[공인중개사 민법] 13. 물권법 각론: 지상권

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[공인중개사 민법] 13. 물권법 각론: 지상권

재미있게 2021. 11. 1. 07:00

용익물권 목차: 1. 취득 2. 기간 3. 효력 4. 소멸

우리 민법 상 타인의 토지를 빌리는 권리 3가지

: (물권)지상권, (물권)전세권, (채권)임차권

지상권의 대상은 토지.

(일반) 지상권 (용익물권)

~ 지상물(건물/공작물/수목(농작물 비포함))을 소유할 목적으로 타인의 토지를 사용하는 물권 (항상 자주 점유)

* 농지를 대상으로 지상권 취득은 가능하다

- 을이 갑의 땅을 지상권으로 빌리면 갑 = 설정자, 을 = 지상권자

1) 지상권의 취득

지상권의 종류: 약정지상권과 법정지상권

* 전세권, 지역권은 약정/법정이 없다. 지상권에만 있음.

약정지상권: 계약(=약정)으로 취득 (빈출주제: 기간, 갱신, 매수청구, 지료)

186조에 기해 약정지상권은 등기해야한다.

법정지상권: 법률규정으로 당연취득 (빈출주제: 성립요건, 4대 판례, 법정지상권이 성립 안되는 10가지 암기필요)

187조에 기해 법정지상권은 등기 안해도 된다.

법정지상권에는 366조 법정지상권과, 관습법 상의 법정지상권이 있다.

[약정지상권]

2) 지상권의 기간

약정지상권의 존속 기간

민법의 존속 기간은 최단기(몇 년 이상)와 최장기(몇 년 까지)로 구분 가능

지상권은 장기를 목적으로 함. 지상권의 존속기간에는 최장기가 없다.

- 30년 이상: 견고한 건물 (철근콘크리트), 수목 소유를 목적으로 할 때

- 15년 이상: 일반건물 (목조건물) 소유를 목적으로 할 때

- 5년 이상: 공작물 (건물이 아닌 구조물) 소유를 목적으로 할 때

- 모를 때 / 애매할 때는 원칙이 15년

지상권 기간 갱신

민법의 갱신 방법 3가지: 합의, 법정 갱신 (법률 규정에 의한 자동 갱신, 묵시 갱신), 갱신 청구

갱신청구는 청구의 상대방이 승낙해주어야 갱신이 되는 것이고,

법정 갱신은 일정요건 갖추면 법률규정에 의해 자동 갱신됨.

지상권에는 (지상권은 항상 토지임) 법정 갱신 제도가 없고 갱신 청구로서 연장된다.

전세권 중 건물 전세권은 법정 갱신 제도로 연장하고 토지 전세권에는 법정 갱신 제도가 없다.

3) 지상권의 효력 (권리&의무)

가) 비용상환청구권

민법 상 비용	필요비	유익비
물권자 ex. 지상권, 전세권	청구 불가. 자기부담해야.	청구 가능
채권자 ex. 임차인	청구 가능	청구 가능

나) 갱신청구권과 지상물매수청구권

기간이 다했을 때 갱신 청구 가능 (형성권X) 甲이 ok 또는 거절 가능.

지상권자 乙이 갱신 청구 시, 설정자 甲이 갱신 거절 하면, 乙은 甲에게 지상물 매수 청구권 사용 가능 (형성권)

이름은 청구권이나 실제로 형성권임. 매수 청구 즉시 지상물 매매가 성립함. 청구대급은 매매당시의 싯가로 결정됨.

바로 지상물 매수 청구권 사용할 수는 없고, 갱신 청구 했는데 거절 당한 때에 매수청구권 사용 가능하다.

지상권은 원칙이 무상. 예외로 지료지급특약 가능.

*지역권도 무상이 원칙. 전세권과 임대차는 원칙이 유상.

지료주기로 특약했는데 2기(=2번 =토지는2년,건물은2달) 이상 지료 연체 시, (지상권은 토지니까 결국 2년 연체 시를 뜻함)

甲은 乙에게 지상권 소멸 청구 가능(형성권O)

청구 즉시 지상권 소멸. 乙의 잘못으로 끝났기 때문에 갱신청구 및 매수청구 사용못함.

갱신청구권은 존속기간이 정상적으로 만료되었을때만 가능.

