[공인중개사 민법] 14. 물권법 각론: 지역권
제291조(지역권의 내용)
지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다
1) 지역권의 개념
ex. 상황: 도로/강 ㅡ 갑 토지 (승역지) ㅡ 을 토지 (요역지)
을이 사용을 위해 갑 토지의 일부를 사용코자 함.
- 사용목적: 도로: 통행 지역권, 강: 인수/용수 지역권
- 乙: 소유자 또는 사용권자 (지상권자, 전세권자, 임차인 등)
지역권자는 소유자에 한하지 않는다. 요역지의 소유권자 뿐만 아니라 사용권자도 지역권을 가진다.
을은 을토지에 대해 소유권(주)을 가지고, 갑토지에 대해 지역권(종)을 가진다.
지역권은 반드시 토지2개 필요
- 승역지: 편의를 넘겨주는 토지. 승역지는 1필지의 일부여도 된다
- 요역지: 편의를 요하는 토지. 편의를 받는 토지. 요역지는 반드시 1필지 여야한다
지역권: 계약을 통해 취득. 등기 필요. (법률규정으로 취득못한다. 법정지역권 없음. ) 계약 따라 넓이 결정. 4m 이상 확보 시 을 토지 건축 가능.
vs 주위토지통행권: 법률규정 통해 취득. 등기 불필요. 건축법 적용 X
2) 지역권의 특성
가) 부종승 = 수반성
부수적이며 종된 성질을 가진다
主권리가 다른사람의 권리목적이 되면 從권리도 목적이 된다.
ex. 을의 主권리에 저당권을 설정하면 從권리에도 미친다.
만약 主권리가 이전되면, 從권리도 당연히 따라간다.
ex. 채권이 이전되면 저당권이 자동으로 따라간다. 저당권은 이전 등기 해야 한다.
지역권자의 권리 2가지: 요역지에 대한 권리 (주) , 승역지에 대한 지역권 (종)
지역권은 요역지권리에 대하여 종의 역할을 한다
소유권 이전 등기 시 지역권은 자동으로 넘어간다. 지역권은 이전 등기 불필요.
지역권은 소유권에 대해서 부수적이며 종된 성질을 가진다. 지역권은 소유권에 수반하여 따라간다.
소유권이 이전되면 지역권도 이전된다. 이전등기가 필요없다. 유일하게 등기 불필요한 것이 지역권 이전이다.
소유권이 다른 권리의 목적이 되면 지역권도 목적이 된다. 소유권을 저당권으로 제공하면 지역권도 저당권의 효력을 받는다.
지역권은 종이기 때문에 소유권과 분리하여 양도할 수 없다.
나) 비배타성 = 공용성
* 배타성: 1물1권주의. 타인의 물권을 배척하는 성질. 독점적/배타적 점유.
지역권은 물권이지만 배타성 없음.
을도 갑토지에 지역권이 있고 갑도 갑토지에 대해 지역권을 가진다.
다) 불가분성
상황: 도로 ㅡ 갑 토지 ㅡ A, B, C 공동 소유 토지
지역권은 A,B,C 함께 가지거나 함께 소멸되어야 한다.
지역권을 취득하거나 유지하는 것은 쉽게, 소멸되는 것은 상당히 어렵게.
한 사람이 갑에게서 지역권 취득하면, 나머지 사람들도 따라서 취득한다.
한 사람은 자기 지분을 소멸시킬 수 없고, 소멸시키려면 모두가 지분을 소멸시켜야 지역권이 소멸한다.
라) 시효
지역권의 소멸시효: 20년 (물권의 소멸시효는 20년이다)
지역권은 20년간 행사 안 하면 소멸한다
시효의 중단: 한 사람만 권리 행사하여 소멸 시효 중단시키면 나머지는 권리 행사 안 해도 시효 중단
지역권의 소멸시효의 대상: 모든 지역권을 대상으로 함
지역권의 취득시효: 20년
A, B, C 의 취득시효를 막으려면 갑은 전원을 막아야 취득시효가 중단
계속되고 표현된 지역권을 대상으로 함
- 계속되고 표현된: 통로 개설. 길을 직접 만들어야 한다. 남들이 봤을 때 계속 다녀야 한다. 20년 이상 다녀야 한다.
계속 = 통로 개설. 요역지 소유자가 직접 개설해야 한다. 다른사람이 개설해놓은 것을 자기가 다닌 것은 인정되지 않는다.
표현 = 20년간 통행
마) 소멸사유: 위기
위기가 되면 지역권에 혼동이 일어나서 지역권이 소멸되는 현상이 있다.
상황: 원래 도로에 대한 수선·관리 의무는 을이 해야 한다. 원칙.
그런데 특약을 통해 갑이 수선·관리 할 수 있다.
을이 갑에게 쌀 10가마니 주고 1년간 수선·관리를 맡김.
그런데 갑자기 폭우로 50미터가 파져서 박살남. 복구비가 천만원 예상됨. 그런데 땅값이 백만원 밖에 안된다.
복구비 면제받으려면 지역권에 해당하는 땅을 을에게 넘기면 된다.
위기 = 넘겨줘서 포기했다
위기하면서 이전등기도 해준다.
소유권을 을에게 넘기면 복구 안 해도 된다.
을의 토지가 되니까 지역권은 혼동으로 소멸함.