[공인중개사 민법] 15. 물권법 각론: 전세권

 

1) 전세권의 취득

 

전세권 취득 요건 3가지: 설정계약, 전세금 지급, 등기. 

- 반드시 계약해야. 법정전세권 없음

- 반드시 전세금 지급해야. 전세금은 반드시 돈으로 줘야 한다.

  c.f. 반드시 금전으로 줘야하는 3가지: 매매대금, 전세금, 청산금 (↔ 보증금 권리금 계약금 지료 임대료 등) 

- 반드시 등기 해야. 등기부에는 전세권자 이름과 전세금이 찍혀있음.

* 요건이 하나라도 빠지면 전세권이 아니라 임대차다 

* 목적부동산의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다 

 

전세권의 기능

용익물권: 용익기능 有

전세권은 용익물권 but 용익기능 有 and 담보기능 有 

살고있을 때는 용익기능, 전세기간이 끝나면 담보기능.

 

	경매권 (임의경매 할 수 있다)	우선변제권 (배당받을 수 있다)
민법 상 일반 임차인	X	X
주택·상가 임차인	X	O
유치권 (1개 뿐)	O	X
전세권, 저당권 (2개 뿐)	O	O

 

전세권자의 경매신청요건

전세금반환지체 (집을 비워줬는데 전세금 안 돌려줌) : 주인이 전세금 반환지체에 빠져야 경매신청 가능

 

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제312조(전세권의 존속기간) 
①전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
②건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.  <신설 1984. 4. 10.>
③전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.  <신설 1984. 4. 10.>

 

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2) 전세권의 기간

 

전세의 대상: 토지, 건물 

- 최단기: 최소 1년 이상 (건물 전세권에만 적용) (토지는 최단기간이 없음. 1일도 가능)  

- 최장기: 최대 10년 이하 (1번의 계약으로 최대 10년까지 가능)

 

전세권 기간의 연장

- 건물 전세권에만 법정갱신제도가 있음 (지상권은 갱신 청구 제도)

- 법정 갱신 / 자동 갱신 / 묵시의 갱신: 동일한 조건으로 1번 더 전세권을 설정한 것으로 본다. 단, 기간은 정함이 없는 것으로 본다. (전세금 동일, 기간은 미정)

 

 

소멸 통고: 기간의 약정이 없을 때 임차인이 전세를 끝내는 것. 6개월 후 소멸. 

소멸 청구: 전세권자의 의무위반으로 끝내는 것. 즉시 소멸. 

 

c.f. 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기도 유효로 추정. 전세권 사용기간 전에 미리 등기해도 전세권 성립.

 

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제304조(건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력) 
①타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 
②전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

 

제305조(건물의 전세권과 법정지상권) 
①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

②전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.

 

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3) 전세권의 효력 (권리&의무) 

 

가) 비용상환청구

전세권은 물권이므로 필요비 청구불가, 유익비는 청구가능

필요비: 보일러 수리비

유익비: 지붕개량

 

나) 부속물매수청구(형성권)

건물 전세권자가 가지는 권리

기간 만료 시 사용 가능

임차인과 동일한 로직. 

주인의 동의를 받아 설치했거나 주인으로부터 사서 설치한 부속물만 매수청구가능. 

정상적으로 기간 만료 시에만 사용 가능. 전세권자의 잘못으로 계약종료한 경우는 청구불가

 

다) 지상물매수청구

토지 전세권자가 가지는 권리 

그 땅 위에 건물을 지은 경우. 

정상적으로 기간 만료 시에만 사용 가능. 전세권자의 잘못으로 계약종료한 경우는 청구불가

부속물과 달리 매수청구가능에 제한없음. 

지상권과 동일 로직

근거: 토지임차인의 지상물매수청구권을 유추적용O (지상권자의 지상물매수청구권 유추적용 X)

법률조문이 없고 2007년 대법원에서 처음 인정함 (빈출) 

 

라) 전세권의 처분

물권이므로 처분의 자유 있음

(1) 양도 * 전세권 금지 특약은 유효 (지상권 금지 특약은 무효)

(2) 전전세

전전세의 효과; 전전세권자가 경매청구하려면 원전세, 전전세 모두 소멸할 것. 

(3) 임대

(4) 담보제공; 전세권 저당권 

* 저당권의 객체 4가지: 지분(권리의 일부), 전세권, 지상권, 부동산 

* 토지나 물건의 일부에는 용익권 가능, 저당권 불가능.

 

[전세금 반환 청구권의 분리양도]

전세권자의 권리 2가지: 전세권, 전세금반환청구권

원칙: 전세권과 전세금반환청구권의 분리양도 금지

예외: 大判 전세권의 존속 중에 장래 전세권의 소멸로 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 (기간이 끝나면 전세금을 빼가라) 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있다. 

