광역시 입지 분석 공부하는 타이밍에
부동산 고수님으로부터 추천(?) 공유 받은 유투브 방송.
영상 보면서 내용을 주관적인 기준에서 간단히 메모 했습니다.
(혹시 유투브 내용 메모하는게 문제가 된다면 내리도록 하겠습니다! 댓글로 알려주세요)
광주 부동산 비싼 순서는
ㅡ 남구 봉선동
ㅡ 광산구 신도시 느낌
ㅡ 서구 광천 재개발.
동고서저 지형으로 인하여 우리나라 모든 지역의 전통적인 구도심은 동구다.
광주도 동구에 무등산이 있고, 서쪽으로 도시가 확장되어 나갔다.
20년 전에는 원도심이 메인 이었다.
기아자동차가 지금은 광주 중심부에 위치해 있는데, 과거에는 변두리였다.
동구 기준으로 보면 외곽지역이었음.
광주광역시 주요 교통수단
전국에서 제일 이용 안하는 지하철 노선이 광주 지하철.
지금 2호선 공사중. 2호선 들어오면 지하철 이용도가 조금 더 높아질거다.
광주는 차가 안 막힌다. 외곽 순환 도로가 잘 되어 있다.
출퇴근 시간만 조금 막히고 (20분 정도) 평소엔 차가 안 막혀서 굳이 지하철 안 타도 되는거다.
광주광역시 도시의 확장
가장 최근은 효천지구 2017년
북쪽, 서쪽, 남쪽으로 뻗어 나가고 있다.
광주광역시 공급물량
2022년에 많아서 약간 정체 상태에 있다. 보합에 가깝다.
21년 급등장을 지나옴.
단순히 숫자만 보면 안된다. 어디에 몰려있는지 봐야 한다.
현재 신축은 북구쪽에 몰려 있다. 재개발 (제일풍경채, 자이) 물량이 있다. 그래서 전세가격이 밀릴 예정이다.
인구수는 140만 수준이다.
인구수 대비 광주는 저평가다!는 의견.
광주 부동산 주목 포인트
>> 지하철 2호선.
상무역과 남광주역 주목!
백운역 주목!
광주 월드컵 경기장역! 포스코 입주 예정이다.
공원 시너지 효과.
수완역, 수완솔빛역. 일자리도 충분하고, 도심이 쾌적하고 깔끔하다. 대형 학원가가 잘 갖추어져 있다.
전남대역, 광주역, 이 일대 묶여서 신축 들어서고 분위기 좋아질 것이다.
첨단역 주변 재건축. 95년도에 지었던 4층, 5층짜리 아파트. 조금 있으면 연식이 찰 것이다.
광주광역시 재개발/재건축
대표적인 구역은 중흥3이다.
신가동, 운암3단지 인기가 있다.
학동4는 사고 때문에 공사가 영향 받음.
광천동은 하이엔드로 한다고 해서 난리가 났다. 선풍적인 인기를 끌고 있다.
민간공원 특례사업
내년부터 본격적으로 할거라고 한다.
상당히 수요가 많을 거라 보인다.
도시공원일몰제
사유지를 그냥 도시계획시설로 묶어놓았던건데,
30%를 기부채납하고 마음대로 쓸수있게 해주는 제도.
여기서 공급되는 물량이 생길수있다. 도심 내 중심지에 있어서.
각 구 별 특징
1) 동구 특징
과거의 중심지 였는데, 전남도청이 이전해 나간 이후 상권이 죽었다.
그 후 재개발 진행해서, 다시 들어오는 흐름 진행중.
동구는 병원 위주로 봐야함. 조선대병원, 전남대병원.
연세 많은 분들이 거주한다. 의사 등 고소득층분들 있음.
법원과 검찰청이 있어서 시너지 효과가 난다.
재개발 전에는 별로였지만 현재는 탈바꿈 중.
남광주 근처에 학동 아이파크 (4구역)
그 밑에는 남구 신축들과 가까움.
2) 서구 특징
대전 둔산동과 비슷하다.
광주시청쪽에 먹거리 잘 발달함.
광주는 아파트 주변에 공원이 많아서 쾌적하다.
둔산동이 아파트 오래되었지만 계획도시다.
노태우 정권 때 200만호 공급계획 하면서 서울에 상계동, 중계동, 목동 신시가지 만들었을때 대전에는 둔산동 만들었고 광주는 상무지구를 만들었다. 둔산동과 상무지구 입주 시기 비슷하다.
원래 군부대 자리였는데 이전하고 탈바꿈 되었다.
아파트는 노후되었으나 정비가 잘 되어 있다.
3) 남구 특징
나이 젊은 사람도 선호한다.
전반적으로 학군 좋다. 전통적인 학군은 남구 봉선동 다음은 남구 진월동 이다.
4) 광산구 특징
수완 신가 재개발에 투자자 유입 많음.
5) 북구 특징
북구는 전남대 주변 주목.
향후 지하철2호선 라인, 첨단2지구 아파트 기대치 있음.
일곡지구는 군부대 있어서 확장성 불가능. 재건축 보다 리모델링.
공급물량이 많은 것도 북구.
즉 신축 많이 들어선다. 이미지 바뀌는 중.
광주 남구 봉선동
밑에를 더 선호한다. 조봉초, 불로초 선호하기 때문.
진월동
학교가 많다.
대성여중, 대성여고 괜찮다.
동성여중.
광산구 학군
광산구 굉장히 크다. 공원이 많다.
오른쪽에 지하철이 있다.
학원가도 1,2 쪽에 있다.
그래서 3,4 보다는 1, 2 쪽이 선호된다.
수완하나중 주변 고급 타운하우스 비싸다.
수완고 옆 아파트들 대형 평수 위주다.
신가 재개발, 호반베르디움, 광주수완대성베르힐
이쪽도 주목!
그러면
대치동 다음으로 목동, 대치동, 상계동, 중계동 학군 이 있는것 처럼
봉선동, 수완지구 다음으로는?
서구 학군
화정동 유니버시아드 힐스테이트.
초/중/고 같이 있어서. 서구 쪽에 인기 있는 학군 지역 이다.
그리고 포스코 영주 더샵.
두 지역 다 좋다.
영주 더샵 쪽으로 지하철2호선이 들어올거고
힐스테이트 위에 화정역 1호선이 있는 상태다.
운암동
교통편이 조금 열악하다.
여기에 34평이 1억 4-5천
리모델링 가능성
그 외 학군지/ 저평가 지역/ 내집 마련?
금호동, 풍암동 살기 좋다.