(2022년 4월 14일 손품 기록) 신길 삼성아파트 vs 흰돌마을 3단지 국제 한진

 

목차

 

1. 기본 정보

- 가격, 연식, 세대수 등

 

2. 입지 확인

2.1 삼성아파트

2.2 국제한진아파트

- 대곡역 교통호재

 

3. 삼성아파트 재건축 관련

3.1 정비구역 일몰제?

3.2 학교와 일조권 협의: 사업성 저해 가능성?

3.3 대공방어협조구역?

3.4 삼성종합상가....

 

4. 국제한진 재건축 관련

4.1 일조권 검토

4.2 별도건물 상가 ㅠㅠ

4.3 그 외

 

5. 결론

- 갈 길이 멀구나

 

 

 

 

1. 기본 정보

 

 

- 가격 비교

두 개 아파트에 모두 있는 31평 기준으로,

 

삼성아파트 31평

작년 5월 (6층) 9억 4천에 거래

현재 매도 호가는 11억 8천 ~ 12억

 

국제한진 아파트 31평

작년 9월 (7층) 6억 7천 거래

현재 매도 호가는 약 7억 정도

 

 

 

 

 

 

- 연식 비교

삼성아파트는 벌써 39년차 (재건축 진행사항 확인 필요!)

국제한진은 아직 29년차 (추진 움직임 있는지?)

 

- 세대수 비교

삼성: 적은 편이라서 마이너스 요소

국제한진: 대단지라 볼 수는 없지만 무난한 편

 

 

 

 

 

 

 

그리고 평당가격은 서울이라 그런지 삼성아파트가 확실히 높았습니다.

 

 

 

2. 입지 확인

 

 

2.1 삼성아파트

 

7호선 신풍역 주변 (도보 10분)

초품아 X (가까이 있긴 함)

여의도가 가까운 일자리, 강남권 출퇴근 가능

 

 

 

 

 

2024년에는 신안산선 신풍역도 예정되어 있습니다. 그리고 최근 영등포가 좋아지고 있다 하고 신길뉴타운 분위기도 좋은 것 같은데 이웃하고 있어서 신풍역 아래쪽으로도 좋은 영향이 있지 않을까 싶습니다. 

 

 

 

 

전반적으로 동네가 재정비되는 분위기라는 것이 장점

 

 

 

2.2 국제한진아파트

 

백석역 초역세권

초/중/고 모두 가까움 (길 하나 건너야 하지만, 그 초등학교에 제일 가까운 아파트)

서울가는 광역버스 노선 있음

 

 

 

 

 

 

 

 

 

★ 6개 노선이 지나가게 될 대곡역 ★

 

흰돌마을3단지에서 대곡역까지는 약 3키로미터로 아주 가까움.

 

대곡역을 지나가게 될 교통 수단들

1) GTX-A, 2) 대곡소사선, 3) 고양선(경전철), 4) 교외선 재개통,

+ 원래 있던 노선들 >> 5) 3호선, 6) 경의중앙선

 

계획대로 진행되면 총 6개 노선이 지나가게됨.

 

 

 

 

 

GTX-A 요금은 대곡역에서 서울역, 삼성역까지 각각 5621원, 6600원 정도 예상.

 

 

 

 

 

 

대곡소사선은 2023년 1월 개통 계획

현재는 고양에서 서울 강남까지 가려면 1시간 10분 넘게 걸리는데, 대곡소사선을 이용하면 5·9호선 환승으로 이동시간이 40분으로 단축할 전망

 

 

 

 

 

 

경전철 사업. 2028년 개통이 목표.

 

 

 

 

 

 

원래 있다가 안 쓰던 노선 재개통 예정. 2023년이 목표.

 

 

 

 

 

상세 내용은 관련 기사 참고 ☞

 

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/09/17/2021091701471.html

무려 6개 노선…'초대형 호재' 대곡역 일대 주목할 단지

 

 

 

3. 삼성아파트 재건축 관련

 

용적률

현재 용적률 169% 건폐율 18%

법적상한용적률 300% (즉, 130% 여유 있는 상태!)

 

평형별 대지지분

17평 8.78평

25평 12.72평

30평 15.75평

 

조합 정보

영등포구 여의대방로 45(신길동) 1만5945㎡ 일대

아파트 2개동과 상가 1개동 402가구

조합원 수 407명

공동주택 562가구 및 부대복리시설 등을 신축할 예정.