 

 

마) 전세권자의 의무

- 보존,유지,수선의 의무 (필요비 = 보존비,유지비,수선비. 전세권자 자신이 부담한다)

 *임대차에서는 임차인이 필요비 부담X 임대인에게 비용청구O

- 용법에 따라 사용수익해야할 의무. 계약 상 목적에 따라 사용해야. 

 

 

* 법정지상권의 주체는 항상 소유자(=전세권 설정자)다. 

- 전세권 설정자를 위하여 지상권을 설정한 것으로 본다 O

- 전세권자를 위하여 지상권을 설정한 것으로 본다 X 

 

 

4) 전세권의 소멸

 

전세권 소멸 사유 2가지: 소멸 청구와 소멸 통고 

소멸 통고: 서로 기간을 정하지 않은 경우. 6개월 후에 소멸. 

소멸 청구(형성권): 전세권자가 의무 위반 시 설정자가 소멸청구하여 전세권 즉시 소멸 

 

 

 

※ 전세권 저당권

상황: 갑의 집에 전세권자 을이 있음. 병이 을에게 2천만원을 빌려주고 을의 전세권에 저당권을 잡은 경우. 

을에게는 갑에 대해서 전세금반환채권(변형물)을 가지고 있음. 

전세 기간이 만료 되었다. 전세권 소멸, 저당권 소멸, 우선변제권이 없음. 병은 전세금에서 2천만원 우선변제 받을 수 없다. 갑이 을에게 3천만원 돌려주고 끝나버린다. 

병을 구제할 방법? 전세 기간 만료 전에 병이 미리 을의 전세금반환채권을 압류해두면된다. 압류해두면 전세기간 소멸되면 전세권에 잡아둔 저당권이 전세금반환채권으로 옮겨간다. 이것을 물상대위라고 함. 

물상대위 = (저당권이) 변형물 위로 대신해서 존속한다

저당권은 존속하니 우선변제권이 있다. 병이 을의 전세금 3천만원 중 2천만원을 먼저 가져가고 1천만원을 을에게 주고 끝난다. 

 

 

※ 분리 양도 문제

갑은 설정자이고 을은 전세권자다. 전세금 3천만원. 기간은 3년. 

을에게는 사용수익권인 전세권과 전세금반환채권이 있다. 

을이 병에게 전세권을 양도하여 처분할 때, 

오로지 전세권만 양도하는 것은 무조건 금지다. 

전세권은 양도하지 않고 전세금반환채권만 양도하는 것은 가능성이 있다. 

만약 전세권이 소멸된 경우이면 확정 양도가 가능하다. 즉, 양도 행위도 지금 양도 효력도 지금 생긴다.

만약 전세권이 아직 존속 중이면 확정 양도는 할 수 없다. 조건부 양도는 가능하다. 전세권 소멸 조건 부 양도. 

양도는 5월 1일인데 전세기간 만료는 8월 1일이라면, 양도행위는 가능하지만 양도의 효력은 8월 1일에 생긴다. 

전세권 소멸을 정지조건으로 양도했다. 

 

 

※ 일부 전세 

상황: 갑의 건물 1개이고 2개 층으로 되어 있다. 을이 2층에만 전세권을 잡았다. 병이 건물 전체에 대하여 저당권을 잡았다. 전세권이 저당권보다 순위가 빠르다. 배당 받을 때 을이 무조건 우선이다. 

전세 기간이 끝나면 전세권자 을은 건물을 비워줬는데 갑이 전세금 반환 지체. 일종의 채무 불이행. 을의 전세권은 존속 중일 때는 용익권이고 소멸하면 담보권이 된다. 을이 경매신청을 할 수 있다. 낙찰되면 우선변제 받을 수 있다.

경매신청은 일부에만 가능하다. 1층에는 할 수 없고 2층에만 할 수 있다. 

단, 무조건 되는 것이 아니라 법적으로 분할이 가능해야 일부 경매가 가능하다. 건물을 법적으로 분할 하면, 구분 소유권이 된다. 건물이 2개로 바뀐다는 뜻이다. 2개가 완벽하게 독립한 건물로서의 요소를 갖추고 있는지를 본다. 분할이 불가능하다면 낙찰을 받아도 일부인 채로는 최종적으로 등기 자체가 안되기 때문. 법적분할 가능해야 판사가 경매신청받아줌. 만약 법적분할이 불가능하다면 임의 경매 자체가 금지된다. 그렇게 되면 을은 갑에게 전세금반환청구 소송을 하여 판결을 받아서 강제경매로 가야한다. 판결없이 하는것은 임의경매, 판결받아 하는것은 강제경매. 강제경매로 가면 건물 전부에 대해서 경매를 넣을 수 있다. 

우선변제는 전부에 가능하다. 

병이 경매신청을 넣은 경우 1층과 2층을 함께 넣을 수 있다. 만약 1층은 200억 2층은 100억 가치가 되었을 때, 을은 2층의 100억에 대해서만 우선변제를 받는 것이 아니라, 전부경락대금(300억)에서 우선변제받을 수 있다.