(2021년 8월 22일 손품 기록) 분당 양지마을 한양 5단지 vs 분당 이매촌 청구 6단지

 

분당 양지마을 한양 5단지 vs 분당 이매촌 청구 6단지

 

저는 분당에 대해서 잘 모르는 사람이여서 우선 네이버지도에서 이 아파트들이 어디있는건가부터 찾아보았는데요.

두 아파트 다 판교~분당권역이고 이매촌 청구6단지는 이매역 역세권, 한양5단지는 수내역 역세권이었습니다.

두 아파트간의 거리는 대충 3km 정도여서 일단 판교 일자리까지의 접근성에서는 사실 엄청 큰 차이는 없을 것 같았습니다.

삶의 질 측면에서도 공원이나 상권까지의 접근성도 이정도면 비슷하다고 봐도 되지 않을까 싶었고요.

꽤 가까이 있는 두개 비교라는 점과 분당이라는 점에서 일자리접근성,교통호재,학군보다는 재건축이나 리모델링 측면이지 않을까 싶어서 그쪽 위주로 살펴보려고 했습니다.

 

 

 

 

 

재건축 사업성에 중요한 것들은 용적률, 세대당 대지지분 등이라고 들었습니다.

 

1. 용적률

현재 용적률 대비 최대 상한 용적률의 차이가 커야 사업성이 좋다고 합니다.

- 용적률: 대지 넓이 대비 건물의 바닥넓이의 합

단, 용적률 산정용 연면적에서 다음은 제외: 1. 지하층, 지층, 2. 지상층 중 주차층, 3. 주택건설기준에 의한 주민공동시설 면적 (상가 아님)

 

수내역 한양5단지

사용승인일 1992년 05월 21일

1430세대(총21개동) 용적률 157% 건폐율 16% 제3종일반주거지역

타입: 38㎡, 48㎡, 58㎡, 59㎡, 99㎡, 106㎡, 138㎡, 163㎡, 173㎡, 198㎡, 220㎡, 238㎡

11평 100세대 14평 480세대 17평 200세대 18평 230세대

30평 2세대 32평 174세대 42평 3세대 49평 103세대

52평 2세대 60평 98세대 66평 1세대 72평 33세대

 

개인적으로 굉장히 다양하다는 느낌을 받았습니다.

부린이여서 11평부터 72평까지 있는 아파트는 처음보았습니다.

그리고 10평형대는 있으면서 20평형대는 없어서 또 신기했습니다.

한양 5단지 같은 경우는 10평형대 아파트가 거의 1000세대에 가깝네요.

이 점은 재건축 진행에 있어 아마 단점으로 보지 않을까 싶습니다.

 

또한 수내역 한양5단지는 분당고등학교를 품고있는데 재건축에서는 단점이라고 하는 것 같았습니다.

 

이매역 청구 6단지

사용승인일 1992년 08월 31일

710세대(총13개동) 용적률 174% 건폐율 14% 제3종일반주거지역

타입:80㎡, 106㎡, 110㎡, 121㎡, 142㎡, 155㎡, 216㎡, 221㎡ (24평~67평)

이 아파트도 만만치않게 타입이 다양하다는 느낌입니다.

24평 130세대,

32평 232세대, 33평 2세대, 36평 62세대,

43평 6세대 47평 212세대

65평 2세대 87평 64세대

청구 6단지는 30평형대가 많은 편이었습니다.

 

둘 다 용적률 측면에서는 재건축하기 좋다고 말하는 수준인 것 같았습니다.

약 20%정도의 차이가 얼마나 큰 차이를 만드는지는 잘 모르겠습니다.

아시는 분 있으면 알려주시면 감사하겠습니다.

 

그리고 둘 다 세대수가 많은 편인데, 재건축 측면에서는 세대수가 다양한 것은 단점이라고 들었습니다.

실제 분위기는 어떤지 모르겠지만 겉보기로는 두 아파트 모두 의견모으기가 쉽지 않아 보였습니다.

 

그리고 사족으로 덧붙이자면, 청구 6단지 같은 경우는 성지7단지랑 연결된 느낌입니다.

아래 사진이 두 아파트의 경계부근의 로드뷰입니다.

차량통행은 막힌 것 같은데요. 도보로는 그냥 같은 아파트처럼 넘어다닐 것 같았습니다.

눈으로만 봤을땐 성지 7단지 아파트 높이가 청구6단지보다 더 낮아서 용적률이 더 좋은 아파트가 아닐까 싶었습니다.

