자는 갑, 청구당시 소유자는 병인 경우. 갑은 계약 체결 당사자. 병은 양수인. 현 소유자. 갑-을 계약에서는 제삼자.
- 을에게 점유할 적법한 권원이 있는 경우; 갑-을 임대차가 성립 중이면(기간 안 끝났고 유효이면), 임대인 甲에게 청구.
- 을에게 점유할 적법한 권원이 없는 경우; 갑-을 임대차가 불성립하거나(기간끝났거나) 무효이면, 현재 소유자 丙에게 청구.
제201조(점유자와 과실)
①선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.
②악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.
③전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.
제202조(점유자의 회복자에 대한 책임)
점유물이 점유자의 책임있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 악의의 점유자는 그 손해의 전부를 배상하여야 하며 선의의 점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상하여야 한다.
소유의 의사가 없는 점유자는 선의인 경우에도 손해의 전부를 배상하여야 한다.
제203조(점유자의 상환청구권)
①점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.
②점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
③전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제204조(점유의 회수) - 물권적반환청구 / 점유에서는 회수청구
①점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다.
③제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
제205조(점유의 보유) - 물권적방해제거청구 / 점유에서는 보유청구
①점유자가 점유의 방해를 받은 때에는 그 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 방해가 종료한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
③공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우에는 공사착수후 1년을 경과하거나 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다.
제206조(점유의 보전) -물권적방해예방청구 / 점유에서는 보전청구
①점유자가 점유의 방해를 받을 염려가 있는 때에는 그 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
②공사로 인하여 점유의 방해를 받을 염려가 있는 경우에는 전조제3항의 규정을 준용한다.
제213조(소유물반환청구권)
소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다.
그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
[점유권에 기한 물권적 청구: 점유보호청구]
204조 반환 및(and) 손해배상청구
205조 제거 및(and) 손해배상청구
206조 예방 또는(or) 손해배상담보청구
204조와 213조의 구분: 점유권에 기한 반환청구 vs 소유권에 기한 반환청구
점유권에 기한 반환청구: 점유의 소
소유권에 기한 반환청구: 본권의 소
점유의 소와 본권의 소는 영향을 주지 않는다. 하나로 패소 후 다른 하나 청구 가능.
상황1: 갑이 시계를 소유, 침탈자 을이 시계를 훔쳤다
- 갑은 점유권과 소유권 모두 침해되었다. 점유의 소도 가능하고 소유의 소도 가능하다.
침탈의 개념
- 침탈: 절도(절취), 강도(강취), 위법한 강제집행
- 침탈이 아닌 것: 사기, 횡령(영취), 공갈(갈취), 분실
점유권에 기한 반환청구
- 반드시 침탈되어야.- 선의의 특별승계인에게는 청구불가 - 반드시 1년 안에 소송으로 청구해야함. (우리 민법 상 유일한 출소기간이다. 소송을 제출하는 기간)
소유권에 기한 반환청구
- 침탈이 아니어도 청구가능- 선의의 특별승계인에게도 청구가능- 1년이 지나도 가능.
상황2: 침탈자 乙이 승계인 丙에게 넘김.
- 포괄승계인 ex 상속; 도둑 을의 아들 병이 상속받음
- 특별승계인/특정승계 ex 매매; 선의의 매수인, 악의의 매수인
갑은 승계인에게 반환청구가능한가?
포괄승계인 丙의 경우, 병의 선악을 불문하고 점유/소유 모두 청구可. 침탈자와 똑같이 취급된다.
특별승계인 丙의 경우, 병의 선악에 따라 다르다.
선의의 특별승계인인 경우, 소유권에 기한 반환청구: 可 점유권에 기한 반환청구: 不可
악의의 특별승계인인 경우, 점유권에 기한 반환청구 and 소유권에 기한 반환청구 모두 청구可
상황3: 선의의 특별승계인 丙이 악의의 전득자 丁에게 넘긴 경우,
갑은 丁에게 반환청구가능한가?
丁이 악의의 전득자여도 甲은 丁에게 반환청구 不可 [엄폐물원칙]