대전 도마변동 호재
향후 대전 도시철도 2호선 트램과 충청권 광역철도가 정차하는 도마역이 신설될 예정
해당 구역 관련 찾은 내용 정리 (22년 9월 16일 기준)
재개발 도마변동1
정비구역 지정 2009.08.07
조합설립추진위원회 승인 2010.08.24
조합설립 인가 승인 2013.06.25
시공사 선정 (금성백조) 2016.01.30
사업시행 인가 2019.06.12
관리처분 인가 2020.09.24
2021.03.20 시공사 재선정(현대건설 + 현대엔지니어링)
2021.08 공사도급계약 마무리
2021.11.08 조합설립(변경)인가
2022.05.31 조합원 및 세입자 이주
2022.08.31 철거 (아직 철거 못함. 예전에는 부분철거 가능했었는데, 지금은 전체 한꺼번에 해야함)
(예정)
2023.01 조합원 동/호수 추첨
2023.02 공사 시작 예정 및 일반 분양 예정(인데 늦어질수있
준공은 2025년 11월, 입주는 2026년 초
부지면적: 10만5527㎡
조합원 318명
시공사: 현대건설, 현대엔지니어링 컨소시엄
총 1779가구
( 지하 2층∼지상 38층 규모, 15개 동)
브랜드: 힐스테이트 더퍼스트 (대전 유일의 현대 힐스테이트 단독 브랜드임)
일반분양가 ㅡ 1500~1600선 생각중이나, 다시 허그 와 조정 필요함.
조합원 분양가(84㎡) : 3.2억(↑)
평당 960 만원
84 평균 3억 중반? 후반?
(3구역보다 싸다. 더 빨리해서.)
재개발 도마변동2
재정비촉진구역 지정 : 2007년 8월
정비구역지정 : 2009년 8월 7일
존치관리구역 결정 : 2015년 4월
촉진계획변경안 통과 : 2021년 11월 19일 (정비구역지정)
추진위원회승인 2022.02.11
22년 하반기 조합설립 예측됨
75% 받아야하는데. 아직 50% 넘었음. 잘 걷히고 있는지?
면적: 69,677.6㎡
토지 등 소유자(=예비조합원): 430 명
예상 세대수: 1231세대
재개발 도마변동3
면적: 192,992㎡
토지 등 소유자: 835명
to-be 세대수: 3446 세대
지하 2층 ~ 지상 38층, 22개동, 주차 1.35대
건폐율 15.51% 용적률 249.7%
변동초 초품아
일반 분양가 (추정액) ㅡ 평당 1670 만원
조합원 분양가 ㅡ 평당 약 1240만원
84 A형 403, 750, 000원
84 B형 409, 500, 000원
84 C형 409, 010, 000원
101A형 460, 910, 000원
101B형 475, 920, 000원
재개발 도마변동4
면적: 181,963㎡
토지 등 소유자: 약 1천 명
예상 세대수: 3296세대 (공사비 9천억 예상된다함)
시공사: 롯데건설과 현대엔지니어링 컨소시엄
지하 3층~지상 38층 규모 , 용적률 238% 건폐율 20%
재개발 도마변동5
면적: 157,572㎡
조합원: 909 명
예상 세대수: 2874 세대
조합원 분양가 : 평당 약1,070만원 정도,
조합원 추가분담금은 입주시 100% 납부,
이주비는 규제지역 최대한도인 40%에 천억원 추가지원됨.
재건축 탄방동1 (숭어리샘)
정비구역 지정 2007.07.20
추진위원회 승인 2007.05.04
조합설립 인가 2007.09.20
사업시행 인가 2008.06.04
관리처분 인가 2011.01.12
관리처분 인가 변경 2019.03.19
이주비신청 2019.7.1~10
이주기간: 2019.8.1~2019.11.1
철거 완료 2021.05.01
조합원 동호수 추첨 2021.03.04
2023.11월 후분양 예정
24년 입주 목표
시공사: GS건설, 현대산업개발 컨소시엄 (HDC 사고 이후 여론 안 좋아져서 아이파크 안 쓰기로 조합과 얘기 된 듯함)
부지면적: 10만2484㎡ (조합원 621가구) (일반분양물량 1353가구)
총 1974가구
( 지하 2층∼지상 42층 규모, 12개 동) 총 사업비 4600억
타입: 59A 80, 59B 131, 76 158, 84A 735, 84A2 243, 84 B1 141, 84B2 82, 84C1 222, 84C2 82, 99 96, 145 4 (압도적 84)
조합에서 1800 요구했으나 HUG에서 평당 1137 제시하여 후분양 하기로함 (21년) (골조공사가 완료된 시점 즉 공정율 80%이상에서 후분양(입주자모집)을 하게 되면 HUG의 고분양가 통제를 피할 수 있기 때문) (21년 11월 기존 평당 459만원이었던 공사비는 492만원으로 증액됨) (사람들이 2천에서 3천 사이로 예상 중인데…)(길건너 주복을 기준으로 잡았다는데…8억이 미분양 날지 테스트 ㄱ ㄱ 할것으로 예상 중)
후분양이라 비례율 변동가능성 있음.
