[공인중개사 민법] 19. 채권법: 계약법 총론, 계약의 해제와 해지
가. 계약법 총론, 계약의 해제와 해지 - 개념
나. 계약법 총론, 계약의 해제와 해지 - 절차 (빈출: 최고 여부. 최고 후 해제 vs 즉시 해제. 최고 여부는 이행가능성에 달림)
다. 계약법 총론, 계약의 해제와 해지 - 해제의 효과 (중요)
제3관 계약의 해지, 해제
제543조(해지, 해제권)
①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
제544조(이행지체와 해제)
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.
그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
제545조(정기행위와 해제)
계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.
제546조(이행불능과 해제)
채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
제547조(해지, 해제권의 불가분성)
①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
②전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.
제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다.
그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
제549조(원상회복의무와 동시이행)
제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다.
제550조(해지의 효과)
당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.
제551조(해지, 해제와 손해배상)
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
제552조(해제권행사여부의 최고권)
①해제권의 행사의 기간을 정하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 해제권행사여부의 확답을 해제권자에게 최고할 수 있다.
②전항의 기간내에 해제의 통지를 받지 못한 때에는 해제권은 소멸한다.
제553조(훼손 등으로 인한 해제권의 소멸)
해제권자의 고의나 과실로 인하여 계약의 목적물이 현저히 훼손되거나 이를 반환할 수 없게 된 때 또는 가공이나 개조로 인하여 다른 종류의 물건으로 변경된 때에는 해제권은 소멸한다.
가. 계약법 총론, 계약의 해제와 해지 - 개념
해제와 해지의 차이
해제
- 소급 무효
- 원상 회복. 소급무효이므로 받은것이 있다면 깡그리 돌려줘야 한다.
ex. 주로 일시적 계약 like 매매
- 진행되기 전에는 해제
해지
- 비소급적 무효. 장래적 무효. 지금부터 무효.
- 청산 의무 발생. 비소급적이므로 해지할 때 부터 청산을 한다. 지금부터 청산.
ex. 계속적인 계약/기간이 있는 계약 like 임대차는 주로 해지. 무조건 해지는 아니다.
- 계약이 진행된 후에는 해제
상황: 갑은 땅 주인, 을이 땅을 빌림. 1월 1일 부터 12월 31일 까지 1년 간 땅을 빌려줌. 1월 1일에 임대차 계약을 함.
그런데 1월 1일 그날 계약을 파기하고 싶으면 이때는 해제를 한다. 진행되기 전이므로.
6개월이 지나서 파기하려면 해지를 한다. 진행된 후이므로.
나. 계약법 총론, 계약의 해제와 해지 - 절차
해제의 종류 4가지
| 합의 해제 | 약정 해제 | 법정 해제 | 계약금 해제 |
| 해제 규정 적용 X | |||
| 이자 가산 X | |||
| 손해배상청구 불가 | 손해배상청구 불가 | 손해배상청구 가능 | 손해배상청구 불가 |
| 최고 불필요 | 이행가능성 있다면 - 최고를 하고 해제해야함 이행가능성 없다면 - 최고 없이 해제 가능 |
가) 합의 해제 = 해제 계약
!= 계약 해제 = 계약을 일방적으로 해제
우리 민법 상 해제 규정이 적용 안된다. 우리 민법은 합의가 우선이다. 단, 제삼자 보호 규정은 적용이 된다.
원상회복할때(돈을 돌려줄 때) 이자 가산을 안 한다
합의로 해제하는 것이므로, 채무불이행이 없으므로, 손해배상청구도 안된다
나) 약정 해제
갑과 을이 토지 매매 계약 시 갑의 토지 위의 불법건축물 철거 특약을 함. 완전히 철거해서 넘겨라. 철거 안해주면 매매 해제를 하기로 특약해두자. 특약으로 정해둔 사유로 해제하는 것.
최고할 필요 없음. 즉시 해제.
채무불이행이 없으므로, 손해배상청구도 안된다
다) 계약금 해제
준 자는 포기하고 , 받은 자는 배액으로
라) (대원칙) 법정 해제 (대부분의 해제)
법에 정해둔 사유로 해제한다. 계약 위반. 채무불이행으로 해제한다.
손배청구 가능. 손배청구의 사유는 (계약 관계에 있으면) 채무불이행이거나 (계약 없는 경우) 불법행위여야 한다.
※ 채무불이행의 4가지 사유: 이행지체, 이행불능, 불완전이행, 수령지체.
- 귀책사유를 전제로 한다.
