[공인중개사 민법] 22. 민사특별법: 주택임대차보호법

 

 

4. 민사특별법
가. 주택임대차보호법 (주임법)
나. 상가건물 임대차보호법 (상임법)
다. 가등기담보 등에 관한 법률 (가담법) 
라. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합법) 
마. 부동산 실권리자의 명의 등기에 관한 법률 (실명법)

 

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제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.[전문개정 2008. 3. 21.]

 

제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.[전문개정 2008. 3. 21.]

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가. 주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) 

 

주택 임대차의 기간

최단기: 일반 임대차는 제한 없음, 주택 임대차는 2년, 상가 임대차는 1년

최장기: 어떤 임대차든지 제한 없음. 

 

주택 임대차 기간을 3년으로 계약한다면, 3년으로 하면 된다. 1년으로 계약한다면, 법대로 2년을 해야 한다. 단, 임차인은 선택을 할 수 있다. 법대로 2년 하고 싶으면 2년 하고, 계약대로 1년으로 하고 싶으면 1년이 유효함을 주장할 수 있다. 

 

주택 임대차 기간의 갱신 中 법정 갱신

법정 갱신은 우리 민법 전역에 2군데 있음: 건물전세권, 임대차(일반,주택,상가) 

[원칙] 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월사이에 임대인이 침묵하면 법정갱신된다. 임차인은 말하건 아니건 상관없다. 

[예외] 단, 주택임대차는 임대인도 6월~1월 사이에 침묵하고, 임차인도 기간 만료 전 1월전까지 어느때나 침묵하면, 법정갱신된다. 

법정갱신을 하지않고 싶다면, 주인은 기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 말해야 한다. 

임차인이 법정 갱신을 깨고 싶다면 기간 만료 1월전까지 아무때나 말을 해야 한다. 

 

법정갱신이 되면, 동일한 조건으로 한번 더 임대차를 한 것으로 본다. 이때 기간만큼은 정함이 없는 것으로 된다. (일반 임대차) 

단, 주택과 상가는 기간에 정함이 없는 것으로 되는 것이 아니라 최단기간으로 된다. 주택은 2년. 

이때 임대인은 아무 선택권이 없다.

이때 임차인은 법정갱신 2년을 하겠다고 할 수도 있고 계약을 그만두겠다고 해지통고할 수도 있다. 

기간에 정함이 없을 때 할 수 있는 이 해지통고를 하면, 전세권의 경우는 누가 통고하든지 6개월 후에 종료한다. 

임대차는 임대인이 하면 6개월 후에 임차인이 하면 1개월 후에 소멸이다. 

주택이나 상가임대차는 해지통고를 하면 3개월 후에 소멸한다. 

 

 

1) 주택임대차 - 적용범위 

 

가) 적용범위: 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차.

 

주거와 비주거용의 구분? 

判 공부상의 표시 뿐만 아니라 실제 용도

공부상의 표시와 실제용도가 다르면 실제 용도가 우선한다. 

공부상의 표시는 기준이 아니라고 하면 틀린 선지다. 공부상의 표시도 기준이다. 

 

나) 시기: 계약 체결 당시를 기준으로 한다. 

계약 시에는 비주거용이다가 계약 후에 주거용으로 개조하면 주임법 적용 되지 않는다. 

 

다) 주거와 비주거 겸용 건물이면 주된 용도에 따라 판단한다. 주된 용도가 기준이다. 

ex. 주택의 일부가 슈퍼마켓 등. 주거용의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우 : 주된 목적이 주거용으므로 전체가 주임법 적용

하나의 건물의 일부가 비주거로 사용되어도 대부분이 주거 용도이면 이 건물의 전체가 주임법 적용된다. 

ex. 判 다방 건물의 일부가 방 하나인 경우. 전체가 주임법 적용 X, 방 조차도 비주거용으로 되어서 주임법 적용 X 

 

2) 주택임대차 - 대항력 (중요)

 

대항력: 누군가의 주장에 반박하는 힘. 주인이 바뀌어도 쫓겨나지 않고 그대로 살 수 있는 힘.