조합원평당가 1050만원. 1050만원 기준으로는 19년 관처당시 계산한 비례율이 110%
숭어리샘 84 P 6억 + 3.8억 = 9.8 억 감평 50% 밖에 안돼고 중도금대출 안해줌
(무주택자는 해주나???)
재건축 용문동1,2,3
추진위원회 구성 2006년 12월
구역지정 2012년 1웙
조합설립 2012년 10월
시공사선정 2014년 12월
사업시행인가 2017년12월
조합원 분양신청 2018년 6월
관리처분인가 2018년 12월
이주,철거
이후 현재 착공 중.
22년 10월 일반분양예정
입주는 24년 1월 경 예상
조합원 801명
총 세대수: 2763세대 (1962세대가 일반 분양) (84평형 2035세대 )
브랜드: 더샵 엘리프
용문동 재건축 일반분양가 허그 승인 1,802만원
59타입 조합원가 :245,000,000
74타입 조합원가:275,000,000
84타입 조합원가:330,000,000
99타입 조합원가:380,000,000
99타입은 전세대 조합원 배정완료
1802만원이면 비례율이 몇프로 되는거지? 2년후에 부과될텐데,
비례율은
작년에 관처 한번 1550 당시 175%
1802면 훨씬 높아졌? 아님. 공사 때문에 변동.
돈이 더 들어갈때가 없을때 확정비례율나오는데,
공사기간에는 뭐가 어떻게될지 모르기때문에…
분양가 받아도 더 올라가는게 아니고, 175보다는 오를.
175보다는 낮아지지는 않을거다. 이미 계약은 다 들어갔기 때문에.
84 물건 P 5억 인데 4억 5천 까지 가능할 듯함. + 3.3 억 = 7.8 억
재초환부담금 1.2억~2억 예상됨.
재건축/재개발 공부하기!! - 찾은 내용 정리 및 재재 관련 책 읽고 내용 메모
통상 조합원 동호수 추첨 전 1, 2층 등 저층 희망자의 경우 우선 신청을 받아 먼저 배정을 한 후 그 외 신청자들은 로열층 기준으로 추첨하여 배정하는 것이 일반적입니다.
이때 101A형(88세대에 88명 배정시)의 경우는 공급세대수와 분양신청자 수가 동일하므로 전체 층을 놓고 추첨을 해야 합니다.
또한, 공급세대의 약 70% 정도 조합원 분양신청을 했다고 가정한다면 이 역시 향후 잔여세대 일반분양 성공률을 높이기 위하여 전 층을 놓고 동호수 추첨을 하는 것이 합리적입니다.
예를 들어 1,2,3층 등 저층만 빼놓고 조합원 분양신청에 대한 동호수 추첨을 하게 되면 저층부 미분양으로 인한 손해는 전체 조합원이 공동부담하여야 하기 때문입니다.
따라서, 위와 같은 조합원의 불편사항을 해소할 수 있는 방안을 모색되어야 하며, 감정평가가 종료되고 조합원 분양신청 전에 이사회 및 대의원회 의결을 통해 해소방안을 확정한 후 분양신청 고지를 할 예정으로 진행하고 있는줄 압니다.
추진위 구성에 동의한 사람은, 향후 조합설립에도 동의한것으로 본다. 취소하려면 따로 동의취소를 해야함.
사시인가
사업시행인가 고지를 받으면 감정평가사들이 조합원들이 소유한 물건가치를 평가하는 절차.
이때 감평액 나오기 때문에, 사시인가 전까지는 공동주택가격으로 감평액 예상해서 거래한다.
감평액이 높게 나오면 추분금이 줄어들기 때문에, 희비가 엇갈림.
이때 감평액 실망 매물이 많이 쏟아지는 시기임.
감평이 전체적으로 높게 측정되면 조합원분양가도 늘어난다. 조합 전체의 자산평가도 중요하기 때문.
조합전체의 자산평가액, 필요한 총사업비, 일분 통해 얻게 될 수익이 정해져야 조합원 추분금도 산출되기 때문이다.
