연수풍림2차 vs 문촌13단지 숙제 제출입니다.
숙제 목차
1. 기본정보
2. 공통점. 큰 차이 없는 항목들
3. 차이점. 재건축/리모델링 관련
[1. 기본 정보]
[2. 두 개 단지 크게 차이없는 항목들]
2-1. 가격 등
두 개 단지 모두 3억대에서 5억대로 껑충 가격이 뛰었습니다.
최근 5년간의 가격을 보면 아래와 같습니다.
2-2. 학군
연수풍림2차에서 제일 가까운 중학교는 인천여자중학교
문촌13단지에서 제일 가까운 중학교는 한수중학교입니다.
한수중 특목고 진학률이 조금더 높고
인천여중 학업성취도가 한수중보다 더 높습니다.
지향점이 다른 학교인 것일지
두 개 학교가 아주 크게 차이나보이지는 않았습니다. (제가 잘 모르는 것일수도요!)
2-3. 일자리
두 개 아파트 모두 일자리가 가까이 있다는 점도 공통점 이었습니다.
연수구는 송도 바이오 관련 일자리가 가깝고
주엽역은 미디어 관련 일자리가 가까웠습니다.
2-4. 교통
둘다 서울까지 약 1시간 거리라는게 공통점입니다.
그리고 현재 운행중인 지하철 노선이 1개 있고,
앞으로 GTX 또는 GTX급 교통수단이 인근에 (약 10분 거리) 생길 예정이라는 점까지 공통점입니다.
2-4-1. 연수2차풍림
동막역 4번 출구. 여기서 바로 고개만 돌리면 아파트 들어가는 샛길 입구
4번 출구 바로 앞 샛길.
아파트가 참 나즈막하죠? 동막역 이용자는 107동이 가장 편할 듯합니다.
4번 출구 바로 앞에 버스정류장도 있었습니다.
파란버스 위주로 다니더라고요.
나즈막한 연수2차풍림을 보다가
원인재역 초역세권 우성2차를 보니까 갑자기 아파트가 너무너무 높아보였습니다.
시골에서 갑자기 서울온 기분?ㅎㅎㅎ
월판선 속도가 GTX랑 거의 비슷하다고 하니, GTX 가 들어올 예정인 효과.
2-4-2. 주엽역 문촌13단지
지금 당장의 교통은 솔직히 주엽역이 훨씬 좋아보였습니다.
3호선 코앞 + 서해선 예정 + GTX-A 예정 + 버스도 엄청 많이 다니고 있었습니다.
2-5. 그 외 사항
그리고 풍림2차와 송도 신도심 사이에 이런 시설이 있는데,
임장 당시 바람이 많이 불었지만 딱히 무슨 냄새가 나거나 하진 않았습니다.
엄청 비슷한 두개 단지ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ
아무래도 좀더 크리티컬하게 비교할 수 있는 건 재건축 관련 내용들 일 거 같습니다.
[3. 재건축/리모델링 관련]
3-1. 토지 정보 확인
3-1-1. 풍림 2차 토지정보
풍림의 경우, 2종일반주거지역이라서 용적률은 최대 250% 이므로
현재 상태부터 조례까지의 용적률은 138% 여유가 있는 상태입니다.
용적률 기준으로 보면 꽤 괜찮은 것 같습니다.
이렇게 막 땅이 남아도는 아파트입니다.
동간 거리도 엄청나게 넓었어요.
3-1-2. 문촌 13단지 토지정보
토지정보는 이음에서 확인했습니다.
문촌은 준주거지역인데, 도로에 접합되어 있다고 나왔습니다.
준주거지역은 건폐율 60% 용적률 380%까지여서,
여유용적률은 185%만큼 남아있습니다.
언뜻 보기엔 풍림2차가 용적률 조건이 더 괜찮은데, 토지의 종류를 고려하면 문촌13단지가 아직 용적률이 더 남아 있어 보였습니다.
일조권 관련 규제도 없고요.
도로에 접합되어 있으면 재건축이나 리모델링 시 손해보는 토지가 생기는 걸까요?
도로너비를 확보하기 위해 건축선이 후퇴해야해서 단점이 생기는 것 같은데, 이 부분은 확실하지 않네요ㅠ
일단 효민님께서 지난 시간에 접합?은 안 좋다고 하셨던 거 같아서 단점이라고 파악했습니다!
그리고 토지거래허가구역으로 나옵니다. (??)
토지거래허가구역은 일정면적 이상이면 허가를 받아야 하는데, (주거지역 60제곱미터, 상업지역 150제곱미터)
문촌13단지 아파트는 모두 60제곱미터가 넘기때문에 허가를 받고 거래할 수 있습니다.