 

상황: 임대인 갑의 집에 3년간 임차인 을이 들어옴. 대항요건 O 확정일자 O 이면 우선변제권이 있다. 

5월1일에 갑이 병에게 집을 팔았다. 

민법의 이론상, 대원칙으로는 물권이 채권에 우선한다.

임차권(채권) < 소유권(물권). 소유자가 나가라고 하면 나가줘야 한다. 임차권으로 반박/대항/항변할 수 없다. 

임차권은 채권이므로 원래는 대항력이 없는데, 대항력 부여를 해주기로 함.

 

대항력 부여 2가지 방법 : 등기 또는 대항요건 

모든 채권은 등기를 하면 등기 즉시 물권화되어 대항력이 생긴다. 

그런데 등기는 임대인과 임차인이 같이해야함. 그래서 실효성이 없음.

그래서 주임법이 들어옴. 대항요건만 구비되어도 등기한 것 처럼 해줌. 

주임법 도입 목적: 대항요건 줄려고.

대항요건 = 점유 + 주민등록

주민등록한 다음날 0시에 대항력이 발생한다. *다음날: 규정, 0시: 大判

 

대항할 수 있다

= 병이 나가라고 해도 안 나가도 된다 

= 병을 임대인으로 삼을 수 있다. 병이 임대인 지위를 승계한다. 3년간 을을 쫓아낼 수 없다. 병이 보증금 반환 채무를 승계한다.

~ [면책적 채무 인수] 채무인수의 여러 방법 가운데 하나임.

- 면책적 : 갑은 면책시키고 병이 채무 인수 한다. 갑의 보증금 반환 채무는 소멸 한다. 

 

대항요건이 없으면 , 을은 갑에게 보증금 반환 청구해야하고, 대항요건이 있으면 을은 병에게 보증금 반환 청구할 수 있다. 

 

상황: 갑의 집에 A가 돈을 빌려주고 3월 1일에 저당권 잡음. 저당권도 우선변제권이 있다. 

4월 1일에 B가 3년간 임차인으로 들어옴. 대항요건과 확정일자 갖춘 임차인. 우선변제권이 있는 임차인이다. 

우선변제권끼리는 성립시기로 판단한다. 

C가 5월 1일에 저당권을 잡은 경우. 

갑 = 임대인 지위, A,C = 저당권자, B = 대항력 + 확정일자의 임차인 

 

매매로 집주인이 바뀌면 임차인이 대항력만 갖추면 대항할 수 있다. 

경매 시에 낙찰되어 주인이 바뀌면 대항요건만 갖춰서는 대항할 수 없다. 

아무리 대항력이 있어도 선순위 저당권이 존재하면 경락자에게 대항할 수 없다. 

후순위 저당권자가 경매신청했을때는 여전히 경락자에게 대항할 수 있다. 

* 확정일자: 임대차계약서원본을 주민센터 들고가면 도장찍어준다. 경매 시 우선 배당 받기 위함. 

 

경매신청자는 기준이 아니다. 어느 누가 신청해도 모든 저당권이 같이 소멸한다. 최선순위가 기준이다. 

C가 경매개시신청한 경우에도 B입장에서는 최선순위저당권이 있는지가 중요하다. 

 

 

3) 주택임대차 - 보증금 회수 (중요)

 

주의 ※ 보증금 청구가 아니라 보증금 회수. 

보증금 청구: 임대차 끝나면 임차인이 집주인에게 보증금 돌려달라는 반환 청구. 

보증금 회수: 경매에 들어갔을 때 내 보증금 액수를 낙찰대금에서 우선적으로 확보할 수 있는 것이 보증금 회수. 

보증금 회수는 반드시 경매를 전제로 한다. 

