11.14 유원제일1차아파트 재건축 사업의 수익성에 대해

(via. 퍼플렉시티)

## 수익성 분석

### 용적률 증가

유원제일1차아파트의 재건축 사업에서 가장 주목할 만한 점은 용적률의 대폭 증가입니다. 현재 용적률에서 300%로 증가하게 되는데[6], 이는 사업의 수익성을 크게 높이는 요인이 됩니다.

- 기존 용적률: 약 132.7% (서울시 아파트 평균 재건축 이전 용적률)[4]
- 재건축 후 용적률: 300%[6]
- 용적률 증가: 약 167.3%p

이러한 용적률 증가는 일반분양 세대수를 늘릴 수 있게 해, 사업의 수익성을 크게 향상시킵니다.

### 세대수 증가

재건축으로 인한 세대수 증가도 주목할 만합니다:

- 기존 세대수: 360세대[1]
- 재건축 후 세대수: 554세대[6]
- 세대수 증가율: 약 54%

세대수 증가는 일반분양을 통한 수익 창출 가능성을 높여줍니다.

### 일반분양 비율

일반분양 비율은 사업의 수익성을 결정짓는 중요한 요소입니다:

- 전체 세대수: 554세대
- 조합원 분양: 360세대 (추정)
- 임대주택: 71세대[6]
- 일반분양: 약 123세대 (추정)

일반분양 비율이 약 22%로, 이는 사업비용 충당에 상당한 도움이 될 것으로 보입니다.

### 분양가 및 추가 분담금

조합원 분양가는 평당 약 3천만원 초반대로 예상되고 있습니다[3]. 이는 주변 시세와 비교했을 때 상당히 경쟁력 있는 가격으로 보입니다. 

- 84타입 조합원 분양가: 약 10억 3천만원
- 추가 분담금: 약 5억원[3]

그러나 최근 부동산 정책 변화로 일반분양가를 더 높게 책정할 수 있게 되어, 조합원들의 실제 부담은 줄어들 가능성이 있습니다.

### 주변 시세와의 비교

인근 신축 아파트 시세를 고려할 때, 유원제일1차아파트의 재건축 후 가치 상승이 예상됩니다:

- 당산센트럴아이파크(2020년): 19억원
- 당산롯데캐슬프레스티지(2017년): 15.7억원
- 브라운스톤당산(2015년): 14억원[3]

유원제일1차아파트가 재건축 완료 후 이들 단지와 비슷하거나 더 높은 시세를 형성할 경우, 상당한 시세차익이 예상됩니다.

### 투자 수익성 예측

보수적으로 재건축 후 시세를 19억원(당산센트럴아이파크 기준)으로 가정할 경우:

- 총 투자금(매입가 + 추가분담금): 약 17.5억원
- 예상 시세차익: 약 1.5억원

그러나 재건축초과이익 부담금이 50% 경감되고, 일반분양가가 상승할 경우 실제 투자수익은 더 높아질 가능성이 있습니다[3].

## 결론

유원제일1차아파트 재건축 사업은 용적률 증가, 세대수 증가, 우수한 입지 조건 등으로 인해 상당한 수익성을 보일 것으로 예상됩니다. 다만, 재건축 과정에서의 비용 증가, 부동산 시장 변동성 등의 리스크도 고려해야 합니다. 투자자들은 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 결정을 내려야 할 것입니다.

Citations:
[1] https://superchoice.tistory.com/1128
[2] https://www.dlenc.co.kr/pr/InfoView.do?cd_mnu=KU082&currentPage=106&no_ntc_plte_sral=21406
[3] https://blog.naver.com/2ri_come/222797290058
[4] https://www.si.re.kr/node/23149
[5] https://blog.naver.com/realme0603/221115048161
[6] http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=22379