[부동산학개론] 16. 부동산 금융론: 개요 및 상환방법

부동산 금융: 토지 금융, 주택 금융

돈의 흐름, 즉 자금 융통을 줄인 말이 금융입니다. 부동산 금융에는 토지 금융과 주택 금융이 있는데, 통상적으로 주택 금융을 뜻하는데, 주택 담보 대출(주택에 저당권 설정하고 돈을 빌림)을 말하는 것입니다. 

 

주택 금융에는 소비금융과 개발금융이 있습니다.

 

[소비금융]

= 저당대부, 무주택 서민 대상, 장기, 저리, 구입 시 일시불 대출 후 분할 상환 (보통 10년 이상).

주택에 저당권을 직접 설정해주고 담보 대출을 받는 것입니다. 주택 소유자는 주택에 수명이 다할 때까지 저당권을 설정하고 자금을 차입할 수 있는 기회가 있기 때문에 소비금융은 반영구적 저당으로서의 성격을 갖습니다.

 

[개발금융]

= 건축대부. 건설업자 대상, 단기, 고리, 건축 단계별 대출 후 일시불 상환.

건축기간 중에만 한시적으로 저당권을 설정하고 대출 받는 것이고 완공 후에는 건설업자에게서 소비자에게로 소유권이 넘어가므로 저당권 설정을 못하게 됩니다. 그래서 일시적 저당으로서의 성격을 갖습니다. 

 

금융의 종류: 지분 금융, 부채 금융, 메자닌 금융 

 

[지분 금융, 부채 금융, 메자닌 금융]

 

지분 금융: 주식 발행을 통해서 자금을 조달해오는 상품입니다. 예를 들어 신디케이트, 조인트 벤처, 리츠, 유/무상증자, 펀드 등이 해당합니다. 

 

부채 금융: 저당권 설정 또는 사채 발행을 통해 타인 자본을 조달해오는 것입니다. 예를 들어 저당 금융 (은행에서 저당권 설정 후 대출 실행), 신탁 금융 (신탁기관의 수익권을 담보로 저당권을 설정하여 대출), MBS (주택 저당 담보 증권), ABS (자산 유동화 증권), 주택 상환 사채 (사채 발행을 통한 부채 금융) 등이 해당합니다. 

 

메자닌 금융: 지분금융과 부채금융의 두 가지 성질을 모두 가지고 있습니다. 대표적으로 신주인수권부 사채가 있습니다. 새로운 주식 발행을 통하여 자금융통을 하므로 지분금융인데, 지분인수 조건부로 사채발행으로 자금융통을 하면 부채금융이 됩니다. 또 다른 예시로 주식전환사채가 해당합니다. 

 

[직접 금융, 간접 금융]

직접 금융은 수요자와 공급자 사이에 직접 자금조달이 일어나는 것입니다. 

간접 금융은 예금주의 돈을 금융기관이 차입자에게 대출해주는 것이 여기에 해당합니다. 

 

[제도권 금융, 비제도권 금융]

제도권 금융은 금융기관을 통해 돈을 빌리는 것입니다. 

비제도권 금융의 사례로는 전세제도, 주택선분양 등이 있습니다. 

 

금리적용방식: 고정금리방식, 변동금리방식

 

고정금리방식으로 대출을 낸 이후에 인플레이션이 오는 경우, 대출자 입장에서는 화폐가치가 하락하므로 손실인데 반해 차입자 입장에서는 이득입니다. 

 

변동금리방식은 대출 후 인플레이션이 왔을 경우 발생하는 대출자의 손실을 차입자에게 전가하기 위한 방식입니다. 대출자를 인플레이션 위험에서 보호하는 수단입니다. 

 

변동금리 = 기준금리 + 가산금리 

기준금리를 지표라 하고 가산금리는 마진이라 합니다. 

 

기준금리로는 KOFIX 금리와 CD금리가 가장 많이 사용됩니다.

가산금리는 신용등급에 따라 추가됩니다. 

가산금리는 대출시점의 신용등급으로 책정된 후에 불변하지만, 기준금리가 변화합니다. CD금리는 3개월마다 변하고 코픽스는 6개월 또는 12개월마다 변합니다. 

 

대출시점: 고정금리 > 변동금리

인플레이션을 미리 반영하여 책정할 수 밖에 없어서 고정금리가 변동금리보다 높게 책정되곤 합니다.

 

대출 후 시장 금리가 상승하는 경우 (대출금리 < 시장금리), 기존 융자를 유지해야 합니다. 

대출 후 시장 금리가 하락하는 경우 (대출금리 > 시장금리), 조기상환 후 재융자받는 것이 유리합니다. 

 

일반적으로 고정금리보다 변동금리가 채무불이행 가능성이 높습니다. 

인플레이션 기간에서 이자 부담이 가중될 수 있기 때문입니다.

 

이자율 조정 주기는 대출자 입장에서는 조정 주기가 짧을수록 유리하고 차입자는 조정 주기가 길 수록 유리합니다. 

 

 

상환방법 1. 고정금리방식: 원금균등, 원리금균등, 체증식 

 

1.1. 원금균등 = 체감식 상환 

원금 = 융자원금 / 상환기간

이자 = 잔금 X 이자율(고정)

원리금 = 원금 + 이자 

원금균등방식에서는 저당상수를 가지고 원리금을 구하지 않습니다. 

 

1.2. 원리금 균등

원리금의 계산에 저당상수를 사용합니다. (저당상수 = 원리금 / 융자액 )

원리금 = 융자액 X 저당상수 

이자 = 잔금 X 이자율(고정) 

원금 = 원리금 - 이자 

 

1.3. 체증식 

신혼부부 등 젊은 계층이 소득이 적을 때는 상환능력이 적어서 대출 초기에는 원리금을 적게 상환하고 연공서열이 증가할수록 상환능력이 커질테고 원리금도 점진적으로 증가해갑니다. 

대출후기에는 채무불이행가능성이 높아지므로, 다른 방식보다 높은 금리로 적용이 되고, 총이자상환금액도 더 큽니다. 

대출초기에는 이자가 원리금에도 못 미치는 '마이너스상환'입니다. 원리금 < 이자. 음의 상환, 부의 상환이라고도 합니다. 

 

• 초기 상환금액의 크기: 원금 > 원리금 > 체증식
• 중도상환 시 잔금: 원금 < 원리금 < 체증식
• 전체기간 동안 상환하는 누적원리금 (= 총 이자 납부액): 원금 < 원리금 < 체증식