(2022년 5월 19일 손품 기록) DMC 래미안e편한세상 vs 북한산 힐스테이트7차

 

1. DMC래미안 e편한세상 (서울시 서대문구 수색로 100)

 

1.1 위치 및 주변 환경

 

- DMC역과 가좌역 사이에 위치

- 예전 숙제로 나왔던 수색역에서 조금 더 서울방향

 

 

 

 

- 1단지~4단지까지 있음. 대단지.

- 중간중간에 다른 아파트가 끼여있고 지형도 약간 울퉁불퉁

재개발로 생긴 아파트? 가재울뉴타운제3구역재개발!

 

 

 

- 주변이 전체적으로 주거밀집지역

- 이편한세상 왼쪽은 북가좌6구역재건축, 오른쪽은 가재울8구역으로, 분양 예정

 

 

 

 

 

1.2 아파트 기본 정보

 

- 10살짜리 비교적 신축 아파트

- 면적 종류가 다양함 (26평부터 80평까지!)

 

 

 

 

- 기타임대 629세대 : 『재개발임대주택(잔여공가) 일반공급』은 재개발 철거세입자에게 우선공급하고 남은 공가를 저소득 계층의 주거안정을 위하여 공급하는 임대주택

- 임대세대가 섞여있다는 점은 마이너스로 작용

 

 

 

* 출처: https://www.myhome.go.kr/hws/portal/sch/selectRsdtRcritNtcDetailView.do?pblancId=3505

마이홈포털

 

 

 

- 전세가율이 47.6%

(근 2년 새 전세는 그대로인데 매매만 왜 오르는지 궁금)

 

 

 

 

1.3 수요 & 공급 : 수요 측면

 

- 실거주 만족도 높아보임

- 웬만한 서울 지역 출퇴근 하기 좋은 교통 (지금 당장 좋은 상태)

- dmc쪽 미디어 일자리도 가까움

 

 

 

 

 

 

1.3 수요 & 공급 : 공급 측면

 

- 주변에 예정된 신축이 많다. 예를 들어

. DMC아트포레자이(수색7재정비촉진구역): 23년2월 예정 (672가구)

. DMC파인시티자이(수색6재정비촉진구역): 23년7월 예정 (1223가구)

. DMCSK뷰아이파크포레(수색13재정비촉진구역): 23년7월 예정 (1464가구)

그리고 좀더 멀리보면 월드컵경기장역 앞에 마포성산시영 아파트도 있다

 

* 아래 캡쳐에 민트색 표시가 전부 무슨무슨 구역이다

 

 

 

 

- 이 인근은 현재 대규모 입주장에 전세 매물이 많아진 상태

 

 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2022051459996

두 달 만에 2억 떨어졌다…'급전세' 속출하는 동네

 

 

- 가까이에 공급이 많다는 점은 마이너스 요소일 수 있지만

플러스 요소로 볼 수도 있지 않을까?도 싶었다.

(주변 분위기가 전체적으로 좋아지니까 신도시 느낌나고 실거주자 만족도 up)

 

 

 

1.4 그 외 주변 호재 ?

 

- 경의선 철도 지하화: 된다면 실거주하기 더 좋아질 듯.

 

 

 

 

 

- dmc 역 인근 개발 관련

 

작년 2월 뉴스지만, 오세훈 시장님의 dmc쪽 개발 관련 공약

 

 

 

 

 

DMC역 인근이 정말 큰 문화산업단지로 변모할 것 같다

 

 

 

 

 

2. 북한산힐스테이트7차 ( 서울 은평구 통일로 796)

 

2.1 위치 및 주변 환경

 

- 서울접근성은 DMC역 대비 조금 더 멀다

- 6호선,3호선,GTX-A 예정

(6호선이 이런 모양이었네요..? 처음알았습니다)

 

 

 

 

 

- 언덕에 위치한 느낌

마이너스 요소...!

