[부동산학개론] 18. 부동산 금융론: 부동산 금융 조달 방법 3가지

[부동산 금융의 조달 방법] 1. 부동산투자회사, 부동산투자신탁

 

부동산 투자회사(REITs) 제도

 

부동산 투자회사 = 부동산 전문 투자 주식 회사 = 리츠 (REITs; Real Estate Investment Trusts)

 

리츠는 투자자들에게 주식 발행 등을 통해 자금을 모집한 후 부동산 등에 투자하여 수익이 나면 배당을 통해 수익을 되돌려 주는 회사입니다. 

 

리츠는 지분형 상품이고, 간접투자방식입니다. 또한 리츠는 소액투자자도 우량부동산에 투자할 수 있는 기회를 줍니다. 

 

리츠는 자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, 기업 구조조정 리츠가 있습니다. 이중에서 위탁관리 리츠와 기업 구조조정 리츠는 명목회사이고 실체회사가 존재하지 않습니다. 자기관리 리츠만이 실체회사입니다. 실체회사만이 자산의 투자 운용 업무를 직접 수행할 수 있고, 상근 임직원도 둘 수 있고 본점 외에 지점도 둘 수 있습니다. 명목회사는 자산의 투자 운용 업무를 직접 수행하지 못하고 자산관리회사에 위탁해야 합니다. 

 

자기관리 리츠에는 법인세 면제 혜택이 없는 반면, 위탁 리츠와 구조조정 리츠는 법인세 면제 혜택이 있습니다. 자기관리 리츠가 활성화 되지 못하는 원인입니다. 

 

리츠의 설립은 발기설립의 방법으로 하여야 합니다. 인가 설립이 아닙니다. 

리츠가 영업을 개시하기 위한 선결조건은 자본금의 확보입니다. 

 

	설립자본금	국토교통부장관	6개월 후 최저자본금
자기관리리츠	5억 이상	영업인가	70억 이상
위탁관리리츠	3억 이상	등록	50억 이상
구조조정리츠	3억 이상	등록	50억 이상

 

발기 설립 시에 설립 자본금 만큼 있어야 합니다. 그리고 이 설립자본금은 현물출자가 불가능합니다. 

영업인가 또는 등록 이후의 최저자본금은 현물출자가 가능합니다. 

 

경영 투명성을 위해 발행주식의 30% 이상을 일반인에게 먼저 청약할 수 있도록 제공해주어야 합니다. 

자기관리 리츠와 위탁관리 리츠는 1인 당 주식 소유 한도도 50% 이내로 정해져 있습니다. 구조조정 리츠는 제한이 없습니다. 

총 자산의 80% 이상을 부동산 및 유가증권에 투자하여야 하는데, 부동산을 총 자산의 70% 이상 투자하여야 하고 부동산 관련 유가증권 (MBS, ABS 등)에 10% 이상 투자해야 합니다. 전체 자금의 70%이상 부동산에 투자해야 한다는 조항은 의무 조항 입니다. 

 

위탁관리 리츠와 구조조정 리츠는 배당을 90% 이상 해야 합니다. 

자기관리 리츠는 배당을 50% 이상만 하면 되도록 올해 말까지 한시적으로 완화된 조항이 적용되고 있습니다. 

리츠는 조세 혜택이 굉장히 큰데 자기관리 리츠만 법인세 면제가 안됩니다. 

 

자기관리 리츠는 원칙적으로 자기자본의 2배 이하까지 레버리지를 쓸 수 잇으나 주주총회 특별 결의 시에는 자기자본의 10배 까지 자금 차입을 할 수 있게 됩니다. 

 

리츠는 반드시 리츠 끼리만 합병할 수 있습니다. 

 

리츠 관련 숫자는 모두 외워줘야 합니다. 설립자본금, 6개월 후 최저자본금, 퍼센티지 등을 외워야 합니다. 부동산학개론에서 숫자를 외워줘야 하는 부분은 리츠 부분 밖에 없다고 신진식 교수님께서 알려주셨습니다. 

 

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아래쪽에 이어지는 보충 자료의 내용은 신진식 교수님께서 올려주신 보충자료의 내용입니다. 

 

출처: http://land.ingangdream.com/gongin/leclist.php?ptype=view&catcode=101110&leccode=2010260044 

인강드림 공인중개사

 

부동산 금융의 종류 

부동산 투자회사법

 

 

⑵ 부동산투자회사(REITs)의 종류
① 자기관리 부동산투자회사：자산운용전문인력을 포함한 임･직원을 상근으로
두고 자산의 투자･운용을 직접 수행하는 회사(실체회사)로, 자기관리 부동산
투자회산는 자산운용 전문인력을 영업인가시 3인이상, 영업인가 받은 후
6개월 경과시 5인이상을 확보하여야 한다.
② 위탁관리 부동산투자회사：자산의 투자･운용을 자산관리회사에 위탁하는 회
사이며, 위탁관리 부동산투자회사는 본점 이외의 지점을 설치할 수 없으
며, 직원을 고용하거나 상근인 임원을 둘 수 없다(명목상 회사).
③ 기업구조조정 부동산투자회사：채무상환을 위하여 매각하는 부동산 등 기
업구조조정을 지원하기 위한 부동산(｢부동산투자회사법｣ 제49조의2 제1항
제1호)을 투자대상으로 하며, 자산의 투자･운용을 자산관리회사에 위탁하는
회사로 본점 이외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근인 임원을 둘 수 없다(명목상 회사).

 

 

부동산투자회사법의 내용

 

 

알찬 자료를 만들어주신 신진식 교수님께 감사드립니다.

