2024.2.19 인하대역 근처 오피스텔 알아보기

이 글을 읽는 분들에게.

나는 부린이다! 

그러니 여기 적어둔건 그냥 

이런 생각을 할수도 있겠구나 정도로만 생각해주세요.

 

 

톡방에서 고니야님이 인하대역 헤리움, 아리스타 등등을 얘기해서 

궁금해서 찾아보기 시작함.

 

인하대역 헤리움 위치는 아래 지도에서 주황색 동그라미친곳. 초역세권이다.

건너편에 인하대학생들이 많이 사는 게 수요일까?  

 

 

그런데 인하대 캠퍼스 지도를 보니까, 로스쿨관을 빼고는 인하대역 반대편이 학생들 유동인구가 훨씬 더 많아 보인다. 

 

(사실 그냥 학부생들 보다는 로스쿨생들이 살아주는게 더 질이 좋은 수요자들 같긴함!?)

 

내 학교 생활을 돌이켜보니 회색 동그라미친 곳들은 운동장, 광장, 학교본관 같은데는 막상 갈 일이 없었어서 

상권도 저 뒤쪽으로 형성된 것을 보니, 인하 문화의 거리 라는 쪽이 메인 유동 동선인거 같다.

특히 연두색 부근은 주의해야할 곳이라고 생각했음. 지도상으로는 학교랑 가까워 보이는데 막상 저기서 학교로 바로 들어갈 수가 없어 보임. 막혀있어서 결국 쪽문,후문 쪽으로 돌아가야 할 것 같음.

 

 

 

 

고려대도 고려대역이랑 가깝고 광장이 있는 정문은 사진 찍기엔 좋은데 막상 개운사쪽길, 안암역에서 노는거랑 비슷한 이치 아닐려나? 싶었다.

 

 

인천 진심 잘 모르는데 

용현학익택지지구라는 개발지구가 있고 그 옆에 헤리움이 근접해있음.

 

개발지구에 학익역이 생길 예정이라고 함.

용현학익2-2블록인하대역도시개발구역, 여기 주변에 붙어있는게 나쁠것은 없겠다 싶었는데 

 

요 옆에 뭐가 들어올건지 내일 부동산에 전화로 좀 물어봐야겠다. 

오피스텔이 들어온다면 경쟁자가 되니까? 

 

질문 1) 요 옆에 상업지에 뭐 들어올지 아시는지? 

 

 

 

질문2) 그리고 이 주변에 오피스텔이 여러개 있던데, 어느게 가장 나은지? 

이 다섯개 중에 어디가 제일 나은지? 각각 좀 특징같은게 있는지... 선호도 어디가 높은지 

 

 

 

 

이 다섯개를 더하면 총 3930세대인데 

 

인하대 학생수가 약 2만명 이라고 치면 (2016년 기준 숫자,,, 더 최근꺼는 아직 못 찾아봄) 

4천세대면 무려 20%에 달한다. 

 

근데 평형 크기로 보면 전부다 원룸 수요는 아닐거같고

특히 그중에 38은 조금 애매해보이고 (이런 크기는 수요자가 누구인지도 물어봐야겠다!!)

그거보다 작은 평형들은 다 원룸이라 보면 될거같은데

학생들이 75나 66이나 58같은데는 안 살겠지? 

 

그러면 2326 세대인데 (38이상은 제외한 수)

 

대학생들 가운데 자취생의 비율이 높다고는 해도 요기 요 블록에만 10%의 집이 있다면,,,, 많은거 아닌지 궁금!

그리고 저쪽 먹자골목들도 월세집들 있긴 하니까! (더 낡고 저렴하겠지만 아마도?) 

 

수익률은 매가 1억에 1000에 60이라고 쳤을 때

대충 8%선이라서 좋아보이긴 한다. 

 

만약 어떻게 대출을 받아서 5천만원을 대출로 하고 1천 보증금에 4천 내돈이라 치면

5천만원 대출이자는 대충 6%라 치고 연 300이라 치면

420 남는데 4천만원 넣는거면 약 10%가 된다. 

임차만 원하는대로 잘 맞춰진다면 수익률은 나쁘지 않아보인다 내기준에는!

근데 이 계산의 리스크?는 5천만원 대출이 나오는지는 모르겠당 그리고 6%로 받을수 있는지도 모르겠음

 

사실 호가는 1억이 아니고 1억 1천이라서 1억 1천으로 계산할 경우 1천에 60 맞춘다 치고 

쌩으로 넣으면 내동 1억에 720만원이면 대충 7% 이고

대출 5천 6%이자로 하고 내돈 5천에 보증금 1천이면 420만원에 5천이니까 8.4%가 된다. 이정도도 난 나쁘지는 않아보이긴 한다.

 

정리하면 리스크는

인하대 학생수가 줄어드는 리스크가 있을 수 있고

주변에 오피스텔 추가 공급되는 리스크가 있을 수 있어보임

 

확인해봐야할것들

- 법인으로 매수하기 괜찮을까?

- 공1 이하인지 확인