다) 처분권

지상권/전세권은 물권이므로 처분의 자유 O * 임차권은 임대인 동의 얻어야.

지상권 처분의 3가지

- 양도: 지상권 양도 금지 특약은 항상 무효. * 전세권 양도금지특약은 유효.

- 임대

- 담보제공: 지상권 저당권. 乙의 지상권에 저당권을 잡을 수 있다.

* 저당권의 객체 4가지 (민법) 부동산, 전세권, 지상권, 지분 (특별법) 어업권, 광업권

라) 지상권자의 의무

지상권은 무상이 원칙이지만 지료 지급 특약이 있으면, 지료 지급 의무가 있다.

보존, 유지, 수선해야할 의무가 있다. 여기에 드는 돈은 필요비. 설정자에게 청구불가

상황: 갑의 토지 위에 을의 건물이 있을 때, 갑이 병에게 토지를 팔면 을은 병에게 지료를 줘야 할까?

안 줘도 된다. 계약의 효력은 계약 체결 당사자에게만 미친다. 병은 을에게 지료 지급을 청구할 수 없다.

상황2: 만약 지상권 등기에 특약을 넣어서 등기를 한다면? 등기된 채권은 물권화되어 제삼자에게도 효력이 미친다.

을은 등기된 특약이 있으면 병에게 지료를 지급해야 한다. 병은 을에게 청구할 수 있다.

4) 지상권의 소멸

- 지료 지급 특약 했는데 지료 연체 시, 지상권 소멸 청구. 형성권이므로 청구즉시 소멸 *소멸 통보 아님.

* 통보는 기간을 안 정했을 때 끝내는 수단, 청구는 의무를 위반했을 때 끝내는 수단.

* 전세권은 소멸 청구와 소멸 통보가 있음.

- 기간 만료

제366조(법정지상권) - 강행규정이다. (특약 상관없이 3개 요건 갖추면 생기고, 법정지상권 포기 특약은 무효다)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는

토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

判 관습법 상의 법정 지상권

- 임의규정 (포기할 수 있다. 포기 특약 = 건물 철거 특약은 유효) 임의 경매 외의 사유로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

- 임의 경매가 아닌 사유 ex. 강제 경매, 증여, 매매, 등. 단, 判 환지처분 (공법)은 불포함. 환지처분은 법정지상권 X

- 관습법에 의한 경우에도 지상권 등기 불필요.

[법정지상권]

상황: 갑이 건물과 토지를 소유하다가 A에게 돈을 빌리고 토지에 저당권 설정함. 돈을 갚지 않아서 A가 임의경매를 신청함.

토지가 을에게 낙찰되었음. 을은 갑에게 건물철거청구 할 수 있는데, 이를 허용하면 사회적 손실이 너무 크기 때문에 법정지상권.

이때 갑의 건물은 법정지상권부 건물이다. 철거되지 않는 건물이다.

법정지상권의 개념

같은 사람이 둘다 소유하다가 어떤사유로 땅주인과 집주인이 달라졌을 때 건물철거방지를 위해 건물주인이 남의 땅에 법률규정에 의해서 당연히 지상권을 취득하는 것.

법정지상권의 종류

실정법 상의 법정 지상권 2가지 : §305 전세권 관련, §366 저당권 관련

관습법 상의 법정 지상권 2가지 : 법정지상권, 분묘기지권,

제305조(건물의 전세권과 법정지상권)

①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는

그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

②전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.

제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

취득 시점

법률규정에 의해 취득하므로 등기하지 않아도 취득한다. 그렇다면 언제부터 취득한 것으로 보는가?

토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 순간 취득. 달라지는 순간 취득.

ex. 경매인 경우 매각대금완납 시, 토지 매도계약이었다면 이전 등기 시

§366 법정지상권 취득 요건 3가지

저당권 설정 당시에 이미 건물이 존재해야 한다.

저당권 설정 당시에 동일인이 건물과 토지를 둘다 소유하고 있어야 한다. (원시적으로 동일인 소유X)

저당권 실행의 임의 경매로 토지와 건물의 주인이 달라질 것.

관습법 상의 법정지상권 취득 요건 4가지

임의 경매 외의 사유로 처분 시에 이미 건물이 존재해야 한다.

임의 경매 외의 사유로 처분 당시에 동일인이 건물과 토지를 모두 소유하고 있어야 한다.

