내용 너무 너무 좋고, 교수님이 정말 엄청난 브레인 이라고 생각했으며, 데이터에 기반한 분석을 하시는 것 같아서 진짜 좋았고, 예측하신 내용들에 정말 소름 돋았다.
들었던 내용을 기억해두고 싶고, 나중에도 다시 읽어보면 좋을 것 같아서. 강의 내용을 요약해둔 포스팅 입니다.
위 강의 내용을 메모한 포스팅입니다!
영상은 아래 링크에서 보실 수 있습니다.
부동산 이슈 TOP 10
부동산 트렌드 2022 의 저자라고 하심.
많이 떨어지면 2018년 여름 의 가격대까지 떨어질수도 있다.
덜 떨어지면 2018년 겨울 정도의 가격대.
데이터는 절대 거짓말 안함.
2008년 금융위기 는 미국 상황.
상대적으로 노무현 대통령때 LTV, DTI 좋아서 괜찮았음.
그런데 강달러가 됨. 미국이 망가지면 전세계가 망가진다는 생각 때문에 (?)
그래서 강남 아파트 폭락함. 그때 기준금리 5% 인데 2%로 급락시킴. 그랬더니 가격이 확 올랐음.
당시에는 2%까지 낮출 수 있었음. 그런데 지금은 미국이 금리 올리고있어서. 당시와 지금은 상황이 다름.
이게 금리가 집값에 영향주는 대표적인 사례였음.
2013년1월이 바닥치고, 그때 이후 슬금슬금오르고 15-16년 거래량 폭발 후 본격상승함.
부동산 거래량 터지는 시점이 집값오르는 시점. 그때 들어가도 안 늦는다.
거래량 데이터는 분기별/년도별 데이터 봐야함. 월별 보면 안된다.
서울시 15억 이상 아파트의 거래비중 보면.
16년 중요함. 그 이전에는 15억 이상 아파트 거래 비중이 2% 밖에 안됐음.
일반적으로 럭셔리 아파트는 1등~100등까지 실거래가로 순위 매기면 1등~10등까지를 럭셔리라고 한다.
1등이 천억 10등이 10억이면 10억이상을 럭셔리 아파트라함.
가격이 퀀텀점프함. 16년의 럭셔리가 21년의 럭셔리가 아님.
임대차3법 절대찬성.
다만 20년에 반대한 이유는 매가,전세가 둘다 올라가서 (?)
사실 매가와 전세가는 다르게 흘러간다.
매매냐 전세냐 선택할때. 전세 오르는 시점에는 매가 평평. 매가 오를땐 전세 평평. 20년엔 둘다 올라감. 유동성 때문에.
지금은 임대차3법의 문제 없어짐.
지켜야할법이다. 사회적약자의 주거비용에 대해서 보호장치가 전세계 대비 낮다.
16년전 30억아파트 강남에서 1-2% 럭셔리
21년 기준으로는 거의 20% 차지함. 강남구에서 30억 아파트는 럭셔리가 아니다.
6억이하는 서민아파트. 6억이하 얼마나 거래 됐나?
노원구의 경우 16년 이전에 6억이하 아파트가 99% 였다. 그런데 이게 50% 이하로 떨어짐.
고가주택은 퀀텀점프함. 6억대이하 물건도 없음.
즉. 마켓 평균 가격 올랐다.
우리나라에서 주택거래량 가장 많은 구는 노원구. 압도적 1등. 그다음이 송파구. 송파구가 강남보다 훨씬 크다.
강남구가 선행하는건 맞지만. 언론에서 강남만 조명하는건 맞지않다.
주간상승률은 보지도말고 버려라. 완전히 잘못된 정보다. 왜냐면 우리는 부동산 거래를 하면 1달 안에 등록을 하면 되는데. 그러면 주간 단위는 전체 중 너무 일부다. 주간동향이 0.01% 상승한거? 의미없는 데이터다. 잘못된거니까 절대믿지마라. 공신력있는 정보가 사람 홀리는거다.
월 단위 지수가 가장 중요하다.
사람들이 자기들 기존거주지의 인접지로 감. 강서구 사람이 남양주 안 감.
서울과 신도시 나눠서 분석 시 재밌는 패턴이 보인다.
서울과 지방 다르게 움직이는데 20년에 같이 움직임.
글로벌 위기로 가장 크게 피해본데는 서울/인천이다. 글로벌위기랑 상관없이 좋았던게 광역시다. 13년에 보면 서울/인천과 나머지는 완전 다르게 움직임.
대구 인구가 늘어날까? 누적 인구는 줄어든다.
경기를 제외한 대부분 광역시 인구 줄어든다.
