[공인중개사 민법] 25. 민사특별법: 부동산 실권리자의 명의 등기에 관한 법률 (실명법)
마. 부동산 실권리자의 명의 등기에 관한 법률 (실명법)
1) 명의 신탁
[원칙] 금지 (실명법4조)
[예외1] 혼인 신고를 한 법률 상의 부부 : 判 허용 (4조 적용 X, 판례 이론으로 처리)
[예외2] 종중 : 判 허용 (4조 적용 X, 판례 이론으로 처리)
[예외3] 종교단체 : 判 허용 (4조 적용 X, 판례 이론으로 처리)
※ 명의신탁과 비슷하지만 명의신탁이 아닌 것들 (즉, 허용이 되는 것들)
ex. 가등기담보, 양도담보, 상호명의신탁(구분소유적공유),자금법 상의 신탁
[판례이론 = 소유권의 관계적 귀속 이론]
대내적으로 신탁자가 소유자
대외적으로는 (제삼자와 관련해서는) 수탁자가 소유자
제4조(명의신탁약정의 효력)
① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
- 실명법4조3항: 선악불문 제삼자 보호 O
- 실명법4조2항: 계약명의신탁 시, 상대방이 선의의면 물권변동은 유효이다.
가) [2자간 명의신탁]
상황: 갑이 실소유자, 을에게 등기 맡겨둠. 명의신탁약정 하고, 등기이전 함.
신탁자 = 갑 = 소유자
수탁자 = 을
ex. 갑: 종중, 을: 종중의 대표인
판례에 따라 허용되는 예외이므로 등기이전은 유효이다.
이 경우에도 갑이 소유자다.
실체와 등기가 불일치한다. 갑이 등기를 찾아오는 방법은?
명의신탁약정을 해지하고, 말소청구 또는 이전등기청구해서 찾아온다.
(명의신탁약정이 유효이므로 해지의 대상이다.) (*무효라면 소유권(물권)에 기해 찾아와야 한다)
만약 말소전에 乙이 제삼자(=수탁자로부터 관계맺은자) 丙에게 팔았다면?
명의신탁의 유효/무효에 따라 근거가 다를 뿐, 명의신탁에서 제삼자는 무조건 소유권을 취득한다.
- 무효라면 이 무효로서 제삼자에 대항하지 못하므로 (실명법4조3항) 제삼자는 소유권 취득한다.
- 종중 등이라서 유효이면 4조3항 적용 X, 명의신탁은 판례이론(소유권의 관계적 귀속 이론)에 기해서 대외적으로는 수탁자가 소유자이므로. 병은 권리자로부터 소유권을 이전받은 것이기 때문. 제삼자는 선악불문하고 소유권 취득한다.
단, 제삼자 병이 적극가담했다면 반사회적무효이므로 취득 못한다.
만약 제삼자 丁이 위조 등 불법으로 등기하면 갑/을 중 누가 丁의 등기를 말소청구?
만약 제삼자 丁이 불법으로 점유한다면 갑/을 중 누가 반환청구?
판례(소유권의 관계적 귀속 이론)에 기해 대외적으로는 수탁자가 소유자이므로 을이 말소청구하고, 을이 반환청구한다. 갑은 둘다 못한다. 갑은 을을 대위해서 청구해야 한다.
나) [3자간 명의신탁]
소유권 자체에 기해서 (물권적 청구로서) 청구한다.
(1) 3자간 중간생략형 등기명의신탁
상황: 병의 1억짜리 토지를 갑이 1월1일에 샀다. 갑-을이 명의신탁약정을 함. 갑은 신탁자, 을은 수탁자. (3명이 나옴. 3자간)
등기를 병에서 을로 바로 했다. (중간생략) (*제삼자는 항상 수탁자로부터 넘겨받은 사람이 제삼자다. )
신탁자 갑이 수탁자 을에게 등기를 맡겼다 (등기명의신탁) 계약은 스스로 했다.
실명법 4조로 처리한다.
명의신탁약정은 무효다.
등기이전도 무효다. 물권변동이 무효다. 소유권이 넘어가지 않았다. 병이 그대로 소유자다.
매매 자체는 유효다. (갑은 병에게 준 1억을 부당이득반환청구 못한다)
등기는 을 앞에 되어 있다. 등기와 소유가 불일치한다. 등기는 말소되어야 한다.
말소 어떻게? 직접 말소청구 가능한 것은 오로지 소유자다.