임의 경매 외의 사유로 토지와 건물의 주인이 달라질 것 ex. 강제 경매, 매매, 증여 등 (단, 환지로 달라질 때는 해당 안됨)

포기 특약, 즉 건물 철거 특약이 없을 것

§366 저당권 관련 법정지상권 vs 관습법 상의 법정 지상권 비교 (법정지상권이 왜 생기는지 알기)

둘 다 건물 철거방지가 목적

둘 다 등기 안해도 취득함 (관습법도 법이다)

둘 다 땅 주인과 건물 주인이 달라지는 순간 취득

취득 요건에서 기준 관련,

- 366조의 경우는 기준이 저당권 설정 시로 명확함

- 관습법 상의 법지권의 취득 시점은 원칙은 처분이 기준이다.

ex. 강제경매인 경우는 가압류가 기준, 매매일 경우 이전 등기 시 등.

c.f. [담보지상권]

은행이 갑의 나대지에 6월1일에 저당권을 잡음. 나대지가 건물있는토지보다 담보가치가 높음.

타인이 해당 토지에 건물 못 짓도록 방어하려고 은행이 지상권도 취득함.

저당권 (주) 실행을 위해 부차적으로 취득한 지상권(종). 갑의 채권이 소멸하면 지상권도 소멸.

c.f. [구분지상권] (판례 없음)

일반지상권 (전면적 사용) = 지상+지하+지표

구분지상권 = 구분된 범위 안에서만 사용. 건물, 공작물 소유 목적. (수목 소유목적 불가)

ex. 한전 고압선 통과시킬 때 구분지상권으로 한다.

c.f. [분묘기지권]

분묘기지: 분묘가 앉아있는 땅

분묘기지권: 분묘기지를 사용하는 권리

언제 취득? 땅주인의 승낙을 받은 경우, 또는 취득시효의 완성을 통해 취득

소유권 취득시효 요건: 자주·평온·공연, 20년 점유, 등기

분묘기지권 취득시효 요건: 평온·공연, 20년 점유. 지료지급안해도된다.

분묘기지권 취득요건: ①봉분이 있어야함. 평장,암장은 안됨. ② 시체가 있어야함. 가묘, 허묘는 안됨.

判 분묘기지권의 효력은 분묘기지와 그 주위의 빈 땅까지도 미친다 (분묘기지에만 미치지 않는다)

大判 쌍분 형태의 합장 (두 명 함께 모시기) 금지, 단분 형태의 합장도 금지. 또 다른 시신을 넣는 것 금지.

大判 장사법 시행 후로는 분묘기지권 취득시효 인정 안 한다.

[법정지상권 4대 판례]

ⓐ 신의칙사건 1985.04.09 全合

ⓑ 멸실 후 신축 사건 2003.12.18 全合

ⓓ 토지 낙찰 전 건물 양도 사건 1999.11.23 大判

ⓐ 신의칙사건 - 대법원 1985. 4. 9., 선고, 84다카1131, 전원합의체판결

법정지상권을 가진 건물소유자로부터 건물을 양수하면서 지상권까지 양도 받기로 한 자에 대한 대지소유자의 건물철거청구의 당부 (소극)

상황: 갑이 토지와 건물을 가지고 있다가, 건물만 을에게 넘겼다. 매매나 강제경매 등으로 이전등기함.

을은 건물에 대해서 소유권 취득하고 토지에 대해서 관습법 상의 법정지상권을 취득함. 등기안해도 취득함.

을이 병에게 법정지상권부 건물을 매도함. 주권인 소유권이 처분이 됨. 지상권 처분 의사도 함께 따라간다.

병은 을에게 지상권 넘기라고 청구할 수 있는 근거가 생긴다.

병은 을의 건물에 대해 소유권을 가지고, 갑의 토지에 대해서는 을의 관법지를 법률행위로 승계취득한 것이므로 지상권 이전 등기를 해야 취득한다.

아직 미등기 상태일 때, 병은 지상권자가 아니다. 갑은 병에게 건물철거청구 들어감. 84년4월9일 전합 판결 전에는 건물이 철거 되어버렸는데, 해당 전합 판결 이후로는 철거 당하지 않게 되었다.

갑은 지상권 설정 등기 의무자이고 병은 지상권을 조만간 취득할 지위에 있으므로 의무자가 권리자에게 철거청구하는 것은 신의칙에 반한다.

