[공인중개사 민법] 21. 채권법: 계약법 각론 - 임대차 (일반 임대차)
1) 임대차의 성립
임대차의 종류
일반 임대차 - 토지, 공장, 창고, 사무실. 민법이 적용된다.
주택 임대차 - 주택. 주임법이 우선적으로 적용된다.
상가 임대차 - 상가. 상임법 우선 적용.
임대차와 사용대차
임대차: 대가를 받고 빌려주는 것. 쌍무, 유상
사용대차: 무상으로 빌려주는 것. 무상이므로 중개의 대상이 아니다.
임대차의 대상은 물건이다.
목적물을 사용수익케 한다. 권리는 원칙적으로 임대차의 대상이 아니다.
* 매매의 대상은 재산권(물건 또는 권리)이다.
2) 임대차의 효력(권리&의무)
상황: 임대인 갑이 을에게 차임을 받고 빌려줌.
임대인의 의무와 임차인의 의무는
임대차 시작할때는 선후관계. 임대인이 먼저, 임차인이 후급.
임대차 끝날때는 동시이행관계. 임차인의 목적물반환과 임대인의 보증금반환은 동시이행.
가) 임대인의 의무
(1) 인도의무 (↔명도청구: '깨끗하게 비워서' 돌려주시오)
(2) 사용수익케 할 의무. 수선의무.
수선 = 보존 = 유지
임대인은 수선 의무가 있다
사소한 수선: 大判 임차인이 하라
소규모 수선: [원칙] 물권자가 부담한다 (임대차 임대인, 전세권자) [예외] 특약 하면 임차인이 부담할 수도 있다
대규모 수선: 임대인이 하라
수선 != 보호
임대인은 보호 의무 없다 ( 도난 방지 의무 + 안전 배려 의무 )
단, 숙박 임대차(=일시 사용을 위한 임대차)에서 임대인은 보호의무도 가진다.
나) 임차인의 의무
(1) 차임 지급 의무. 월세 줘야함.
월세는 금전이 아니여도 된다. 쌀도 된다.
- 반드시 금전이여야 하는 것은 3가지 뿐이다. 매매대금, 전세금, 청산금
다) 임대차의 기간
최단기: 최소. 일반 임대차는 제한없음, 주택 임대차는 2년, 상가 임대차는 1년.
최장기: 최대. 제한없음
라) 임대차의 갱신
기간의 갱신은 합의 갱신과 법정 갱신이 있음.
임대차의 법정 갱신 = 묵시적 갱신 = 자동 갱신
임대차의 법정 갱신은 4군데 있음: 건물 전세권, 일반 임대차, 주택 임대차, 상가 임대차.
4가지 법정 갱신의 요건이 각각 다르다. 암기해야함.
일반 임대차의 법정갱신
처음의 임대차 계약: 보증금 3천만원 월세 30만원 기간 3년.
기간이만료되었는데 임차인이 상당기간동안 사용을 계속하고있다. 주인이 사용하지말아라, 나가라, 보증금 올릴거다 등을 말해야 한다. 그런데 이의제기를 안 했다면, 임차인은 동일한 조건으로 한번 더 임대차를 한 것으로 본다는 것이 법정 갱신이다. 단, 기간만큼은 정함이 없는 것으로 된다. (묵시적 갱신 시, 주택은 2년 추가, 상가는 1년 추가로 본다)
갱신된 새로운 임대차 계약: 보증금 3천만원 월세 30만원 기간은 정함이 없음.
정함이 없는 것으로 되면, 당사자는 해지통고로써 임대차를 종료할 수 있다.
임대차는 임대인이 해지통고 시, 임차권은 6개월 후 소멸하고, 임차인이 해지통고 시, 1개월 후 소멸한다.
임대차와 달리, 전세권의 경우, 건물전세권 소멸통고 시 무조건 6개월 후 소멸이다.
前임대차에 담보가 붙어 있는 상태에서 법정 갱신 시, 담보는 어떻게 되는가? (빈출주제)
임차인이 제공한 담보는 무조건 존속한다.
