(2022년 3월 21일 손품 기록) 수리산역 한라주공 4차 vs 래미안 부천 중동

 

1기 신도시 재건축이 너무 핫하다보니까

저도 한라주공 4차에 관심이 가서 임장을 다녀왔어요.

 

 

제가 찍은 사진은 이것뿐인데 ㅋㅋ 그마저도 흔들렸네요..

동의서를 접수받고 있다는 현수막입니다.

 

 

 

1. 군포시

군포시는 1기 신도시 5개 중에서 인구수가 50만이 되지 않기 때문에 기본계획을 세워야 하는 의무가 없다고 해요. 그래서 재건축 진행 시 빠르게 진행될 수 있을거라는 장점이 있다고 합니다.

그리고 군포에 재건축 연한이 이미 도래한 아파트들이 몇군데 있긴 하지만 용적률 측면에서 안 좋기 때문에 다들 리모델링을 진행하려고 하고 있습니다. (윤통님 당선으로 재건축이 완화되면 리모델링을 진행하려던 아파트들도 재건축으로 전환할 수 있을지는 모르겠습니다. 아직 미지수인 듯해요.)

군포시 안에서 재건축을 진행할만한 용적률을 가진 곳이 한라주공, 가야, 매화, 11단지 정도가 있다고 하던데 한라주공이 올해 4월 15일에 만 30년이 되어서 재건축 연한이 가장 먼저 도래하는 아파트 입니다. 즉, 이것 또한 한라주공이 재건축을 빠르게 진행할 수 있는 장점이라고 하네요. 앞에 밀려있는 다른 재건축들이 없다는 점이요.

 

2. 산본

산본은 서울로 출퇴근 하는 사람들의 베드타운입니다. 일자리가 있다기 보다는 4호선을 타고, 또는 자동차를 타고 서울에 다니는 사람들이 많은 도시로 이해했어요.

지형 상으로는 산으로 둘러쌓인 도시여서 숲세권이 많고 도시 가장자리에 산등성이 경관이 멋있는 도시였습니다. 다만 도시 가장자리 쪽에 위치한 아파트들은 좀 언덕이 많은 것 같습니다.

 

3. 수리산역

한라주공 4단지 1차는 수리산역에 정말 딱 붙어있었어요. 뛰어가면 3분 정도면 지하철 탈 수 있을 것 같은 정도였고요. 수리산역에서 산본역까지는 역간거리도 짧은 편이라고 합니다. 다만 산본역에서 금정역의 역간거리는 약간 길지만, 두 정거장이면 gtx 역이기 때문에 메리트가 있어보였습니다. 그리고 4호선 이라서, 사당역과 용산/서울역 쪽을 한번에 갈 수 있기 때문에 편리한 노선이란 생각이 들었습니다.

 

4. 한라주공 4단지 1차 아파트

3종 일반 주거지역에 있는데, 용적률이 115%로 깡패입니다.

그리고 세대당 평균 대지지분이 17.2 평으로 매우 높은 편이었습니다. 사업성이 좋다는 의미로 이해했습니다.

총 주차대수는 380대로, 세대당 0.3대 입니다. 바뀐 재건축 기준에서 세대당 주차대수가 낮으면 유리해지도록 비율이 상향되었다고 해요. 그래서 한라주공의 경우 재건축을 하라고 허가날 가능성이 매우 높다고 합니다.

그리고 상가랑 필지가 분리되어 있다는 장점이 있었습니다.

 

5. 그 외 코멘트

- 12월에 투자자들이 이미 휩쓸고 지나가서 나와 있는 매물이 1건 있다고 하시더라구요. 아마도 앞선 글에서 잭슨님이 보고오신 17평짜리 매물과 동일한 것 같은데요. 제가 살 수 있을 자금 규모의 매물이 아니여서 아쉬웠습니다. 17평의 경우 대지지분이 14.65평이라고 하고 부동산 말에 따르면 분담금 없이 받을 수 있을 거라고 하셨어요.

- 1인 법인이 소유한 비율이 높고, 임대사업율 또한 16.5%로 높다고 합니다. 즉, 이 아파트의 소유자들은 아마도 대부분 투자자들이여서 재건축 동의서를 걷기에 유리해보였습니다.