병은 갑의 토지를 사용 중이므로 갑에게 지료를 줘야 한다. 약정지상권은 무상이 원칙이지만 법정지상권은 무조건 지료 지급 해야 한다.

지료 지급의 근거는 손해 배상이 아니라 부당이득 반환의 차원에서 지급해야 한다.

병이 갑의 토지를 불법으로 점유한다면 손해배상으로 지급하는 것이고, 적법 점유라면 부당이득 차원이기 때문.

ⓑ 멸실 후 신축 사건 - 대법원 2003. 12. 18., 선고, 98다43601, 전원합의체 판결

[1] 동일인 소유의 토지와 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 경우, 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되면 민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하는지 여부 (소극)
[2] 건물 건축 도급계약에 있어서 건물 소유권의 귀속관계

상황1: 갑이 토지와 집 소유. A가 5월1일에 토지에 저당권설정함. 저당권 설정 당시에 집이 존재했는데, 그 집이 멸실된 이후 6월 1일에 새로운 건물이 신축되었음. 갑이 돈 안 갚아서 임의경매해서 8월 1일에 을이 취득함.

이때, 신축건물에 대해서 법정지상권이 성립한다.

상황2: A가 갑의 건물에도 저당권 설정하고 갑의 토지에도 저당권 설정한 경우 (공동저당)

갑의 건물이 멸실되고 6월 1일 건물이 신축되면,

이 신축건물에는 법정지상권이 성립하지 않는다.

[1] 미등기건물을 대지와 함께 매수하였으나 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 대지에 대하여 저당권을 설정한 후 저당권이 실행된 경우,
민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하는지 여부(소극)
[2] 미등기건물을 대지와 함께 매도하였으나 대지에 관하여만 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 관습상의 법정지상권이 성립하는지 여부(소극)

상황: 갑이 토지와 건물을 같이 소유. 을에게 둘다 팔았음. (포괄매매) 토지에는 등기해주고 건물에는 등기 안해줌. (전세계에서 단 하나뿐인 판례이므로 암기할 것)

갑이든 을이든 366조와 관습법 상의 법정지상권 모두 성립하지 않는다.

ⓓ 토지 낙찰 전 건물 양도 사건 - 대법원 1999. 11. 23. 선고 99다52602 판결

토지에 저당권을 설정할 당시 그 지상에 건물이 존재하였고 그 양자가 동일인의 소유였다가 그 후 저당권의 실행으로 토지가 낙찰되기 전에 건물이 제3자에게 양도된 경우, 건물을 양수한 제3자가 법정지상권을 취득하는지 여부(적극)

상황: 갑의 토지 위에 4월 1일에 건물 신축함. 갑의 토지에 A가 5월 1일 저당권 설정함.

6월 1일 갑이 을에게 건물을 팔아서 이전 등기함. 토지 주인은 갑이고 건물 주인은 을.

건물주 을은 6월 1일날 갑의 토지에 관습법 상의 법정지상권을 취득했다.

갑이 돈을 안 갚아서 A가 경매 신청하여, 8월 1일날 토지가 병에게 낙찰됨. 땅주인은 병 건물주는 을.

을은 낙찰 전 갑의 토지에 대해 관법지 가진 상태이다. 낙찰 후 병의 토지에 대해서 을이 법지권 가질까?

낙찰 전 상황에서 갑의 토지에 대해 A는 5월1일자 저당권, 을은 6월 1일자 관습법 상의 법정지상권을 가진 상태다.

즉, 제한물권끼리 충돌하는 상황이다. 성립시기로 판단하므로, 선순위 저당권 후순위 용익권이 된다.

선순위 저당권이 실행되면, 후순위 용익권은 소멸해버린다.

선순위 저당권 실행으로 낙찰되면 을의 관습법 상의 법정지상권은 소멸되었다. 관법지는 주장불가함.

을은 366조에 기해 낙찰자 병의 토지에 대하여 법정지상권 취득한다.

저당권 설정 당시에 건물이 존재했고, 설정 당시에 동일인(갑)이 건물과 토지 둘다 소유했었고, 임의경매로 건물주인과 토지주인이 달라졌으므로 건물주인은 낙찰자 토지에 366조 상의 법정지상권으로 주장해서 건물철거를 막을 수 있다.

※ 법정지상권 불성립하는 경우(10가지) 알아둬야한다.