소유자는 병이다. 갑은 말소청구할 수 없다. 갑은 병을 대위해서 말소청구 할 수 있다.
말소가 되면 병으로 등기가 복귀되고 갑은 1억 매매를 근거로 소유권이전등기청구해서 등기를 갑에게 가져올 수 있다.
만약 을이 등기인 상태에서 丁에게 판다면? 丁의 선악불문 丁이 가져간다.
제삼자는 적극가담이 아닌 이상 선악불문하고 소유권 취득한다.
을의 처분 행위로 병의 소유권이 침해된 것이다.
물권을 침해하는 행위다. 즉, 불법행위다. 병은 을에게 손배청구가능.
만약, 병이 매매대금 1억을 이미 받았다면, 손해는 없다고 봄. 여전히 불법행위는 맞음. 그러나 손해가 없으므로 손배청구는 불가능.
(2) 3자간 위임형 계약명의신탁
상황: 국회의원 갑이 돈을 가지고 있다. 을에게 매매와 등기를 부탁함. 토지주인 병과 국회의원의 친구 을이 3월1일에 매매계약을 하고 을 앞으로 이전등기 되었다. 갑은 신탁자 을은 수탁자. 갑이 을에게 등기와 계약을 모두 맡김. 자금만 댐.
(3명이 나옴. 3자간) (위임형;일을 맡겼다) (계약을 맡김; 계약 명의 신탁)
실명법4조로 처리한다.
명의신탁약정은 무효다.
상대방의 선악을 따져야 한다. 명의신탁관계에 있다는 것을 아는지 모르는지.
丙이 선의이면 물권변동/등기이전은 유효, 악의면 물권변동/등기이전은 무효.
판례에 따르면, 매매 자체도 등기이전의 유/무효에 따라간다. 선의면 매매유효, 악의면 매매무효.
악의면 매매 무효 등기이전도 무효 소유자는 그대로 병.
선의인 경우, 매매 유효 등기이전도 유효, 수탁자 을이 소유자가 된다.
判 그런데 소유권취득자체가 갑의 돈으로 된 것이라서 부당이득이다.
부당이득반환해야함. 부당이득 반환 범위가 매우 중요함. (사시기출)
매수자금 (1억 ) vs 부동산 자체 (소유권 자체) (처분대금) (현재 시세 ex 1억 5천)
실명법 시행은 95년.
실명법 시행 전의 명의신탁은 부동산 자체, 또는 시가대로 처분했을 때의 대금 자체를 반환해야 한다.
실명법 시행 후의 명의신탁은 매수자금 상당의 부당이득반환
시험문제에 년도가 없으면 현재 시점이 기준이므로 실명법 시행 후라고 생각하면 된다.
만약, 부동산 자체 또는 시가대로 처분한 대금을 반환하기로 갑-을 간에 약정한다면?
判 약정하더라도 무효이므로, 매수자금만 반환하면 된다.
判 만약 갑이 을에게 매매대금 뿐만 아니라 중개수수료와 취득세 등 취득비용까지 줬었다면, 매수자금 반환할 때 이 취득비용도 매수자금에 포함시켜 반환하라
즉, 갑은 을에게 부당이득반환청구 가능하다는 것.
만약, 점유를 우연히 갑이 하고 있는 상황인데, (수탁자 을이 소유자인 상황) 을이 갑에게 부동산을 내놓으라하면, 을의 부당이득반환까지 갑은 유치권행사 가능할까? 判 불가능하다.
그러나, 을이 갑에게 이미 부동산 자체 또는 시가대로 처분한 대금을 자의로 반환했다면, 실체에 부합하기 때문에 유효다. 갑이 소유권을 최종적으로 취득한다.
| 3자간 중간생략형 등기명의신탁 | 3자간 위임형 계약명의신탁 | |
| 명의신탁약정 | 무효 | 무효 |
| 물권변동/등기이전 | 무효 | 상대방이 선의면 유효, 악의면 무효 |
| 매매 자체 | 유효 | 상대방이 선의면 유효, 악의면 무효 |
[3자간 위임형 계약명의신탁 - 경매]
위는 매매인 경우인데, 경매로 낙찰받는 경우라면?
경매 낙찰 자금이 갑의 자금이고, 을의 이름으로 낙찰 받은 상황은
계약명의신탁과 구조가 같지만
상대방(병)의 선의와 악의를 따지지 않고 무조건 명의자가 소유자가 된다. (을 소유.)