여기서 문촌13단지 중요한 장점은 주상복합이므로 주택법이 아닌 건축법을 따르고
안전진단 면제가 가능해서 빠르게 진행될 수 있는 가능성이 있다는 점이었습니다.
처음 알았네요 ㅎㅎㅎ
3-2. 연수구 vs 일산서구 입주물량 비교
일산 서구는 향후 입주 예정 물량이 거의 없었습니다. -> Good
적정수요에 못 미칠 거라는 예상이네요.
투자하기에는 좋을 것 같습니다..
그래서 리모델링 바람이 더 시게 부는걸까요~
아무래도 주변에 워낙 신도심 개발이 많이 되어서 그런걸까요.
연수구는 예정 입주 물량이 적정수요를 넘어설 것으로 예상이 됩니다.
즉, 풍림2차가 재건축/리모델링을 하고 싶다고 해도 잘 진행이 안될 것 같습니다.
3-3. 주변 경쟁 단지 확인
3-3-1. 인천 연수구 동춘동 일대
또한 연수구 지역 전체적인 관점에서 봤을 때에도
풍림2차는 재건축 진행 속도가 1등이 되는건 힘들지 않을까...? 싶었는데요.
이 부분은 관점이 다들 다를 수도 있을 것 같습니다^^
제가 그렇게 생각한 이유는
동막역~원인재역 일대가 전부 대단지 아파트 + 나이도 전부 비슷비슷 + 대지지분이 다들 매우 높기 때문입니다.
원인재역 바로 앞 우성 2차,1차 제외하고는 전부 낮은 아파트들. 8층-10층 등 아담한 편. 무려 5층짜리 아파트도 있었습니다...!
아래 캡쳐는 인터넷에서 누가 정리해둔 자료인데,
이렇게 대지지분이 많다니 하면서 깜짝 놀랐어요.
저같은 부린이는 난생 처음보는 대지지분 크기
이 표 정리 출처는 어떤 부동산 블로그
그 일대 전체가 다 재건축 하기 좋은 조건의 단지들이기 때문에
풍림2차는... 같은 조건의 다른 아파트들과 경쟁이 엄청날 것으로 예상이 됩니다.
만약 진행을 한다면 순서를 정해서 차례대로 진행될것이고 이 일대에서 누가 가장 먼저 될 것인지가 중요해 보이는데, 풍림2차는 1등으로 진행될 것 같지 않습니다.
입지가 송도에서 제일 가까워서 송도로 출퇴근은 좋아보이지만,
이 일대 기준으로는 원인재역쪽으로 갈수록 더 중심지인데다 (연수구청 위치, 상권 위치, 지하철 환승역 등)
원인재역에 월판선 호재가 강력하고, 송도 출퇴근은 원인재역과 동막역이 그리 차이나지 않을 것으로 보여서요.
물론 원인재 바로 앞 우성은 재건축이나 리모델링 안될 용적률이지만
풍림2차보다 좀더 원인재역에 가까운 아파트들이 엄청 많아서요.
3-3-2. 일산 주엽역 일대
부동산 사장님에 따르면 투자는 서구에 해야한다고 하네요.
일산은 서구와 동구로 나뉘는데, 서구에 호재가 집중되어 있다고요.
고양방송영상밸리도시개발구역 =CJ라이브시티 = 10년간 33조 경제효과/ 일자리 3만개 예상됨.
GTX-A 킨텍스역 바로 앞에 있는 원시티와 꿈에그린이 현재 대장단지다.
주엽역에서 크게 멀지 않은데 평당가 차이는 아주 많이 나고 있다.
그리고 사장님께 들어보니, 주엽역 일대에 리모델링 얘기가 나오고 있다고 하셨습니다.
리모델링 조합이 설립되어 있는 곳은 16단지, 14단지이고 (동의율은 넘었고 인가를 기다리는 중인 듯합니다.)
리모델링 컨설팅비를 지원받는 시범단지로 선정된 곳이 16단지와 12단지라고 합니다.
16단지: 경기도 공동주택 리모델링 컨설팅 시범단지 선정
12단지: 경기도 ‘찾아가는 리모델링 자문 시범 사업’ 단지 선정
12단지는 규모가 작고 주상복합인데 시범단지로 선정이 되어서 더 주목을 받았다고 해요.
14단지의 경우 16단지가 컨설팅비 지원받는걸 보면서 오히려 우리가 부족한게 뭐냐! 하는 마음으로 16단지 보다 조합을 더 빨리 설립했다고도 하네요.
그리고 부동산 사장님 말로는 컨설팅비 지원받는다고 해서 꼭 진행하는 것도 아니고, 지원 못 받는 단지라고 해서 못 하는 것도 아니다고 하시네요.
3-4. 주엽역 주변 주상복합/상가
!! 주엽역 일대 상가 !!