 

6. 결론

지금 사기엔 지각비를 많이 내야하는 아파트여서 아쉬웠습니다. ( 지각비를 내더라도 살 수 있는 수준이었다면 고려해보았을 텐데 자금이 부족했어요. ) 이렇게 주목을 받을만한 물건을 미리 알아서 다음엔 좀 더 빠르게 진입을 할 수 있다면 좋겠다는 생각을 했습니다 ㅎㅎㅎㅎ

 

*방송 듣고 나서 반성하기*

 

 

*방송 듣고 나서 반성하는 메모입니다!!*

 

토지대장을 떼어보지 않았다면 제대로 숙제하지 않은 것!!!

저는 안떼어봤네요 ㅠㅠㅠ.....

다음 번엔 찾아봐야겠다는 생각을 했어요.

 

 

저촉???

★문화재보호구역기타 : 진짜 생각도 못했어요 ㅠㅠㅠ 헛임장 다녀왔네요 ㅋㅋㅋㅋ ㅠㅠ...!!

아파트에서 이기조선생묘가 보임 ㅡ> 문화재 저촉 (?) 여부를.... 직접 문화재청에 물어봐야함!!

부동산도 제대로 모른다....!!! 이런건 문화재청에서 결정하는것. (feat. 검단신도시 왕릉 사태)

여기가 딱 저촉은 아닌데 애매하다. 거리상 걸린다. ㅡ> 즉, 허가 내줄 때 애매하다!

 

 

안전마진 계산하기

요런 것도 안해봤네요. 주변의 신축과 해당 물건의 과거 가격차이, 그리고 현재가격차이 비교하기!

분담금 X억 얹어서 총 투자금 XX에 예를 들어 84타입을 받는다면, 그리고 래미안 하이어스는 구축이 되어가고 한라주공은 재건축 후 신축이 된다면 가격 차이 예상하기!

 

 

고민을 해본 후, 다른사람들의 숙제를 들으면 정말 다르다!!!

ㅡ> 진짜 공감했어요.

생각지도 못했던 부분들을 얘기해주셔서 많이 배웠습니다...

갈길이 머네요!

 

 

+ 임장 시 부동산에 질문할 수 있는 것들

재건축일 때 -> 지반이 뭔지도 중요. 한라주공은 지반이 돌!

현재 매물 갯수가 1개인데, 평소 매물 갯수는 몇 개인지? 원래도 거래가 잘 안 되는 지역. -> 만약 저촉/접합이 알려지고 유명해지면 팔리지 않는 아파트가 될 수 있음...

 

 

[Hyomin님 코멘트]

효민님께서 2019년에 효민님도 용적률 좋고 고도제한169m(35층에 무리없음) 이것 보고 살까 고민 했다가 안 사셨다고 합니다.

공용용산지? (이게 뭘까요 ㅋㅋㅋ ㅠㅠㅠ) 접합? 하고 있는데 이게 엄청 문제다. 행위제한 풀기 쉽지 않다!!

 

게다가, 시청에서는 "우리 시에서는 재건축이 아니라 리모델링을 검토하겠다"고 답변을 줬었다고 합니다!!! (=문화재청 무서워요) <ㅡ 이 부분 전혀 몰랐었습니다;;;;; 세상에... ㅠㅠ 이런건 어디서 어떻게 알 수 있는 걸까요 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

 

* 리모델링 한번 잘못 잡히면 답이 없다. 막연한 기대로 사지마라!! *

 

그리고 필지가 다른데, 상가가 아파트의 주출입구를 막고있다.

이런 곳은 상가가 입주권 안주면 드러눕는다.

가장 유명한 곳은 은마아파트.

ㅡ> 필지가 달라서 좋은 것 아닌가 했더니, 아니었나봅니다!! 정말 생각지도 못했어요...

 

 

이번에 배웠어야 할 것들!!

배웠어야할 것들이 너무 많지만 그 중에 몇 가지만 보자면,

- 용적률과 대지지분만 보고 선택하지 말 것!!!

- 저촉은 무엇이고 어떻게 해결해야 하는지,

- 적극적으로 정보 알아보기...

문화재청 전화해보기! (문화재청 분들 굉장히 친절하시다)

군포시 전화해보기!!

 

 

정말 많이 배웠습니다 ㅠㅠ감사해요!!!!