지나간 입찰 건 이야기 2024타경62283 산성역 포레스티아

기록해두지 않으면 까먹는 편이라... 적어봅니다

혹시 구성남을 모르시는 분들을 위해 
구성남은 8호선 산성역 등등 일대를 말함

 
이 지역의 장점
1) 신축 대단지 여러 개가 뉴타운 처럼 들어섬. 주거환경이 단체로 바뀌었다는 장점
2) 복정 쪽에 현대 계열사들이 들어오게 되었음. (위례에도 호재) 직주근접을 원하는 현대 계열사 임직원들의 주거 수요 up up up 잇츠아워모먼ㅌ... 케데헌이 맴돌아요
3) 8호선 타고 출퇴근 하는 사람들에게 굿. 수인분당선 출퇴근 라인이나 자차 타고 판교 출퇴근도 가까워서 수요 있음. 
4) 신축인데 가격대가 서울 대비 저렴 ㅎ.ㅎ (경기도니깐...) 
 

 
개인적으로
8호선 출퇴근 가능한 직장에 다니고 있어서 구성남에 원래 관심이 있었음
아는 언니가 알려줘서 해당 건에 처음 눈길을 줌 
 
포레스티아라는 점도 굿 
현재까지의 대장 아파트! 그리고 지하철 연결되어있음.
(나중에는 헤리스톤이 대장이 될 듯ㅎㅎ - 27년 12월 쯤 입주 예정인 초역세 신축 대단지) 
 

 
 
포레스티아는 지하철에 가까울수록 비쌈. 같은 평형 이여도 1억 까지도 차이날 수 있음. 
본 건의 위치는 비로얄동. 걸어서 지하철까지 한참 걸림 
직접 걸어보니 지하주차장으로 걸어가면 비안맞고 햇살안받고 갈수있음 
위로 걸어가면 약간 언덕이 있다없다 함. 완전 평지는 아니고 경사가 울룽불룽 
 

 
신축 아파트라서 물건의 하자를 크게 따질 건 없지 않나 하는 생각
 

 
위 사진 출처는 리치고.
저도 직접 가봤었는데 사람이 찐으로 살고 있는 바이브 확 느껴졌음
 
....
사실 아파트 경매는 낙찰 받기 어려운 편.
왜냐면 많은 경매러들이 (특히 초보는 무조건 아파트) 입찰 하기 때문에
낙찰가율이 시세 대비 100%에 가깝게 낙찰되기 때문에 
사실 경매로 받는 메리트는 1-2가지 있을 뿐, (자금출처조사, 경락대출 등) 
그냥 일반 매수로 가는게 더 낫다. (집을 살펴보기에도 좋고 권리관계 분석 안해도 되고 등등)
 
또한, 권리관계가 깨끗한 물건의 경우 
입찰자들이 매우 많아지기 때문에 경쟁도 높아서 저렴하게 낙찰받기가 솔직히 불가능함
처음 부동산 입문하는 사람들이 경매로 많이들 접근해보고자 하는데, 그냥 일반 매수가 더 낫지 않나 하는 의견이 지배적이라고봄
 
그러면 왜 이 물건에 주목?
이 물건은 경매조사서에 대항력있는 임차인으로 나와있었음.

 
대항력 있는 임차인으로 나와 있으면 사람들이 많이들 패쓰함.
그런데 결론부터 말하자면
이 물건의 임차인은 대항력이 없었음.
그래서 경쟁이 적다고 판단.
 
앗 잠시 tmi인데 
아까는 2024타경62283 사건이라더니 
여기는 2024타경 5419(중복) 사건으로 나와 있는 이유? 
62283 은 할당된 사건번호 
채권자 여러명이 경매넣으면 중복사건이 되어서 한 사건으로 합쳐진다 
 

• 하나의 물건에 여러 채권자가 동시에 경매신청을 한 것으로 경매 신청 시기에 따라 병합사건(공동경매)과 중복사건(이중경매)으로 구분됩니다. 중복사건(이중경매)은 동일한 부동산에 대하여 이미 경매가 진행되고 있는데 또 다른 채권자가 경매를 신청한 사건을 말합니다. 출처: 리치고
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대항력 없다고 판단한 이유? 
소유자, 채무자, 임차인, 전입세대열람원의 세대주 이름이 모두 같다 
동명이인일수도 있으니 생년월일까지 살펴봐도 
등기부등본 상 갑구의 소유주 생년월일과, 임차내역서에 나와있는 내역이 맞고 
이름과 생년월일이 일치하는데 같은 집의 집주인과 임차인으로 있을 확률이 얼마일까 
정보를 조사하는 분의 실수 즉 휴먼에러 일 확률이 얼마일까 생각해보면? 
 
- 최저 매각가액 9억9600만원 
입찰할 때 최저 매각가액의 10%만 준비하면 된다. 
입찰하려는 금액의 10%가 아님. 
여기서는 9960만원.
은행 수표로 뽑아서 감. 
 
입찰인원이 많지는 않았지만 혼자는 아니었음.
오히려 혼자 입찰이면 내가 뭔가 잘못 본게 아닌지 생각해봐야한다고 생각. 
제대로 본건 맞는 듯 하고 입찰 금액을 얼마로 할지 고민함.
 
금액 결정 방법: 시세 조사

 
금액의 결정은 케바케여서
일단 시세를 보고 결정
세금을 고려하고 (취득세 등) 
대출이 얼마나 나올지 (본인 소득 또한 고려 해서) 
 

 
차순위... 약 700만원 차이로 2등 ㅎㅎ 
 
이때 차순위는 입찰 보증금을 예치할지 결정할 수 있음. 
앞으로 나오라고 해서 물어봄.
1등은 당연히 보증금 가져가고 정보 가져감
2등은 본인이 원할 경우 (그리고 1등과의 금액 차이가 일정 퍼센트 이내일 경우) 보증금 가져감
1등 분의 낯빛을 보아하니 2등에게 기회가 올 가능성은 없어보였으나 혹시 몰라 예치 해봤는데 결국 보증금을 돌려받는 엔딩. 여기서 알게된 tmi - 이 보증금에 대해 나중에 돌려받을 때 보니깐 이자를 조금이지만 붙여주셨음. 계산 안해봤는데 아마 법정이자 수준인 것 같음 ㅎㅎ 
 
최고가매각불허가결정 ? 
채무자가 돈을 갚았다는 뜻. 
 
1위 낙찰자도 집을 낙찰받지 못함.
둘 다 경매보증금 돌려받아야함.
불허가 떴다는 내용은 경매계 전화해보면 바로 알려주고, 인터넷 조회도 가능하고, 좀 기다리면 휴대폰으로 전화도 주심. 
 
- 낙찰 성공하려면 빚이 매우 많아서 낙찰자가 갚지 못하는지도 체크 필요 

경매 낙찰 금액 보다 일반 매도로 더 좋은 가격에 팔 수 있을것같다생각하면 대부라도 빌려서 일단 막은 후 일반 매매에 급매로 처분해서 대부를 갚고 조금이라도 더 남기는 방법을 택하기도 한다고함.