문제가 된다면 보충자료 부분을 내리도록 하겠습니다. 

 

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[부동산 금융의 조달 방법] 2. 프로젝트 파이낸싱 Project Financing = 개발계획 융자

 

프로젝트 파이낸싱은 개발계획 그 자체의 수익성을 담보로 융자를 내는 독특한 형태의 부동산 금융입니다. 

 

만약에 울산시에서 대규모로 사회간접자본을 확충하고자 한다고 해보겠습니다. 예를 들어 고속도로를 만드려고 합니다. 

울산시는 사업주인데, 사업주가 차입자가 되는 것은 아닙니다. 사업주가 출자를 해서 프로젝트 회사를 설립합니다. 

이 프로젝트 회사가 사업주체가 되는 것이고, 금융기관에 가서 자금을 융통합니다. 

 

이때 부동산을 담보로 제공하는 것이 아니라 해당 프로젝트의 수익성을 담보로 하여 대출을 받습니다. 

예를 들어 고속도로인 경우 통행료를 받으면 그 통행료 수익을 담보로 대출해 줍니다. 

금융기관은 울산시를 보고 돈을 빌려주는 것이 아니라 프로젝트 자체의 수익을 보고 빌려주는 것입니다.

 

금융기관과 울산시 사이에 채무관계는 성립하지 않습니다. 만약 프로젝트가 실패해서 돈을 변제하지 않는 경우, 금융기관은 사업주의 자산에 대하여 상환청구가 불가능합니다. 이것을 '비소구 금융' 또는 '제한소구 금융'이라 합니다. 

이 관계는 채무관계가 아니므로 사업주의 대차대조표에 부채가 아니라 자산으로 기록됩니다. 

 

사업주 입장에서는 자산규모가 증가한 만큼 금융기관에 가서 돈을 예전보다 더 많이 빌릴 수 있게 됩니다. 사업주의 채무수용능력이 향상된 것입니다. 또한 자산이 늘어나므로 대외적 신뢰도가 높아지는 등 장부 외적으로도 누리는 금융 효과 (부외 금융 효과)가 커서, 장점이 많습니다. 

 

돈을 빌려주는 금융기관의 입장에서는 위험이 많습니다. 상환기간도 몇십년으로 워낙 길고 (고속도로 통행량이 변화할 수도 있으므로) 수익성도 불확실합니다. 그래서 금리와 수수료를 모두 아주 높게 책정합니다. 금융기관 입장에서는 수익성이 크기 때문에 자금을 조달해주는 것입니다. 금융기관에서는 수익성을 크게 확보할 수 있는 기법이 프로젝트 파이낸싱입니다. 

 

단, 여러 개의 복수 금융 기관이 공동으로 자금을 마련하여 대출해줍니다. 그래서 금융기관 입장에서도 어느 정도 위험 분산이 가능합니다. 자금 규모가 워낙 커서 한 개의 금융 기관이 모두 조달하면 위험이 너무 크기 때문입니다. 

또한 사업 대상이 개인의 사업에 빌려주는 것이 아니라 국가/지자체/공공기관 등이므로 금융기관 입장에서도 믿을 수가 있습니다. 

 

프로젝트 파이낸싱 기법은 우리나라의 대형 건설회사들이 중동 원전 건설 등 해외 인프라 사업에 참여할 때 자금 조달하는 기법으로도 널리 활용되고 있습니다. 

 

사업주 입장에서 누리는 장점은 부외 금융 효과와 비소구 금융입니다. 

 

금융기관 입장에서의 장점은 두 가지 입니다. 첫째는 높은 수익성입니다. 위험성이 높은 만큼 수익성이 따릅니다. 둘째는 정보의 비대칭성 문제가 감소한다는 것입니다. 가장 큰 장점입니다. 차입자의 채무불이행 위험을 명확하게 평가하여 신용능력이 낮으면 대출을 해주지 않아야 하는데 그러한 위험을 평가하는 것은 어렵습니다. 차입자는 자신의 상태를 정확히 알지만 금융기관의 입장에서는 정보가 항상 비대칭적입니다. 프로젝트파이낸싱에서는 차입자의 신용상태가 아니라 사업 자체의 수익성을 보는 것이므로 정보의 비대칭성이 감소합니다. 

 

[부동산 금융의 조달 방법] 3. 신디케이트: 투자자의 합동조합

 

부동산 투자 회사(리츠)는 부동산을 담보로 자금을 조달한 것이 아니라 주식 발행을 통해 자금을 조달했습니다. 지분형 간접 투자 방식입니다. 

 

신디케이트 또한 주식 발행을 통해 자금을 조달합니다. 액면가가 5천원-1만원 정도의 소구좌 주식을 발행하여 자금을 조달해서 무수히 많은 소액 투자자들로 구성이 된다는 것이 신디케이트의 특징입니다. 개발회사의 사업능력과 투자자의 자본능력을 결합하여 합동조합을 결성한 후, 합동조합의 이름으로 개발회사와 투자자가 공동으로 프로젝트를 수행합니다. 지분형 직접 투자 방식입니다.

참고로, 합동조합을 등기할 수 있는데, 등기 전에는 신디케이트, 등기를 하면 신디케이션이 됩니다.

 

사업주체인 개발회사는 무한책임을 지고, 투자자들은 출자한도가 개인마다 다르며 그 한도 내에서만 유한책임을 집니다. 

 

참고로, 조인트 벤쳐도 신디케이트 입니다. 조인트벤처는 두세 개의 금융기관으로 구성된 소규모의 신디케이트입니다.