토지 확보 != 아파트 때려 붓는거
토지확보는 좋은데. 아파트 250만호 공급? 그중 100만호는 지방에 할텐데... 하지말라...
인구수,가구수만 얘기하는데. 서울은 인구가 90년대 중반부터 천만대였다.
주택수요 != 인구수.
집값 관련은 인구수보다 소득이 더 중요하다.
소득의 중요성이 어디서 나타냐느냐.
신축 아파트 프리미엄에만 나타난다. 공급량 한정 되어있다 했을때. 과거 아파트보다 조금더 괜찮은 아파트를 프리미엄 주고 사는거다.
* 구축은 5년 더 된 아파트를 말함
2019-2020의 신규공급 높은수준이다. 가격폭등은 공급량의 문제가 아니고 소득증가. 그리고 20년 부터는 유동성이다.
올해도 공급량 적으니 가격 올라갈거라 생각 하는데. 그거를 뛰어 넘는게 기준금리다.
공간시장: 인구수. 소득. 공급량이 중요.
금융시장: 이자율. 기준금리. 10년 국고채. 등.
지금은 금융시장이 압도적.
꼬마빌딩 큰 문제다. 아마 가격하락이 더 크게 일어날 가능성 높다.
2023 부동산 트렌드 책 내용 (예정)
여기서 첫 공개!! 라고합니다.
하락률이 깊다.
결론!! 뭐냐면. 가격은 18년 후반대로 가격이 회귀할 가능성이 굉장히 높다.
서울/경기/인천 보면 비슷한거같은데. 상승의 시작 시점이 다름. 서울이 먼저 움직임. 근데 하락 시점은 똑같음. 상승률이 경기/인천이 서울 못 따라감. 누적으로 얼마큼 상승했는지가 중요하다.
인천/경기 상승은 2021년이었다.
부울경은. 2016년부터 2020년까지 가격이 빠졌다. 서울은 상승하는데도 불구하고.
그런데 2020년~2022년 폭등했다. 2020년 전 그래프 부울경 트렌드는 서울과 전혀 달랐음.
대전/세종과 서울은 전혀 다르게 움직임.
대전은 근 10년간. 가격이 굉장히 평평했음. 여기는 사실 전세를 살아도 되는 시장인거다.
대전이 급등한건 2020년, 2021년이다.
대구/광주는 전혀 다른 시장인데 트렌드가 비슷하게 갔다. 최소 인플레이션만큼 상승하는 마켓임. 마찬가지로 2020년 2021년 폭등함.
서울 제외 나머지 광역시는 폭등 시점이 2020-2021년인데.
광역시 움직임 다 다름.
같은 시점은 2020-2021.
즉 유동성이다.
유동성 잡히면? 그냥 꺼진다.
강남/분당/용인은 같은 생활권.
상승 시점이 다르다. 강남이 제일 빠름. 1년뒤 분당. 6개월 뒤 수지.
그런데 하락 시점은 다 동일.
그얘긴뭐냐면. 첫 상승 한 곳이 누적 상승률로 봤을 때 가장 높다는거.
근데 분당은 누적상승률이 강남과 비슷했음.
다른 신도시는 그렇지 않음.
예를 들어 노원구. 남양주/의정부로 이동하는 생활권인데. 여길보면 상승시점 다르고 하락시점은 같다. 누적상승률이 노원구가 월등히 노다.
마포/일산/파주도 마찬가지. 다만 여기는 16년 전을 보면 일산의 가격 상승 성과가 마포보다 나은데 마포가 재개발 되면서 일산을 압도함. 즉 서울 시 안에서 재재 타운이 되면 주변 신도시 가격상승성과를 압도함.
1) 대부분 신도시 폭등시점은 2020-2021년 유동성 장.
2) 상승시작은 무조건 서울이 빠름. 그리고 나머지가 후행. 다만 신도시 중에서 위계 나눠짐. 수도권/비수도권 마켓이 아니라. 서울과 비서울로 나뉠거다. 서울 근접한 분당/평촌/과천은 강남권이니까 괜찮다. 나머지는 누적상승률이 주변 주요 그룹을 못 쫓아가고 FLAT 한 흐름 할거다.
강남불패는 잘못된말.
90년대 초반~ IMF 가격 떨어졌다.
2008년 금융위기 맞고 30% 폭락 후 금리 2% 되니까 다시 오름.
투자할때 25평형대와 33평형만 봐라.
투자자는 40평대 이상 절대 보지 마라.
도곡렉슬이 15억으로 다시 돌아온게 2017년이다. 전고 회복까지 11년-12년 걸렸다.
