[공인중개사 민법] 24. 민사특별법: 가등기담보 등에 관한 법률

 

다. 가등기담보 등에 관한 법률 

특별법 상 저당권 외에도 담보를 잡을 수 있는 방법: 가등기 (가등기담보), 이전등기 방식 (양도담보)

 

상황: 갑이 을에게서 돈 1억을 1월1일부터 12월31일까지 대여함. 변제기: 12월 31일 

이때 대물변제키로 함. 변제기에 돈을 못 갚으면 5억짜리 집으로 갚기로 함. 

3월1일에 담보목적의 가등기를 했다. 저당권이 아니라 가등기 형식으로 담보를 잡았다. (가등기담보) 

乙 = 채권자 = 가등기 담보권자 

甲 = 채무자 = 가등기 설정자  

A는 5천만원 빌려주고 2월 1일에 저당권을 잡았다.

B는 5천만원 빌려주고 4월 1일에 저당권을 잡았다. 

만약 집은 갑의 것이 아니라 갑'의 것. 돈을 빌린 것은 갑, 물상보증인 갑' 채무자가 아닌 설정자. 

만약 집은 갑의 것이 맞는데 전세권/지상권/소유권 취득한 제삼취득자 갑'' 있다면

* 제삼취득자: 담보목적물에 대하여 제삼자로서 사용수익권을 취득한 자 

 

A: 선순위권리자

B: 후순위권리자

채무자 등 = 채무자 , 물상보증인 , 제삼취득자 

 

1) 가등기담보의 적용 요건

 

가) 소비대차상의 채권이여야 한다. = (채권자 입장) 대여금채권 = (채무자 입장) 차용금채무

매매대금채권, 공사대금채권: 가담법 적용 X 

 

나) 대물변제 예약

12월 31일에 돈을 안 갚으면 대물변제하기로 1년 전에 미리 계약 해두는 것 

 

다) 가등기 or 이전등기 

 

라) 예약 당시의 목적물의 가액이 원리금을 초과해야 한다. 

원리금 1억인데 집이 5억이라서 1억 못 갚았다고 5억짜리 집을 가져가면 폭리가 된다.

이처럼 폭리의 가능성이 있어야 가담법이 적용된다. 

폭리를 규제하기 위해서 도입된 것이 가담법이다. 

을이 1억을 빌려주고 9천만원짜리 집에 담보잡으면 가담법이 적용되지 않는다. 

 

 

2) 가등기담보권 실행 절차

 

12월 31일에 갑이 을에게 갚지 않아서 을이 가등기담보권을 실행하려함. 

을은 경매를 신청할 수도 있고, 권리를 취득할 수도 있다. 

 

청산의 방식 2가지: 처분 청산과 귀속 청산

가등기담보권자/채권자 乙이 공적 처분 청산과 귀속 청산 中 한 가지를 선택할 수 있다. 

 

가) 처분 청산

을이 소유권을 취득하는 것이 아니라 제삼자에게 처분하여 돈으로 바꿔서 청산한다. 

 

처분청산의 2가지

(1) 사적 처분 청산 : 금지

(2) 공적 처분 청산 : 가능 

가등기 상태에서 바로 경매 신청 가능하다

이때 가등기담보권은 저당권으로 취급된다. 360조 피담보채권의 범위 안에서만 우선변제 받으므로 폭리가능성없음.

* 360조 우선변제를 받아갈 수 있는 5가지 - 원본, 이자, 위약금, 지연이자, 실행비용 

 

나) 귀속 청산

귀속: 갑의 집에 대한 소유권을 을에게 귀속시키고 나머지를 청산한다.

가등기에 기해서 본등기 함으로써 최종적으로 을이 소유권 취득하는 것.

폭리가능성있음.

철저하게 순서 준수해야한다. 전부 강행규정. 하나라도 어기면 귀속 청산 절차가 정지된다. 

 

귀속청산의 절차

(1) 실행 통지

(2) 청산 기간 경과

(3) 청산금 지급

(4) 가등기에 기한 본등기 (을이 최종적으로 소유권 취득) 

 

(1) 실행 통지 (빈출) 

청산금액을 청산금채권자에게 통지해줘야 한다. 

 

[청산금액]

청산금의 계산 = 통지 당시의 목적물의 가액 - 피담보채권액 

*주의*가등기담보의 적용 요건에서는 예약 당시의 목적물의 가액이고, 청산금액의 계산에서는 통지 당시의 목적물의 가액이다

피담보채권액의 계산 = 채권액 + 선순위채권액 

ex. (객관적) 청산금액 = 5억 - (1억 + 5천만원) = 3억 5천

청산금액을 산정할 때 후순위채권액은 고려되지 않는다. 선순위채권액만 고려한다. 

