부동산 공부

물건별 감정평가방법 원가법: 건물, 기계, 선박, 항공기 거래사례비교법: 그 외 대부분의 물건 공시지가기준법: 토지 수익환원법: 무형고정자산 (영업권, 어업권, 광업권, 특허권, 저작권, 의장권, 실용신안권 등) 효용가치가 없는 물건: 해체처분가격 임대료 평가: 임대사례비교법 원가법은 상각자산에 가장 적합한 방법입니다. 원가법으로 평가하는 네 가지 물건을 외워두어야 합니다. 또한 토지는 공시지가 기준법으로 평가한다는 것도 외워야 합니다. 과수원, 염전, 동산 등 대부분의 물건은 거래사례비교법으로 평가합니다. 건물은 원가법이라는 점, 자동차는 거래사례비교법이라는 점이 틀리기 쉬우니 주의해야 합니다. 만약 효용가치가 없는 물건이라면, 해체처분가격으로 평가합니다. 임대료를 평가하는 방법은 임대사례비교법입니다...

감정평가방식 (3) 수익방식 수익방식에서 가격을 평가하는 방법은 수익환원법입니다. 수익가액의 계산은 순수익을 환원이율로 나누는 것입니다. 수익방식에서 임대료를 평가하는 방법은 수익분석법입니다. 수익임료의 계산은 순수익과 필요제경비를 합하여 구합니다. 수익환원법에서는 장래 예상 순수익을 산정하고 현재가치로 환원합니다. 미래가치를 현재가치로 바꿔줄 때는 이자율로 할인해줍니다. 수익환원법의 3요소 (i) 순수익 순수익은 순영업소득을 의미합니다. 순수익을 구하는 방법에는 직접법, 간접법, 잔여법의 세 가지가 있습니다. 대상부동산에서 직접 구하는 것이 직접법, 유사한 사례부동산에서 간접적으로 구하는 것이 간접법입니다. 수익배분의 원칙에 근거하고 있는 잔여법은 토지와 건물로 구성된 복합부동산 중에서 건물에 남는 수..

감정평가방식 (2) 비교방식 비교방식은 감정평가 3방식 중 가장 중요한 방식입니다. 계산 문제가 빈출됩니다. [비교방식에서의 가격평가방법 (1) 거래사례비교법] 비교방식에서 가격평가 방법에는 두 가지가 있는데 첫 번째 방법은 거래사례비교법입니다. 거래사례비교법은 사례 부동산을 하나 선택한 후 대상 부동산과 비교해가면서 가격을 평가하는 방법입니다. 거래사례비교법에 의한 가액을 비준가액이라고 합니다. 비준가액의 계산방법을 알아두어야 합니다. 비준가액 = 사례 가격 x 사정보정치 x 시점수정치 x 지역요인 비교치 x 개별요인 비교치 x 면적 비교치 사정보정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교의 네 가지 작업이 모두 가능해야 거래사례비교법을 사용할 수 있습니다. 그래서 사정보정의 가능성, 시점수정의 가능성,..

감정평가 3방식 7방법 가격을 평가하는 세 가지 기준을 가격 3면성이라고 합니다. 물건 생산에 투입된 비용을 고려하여 가격을 평가하는 것을 비용성이라고 합니다. 두번째는 현재 시장에서 거래되고 있는 가격 수준에 따라 평가하는 것을 시장성이라고 합니다. 장래 산출할 수익에 주안점을 두고 가격을 평가하는 것을 수익성이라고 합니다. 가격평가는 이러한 가격3면성에 기초하여 세 가지 방식으로 나뉘게 됩니다. 감정평가의 각 방식이 무엇에 따라 성립하는지 알아야 합니다. 비용성에 착안한 방식이 원가방식이고, 시장성에 착안한 방식이 비교방식이며, 수익성에 착안한 방식이 수익방식입니다. 가격평가의 방식은 이렇게 3가지 입니다. 각각의 방식에 대하여 부동산의 가격을 평가하는 방법과 임대료를 평가하는 방법이 있어서, 3 x..

지역분석과 개별분석 먼저 지역분석 또는 지역가치형성요인분석을 행한 후 개별(가치형성요인)분석을 행합니다. 지역분석이란 대상부동산이 어떤 지역에 속하며, 그 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 그 특성이 지역 내 부동산 가격 형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것입니다. 지역분석을 통해 그 지역 내의 부동산에 대한 표준적 이용과 가격 수준 및 그 변동추이를 판정하는 것을 말합니다. 지역분석에서는 지역이 어떤 용도의 지역인지, 그 지역 내의 부동산이 주로 어떤 용도로 사용이 되는지 (예를 들어 단독 주택이 몇십개, 편의점이 몇 개 등) (=평균적 이용, 표준적 이용) 그리고 대략적인 가격 수준이 어떻게 되는지를 확인합니다. 개별분석은 지역분석을 통하여 해당 지역의 부동산의 표준적 이용과 가격 수준을 파악하..