조합은 사시인가 고시일로부터 120일 이내에 조합원들에게 감평액과 대략적인 추분금을 통지하고 초합원분양신청기간을 고시해야한다.
이 기간에 희망평형 선택함. 원하는 동호수가 아니라 평형만 선택.
평형확정이 아니므로 (신청만 한거) 이 때는 추분금이나 조분가역시 확정 아니고 대략적인금액임.
분양신청이 완료된 이후에 조합원분양 세대수, 일분 세대수, 임대아파트 세대수가 대략 정해진다.
이때 분양신청 제출안하면 현금청산됨. 그리고 분양신청 해도 자격없는 조합원은 현금청산됨.
사시인가는 조합과 지자체의 관계를 정리하는 단계임.
관처
관처는 조합과 조합원의 관계를 정리하는 단계.
관처 나면 준공년월, 일분세대수, 예상일분가, 예상공사비용, 이주철거기간, 예상수익 등이 구체적으로 윤곽이 잡힌다.
이때까지는 조합들이 보통 비례율을 100%로 맞추려고 한다.
100%보다 낮으면 사업성 떨어진다는 의미가 되므로 조합원들의 반발을 산다.
비례율은 아파트가 완공되고 청산될 때까지 계속 바뀌므로 흐름만 참고한다.
일분가 완판 시 비례율 높아질 가능성 있음.
이주철거에서 늦어지면 금융비용 발생하므로 비례율 낮아질수도 있으므로 완성될때까지 변수있음.
관처는 안전하다고 볼수있어서 시세도 높다.
이때는 이주비대출 활용해서 투자금 줄일수있어서 투자자/실수요자가 가장많이 매수하는 시기이기도함.
상대적으로 안전하지만 이주철거 시 강력한 반대세력 없는지 체크하면좋음.
이주철거
감평액의 40-60프로를 무이자대출로 제공해주고, 입주시 상환.
이주기간에도 이주안하면 명도소송집행함.
이주비대출 안나오는 다주택자와 추분금 부담스러운 원주민과 법인투자자가 매도한다.
이주 다 되면 착공 신고 하고 일반분양 준비한다.
관처인가시점에 조합원동호수 빼고 나머지 일분함. 이게 중요한 시점임.
완판해야 수익높아짐. 이후에 조합원 동호수 추첨하는데 그전까지 평균분양가 나왔다면 이때 확정된 추첨결과에 따라 개인마다 다른 조분가 확정통보된다.
매물 종류별 장단점 등
ㅡ 이주비 대출 금액보다 임차인에게 돌려줄 임대보증금이 많으면 자금계획 철저히!
ㅡ 단독주택은 재개발 초기에 초투금 많이 들어서 다세대보다 P가 저렴하고 가격 상승이 더디다. 감평 후에는 감평액이 다세대보다 상대적으로 높아서 분담금이 줄어든다. 추후 사업성이 좋으면 비례율이 높아지면 단독주택이 더 유리하다. 사업성이 낮아지면 단독주택이 더 불리다.
ㅡ 다가구는 1+1 매물이 될 가능성이 높음. 상대적으로 덩치가 크니까 사시인가 이후 투자를 추천함. 다가구는 인기평형 신청하고 싶은 실수요자, 1+1 원하는 투자자, 이주비 대출을 최대한 활용하려는 투자자에게 적합하다.
ㅡ 도로,상가는 취득세가 4.6% 도로는 나대지 감평액의 5분의 1 정도에서 감평액이 나옴. 권처인가되어 입주권으로 전환되기 전까지 주택수 포함 안되는게 장점. 구역내 90제곱미터이상 면적 소유 또는 분양평형 중 가장 작은 평형의 조분가보다 권리가액이 크면 분양자격생김. 90제곱미터 안되는거 사모아서 90만들어도됨.
1+1 관련
ㅡ 추가로 받은 59는 3년간 전매 제한되지만, 원래 신청한 주택은 이전 고시 후 따로 매도 가능함. 그러나 이전고시 나기전에는 하나의 입주권이라서 분리매각 불가능.
ㅡ 사시때 조분가가 관리처분인가시점때 인상되는 경우가 많은데, 조분가가 인상되는경우 1+1 신청자는 부담이 2배.
일반분양가는 보통 조합원분양가 에 10~30% 더나감.
조합원수 대비 총세대수 비율이 1.5배 이하는 웬만해선 투자하지 않는다!
연면적 ?
건축 각 층의 바닥 면적을 합한 총면적.
가령, 2층 건물의 경우 1층과 2층의 건물 바닥 면적의 합을 가리킴 1+1 매물 판단은 연 면적으로 한다고 함