2006년~2008년에 오르락 내리락 했는데. 2006년부터 2012년까지 2번의 사이클 있었음. 가격 등락폭이 어느정도 였냐면. 짧은 기간에 20% 가량 오르락 내리락 1년마다 그랬음. 2006~2012년 사이 20%오르고 20%내리고 단기간에 그랬음. 2022년에도 그럴수도있다. 20%하는거 아무거도아니다.
잠실엘스 떨어지는거 관련.
부동산은 대수의법칙이 완벽히 적용됨. 3천세대 이상 아파트만 봐라.
아래 그림이 3천세대 이상 아파트만 본건데.
이전 최고가가
대부분이 2021년 9월 또는 11월에 꺾인다.
각 시점별 같은 평형대의 최저가 / 최고가 / 평균이 어떻게 움직이는지 봐라.
3분기 4분기 계속 떨어진게 모인다.
매도호가 웹크롤링 하고있다.
데이터 사이언티스트 분들은 매도 호가 계속 모아라.
매도호가는 DB에 쌓이지 않는 데이터다.
가격이 올라갈땐 실거래가 보다 매도 호가가 높다.
가격이 내려갈땐 반대. 실거래가 보다 매도 호가가 낮다.
나중에 정체를 뚫고 올라갈 때. 매도호가와 실거래가의 스프레드가 좁아지다가 튀는 시점이 있을텐데 그게 여러분이 들어가야할 시점이다.
그런데 매도호가는 계속 트래킹해야하는 숫자임. 어디 남아있는게 아님.
최고가 대비 매도호가 하락률 보면 평균이 20% 다. 지금 벌써.
이전 최고가와 지금까지 거래된 실거래가 최저가 도 20% 다 (????)
즉. 가격은 이미 꺾였다. 그건 부인 불가능.
대수의 법칙이 뭐냐면.
세대수 많은데가 더 많이 꺾임.
500세대 이상은 거래량 적음. 그래서 덜 꺾인거처럼 보인다. 그래서 무조건 대형단지 봐야함.
21년 6월에 책을 썼다. 내년 가격 17% 떨어진다고.
교수님이 미국에서 모델링을 했는데.
이게. 계량 경제 모형. 시계열 있는 거로 모델링 만들어서 본거다.
인플레 크게 올거라고 봄.
이렇게 올지는 몰랐다. 근데 지금 벌써...
이거 절대로 무시하면 안된다. 금리 이펙트가 절대적일 거다.
주택 모기지 파이낸싱 때 이자가 10년채 물과 연동되기 대문에 10년물이 중요함. 이 스프레드는 같이 간다.
미국이 그렇고. 한국도 마찬가지.
미국이 기준금리를. 20%가까이 까지도 올렸다. 1980년대에.
기준금리 낮췄다가 1978년부터 또 인플레 튀어올라서. 절대 가만 안둔다.
인플레 오면 부동산 투자 무조건 해야함.
왜냐면 월세!
왼편 그래프는.
년도별 인플레이션이고. 월세 인데.
인플레 크게 올수록 월세 빠르게 상승 한다.
전세계 뉴스보면. 1) 기준금리 오른다. 2) 주담대 수요 끊겼다. 3) 인플레 오면 월세 폭등이다.
다만 정부는 이거 무조건 개입함. 기준금리 끝까지 올린다. 인플레 잡으려고. 그러면서 부동산 가격 내려간다.
부동산 대폭락 해야 하는데
월세오른다할때. 어떤 투자자들은. 이정도월세면 내가 들어가도 되겠네? 라고 생각할거라서. 대폭락이 아니라 폭락이 될거다. 급매물 나온다면 16년 가격으로 안간다. 월세가 상승하면 일부 투자자들에게 매력적으로 보이기 시작함.
투자수익률 관점에서 저가주택보다는 고가주택 수익률이 낮다.
강남3구의 투자수익률은 노도성보다 훨씬 낮다.
노도성이 더 폭락할거라고 본 이유는. 노도성 투자수익률은 강남구보다 높아야하는게 정상임.
그런데 시간이 지날수록 노도성 수익률과 서울 수익률의 스프레드가 작아짐. 그러면 노도성 폭락하는거임.
- 투자수익률 = 월세 / 가격
분자는 사실 고정이다. 2%면 2억 / 100 억 이란 거.
투자수익률 4% 라는건. 분모가 움직인거다. 월세는 가만히 있음. 상업용 부동산은 막 30년 계약된 경우도 있음. 아파트는 2년 고정됨. 그러면 분모가 움직여서 100억 짜리가 50억으로 폭락을 한거다. 이게 무서운거다.
미국국고채10년물 이자를 무조건봐라.
이게 올라가면 부동산투자수익률 무조건같이 올라간다.