- 갑이 채무불이행을 하면 을이 법정해제, 을이 채무불이행 하면 갑이 법정해제.
상황: 갑이 밀양 얼음골 사과를 팔고 있음. 을이 1박스 구매하여 3월 3일 3시까지 배송해주기로 함.
(물건은 이행기라 하고 돈은 변제기라 한다)
(1) 이행지체 ex. 충분히 갖다줄 수 있음에도 3월 3일 3시를 넘겨버림.
이행가능성 있음. (해제절차 상 최고가 필요한지의 여부는 이행가능성에 따라 달라진다)
원칙: 최고를 거쳐서 해제 가능.
예외: 최고할 필요 없이 해제 가능한 3가지: 정기행위, 미리 이행거절, 최고 면제 특약
- 정기행위: 정해진 기간 안에 반드시 이행되어야 하는 행위. 제 때에 이행되어야 하는 것 ex. 결혼 예복 주문 계약, 요리 계약
- 미리 이행거절: 이행기 전에 미리 이행거절의 의사표시를 한 경우. 이미 이행거절 의사 확실하였으므로 최고할 필요없음.
- 최고 면제 특약: 둘 사이에 최고를 면제하기로 특약한 경우
(2) 이행불능: 배달 위해 가게 밖에 내놨다가 사고로 사과가 부서짐.
이행가능성 없음. 최고 없이 해제 가능.
(3) 불완전이행: 갖다줬는데 100개 중 10개가 썩은사과.
완전이행가능하면 (추완이 가능하면) 최고 거쳐서 해제 해야.
완전이행불가능하면 (추완이 불가능하면) 최고 없이 해제 가능.
(4) 수령지체: 3시에 갑의 집에 도착했는데 갑이 호놀룰루에 있음.
호놀룰루에서 언제 돌아오는지 물어보고, 3일 후에 돌아온다고 하면, 그때 다시 갖다주기로 했는데, 다시 채무불이행 상황이 발생되면 그때 해제다.
즉, 수령지체도 반드시 최고를 거쳐서 해제할 수 있다.
(5) c.f. 사정변경
계속적 계약은 해지. 일시적 계약은 해제. 임대차는 해지. 매매는 해제.
사정변경으로 해지할 수 있다 (계속적계약. 옛날부터 원칙 상 가능했다)
사정변경으로 해제할 수 있다 (대법원 전원합의체에서 2007년 이론적으로 인정함. (2020년 초 기준으로) 실제 사건에 적용된 적 없음)
사정변경으로 해제할 때 최고할 필요없다. 최고할 필요 없이 해제 가능하다.
※ 최고 필요 없이 해제 가능한 8가지
약정해제, 법정해제 (이행지체에서 3가지 예외 (정기행위, 미리 거절 의사 표시, 최고 면제 특약), 이행불능, 불완전이행에서 완전이행불가능), 사정변경, 담보책임 상의 해제(주로 불능)
다. 계약법 총론, 계약의 해제와 해지 - 해제의 효과
상황: 갑이 을에게 집을 3월 1일에 1억에 매도함. 중도금 5천 받았음.
이전등기 완료함. 특약으로 이전등기로부터 3일 내 잔금 주기로 했는데 잔금이 지체됨.
잔금지체 = 이행 지체 = 채무불이행으로 법정해제 가능
1) 소급적 무효
3월1일부터 무효임. 을에게 넘어간 소유권이 갑으로 복귀한다.
등기를 말소해야 복귀하느냐, 말소 안해도 복귀하느냐? 말소 안해도 복귀한다. = 판례.
判 = 당연 복귀설 = 물권적 효과설 = 유인설
실효 (취소, 무효, 해제, 해지)가 되면 말소 안 해도 소유권이 돌아온다.
갑은 소유권에 기해 말소 등기 청구권 사용 (시효에 안 걸린다)
vs. 다수설 = 말소등기복귀설 = 채권적 효과설. 무인설 = 말소등기 해야 복귀한다. = 무시하고 판례를 따라가라.
2) 원상 회복 청구
갑도 돌려주고 을도 돌려줘야한다.
원상회복끼리는 동시이행 관계다. 549조 해제 시 원상 회복.
원상회복은 취소로 하는 부당이득반환과 차이점이 있다. 원상회복은 받은 것을 모조리/깡그리 돌려준다. 부당이득반환은 선악에 따라 , 현존이익 존재 여부에 따라 달라진다.