무수히 많은 부동산 가치형성요인들 무수히 많은 가치 형성 요인들이 가치 발생 요인에 영향을 줍니다. 가치 발생 요인들 여러 가지가 상호 작용을 하여 수요와 공급을 조절하고 수요와 공급이 일치하는 지점에서 한 개의 가격이 결정이 됩니다. 이렇게 부동산 가격이 형성됩니다. 감정평가에 관한 규칙 제2조 4항 4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 가치형성요인이란 대상물건의 시장 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다는 '틀린' 선지로 출제된 적이 있는 부분입니다. 시장 가치와 경제적 가치는 다르며, 가치 형성 요인은 '경제적 가치'에 영향을 미치는 요인입니다. 가치형성요인에는 일반 요인, 지역 요인 그리고 ..

부동산의 가치와 가격 장기적으로 가치와 가격은 일치하므로 동의어로 보면 됩니다. 단기적으로 가치와 가격은 불일치할 수 있기 때문에 차이점을 구분해보아야 합니다. 만약 갑이 을에게 5억 정도의 아파트를 4억에 급매했다면, 가치는 5억이고 가격은 4억입니다. 부동산 가격의 종류: 시장가치, 특정가격, 한정가격 공인중개사 시험에는 감정평가에 관한 규칙에서 직접 천명하고 있는 원칙인지 아닌지를 구분하는 문제도 출제됩니다. 시장가치 기준의 원칙 (제5조), 현황 평가의 원칙(제 6조), 개별 평가의 원칙(제7조)는 직접 천명되어 있는 원칙입니다. 또한 3방식 7방법도 감정평가에 관한 규칙에 제 11조와 제2조 등에 직접 천명되어 있습니다. 최유효이용의 원칙 같은 경우는 일본의 감평규칙에 언급되어 있는 것이고 우리..

감정평가론 목차 1. 기초이론 (2-3문제) 2. 감정평가 3방식 (3-4문제; 계산방식) 3. 가격공시 (1문제) 감정평가의 의의 및 영역 감정평가의 의의는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 (감정) 그 결과를 가액으로 표시하는 것입니다. (평가) 우리나라의 감정평가에 관한 학설은 3원설을 지지합니다. 3원설이란, 감정, 평가, 그리고 자문까지 3가지를 감정평가의 영역이라고 보는 것입니다. 감정평가의 분류 1. 주체에 따라 공적 평가, 공인 평가 공공기관에 의한 평가를 공적 평가라고 하고, 공인 평가는 국가로부터 공적인 인정을 받은 개인에 의한 평가, 즉 감정평가사에 의한 평가를 말합니다. 2. 강제성 여부에 따라 필수적 평가, 임의적 평가 필수적 평가는 평가 사유 발생 시 반드시 해야하는 평가이고, ..

한국주택금융공사 (Korea Housing Finance Corporation; KHFC; HF) 우리나라의 가장 대표적인 유동화 중개 기관(2차 금융 기관)이 한국주택금융공사입니다. 한국주택금융공사는 유동화전문회사였던 코모코(KoMoCo)와 주택신용보증기금을 합병하여 만들어졌습니다. 저당채권유동화 (MBS 발행)과 모기지론공급(보금자리론) 공급이 주요 업무입니다. 그 외에도 주택저당증권(MBS)에 대한 지급보증 업무, 신용보증업무, 저당채권보유, 주택연금에 대한 지급보증 업무 등을 수행합니다. 시험문제에 나오면 여러가지 업무들 가운데 주택금융공사의 업무가 아닌 것을 골라낼 수 있어야 합니다. 한국주택금융공사의 업무 1. 모기지론; 보금자리론 모기지론 또는 보금자리론은, 만19세 이상의 (민법상 성년의)..

[부동산 금융의 조달 방법] 1. 부동산투자회사, 부동산투자신탁 부동산 투자회사(REITs) 제도 부동산 투자회사 = 부동산 전문 투자 주식 회사 = 리츠 (REITs; Real Estate Investment Trusts) 리츠는 투자자들에게 주식 발행 등을 통해 자금을 모집한 후 부동산 등에 투자하여 수익이 나면 배당을 통해 수익을 되돌려 주는 회사입니다. 리츠는 지분형 상품이고, 간접투자방식입니다. 또한 리츠는 소액투자자도 우량부동산에 투자할 수 있는 기회를 줍니다. 리츠는 자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, 기업 구조조정 리츠가 있습니다. 이중에서 위탁관리 리츠와 기업 구조조정 리츠는 명목회사이고 실체회사가 존재하지 않습니다. 자기관리 리츠만이 실체회사입니다. 실체회사만이 자산의 투자 운용 업무를 직..