즉 투자수익률 변동이 굉장히 작아보여도 그게 엄청 충격임.
기준금리 언제 멈추나.
이거도 봐라.
전국의 아파트 가격은 전부 19년4분기로 회귀할거다. 유동성 잡히면 그때로 돌아갈거임.
근데 거기서 얼마나 더 떨어질거냐가 문제임. 회귀분석 시 이게 18년4분기값까지 갈 확률이 높아서.
만약 투자할사람있다면 여유갖고 현금화 하고 주변단지 가격대 보면서 여유를 가지고 준비해라.
질문 1 에 대한 대답
미국에서 가격예측 시 가격 자체를 가지고 예측하지않음.항상 투자수익률로 예측함.
투자수익률은 3가지로부터 영향받음.
1) 무위험수익률인 국고채수익률(10년물 기준)보다는 반드시 높아야함.
2) 리스크 프리미엄. (예: 우리나라와 미국의 스프레드의 차이 등)
3) 미래에 대한 성장률. 기대 인플레이션 고려 하는 등.
투자수익률 모델
수요 모델
공급 모델
임대료 모델
이걸 돌려서 나온 결과다.
질문 2 에 대한 대답
몇 프로가 중요한게 아니라
3.5% 가 되면 2018년 겨울
4%가 되면 2018년 여름
정도로 하락할거다.
수치로 얘기하니까 너무 폭락이라서 도저히 말을 못하겠다.
질문 3 에 대한 대답
절대 그러지마라.
지방 광역시 트렌드는 서울과 전혀 다름.
광역시 시장을 봐야지.
2030세대는 사실 주택은 소유하는 것을 장려해야함.
미국/유럽은 사회적 약자가 적정비용내고 주택을 사는걸 권장시킴.
2030이 첫주택구매시 자기돈5%만으로도 산다. 미국은 기본 LTV 80% 에다가 그지역 로컬정부가 추가15% 돈 대주기도 하는 등등. 주택은 사야함.
아래는 플러스 알파... 원래 36분 이후 부분만 들으려 했는데, 듣고 나니까 너무 좋아서, 36분 이전 부분 얘기도 궁금해져서 듣고 살짜쿵 요약해 보았다.
부동산 메가트렌드: 플랫폼 도시
게이들이 뭉치는 지역은 반드시 핫플레이스가 된다. 낙원상가, 이태원.
익선동. 2010년에 100% 확신함. 교통 좋고 산업 백그라운드. 차별적 경험 할수있는 한옥 집단 지역. 게이 커뮤니티 존재.
포토그래퍼가 운영하는 카페 '식물' ㅡ> 바이럴 되면서 익선동이 변화했다.
상권 한번 흥했다 쇠퇴하면 부활 엄청 힘들다.
압구정로데오상권은 흥했다가 청담동 '고센'이라는 카페가 생기면서 거기로 상권이 옮겨가고 압구정로데오가 망함.
압구정로데오상권이 90년대 중반부터 작년까지 정말 힘들었다.
럭셔리 아파트 바로 앞 상권이 재부흥까지 27년 걸림...
서민 집단지구 상권이 쇠퇴 후 재부흥? 정말 어려움.
부동산시장의 4가지
- 주택
- 오피스
- 리테일 (도시 내 상업 시설)
- 물류 창고
플랫폼은 온라인 리테일이다. 아마존. 쿠팡. 오프라인 리테일을 죽인다.
오프라인 리테일 1) 쇼핑몰 2) 백화점 3) 빅 박스 몰. 4) 편의점
전세계적으로 편의점 제외 다 안좋음.
전세계 가장큰 쇼핑몰 회사가 사이먼 프로퍼티다. 파주 프리미엄 아울렛 알지. 프리미엄 아울렛이란 단어가 사이먼 프로퍼티 그룹의 브랜드다.
미국사람들은 저축을 잘 안한다. 경기 좋아진다 하면 도/소매업 관련 지수가 같이 갔다. 2011~2016 여름까지 보면 다우지수 성장하고 SPG 주가도 같이 성장함. 근데 16년 부터 SPG 주가 폭락 시작. 코로나때 재폭락.
코로나로 인해 오프라인 리테일 망한게 아님. 16년 부터 거대한 구조적인 변화가 있었던 거임.
리테일 시설은 과거부터 존재했음.
라스트 마일 딜리버리. 최적화가 가장 큰 경쟁력이다.
물류 최적화!가 경쟁력. 물류 부동산 흥한다.
헤이그라운드 위치
대로가 아닌 이면 에 창고 놓고 빠른 배송!
세대 끼리 정보가 흐르기 때문에 세대 자체가 플랫폼. MZ 뿐 아니라 시니어도 마찬가지.