제삼자가 제공한 담보인 경우, 일반 담보는 소멸, 보증금은 존속
- 법정갱신이 인정되는 경우 종전 임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보(질권, 저당권, 보증)은 기간의 만료로 소멸한다
제639조(묵시의 갱신)
①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
마) 임대인의 권리
(1) 일방적 차임인상 특약은 무효
임대차계약 체결 시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의할 수 없다고 약정하였다면, 강행규정 위반으로서 임차인에서 불리한 것이므로 효력이 없다
(2) 차임부증액의 특약은 유효
월세를 인상하지 않기로 특약하는 것은 임차인에게 유리함
바) 임차인의 권리: 임차권(사용수익권), 비용상환청구권, 매수청구(부속물매수청구, 지상물매수청구)
- 임차인의 3대 권리: 비용상환청구권, 매수청구(부속물매수청구, 지상물매수청구)
제626조(임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
[비용상환청구권과 매수청구권과의 비교]
| 비용상환청구권 | 매수청구권 |
| 임의규정. 포기할 수 있다. 포기특약은 유효. | 강행규정. 포기할 수 없다. 포기특약은 무효. |
| 청구권 | 형성권 - 매수청구하자마자 싯가로 매매가 바로 성립된다. |
| 부합물 (ex. 벽지, 타일) 임차인이 붙여도 임대인이 소유하기 때문에 비용청구 |
부속물(ex.벽걸이에어컨) or (토지임차인)지상물 |
| 필요비는 즉시 청구 (수선/보존/유지) 언제든지 청구. 유익비는 (개량비) 임대차 종료 시 청구 |
임대차 종료 시 청구 |
| 견련성이 있으므로 목적물을 유치할 수 있다 | 매매대금채권은 목적물견련성 없으므로 유치권X |
| 임대인이 목적물을 받은 날로부터 6개월 안에 청구해야 한다 * 임대차 종료 시 6개월이 아님 |
제약 없음 |
부속물에 해당하는 것 ~ "객관적 편익"
判 ex. 에어컨, 조명시설, 샷시, 자동유리문.
객관적인 편의시설. 누가에게든 편의가 되는 것.
부속물은 주인에게 팔 수 있다.
부속물에 해당하지 않는 것
判 ex. 간판, 삼계탕 시설, 보신탕 시설, 사진관 시설, 다방 시설
~ 주관적 편익: 업을 하는 사람에게만 편의가 되는 것
부속물이 아니므로 주인에게 팔 수 없다. 임차인이 나갈 때 원상회복 시켜놓고 나가야 한다.
[부속물매수청구권과 지상물매수청구권의 비교]
| 부속물매수청구권 | 지상물매수청구권 |
| 대상물 ex. 벽걸이에어컨 | 대상물 ex. 땅을 빌려서 건물 신축 |
| 건물 기타 공작물 임차인이 당연히 가지는 권리 | 토지 임차인 |
| 부속물. 임대인의 동의를 받아서 설치했거나 임대인으로부터 사서 설치했을 때 청구 가능 *전세권과 동일하다 |
지상물. 원칙적으로 제한이 없음 - 등기된 건물일 필요 없음, 허가받은 건물일 필요 없음, 임대인에게 소용이 있어야할 필요 없음, 임대인에게 경제적 이득이 되어야할 필요 없음, 기존의 건물이어야할 필요 없음 |
| 임대차 종료 시 즉시 매수 청구 가능 | [원칙] 임대차 종료 and 갱신 청구 and 임대인의 거절 시, 청구 가능 [예외] 判 임대인의 해지통고로써 임대차가 종료되었을 때는 갱신청구 없이 바로 청구 가능하다 |
계약/ 기간을 정해두지 않았을 때 계약을 소멸시키는 것 / 계약 위반 시
임대차 / 해지통고 / 즉시해지
전세권 / 소멸통고 / 소멸청구
[지상물매수청구권 사례]
상황1: 땅주인 갑이 을에게 토지를 빌려줌. 을이 건물을 지음. 계약 종료됨. 을이 갑에게 갱신 청구함. 갑이 거절함. 을이 갑에게 지상물매수청구할 수 있는 상황인데, 을이 병에게 건물을 팔아버렸다.
매수청구의 주체는 지상물의 소유자인 임차인이여야 한다. 즉, 지상물의 소유자와 토지임차인이 일치해야 한다.
지상물매수청구는 임차인의 권리고, 파는 대상은 임차인 소유의 건물이 되어야 한다.
이 경우 임차인은 을이고 지상물소유자는 병이다.
즉, 지상물매수청구권 사용불가능. 청구할 수 없다.
상황2: 땅주인 갑이 을에게 토지를 빌려줌. 을이 건물을 지음. 10월30일에 임대차 계약 종료됨.
갑이 병에게 토지를 11월 30일에 팔아서 이전등기했다.