와보니까 보통의 아파트 구조와 달리
아파트 건물과 상가 건물이 동일하고
지하+지상 상가 갯수가 정말정말 많다는 데에 놀랐는데요.
효민님께서 대놓고 힌트 주셔서 이 일대의 썩상 매물 찾아봤습니다.
이쪽에 나와있는 상가 매물들은 전부 정보에 대지지분이 쓰여있었고, 전화드려보니 부동산 사장님들 말씀이
여기로 문의주는 분들은 전부 대지지분을 물어봐서 (전부 같은 생각 투자자들!) 아예 정보에다 써놓으신 거래요.
작년 11월-12월 부터 주엽역 일대 상가를 한 차례 1차로 쓸고 갔다며, 제가 2차라고 말씀하셨어요.
그리고 이 일대 부동산이 쉬는 날이었는데도 불구하고 계속 분주하시더라고요.
주엽역 일대 상가가 핫한 이유 생각해보기
1) 아무래도 소액 투자가 가능하고,
2) 주택 규제가 너무 심하다 보니 비주택으로 투자자들이 몰림
>> 비주택인데 나중에 주택되는 물건이라서 인기가 더 많아짐
3) 주엽역 일대 주상복합들은 문촌13단지 뿐만 아니라 다른 주복들도 지하층부터 3층까지 전부 상가 형태.
아파트들이 재건축/리모델링 뭐든 하려면 상가를 배제할 수가 없는 건물 구조.
동일 건물이기 때문에....
필지 분리해서 상가랑 따로 갈 수가 없는 건물 모양인 것으로 이해했습니다.
이 상가들이 실제 영업을 다들 하고 있다는 점도 아파트 입장에서는 마이너스 요소로 보였습니다.
1층 대로변 상가는 정말 멀쩡히 영업중이었고, 2층엔 교회도 있었고
심지어 지하 상가도 절반 가까이는 실제 영업중으로 보였습니다.
>> 그래서 상가 대지지분이 있으면 입주권을 받을 수도 있다는 가능성, (안되면 상가로라도 받겠다는 생각으로)
(하지만 재건축은 40년차는 되어야 하지 않겠냐 하심. 즉, 10년도 더 묻어둬야함)
그리고 이런 경우 상가 대지지분 반영비율 조정하기에 따라 아파트 대지지분보다 적은 양으로도 입주권이 나올 수도 있다는 점 (부동산 사장님 말씀에 따르면 상가 대지지분이 2평은 있어야 입주권 나오지 않겠냐고 하셨어요. 2평있으면 나온다는데서 약간 놀랐습니다. 그것만 있어도 나온다구요..?? )
>> 또는 이런 생각으로 한차례 더 오르면 다음 (3차, 4차 등) 투자자들한테 팔고 떠나기! 등등 출구전략이 다양한 것 같았습니다.
현재는 대지지분 평당가 2천만원대 ~ 3천만원대 (월세 받기 가능하거나 면적이 큰 곳) 쯤이었어요.
다만 공실을 버티면서 관리비를 낼 수 있다는 각오가 되어 있어야 가능한 투자였습니다.
관리비는 13단지는 아니지만 태영프라자는 분양평당 (전용 곱하기 두배) 기준 9천원 레이크 등은 7-8천원 정도라고 하셨어요.
문촌13단지 대우아파트 밑 대우레시티 상가 분석
문촌13단지 지하에 아직 나와 있는 상가 매물이 있었는데
가보니까 임차인이 있었고 (벽면상가 아님. 칸막이 있음. )
대지지분은 2평이 안되고 대지지분 평당가는 2천몇백만원대의 매가였습니다.
문촌13대우아파트 대지지분 및 평당가를
대우레시티 상가들 대지지분 및 평당가와 비교해보는 것까지 해보려고 했는데
거기까지 못했습니다 ㅎㅎ ㅠㅠㅠ
요거는 문촌13단지 아파트 부분 대지지분 자료이고요.
(대지지분 56.3 평 나누기 254 세대 하면 0.22평 나오는데요. 너무 작은거 같아서 이 자료가 맞는건지 잘 모르겠습니다. )
바로 옆 12단지 상가 1층 3억 매물은 (계산해보니 대지지분 평당가는 3천몇백만원 수준 )
토요일에 전화드렸었는데 저한테 조금만 더 빨리 연락주시지 방금 계약금 받았다며 얘기하셨습니다.
또 다른 아파트 옆에 썩은상가 매물 종이 주셨는데 (태영프라자, 레이크타운 등)
확실히 전체적으로 매가가 소액이고
물건 종류에 따라 몇 층인지, 보증금/월세/대출가능여부 등이 다 달라서 차이는 있지만
대지지분평당가가 천만원 중후반대에서 이천만원후반대 였습니다.