청산금액은 통지당시의 목적물의 가액에서, 모든 채권액이 아니라 피담보채권액을 공제하는데, 모든 피담보채권액 아니라, 가등기 담보권자의 채권액 + 선순위 채권액만 공제한 차액이다.

 

위와같이 청산금액 계산하는 것은 객관적 청산금액이라한다. 

만약 을이 스스로 평가하면, 청산금액을 주로 낮게 평가한다. 예를 들어 4억 - 1억5천 = 2억 5천. 주관적 청산금액이라고 함. 

判 객관적 평가액에 미달하는 주관적으로 평가한 청산금액을 통지해도 괜찮다. 청산 절차는 그대로 진행된다. 통지로서의 효력도 그대로 생긴다. 다만, 채무자 측에서 반격을 할 수 있다. 1억을 더 주기 전까지는 본등기를 안해준다, 집을 인도해주지 않겠다 등.

 

[청산금 채권자]

~ 청산금을 먹을 수 있는 사람. 후순위권리자와 채무자 등 ( 채무자, 물상보증인, 제삼취득자)에게 통지해야 한다. 

선순위권리자는 청산금 못 받는다. 본등기 하는 순간 선순위 저당권은 존속, 후순위 저당권자는 소멸하기 때문. 선순위권리자에게는 통지하지 않아도 된다. 

후순위권리자는 청산금 받을 수 있다. 

채무자 등 (채무자, 물상보증인, 제삼취득자) 도 청산금 받을 수 있다. 

 

★ 채무자 등(채무자, 물상보증인, 제삼취득자) 에게 먼저 통지한 후,

채무자 등에게 통지했다는 사실을 후순위권리자에게 나중에 통지해준다. 

 

★ 채무자 등 (채무자, 물상보증인, 제삼취득자)에게 통지하는 것이 매우 중요하다. 전원에게 해야함. 

이들 중 한사람이라도 빼먹으면 청산 절차가 중지된다.

후순위권리자에게는 통지를 빼먹어도 청산 절차가 중지되지는 않는다. 

 

★ 청산금 배당

후순위권리자가 먼저 받고,

채무자 등 (채무자, 물상보증인, 제삼취득자)은 남은 것이 있을 때 받아간다. 

 

(2) 청산 기간 경과 (중요)

청산 기간: 2개월 

기산점: 통지 도달 시

 

(가) 후순위 권리자의 경매청구권

통지를 받아본 후, 청산금이 적은 등 마음에 들지 않으면 경매를 청구할 수 있다. 

 

특징①청산 기간 안에 반드시 해야 한다. 청산금 지급 전에. 2개월 안에.

청산금이 이미 지급되었다면, 청산 기간이 지나간 것이다.

 

특징②변제기 도래 전에도 할 수 있다. (귀속 청산 절차를 깨기 위한 경매; 깽판권/밥상권)

즉, 도래 후에도 할 수 있고, 도래 전에도 할 수 있다. 

보통의 경매는 변제기 도래 후에 진행된다. (우선변제를 위한 경매) 

 

경매 청구 시, 귀속 청산은 중지되고, 경매 절차로 진행 된다. 

 

(나) 채무자 등(채무자, 물상보증인, 제삼취득자)의 등기말소청구권

 

뒤늦게라도 돈을 구해서 원리금을 갚고 (전손배상하여) 가등기 또는 이전등기를 말소해서 부동산을 찾아오려는 것. 

(중요) [원칙]청산금 지급하기 전까지만 청구할 수 있다. 

[예외1] 청산금 지급 전이라고 해도, 변제기로부터 이미 10년이 지나버린 경우 말소청구 못 한다. 

[예외2] 청산금 지급 전이라고 해도, 선의의 제삼자가 이미 소유권을 취득한 경우, 제삼자보호위해 말소청구 못 한다. 

 

즉, 3가지 요건(청산금 지급 전 and 변제기 10년 미경과 and 선의의 제삼자 소유권 취득하지 않음)이여야 말소청구가능 

c.f. 이 3가지 요건은 양도담보를 전제로 한다. 

을이 가등기 대신 이전등기를 했을 때의 상황에서다. 

가담법 12조는 무권리자 을에게서 권리취득한 선의의 제삼자를 보호하는 규정이 있다.