을은 임차인이고 건물의 소유자이므로 매수청구의 주체가 될 수 있다.
이때 지상물매수청구의 상대방은 원칙적으로 임대인 갑이다.
병은 토지소유자이지만 임대인이 아니다. 임대인이 강제적으로 살 의무가 있다.
임대차 종료 당시의 소유자인 임대인 갑에게 지상물매수청구할수있다.
상황2-1: 만약 을이 대항력을 가졌다면 현재 소유자 병에게 매수청구할 수 있다.
[토지임대차에서의 대항력]
임차권 자체를 등기하거나, 지상건물을 등기하면 대항력이 있다.
* 주택임대차는 주민등록, 상가임대차는 사업자등록
3) 전대차 사례
상황: 갑과 을이 3월1일에 임대차 계약 맺음. 을이 병에게 무단전대함. 전대인 을, 전차인 병.
* 임차권의 양도는 임차인이 바뀌는 것. 임차권의 전대는 임차인이 그대로 있고 새끼임차인이 들어오는 것.
* 전세권자는 갑의 허락 없이 할 수 있음. 물권이므로. 임차인 을은 허락없이는 할 수 없음. 허락받아야함.
- 을은 이중적 지위를 가지고 있음. 임차인이자 전대인이다.
- 적법전대(임대인의 동의 있는 전대)
- 무단양도 (임대인의 동의 없는 양도)와 무단전대/불법전대(임대인의 동의 없는 전대)는 처리 로직이 동일하다.
[무단전대]
가) '임대인의 동의'의 기능
임대인의 동의는 전대차의 효력요건이 아니라 전차인이 임대인에게 대항하기 위한 요건이다.
전대차 자체는 유효다. 전대인과 전차인 사이의 전대차는 유효하다.
임대인의 동의는 전대차의 효력(발생)요건이 아니다. 갑의 동의 없어도 전대차는 유효하다.
임대인의 동의는 대항요건이다. 전차인 병이 임대인 갑에게 대항할 수 있는 요건이다. 임차권을 주장할 수 있는 요건.
대항요건이 있다는 것은, 임대인이 전차인에게 나가라고 했을 때 대항할 수 있다는 것이다.
나) 전차인의 점유는 불법이다.
갑에게 해지권이 생긴다. 갑은 을에게 임대차를 해지청구할수있다.
전차인의 점유는 갑과의 관계에서 불법점유이다. 을과의 관계에서는 ok.
다) 인도청구와 손해배상청구
불법점유이므로 집주인 갑은 2가지를 청구할 수 있다 (중요)
*문제에 임대차 해지에 관해 아무 언급이 없으면 임대차가 해지되지 않은 것으로 보면 된다
(1) 인도청구(인도/반환/명도)
인도청구: 집을 비워라. 집을 내놔라.
단, 누구에게 청구할수있는지는 임대차 해지 여부에 따라 달라짐.
- 해지 안해서 임대차가 살아있으면, 을에게 점유할 권리가 있기 때문에, 갑은 집을 을에게 반환하라고 병에게 청구
- 임대차 해지 했으면, 甲 자신에게 돌려달라고 청구
(2) 월세 상당의 사용료를 부당이득이나 손해배상청구가능
- 갑-을의 임대차를 해지하지 않은 상태로 임대차가 살아있으면, 갑은 을에게 월세를 청구해라.
우리 민법은 이중이득인정안한다. 만약 갑이 을에게 월세를 받고 병에게 또 월세 상당을 손배청구하면 이중이득이다.
즉, 갑은 불법점유하고 있는 병에게는 월세 상당을 손배 청구할 수 없다.
- 갑-을의 임대차를 해지 했으면, 갑은 불법점유자 병에게 차임/월세 상당의 손해배상을 청구할 수 있다. 갑은 을에게 월세청구 못한다.
라) 전대인의 담보책임
전대인 을은 전차인 병의 점유에 관하여 임대인 갑에게 허락을 받아줘야할 의무가 있다.
그런데 끝까지 갑의 허락을 받아주지 못했다면, 을은 병에게 일종의 담보책임을 져야 한다.
담보책임은 꼭 매매에만 있는 것이 아니고, 유상계약이면 있는 것.
담보책임의 내용: 전대차 계약 해지 할수있고, 또는 손해배상 청구 할수있다.
제630조(전대의 효과)
①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다.