- 갑이 돌려줘야 하는 것: 5천만원 + 법정 이자
5천만원 + 법정 이자 가산 O 해서 돌려 준다 (원상 회복 이므로 지연이자가 아니라 법에 정해진 이자를 붙인다)
* 우리 민법 이자의 종류 2가지; 법정 이자와 지연 이자 (지연이자 = 연체 이자 = 손해 배상으로 붙이는 이자)
5천만원을 수령한 날 당일부터 이자를 가산한다.
(vs. 취소로 부당이득 반환 시에는 수령한 날의 다음날부터 가산한다; 주의점)
- 을이 돌려줘야 하는 것: 원물 + 과실
원물 반환. 집 자체를 반환한다.
원물 반환이 불가능하고, 을에게 귀책사유 있을 때에는 가액 반환한다. (귀책사유 없으면 X; 벼락맞아 불탄 경우 등)
점유 했다면 점유 넘겨주고,
등기말소해주고,
과실(ex.임대료)도 선의와 악의를 구별하지 않고 무조건 돌려줘야 한다. (무단점유자가 회복자에게 과실반환여부 판단시 선악을 따졌었는데, 여기는 원상회복으로 돌려주는 것이므로 선악불문 돌려준다)
(vs. 부당이득의 경우 선악에 따라 현존이익반환할지 전손해반환할지를 따진다)
3) 손해 배상 청구
을의 잔금지체로 손해본 것이 있다면 손배청구 할 수 있다.
원칙은 이행 이익 전부 배상
예외적으로 신뢰 이익도 배상 청구 가능 (90년대 중반 判)
중첩적 행사
갑이 매매를 법정해제한 경우 원상회복청구하면서 그와 동시에 손해배상청구를 겸할수있다. 중첩적으로 행사할수있다.
만약 취소가 된 경우는 부당이득반환청구하거나 손해배상청구할수있다. 둘 중 하나만 행사할수있다.
손배도 동시 이행 관계다.
갑은 5천만원 + 법정 이자 를 원상회복하고 을이 원물+과실을 원상회복하는 것은 동시 이행 관계이다.
만약 을이 원물(집)과 과실은 돌려주었는데, 배상을 하지 않고 있다면, 갑은 원상회복 하는 것을 거절할 수 있다.
갑의 원상회복과 을의 원상회복+손해배상 전체가 동시이행관계다.
4) 제삼자 보호 (해제에서 가장 중요한 부분)
상황: 갑이 을에게 1억으로 3월1일에 매매함. 을이 중도금 지급함. 집이 을로 이전등기됨. 3일안에 잔금주기로 함. 그런데 잔금을 지체하고 있는 중임. 5월1일 갑이 법정해제한다. 을에게 명확한 잘못이 있음. 소유권이 갑에게 돌아가야함.
그런데 만약 무권리자 을이 제삼자 병에게 이전등기한 경우, 병과 같은 제삼자 있다면 어떻게 보호할지? (빈출 주제)
가) 우선, 보호되는 제삼자에 들어가야 한다
判 "이해관계를 맺고, 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자"
완전한 권리를 취득해야 보호된다는 뜻.
* 완전한 권리 = 물권적 지위 (다수설)
↔ 채권적 지위 (보호되지 않는 제삼자)
ex 채권 양수인, 물건이 아니라 채권 자체를 (가)압류한 자, (등기를 안했거나, 대항요건을 구비하지 못한) 순수 임차인 , 제삼자를 위한 계약에서의 수익자, 등기를 하지 않고 대장에 등록만 한 사람, 분양권을 전매한 자
물권적 지위의 3가지
각종 (가)등기한 자 ex 소유권 이전 등기, 전세권 등기, 저당권 등기, 임차권 등기, 가등기한 자
물건 자체를 (가)압류한자
대항력을 갖춘 임차인 = 대항요건을 갖춘 주택/상가 임차인 ( = 임차권 등기 )
나) 해제 전이냐 해제 후이냐를 따져야 한다.
해제 전인 4월 1일 병이 등기했다면; 선악불문하고 무조건 병은 보호된다. 권리를 그대로 유지한다.
해제 후인 6월 1일 말소 안하고 있는 동안 병이 등기했다면; 선악을 구분한다. 선의면 보호되고 악의면 보호되지 않는다.
해제 전
선의: 해제 사유가 있음을 몰랐다.
악의: 해제 사유가 있음을 알았다. 잔금지체, 채무불이행이 있음을 알았다.
해제 후
선의: 해제된 사실을 몰랐다
악의: 해제된 사실을 알았다
※취소의 경우는 해제 전/후 처럼 취소 전/후를 구분하지 않는다.