 

진행현황

2018년 1월 26일 조합설립인가 통과

2020년 9월 15일 건축심의 통과

 

 

 

TMI. 이 분 더이상 조합장 아님. 몇달전 새로 집행부 선출. 현재 조합장님 신웅식.

 

 

 

 

 

★ 건축심의란?

향후 건설될 아파트가 도시 미관적으로 어떤지 공공성 확보할 수 있는지 등을 지자체에서 따져보는 단계.

 

건축심의는 재건축 단계 중 조합설립인가 다음, 사업시행인가 전

☞ 재건축 단계 [1] 정비구역 지정 [2] 조합설립인가 [3] 사업시행인가 [4] 관리처분인가 [5] 일반분양

 

 

 

 

 

이 단계에서 통과해야하는 또다른 평가 항목들

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그 중에서 가장 어려운 것이 건축심의라고 합니다.

이걸 통과했다는 것은 사업시행인가가 임박했다는 뜻이라고 하네요.

그래서 그걸 통과했다고 하니까 좋아보였는데요... (과거형)

 

 

3.1 정비구역 일몰제

 

★ 일몰제란?

구역지정 후 조합설립이 안되거나 하는 등 사업추진이 일정기간 이상 늦어지는 경우 구역을 해제하는 제도

 

삼성아파트는 2018년 1월 26일 조합 설립,

이후 3년이 지나도록 사업시행인가를 신청하지 못했음.

이럴 경우 도시 및 주거환경정비법에 따라 일몰제 대상이 됨!!

 

하지만 연장을 요청하여 (토지등소유자 30% 이상 동의) 2년간 해제기한이 연장되었음.

=> 23년 1월 25일까지로 연장됨.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

일단 연장이 되었는데, 23년 1월이면 또 마음이 촉박할 수 있음.

 

그런데 이제 서울시는 아파트 재건축에 대해서 일몰제를 적용하지 않기로 했다는 지난달 뉴스기사 ↓↓

그래서 앞으로는 더이상 일몰제에 대해 걱정하지 않아도 될 것 같습니다.

 

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2022/03/21/UPWHX3GPGJERZJYT5RLN6MXBAM/

 

서울시, 아파트 지구 정비구역 일몰제 제외… 여의도 미성·목화 기사회생

 

 

 

 

3.2 학교와 일조권 협의 필요

 

삼성아파트의 북서쪽 방향으로 영신고등학교가 있는데

삼성아파트 높이가 너무 높아지면 학교 일조권을 침해할 가능성.

길 하나 건너라서 위치상 가까운데다가

아파트 위치가 고등학교의 남동쪽에 있어버렸다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

과거에 아파트재건축조합이 일조권 때문에 중고등학교 학교재단에 손해배상금을 지급한 케이스가 있었음.

 

 

 

 

 

 

 

일조권은 원래 토지소유자, 건물소유자, 지상권자, 전세권자 등 거주자를 위한 권리.

그런데 판례에 의하여 교사/학생도 일조권 보호받게됨.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택이랑 학교에 동일한 기준을 적용할지에 대한 논의가 있었음.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울특별시교육청 학교 일조기준 및 분석방법에 관한 규칙

 

 

 

 

 

 

고등학교 교사(=건물)의 경우

1) 동짓날 기준 08:00~16:00까지의 8시간 중 4시간 이상 일조 확보 하거나,

2) 09:00~15:00 중 연속 2시간 일조 확보 되어야 함.

 

고등학교 체육장은

1) 동짓날 기준 08:00~16:00 까지 8시간 중 2시간 이상 일조 확보 하거나,

2) 09:00~15:00 중 연속 1시간 일조 확보 되어야 함.

 

 

 

 

※ 만약 일조권 침해 정도가 너무 심하면 건축공사를 금지시키는 것도 가능하다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

관련해서 삼성아파트에서는 어떻게 하고 있는지 찾아봐야겠지만

아무래도 학교 일조권 침해를 최소화 하려면 아주 높게는 짓지 못해서 사업성이 떨어질 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

호갱노노를 보니까, 이런 내용이 있었어요.

건축심의 통과 이후에도 일조권 관련 이슈로 인해서 설계를 변경하고 있었나봅니다.

 

※ 얻어가야할 점: 재건축 아파트 주변에 학교가 너무 가까이 있으면, 일조권 확인할 것!

 

 

 

 

 

 

 

3.3 대공방어협조구역?

 

해당 대지는 대공방어협조구역.

(서울특별시는 전지역이 대공방어협조구역에 해당한다고 합니다.)