이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
[적법전대]
임차인 을과 전대인 병의 전대차 계약을 임대인 갑이 동의했다면, 병의 점유는 갑에 대해서도 적법하다.
을은 임차권을 가지고 있다. 병은 전차권을 가지고 있다.
임차권과 전차권은 모자관계다.
[母子관계]
우리 민법에서 모자관계는 3가지 뿐이다.
母가 살아야 子도 산다.
母가 소멸하면 子도 즉시 소멸한다.
子의 범위는 母의 범위를 벗어날 수 없다.
- 母 대리권 子 복대리권
- 母 전세권 子 전전세권
- 母 임차권 子 전차권
[전차인 보호제도]
- 임대인과 임차인이 임대차를 합의로 종료하거나 (합의종료) 합의로 해지하거나 (합의해지) (*법정해지아님) 임차인이 임차권을 포기했을 때 (임차권 포기) 에는, 임차권은 소멸하고 전차권은 존속한다.
- 을이 월세를 2번 이상 주지 않아서 갑이 임대차계약을 법정해지하는 경우, 임차권 소멸 and 전차권 소멸 한다.
[임대인의 차임 확보]
적법전대인 경우, 조문에 따르면, 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담한다. 을에 대해서 월세를 안줘도 된다.
병이 을에게 월세를 줬다면, 을에게 준 것으로 병은 갑에게 대항하지 못한다. 즉, 이중지급의 위험이 있다.
병이 을에게 월세를 줬는데, 갑이 병에게 월세를 청구하면 병은 갑에게 또 줘야 하고, 을에게 준 것을 을-병 사이에서 받아내야 한다.
조문 상으로는 위와 같은데, 판례가 범위를 축소시켜 버렸다.
병이 을에게 언제 월세를 지급했느냐에 따라 판례는 분리를 했다.
예를 들어, 전대차상의 차임지급시기가 매월 5일이었는데, 병이 5일이 되기 전에 미리 줄 수도 있고 5일에 줄 수도 있는데,
5일 이전에 지급한 것으로만 대항할 수 없다고 범위를 줄여버렸다. 5일날 지급했다면 대항할 수 있다고 판시했다.
즉, 병은 미리 지급하지 말고 제때 을에게 지급해라.
[임대인과 전차인의 관계(권리와 의무)]
임대인과 전차인 사이에는 계약 없다.
전차인은 임대인에 대해서 법률규정에 의해 의무를 부담한다. 차임지급의무 등.
전차인은 임대인에 대해서 임차인으로서 직접 권리를 가지지 못한다.
전차인이 임대인에게 수선 등의 필요비 청구할 수 없다.
전차인 병은 임차인 을에게 청구하고, 을은 갑에게 청구해야 한다.
대원칙: 계약한 사람에게 권리청구하는 것
예외: 적법전대일 때, 전차인이 임대인에게 직접 매수청구권을 가진다.
[전차인의 부속물 매수청구권]
전차인이 임대인에 대하여 유일하게 직접 권리를 가지는 한가지다.
매수청구의 대상 3가지 : 갑의 동의를 받아서 설치했거나, 갑으로부터 사서 설치했거나, 갑의 동의를 받고 을로부터 매수했을 때
vs 임차인의 부속물 매수청구권의 대상은 2가지다. 갑의 동의를 받아서 설치했거나, 갑으로부터 사서 설치했거나.
* 전차인이 가지는 대상은 임차인이 가지는 대상보다 1가지 더 많다.
- 전차인은 임차인의 동의를 받아서 설치한 것은 X 임차인으로부터 산 것도 X
4) 보증금
계약이 2개다. 임대차 계약과 보증금 계약. 주종관계다.
동시에 체결할 필요 없다.
보증금의 기능/ 보증금의 효력: 담보기능, 충당기능
상황: 보증금 3천만원 계약. 월세 50만원을 2번 연체함. 을이 집을 손상시켜서 손해배상채무 1천만원도 있다.
담보기능: 모든 채무 (1100만원) 받을 때 까지 보증금을 담보로 잡고 있다가, 임대차가 종료하면 보증금에서 채무를 공제한 나머지(1900만원)와 목적물의 반환이 동시이행관계다.
충당기능: 연체차임채무만 충당할 수 있다. 즉 100만원. 임대차가 존속하는 중에 즉시 공제한다.
즉 손배채무는 임대차 종료 시에 보증금에서 공제, 연체차임은 존속 중에 공제해도 되고 종료 시에 공제해도 된다.