 

회수방법의 2가지 

(i) 회수방법 - 우선변제권

(ii) 회수방법 - 최우선변제권

* 사실 최우선변제권이라는 법률용어는 없다. 조문도 전부 우선변제임. 단어가 아니라 내용을 봐야함. 

보증금 중 일정액에 대하여 => 최우선변제권

보증금 전액에 대하여 => 우선변제권 

 

변제: 경매에서 배당받는 것을 뜻함. 

	우선변제권	소액임차인의 최우선변제권
대상	보증금 전액	보증금 중 일정액
요건	대항요건과 확정일자 둘다 갖춰야	대항요건만 갖추면 된다 단, 반드시 경매(신청/개시결정)등기 전까지 갖춰야 한다.
효과	후순위권리자 또는 일반채권자보다 우선한다	선순위 권리자/저당권자 보다도 우선한다

소액임차인의 범위: 지역마다 다르다.

서울의 경우, 보증금이 1억1천 이하이면 3천7백까지 선순위 저당권자/권리자보다 우선변제받을수있다. (20년 초)

 

c.f. 은행은 주택에 대출해줄 때는 방의 개수를 확인한다. 현재는 소액임차인이 없어도, 저당권 잡은 이후에 소액임차인이 들어온다면, 경매 했을 때 경매 대금에서 3천 7백 x 최대 방의 갯수만큼 먼저 소액임차인들이 가져가게 되니까, 애초부터 그 만큼은 빼고 대출한도로 계산한다. 

 

 

4) 주택임대차 - 임차권등기명령제도

 

재판의 종류 3가지 

- 판결: 가장 중요

- 결정: 그 다음 중요

- 명령: 사소한 것

 

상황: 임차인 을은 대항요건 ( 점유 & 주민등록 ) 갖추고, 확정일자 받음. 따라서 우선변제권을 가짐. 보증금은 3천만원인 상황. 

임대차 기간 끝났는데 임대인이 보증금 안 주는 중에, 임차인이 이사 나가면 점유가 사라지므로 대항요건이 사라져서 우선변제권이 사라질 위기. 이런 경우, 이 주택에 임차인 이름으로 등기해놓고 가면 된다. 그런데 등기하려면 임대인 협조가 필요한데 협조 안해주면? 

=> 임차권등기명령제도. 법원의 힘을 이용해서 임차인 단독으로 등기할 수 있는 제도. 등기하면 우선변제권이 유지된다. 

 

임차권등기과정

(1) 신청; 임차인이 법원에 신청

이때 임대차의 종료(계약서)와 보증금 못 돌려받았음을 '소명'하면 된다. 

* 증명: 완전히 확실하게 인정될 수 있도록 확정시키는 것

* 소명: 논리적으로 타당함을 제시

(2) 명령; 법원의 재판, 등기소에 촉탁

(3) 등기; 촉탁을 받아 등기소에서 임차인 이름으로 등기 해준다. 

 

 

5) 주택임대차 - 임차권의 승계문제

 

상황: 갑이 주인이다. 을이란 남자는 임차인이다. 보증금은 3천만원. 을은 병이라는 여자와 사실혼 관계에 있다. 

을이 사망하면, 임차권을 병이 상속해야 이 집에서 계속 살 수 있는데, 사실혼 관계여서 상속이 되지 않는다. 

상속 대신에 승계하여 병을 보호해주고자 하는 것이 임차권의 승계문제. 어떻게 승계할까? 

을에게 상속인이 따로 없다면 병이 단독 승계 받는다.

을에게 상속인이 있다면 

A와 병이 동거하고 있을 경우, A에게만 상속시켜준다. 병은 A와 같이 살 수 있다고 본 것. 

A와 병이 별거 중일 경우,

병에게 승계권을 주고, 을과 2촌의 범위 안에 들어가는 상속인과 공동승계한다. 

만약 을과 2촌의 범위를 벗어나는 상속인이라면, 병은 단독승계한다.

이 승계는 특정승계가 아니라 포괄승계이기 때문에 (채무도 승계하기 때문에) 병은 승계를 포기할 수 있다.