 

 

 

2.2 아파트 기본 정보

 

- 12년차 아파트

- 세대당 주차대수가 많다는 점도 DMC이편한세상과의 공통점

- 의외로 비교적 낮아보이는 용적률

 

2.3 수요 & 공급 : 수요 측면 - 실거주 관련

 

 

 

 

 

 

 

 

힐스테이트도 재건축으로 생겨난 아파트였네요

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

33평형 매/전 그래프

여기도 모양이 비슷하다

큰 흐름에서 보면 전세는 비슷한데 매매가만 올랐다

 

 

 

 

- 수요자 입장에서 매력 포인트는 GTX-A 역세권 대단지 아파트 치고는 덜 올랐다는 느낌?일까요?

 

 

 

 

 

 

 

2.3 수요 & 공급 : 공급 측면

 

DMC이편한세상과의 공통점을 찾아보려 했는데

주변이 많이 바뀔 예정이라는 것이 공통점 ??

 

- 공공주택복합사업1차

- 불광5구역

- 독바위역세권개발

- 역세권청년주택공급촉진지구 등

 

 

 

 

 

 

 

공공주택복합사업에 대해 잘 몰라서 찾아보니,

 

공공주도 3080 < 연신내역 도심공공주택 복합사업 >

- 민간 재개발 대신 공공 재개발 개념

- 국토부, 지자체, 사업자가 추진

- 절차 간소화가 장점이라고 함. 지구 지정~사업 승인까지 1년 , 보상협의 & 철거는 1년반~2년, 착공/건설/입주까지 2년, (총 6년)

- 예정지구 지정 후 1년 이내 주민 동의 2/3 받지 못하면 예정지구 해제

 

 

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=0Zu7wr2njDI&t=83s

 

 

- 연신내역의 경우 호당 1.27억원의 분담금 (영상에 따르면 민간 진행 시 예상 2.51억, 민간 진행 대비 1억이상 저렴)

- 일분: 분상제 적용 O. 추정분양가액: 84는 약 7.5억, 59는 약 5.7억, 토지소유자 분양가액은 84 약 6.3억 59는 약 4.9억

- GTX-A 연신내역 ㅡ> 사업성 좋을거라고 (강남 10분!!)

- 공공개발이여도 민간브랜드 건설 가능함, 민간건설사가 시공/설계 담당.

- 주민들에게 선호 동/호수 추첨으로 우선 배정

- 현물보상은 전매불가

- 토지 등 소유자 등기 후 전매 제한 없음, 실거주 의무 없음

- 1+1 주택 가능, 추가 주택은 60 제곱미터이하로.

- 연신내역 동쪽 출구? 돈 남으면 고려할 수도 있다

 

 

* DMC이편한세상 바로 옆은 아니지만 증산역 앞에도

이러한 도심공공주택 복합사업이 진행중인듯

 

 

 

 

 

 

 

- 선례가 부족해서 잘 될지 약간 의문스러운? 느낌?

- 정말 빠르게 변화가 될지?

 

 

 

 

3. 생각 정리 및 선택

 

DMC 이편한세상과 북한산 힐스테이트 7차의 공통점은

- 둘다 10년 넘어가는 년차 정도의 아파트

- 주변이 많이 바뀔 거라는 기대감이 있음

 

 

저의 선택은 북한산 힐스테이트 7차 입니다 ...

 

DMC 이편한 세상은 주변이 진짜로 천지개벽하는 느낌으로 바뀔거같고

신축 아파트 공급이 너무 많아지면 10년 넘은 아파트는 경쟁력이 떨어지지 않을까 하는 우려가 있는데 반해,

 

북한산 힐스테이트 7차 주변은 공공 재개발로 바뀐다 해도

DMC역 인근 만큼의 신축 공급은 아닐 것 같았습니다 (일개 부린이의 추측...)

 

그리고 GTX-A 가 가까이 있단 점이 매력적이었습니다

 

매번 너무나 어려운 선택 ㅠㅠ

 

나머지 캐치하지 못한 부분들은 방송 들으면서 배워보겠습니다~