근데 태영프라자랑 레이크타운은 대우레시티랑 다르게 안좋아 보입니다.
태영프라자만 봐도 이렇게 아파트랑 따로 분리가 가능해보입니다.
여기는 태영프라자
여기는 태영 프라자 1층 이고요
이런식으로 벽 없이 오픈된 상가는 대출이 안나온다고 합니다
여기는 레이크 쇼핑타운
내부는 이런 느낌입니다
아래는 문촌 13단지
여기는 정말 분리가 불가능해보였습니다
1층 대로변은 열심히 영업중이었습니다
주민들 담배피는 공간이 되어버림
은소반 안에 손님들도 있으셨어요
상가 갯수가 엄청엄청 많았어요
2층에 위치한 교회도 단점일 것 같고
지하에도 교회가 있습니다
지하 상가의 일부
파충류샵도 있고, (여긴 가보지 않음 ㅎㅎㅎ )
드럼 학원, 댄스 학원 등도 있었어요.
학원 앞은 지나가는데 음악 소리 들리는 걸로 봐서 영업중이었습니다.
일단 상가가 너무 많아서 차라리 여기 상가를 사면 샀지
문촌13단지 아파트 입장에서는 큰 단점인 듯합니다.
이런식으로 상가를 따로 떼어놓고 갈수 없는 구조일 때
상가가 유리한 듯 하네요
어디서 보니까 주거지역쪽은 시간이 길어지면 상가를 떼어놓을수있다는데
주복은 길어져도 상가를 못 떼어놓고 가서 상가보상을 잘 해줘야 한다고 하던데
아파트 입장에서는 골칫거리가 될 듯해 보였습니다
3-5. 연수풍림2차 아파트 상가
연수풍림2차 아파트에도 상가가 있는지 확인
929 1공은 공원이고요. 929 안에 아파트 상가 교회 다 있어요.
풍림 어린이 공원 옆에 위치한 하나님의 가족 공동체 교회.
만약 재건축/리모델링 한다면 이 교회는 필지분리로 따로 가게 되지 않을까 싶은 위치입니다.
아래 사진은 위에 지도에 gs25 있는 파란 동그라미 부분입니다.
이 위치가... 애매해보였습니다.
아파트 부지 한복판에 막 들어와 있지는 않지만
이 필지까지도 완전히 버리고 가기엔 약간 아쉽지 않을까? 싶었습니다.
편의점, 미용실, 카페, 세탁소가 있었어요.
네이버 부동산 보니까 여기는 매물이 안나와 있더라구요
옆에 현대1차 이야기 덧붙여보자면
요렇게 이마트24 있는 상가건물이 현대1차아파트 한복판인데다가 1층이고 해서 좋아보였습니다
전화드려 봤는데
아파트 한복판에 상가는 매물이 나온게 없고
지금 나와 있는건 바깥쪽 CU 있는 쪽 매물이라고 하시더라고요.
[4. 결론]
아파트 두개 단지를 비교해보면!
교통 호재로 보면 주엽역 코앞인 문촌13단지를 고를 것 같은데
재건축/리모델링을 생각할 경우
주엽역 문촌13대우는 아파트에 영업 잘 되고 있는 상가가 너무 많았던 반면
풍림2차도 상가가 아예 없는 건 아니지만 절대적인 갯수가 주엽역보다 훨씬! 적었습니다.
( 위치 약간 애매한 것은 얘기가 잘 되면 어떻게 될 수도 있지 않을까 싶었고요. )
다만 상가가 좀 적다고 해서 풍림2차가 재건축/리모델링이 빨리 될 것 같지도 않았습니다.
(입주예정물량 많고, 주변에 더 나은 이웃 경쟁자들이 많아서)
그래서 투자자 입장에서는 고르기가 너무 어려웠습니다. ㅠㅠㅠ
만약 아이를 조용히 기르기 원하는 사람이라면
>>> 연수풍림2차로 선택하겠습니다.
연수구는 살기 좋다는 평가가 많았는데, 가보니 실제로 그런 느낌이었습니다.
동간거리도 넓어서 1층도 햇살 따뜻하게 들어올 것 같았고요.
분위기가 조용하고 학교를 안 품은 학교가 풍림2차밖에 없는 건 아닌가 싶은 정도로 전부 학교여서
주거지역으로서의 평온함이 느껴졌습니다.
주말에 갔었는데 놀이터마다 아이들도 놀고 있었고요.
덧붙여서 썩은상가를 살거면 뭘 살까도 고민해 봤는데요 ㅎㅎ
현재 가격 고려 없이 그냥 매력도만 놓고 보면
연수2차풍림 안에 GS25 보다는 대우레시티 1층이 나을거 같았습니다.
좀 두서없이 쓴 것 같네요 ㅠ
읽어주셔서 감사합니다!!!
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