이매역까지의 상대적인 위치도 성지7단지가 더 가까워서 청구6단지 입장에서는 성지7단지랑 같이 재건축 해서 한 개의 아파트가 되고싶을것도 같은데 성지7단지가 좋아할지는 모르겠습니다.

만약 통합재건축을 하면 요즘은 단지별로 따로 계산하는 독립채산제 방식으로 진행한다고 합니다. 반포 원베일리도 독립채산제였다고 하네요

 

 

 

2. 대지지분

-대지지분: 각 세대가 소유하고 있는 땅의 면적

 

기본적으로 대지지분이 클수록 좋은데, 1+1을 받을 수 있을만큼의 큰 평수의 세대수가 많은 것은 안 좋다고 들었습니다.

그런데 요즘은 1+1보다 세대분할(?)이라는 것으로 가고 있다고 하던데 이게 뭔지 좀더 알아봐야 할 것 같습니다.

오히려 세대분할로 하면 초대형평수가 저평가받고있어서 좋다는 의견도 보았습니다.

 

대지지분은 등기부등본을 떼보면 적혀있다고 하던데 직접 떼보진 못했고,

청구 6단지는 평균 대지지분 21평이라고하고 고도제한이 없다고 하네요.

20평이 기준인 것 같았고, 청구6단지는 두가지 특징 모두 큰 장점이라고 보는 것 같았습니다.

 

이정도 보고 두 개 중에서는 판교랑도 더 가깝기도 하고 청구6단지로 마음이 기울었는데요.

 

3. 그 외

그런데 이 두 아파트 다 재건축이 잘 될 것 같지는 않아보였습니다.

정말 하려하면 리모델링으로 가지않을까도 싶었습니다.

아래의 그림이 성남시 2030 정비기본계획 이라고 하던데요.

근시안적으로 봤을 때 성남시의 재건축/재개발 관련 계획은

한양5단지나 청구6단지와는 약간 동떨어져있을수도 있겠다는 느낌이었습니다.

(출제의도 잘못 파악하고 여기까지 흘러와버렸나 ㅠㅠㅠㅠ 망한 느낌이 잔뜩 듭니다^^!!!)

 

 

 

 

 

결론: 그냥 청구 6단지 고르겠습니다 ㅠㅠㅠ (숙제 망했는데 돌이킬수없어...)

그런데 재건축할때 아파트 단지 전체적으로 보는것도 물론 중요하지만

자신의 물건이 정확히 어떤 특징의 물건을 배정받을지 (위치/동/층/향/조망 등) 살피는 것이 정말 중요하다고 들었습니다. 볼 게 정말 많네요 ㅠ..

 

*방송을 통해 알게된 점 추가*

- 같은 제3종일반주거여도, 시도별 조례마다 달라서 용적률, 건폐율을 확인해야한다. 시조례는 언제든 바뀔 수 있다고 한다.

- 등기부등본과 함께 꼭 떼야하는것. 토지이용계획!!!

- 양지 한양5단지는 PC공법으로 지어져있어서 리모델링이 불가능. 하면 다 무너짐. PC공법은 안전진단 시 빨리될 수 있는 장점. 몇 년을 줄여주는 엄청난 장점. PC공법으로 지어져있으면 재건축 승인이 빨리 되는 장점. 재건축을 할 수 밖에 없는 곳.

- 한양5단지 10평형대가 1000세대. 오히려 재건축이 빨리 될 수 있다. 젊은 사람 많음. 14평 ㅡ> 18평. 14평인 사람들은 재건축 할 수록 이익.

- 한양5단지 고도제한 있어도 35층까지 지을 수 있다.

- 한양5단지 대지지분 계산: 디스코 에서 숫자 따고 부동산 계산기 돌리면 된다.

- 이매촌 청구6단지. 군사지역 아님. 고도제한 안걸림.

- 고도제한은 공항에서 하는 것. 완화될지는 미지수.

- 빌딩파는언니는 GTX중심으로 다 변화될 것이라고 생각. 이매 관심.

- 될것이냐 말것이냐 보다는 대규모 이주가 이슈라서 순차적으로 진행될 것. 그래서 첫 타자와 마지막 타자 사이에 시차가 매우 길 것이므로 누가 빨리 할 것이냐가 중요. 사업성이 모이는 곳이 재건축이 먼저 시작될 것이고, GTX 등 역이 생기는 곳이 사업성이 높다.

 

+ 진짜 엄청나네요 ㅠㅠ 속성으로 알짜 정보를 줍게 해주시는 좋은 방송 진짜 감사합니다....