 

 

대공방어협조구역에서 일정 높이 이상의 뭔가를 하려면 관할부대장과 협의 필요.

(사전상담 받을 수 있고 10일 이내에 답변주게 되어있다고 합니다. )

 

 

 

 

 

 

 

여기서 말하는 일정 높이란 위탁고도인데,

 

★ 위탁고도란,

관계 행정기관의 장에게 협의 업무를 위탁할 수 있는 높이.

즉 이 높이 밑으로는 행정기관에서 처리,

이것보다 높아지면 국방부/관할부대장과 협의해야함.

 

 

 

 

 

 

 

 

이 대지는 위탁고도가 해발 165미터.

삼성아파트 해발고도는 18미터

즉, 147미터가 여유가 있고 (147미터 / 3 미터 = 49 층 )

이 제한에 따른 층수는 아마 문제 없이 여유로울 것 같습니다.

 

* 그리고 비행안전구역/장애물표면제한구역은 아니었습니다 (국가공간정보포털에서 확인)

 

 

 

 

3.4 삼성종합상가..!!

 

지난번 숙제에서 포인트였던, 같은 필지 안에 별도 건물로 있는 상가동이 여기에도 보였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

같은 필지 내 별도 건물인 경우 상가를 아파트 한 동으로 보기 때문에

재건축 때 상가를 안고 가야 한다는 이야기를 지난번 숙제 때 들어 알게 되어서

이런저런 요소들을 보니 신길동 삼성아파트 재건축은 많은 난항을 겪겠구나 싶습니다.

 

 

<<신길동 삼성아파트 재건축 사업성 검토>>

정확히 얼마나 손해일지 숫자 계산은 못했습니다.

하지만 아무래도 사업성에 안 좋은 요소들이 많은 듯하다는 결론!

 

 

 

 

4. 국제한진 재건축

 

 

 

 

4.1 일조권 검토

 

일조권이 키워드로 보여서 국제한진 주변을 다시 보니까 초/중/고 모두 있었는데

신길동 삼성아파트 보다는 일조권 이슈가 적어보였습니다.

 

일단 백신고, 백석중의 일조권은 침해하지 않을 위치라고 보였고

백신초등학교는 약간 가리겠지만 오후~저녁에는 가리지 않는 위치로 보였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

그리고 가리게 되더라도 가리는 부분이 건물 부분이 아니라 체육장 부분이여서

건물을 가리는 것 보다 규제가 약합니다. (신길동 삼성아파트는 고등학교 건물을 가림.)

 

 

 

 

 

 

4.2 상가건물

 

여기도 같은 필지 안에 별도 상가 건물 있음.

상가 갯수가 엄청 많아 보입니다.

여기를 보니까, 신길동 삼성아파트 상가 갯수가 적어보이네요...ㅎㅎ

( 상가랑 갈거냐 일조권 안고갈거냐의 선택인걸까요...?? ㅠㅠ )

 

 

 

 

 

 

대로변에서 보이는 전면부

 

 

 

 

 

옆면

 

 

 

 

 

 

아파트쪽 뒷면

 

 

 

 

 

 

4.3 그 외

 

- 종상향?

주민들은 종상향을 바라는데,

지난주 방송에서 언급되었듯이 >> 지구단위계획이 바뀌어야 하고, 더욱 크리티컬한 것은 여기가 고양시라는 것.

 

-통합재건축?

통합재건축은 옆의 단지들과 함께 할 수도 있다는 주민들의 바람인 듯 한데,

통합되면 좋겠지만 통합 안되어도 무난할 것 같았습니다.

 

- 실거주 시 고려요소 확인

지하주차장이 잘 되어 있다고 합니다.

 

 

 

 

 

출처: https://blog.naver.com/gusws6755/222330760463

 

 

5. 결론

 

 

둘 중에는 국제한진 선택하겠습니다.

 

일단 대곡역 교통호재가 좋아 보였습니다.

일조권은 건축 모양에 따라 그나마 국제한진이 회피가능성이 있어 보이고, (저만의 생각일지도 ㅎㅎㅎ)

상가 갯수가 엄청 많지만 초역세권이므로 종상향이 만약 된다면 사업성을 보완할 수 있지 않을까요...?

그리고 만약 실거주 요건 채울 필요 있을 경우를 고려해도 살기좋아보였습니다.

 

+ 방송 듣다보면 분명 제가 놓친 부분들 우수수 많이 나올 것 같은데,

나머지는 들으면서 배워보도록 하겠습니다 ^^ !!