[공인중개사 민법] 23. 민사특별법: 상가건물임대차보호법

 

 

 

나. 상가건물 임대차보호법 (상임법) 

 

1) 주임법과 상임법의 비교

주임법	상임법
보증금을 기준으로 판단한다	월세를 고려한 환산보증금을 기준으로 판단한다
법인에 원칙적으로 적용되지 않는다.	법인에 적용이 된다.
갱신요구제도 없음	갱신요구제도 있음
등록사항의 열람 제공 제도 없음	등록사항의 열람 제공 제도 있음
임차권 승계 제도 있음	임차권 승계 제도 없음

 

가) 보증금

주임법 상의 소액임차인: 서울 1억1천이하의 보증금은 3천7백까지 최우선변제를 받는다. 

상임법 상 환산보증금의 계산 = 보증금 + 차임환산액 ( 차임환산액 = 차임 X 100 )

ex. 보증금 1억 월세 100만원 일 때 환산보증금은 2억

 

나) 법인

원칙: 적용 X - 법인 명의는 주민등록이 안된다. 그래서 대항력, 우선변제권 줄 수 없다. 

예외3가지: 적용 O - 한국토지주택공사(LH), 지방공사, 중소기업

 

다) 갱신요구제도: 기간이 끝나기 전에 갱신을 요구할 수 있는 것 

 

라) 등록사항의 열람 제공 제도

 

마) 임차권 승계 제도 

혼인신고 하지 않은 부부는 서로 상속이 안 된다. 법률 상의 배우자만 상속 가능함. 

사실 상의 배우자를 보호하기 위해서 도입한 제도.

사실 상의 배우자는 임차권 승계할 수 있다. 

 

2) 주임법과 상임법의 적용 범위

 

주임법은 '주택'임대차 이기만 하면 모두 적용된다.

상임법은 상가임대차여도, 일정 '환산보증금' 이하인 경우에만 상임법의 보호를 받는다. 상임법은 영세상인 보호 목적. 

지역마다 기준이 다르다. 서울의 경우, 환산보증금 9억 이하까지만 상임법이 적용된다. (2020년 3월기준)

예를 들어, 서울에 보증금 7억이고 차임이 210만원이면 상임법이 적용되지 않는다. 민법이 적용된다. 

단, 일정 환산보증금 (예: 9억)을 초과하더라도 여전히 적용되는 상임법 규정이 다섯 가지 있다. (기출)

즉, 영세 상인이 아니더라도 보호받는 다섯가지 

1 - 대항력 규정 (사업자등록하면 대항할수있다)

2 - 권리금 회수 규정

3 - 갱신 요구 및 갱신 특례 

4 - 3기 연체 시 해지할 수 있다

5 - 표준임대차계약서 규정; 법무부 장관이 표준 임대차 계약서를 권고하고 있다 

*(출제포인트) 우선변제권, 최우선변제권, 법정갱신 등은 여기에 해당 안됨. 일정 환산보증금 이하에만 적용이 되는 규정이다 

 

 

3) 상임법 - 권리금 회수 

 

상황: 상가주인 갑과 임차인 을이 임대차계약을 함. 을이 장사를 하다가, 병에게 넘겨주고 권리금을 받고 나가려고 한다. 

병 = 신규 임차인이 되려는 자. 주로 임차인이 데려온다. 임차인이 신규 임차인을 주선한다. 

권리금은 을이 병에게서 받는 것이다. 임차인과 신규 임차인이 하는 것이 권리금 계약.

병은 을에게서 영업권을 넘겨받는다. 병은 갑과 신규 임대차 계약을 해야 한다. 

권리금 회수 규정은 임차인 을의 권리금 회수를 보호하는 것이 목적이다. 

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지를 방해금지 기간이라고 한다. (그 전엔 방해해도 된다.)

원래 3개월이었는데 개정되어 늘어남. 임차인을 더 보호함. 

 

방해의 형태 4가지: 

신규 임차인으로부터 권리금을 요구하지마라. 병은 을에게 줘야함. 갑에게 주는게 아니라. 

권리금을 받지도 말아라. (수수) 

신규임차인이 임차인에게 권리금 주는 것을 방해하지 마라. 

현저히 고액의 차임 또는 보증금을 요구하지 마라. 

정당한 이유 없이 신규 임대차 계약하는 것을 거절할 수 없다. (정당한 이유가 있다면 거절할 수 있다.)

 

거절할 수 있는 사유 4가지 

i - 신규 임차인이 되려는 자가 무자력이다. 

ii - 임대차 의무 위반의 우려가 있다고 보여지거나, 임대차를 계속 유지하는 것이 곤란한 사유가 있을 때. 

iii - (중요) 임대인 측이 1년 6개월 이상 영리 목적의 활동을 하지 않았을 때 병과의 계약 체결을 거절할 수 있다.

* 권리금 회수 제도가 생겨난 취지: 장사가 잘되니까 집주인이 상인을 쫓아내고 자신이 차지하여 장사하려는 것을 막는다

임대차 종료되고 을을 쫓아낸 후 주인이 1년 6개월 이상 영리활동하면 안된다. 영리활동금지기간이라고 한다. 

주인이 그 상가를 1년 6개월이상 비워놓았다면 병과의 신규 임대차 계약을 거절해도 된다. 

즉, 거절은 지금 하고, 상가를 앞으로 1년 반 비워놓으면 거절을 정당화 시켜 준다. 

일단 거절하고 임대인이나 임대인 가족 등 임대인 측이 직접 영리활동하면 안되도록. 

만약, 1년 6개월 안에 임대인이 영리활동을 한다면, 을은 임대인에게 손배청구가능하다.

내가 너 때문에 권리금 못 받고 나갔다고 손배청구 가능. 이 손배청구는 임대차 종료 시부터 3년까지/3년안에 가능. 

방해가 아니라 임대차 종료 시 부터 3년이다. 

iv - (중요) 임대인이 선택한 신규 임차인 A가 이미 권리금을 임차인에게 지급한 경우. 

즉, 대부분 임차인이 신규 임차인을 주선하는데, 주인이 직접 신규 임차인을 주선하여, 신규 임대차 계약을 체결하고, 신규 임차인이 되려는자가 기존 임차인에게 권리금을 준 경우다. 

이미 을은 권리금을 받았는데, 丁이 나타나서 A가 준 권리금의 두 배를 주겠다고 하여, 을이 A 대신 丁에게 영업권을 넘기고 싶은데, 이럴 때 주인 갑은 丁을 거절할 수 있다. 이걸 허용하면 계속 계약을 깨고 또 해야 함.