[부동산 경매] 초보자의 공부 기록 - 2020 타경 12614 수원 영통 20평대 오피스텔

안녕하세요,

오늘은 부동산 경매 물건 공부입니다. 

 

과거에 공부했었던 내용인데 이제야 포스팅하게 되었네요.

 

참고로, 저는 경매 및 관련 내용에 대해서 초보자이기 때문에,

아래의 내용은 참고로만 읽어주시면 좋겠습니다. 

 

연습용으로 어떤 물건을 살펴보면 좋을지 고민을 하다가, 

권리 내용이 간단해보이는 20평대 오피스텔을 골라보았습니다. 

 

 

 

 

2020 타경 12614 물건은 

경기 수원시 영통구 원천동 296-6 [삼성로320번길 35] 에 위치한

수원영통아크로파크 104동 6층 602호 입니다. 

 

 

 

 

이 물건은 대항력이 없는 임차인 물건입니다.

 

우선 대항력이란, 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

대항력은 우선변제권의 요건이기 때문에 중요합니다. 

 

그리고 우선변제권이란, 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 

우선변제권은 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.

 

이 물건에서 임차인이 대항력이 없는 이유는 근저당권이 먼저 있었기 때문입니다.

해당 물건에서 말소기준권리인 근저당권은 2006년 8월 14일이라서 10년이나 더 앞서있습니다. 

아마도 오피스텔 분양을 받을 때 낸 대출인 것 같습니다. 

 

근저당권은 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 이때, 근저당권이 등기된 이후에 설정된 지역권, 지상권, 전세권, 등기된 임차권, 압류, 가압류, 가등기담보 등의 후순위 권리들은 모두 소멸합니다. 

 

 

 

보통 임차인 입장에서는 앞에 근저당 금액이 크면 안 들어오고 싶어할것같은데,

추측으로는 그래도 근저당권 채권금액이 4천8백만원밖에 안돼서 전세임차인이 들어온 것으로 보입니다.

 

 

 

 

후순위 전세권 임차인이라서 말소되기도 하고

배당을 신청하신 것으로 보아 명도가 쉽겠다고 예상해도 되지 않을까 싶었습니다.

 

국토부 오피스텔 실거래가 확인 사이트를 보면

21년 8월에 8층 동일평형이 3억 7500만원에 거래된 적이 있었습니다. 

 

 

 

이 오피스텔은 평형이 딱 두 종류인데 면적 차이가 거의 없어서 이것도 확인해보니

21년 3월에 7층이 3억 5천에 거래된 적 있었습니다. 

21년 4월에 2억 6500만원에 거래된 것은 아마 2층이여서 그런것이었던걸까 싶었습니다.

 

 

 

 

네이버에 나와있는 매물의 호가는 4억대였습니다. 

 

아래는 옛날에 캡쳐해두었던 네이버부동산 매물입니다. 

 

 

 

 

 

현재 네이버부동산 매물상태는 아래의 캡쳐입니다.  

 

 

 

 

 

 

 

네이버 지도의 로드뷰를 보면

주변에 자그마한 상가가 있습니다.  

편의점은 없지만 옆에 마트는 있어서 편리할 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

 

이 오피스텔은 2006년생입니다. 

오피스텔은 노화가 빠르다고 들어서 신축에 비해 아쉬운 감이 있는 듯합니다.

 

그래도 광교를 제외하고 수원의 다른 아파트들은 다들 나이가 있어서

2006년생이면 젊은 편으로 쳐줘도 되지 않을까 싶습니다.

 

 

옆에 있는 신미주 아파트는 1996년생이고

원천1차삼성 아파트는 1992년생입니다.

 

아파트라는 장점을 감안해야 하겠지만 좀더 신축에 거주하고 싶은 가족들의 경우

오피스텔이지만 주변의 다른 아파트 대비 거주할 만하다고 생각할 수도 있지 않을까 싶습니다.

 

아래는 예전에 네이버 부동산에서 신미주 아파트 호가를 캡쳐해둔 것이었는데,

제가 106 제곱미터가 보이게 캡쳐를 해두었네요 ㅠㅠㅠ 

 

 

 

아래는 현재 신미주 아파트 매물 상태를 캡쳐한 것인데요.

이번에는 동일평형으로 87제곱미터 매물이 나오게 캡쳐했어요. 

호가가 3억 5천에 올라와있습니다. 

집주인 확인 마크가 붙어있지는 않네요. 

 

 

 

 

오피스텔은 전용률에 따라 관리비가 천차만별이라고 들었습니다. 

 

이 오피스텔은 전용률 66% 입니다. 

66%정도면 전용률은 높은편이라고 합니다.

전용률이 높은 편이라는 건 장점이네요.

보통 년식이 좀 있는 오피스텔이 전용률이 높은편이라고 하네요.

 

실거주 목적의 매수자들 입장에서 생각해보면

200세대 정도의 오피스텔이라서 관리비가 많이 나오지 않을까 하는 우려가 있을 것 같습니다.

 

제가 알아본 바에 따르면, 관리비는 20만원 전후로 예상된다고 합니다. 

 

 

 

 

A형 평면도 입니다. 경매로 나온 물건의 구조입니다. 

 

 

 

 

그리고 B형 평면도입니다. 

구조는 그냥 무난한 것 같습니다.

 

 

인근 분석 - 장점 

 

장점은 인근에 삼성전자 수원 디지털캠퍼스가 있어서 양질의 일자리가 있다는 점이 포인트 입니다. 

 

또한 광교랑 가까워서 주말에 차 타고 조금만 가면 광교 호수, 갤러리아 등의 인프라를 누릴 수 있습니다. 

 

수원 내의 위치 상 고속도로 진입하기에 상대적으로 좋은 편입니다.

 

 

 

 

인근 분석 - 단점

 

가장 먼저, 역세권이 아니라는 점이 단점입니다. 

 

또한, 오피스텔 규모가 대단지가 아니라는 점이 아쉽고 

 

이 주변 지역 특성 상 학군이 없는 것 같아서 

갓난아기를 몇 년 키우고 다른 데로 가거나 아이가 없는 사람들이여야

이 오피스텔의 단점에 영향을 안 받는 것 같습니다

 

배정은 황곡초등학교로 받는다고 합니다

 

 

 

주변에 자동차 업장들이 많은 동네라는 점 또한 단점입니다. 

왜냐하면, 오피스텔 모양이 방 3개 화장실 2개니까 가족단위가 들어와서 산다고 했을 때 건물 자체는 괜찮은데 애들 키우기에 주변 환경이 안 좋기 때문입니다. 

 

 

 

경매 낙찰 결과 

 

 

이 물건은 결과적으로 경매는 1회차에 낙찰이 되었습니다. 

낙찰가는 391,700,000원이었습니다. 

당시의 실거래가와 크게 차이 나지 않는 수준이 아니었나 생각됩니다. 

 

 

 

 

 

만약에 이 물건을 낙찰받은 무주택자라면, 

2년 실거주 후 비과세로 매도하는 전략을 생각해볼 수 있었을 텐데요.

 

나중에 2년 후인 23년 12월 쯔음에 시세가 얼마인지 한번 살펴보면 재미있을 듯 합니다. 

 

 

 

 

여기까지 읽어주셔서 감사합니다!

 

건강 유의하시고, 다음에 또 뵙겠습니다. 

 

감사합니다~

 

좋은 하루 되세요^^