[부동산학개론] 20. 감정평가론: 기초이론

감정평가론 목차 

1. 기초이론 (2-3문제) 

2. 감정평가 3방식 (3-4문제; 계산방식) 

3. 가격공시 (1문제)

 

감정평가의 의의 및 영역 

감정평가의 의의는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 (감정) 그 결과를 가액으로 표시하는 것입니다. (평가)

우리나라의 감정평가에 관한 학설은 3원설을 지지합니다. 3원설이란, 감정, 평가, 그리고 자문까지 3가지를 감정평가의 영역이라고 보는 것입니다. 

 

감정평가의 분류

 

1. 주체에 따라 공적 평가, 공인 평가

공공기관에 의한 평가를 공적 평가라고 하고,

공인 평가는 국가로부터 공적인 인정을 받은 개인에 의한 평가, 즉 감정평가사에 의한 평가를 말합니다. 

 

2. 강제성 여부에 따라 필수적 평가, 임의적 평가 

필수적 평가는 평가 사유 발생 시 반드시 해야하는 평가이고, 

자의에 따라 임의로 할 수도 안 할 수도 있다면 임의적 평가입니다. 

 

3. 평가목적에 따라 공익 평가, 사익 평가, 법정 평가

공적 기관에 의한 공익 목적의 평가로, 보상평가, 표준지공시지가 등 대부분의 필수적 평가가 공익 평가 입니다. 

사익 평가는 담보평가, 일반거래를 위한 평가 등이 사적 기관에 의한 사익목적의 평가입니다. 

법정평가는 법규에서 정한 대로 행하는 평가를 말합니다. 공공용지매수 및 수용 시의 평가, 토지거래규제를 위한 평가, 과세를 위한 평가, 공시지가에 의한 평가 등이 있습니다. 

 

4. 평가 주체의 수에 따라 단독평가, 합의제평가

단독평가는 1인에 의한 평가이고, 공동 평가 또는 합의제 평가는 2인 이상에 의한 평가입니다. 

 

5. 감정평가사의 소속여부에 따라 참모 평가와 수시적 평가 (중요) 

 

참모 평가는 감정평가사가 소속된 기관의 업무를 위하여, 즉 고용주 또는 고용기관의 업무를 위하여 행하는 평가를 말합니다. 한국부동산원, 대여기관, 화재보험회사, 공사, 공공기관, 금융기관 등의 자체 업무 수행을 지원하는 경우들 입니다. 

 

일시적 평가 또는 수시적 평가는 부동산 평가를 전업으로 삼지 않으나 특별히 고도의 전문지식과 경험이 필요한 경우에 여러 분야의 전문가 (감정평가사, 대학교수, 건축사 등)으로 구성되는 일시적인 감정평가를 말합니다. 

수시적 평가는 감정평가사가 수시로 행하는 평가를 말하는 것이 아닙니다. 틀리게 내기 좋으니 주의해야 합니다. 

 

6. 전문성 정도에 따라 1차 수준, 2차 수준, 3차 수준

1차 수준은 집주인, 거래당사자 등이 행한 비전문가의 평가를 말합니다. 

2차 수준은 감정평가사는 아니지만 일상적으로 부동산 활동에 종사하는 사람, 즉 중개사, 세무사, 건축업자 등에 의한 감정평가를 말합니다. 

3차 수준은 전문가인 감정평가사에 의하여 행해지는 감정평가를 말합니다. 일반적으로 말하는 감정평가는 3차 수준의 감정평가를 말합니다. 

 

7. 평가의 전제 조건에 따라 현황평가, 조건부평가, 소급평가, 기한부 평가 (중요) 

 

현황평가는 현재의 상황 그대로 평가하는 것입니다. 감정평가는 원칙적으로 현황평가입니다. 감정평가에 관한 규칙 제6조 1항에 나와있습니다. 

예외적으로 조건부평가, 소급평가, 기한부평가를 할 수 있습니다. 

 

조건부평가는 현재의 상태에서 어떠한 조건이 성취되는 것을 조건으로 했을 때의 감정평가를 하는 것입니다. 예를 들어 개발제한구역이 해제된다고 가정하고 평가하여 토지의 가치를 더 높게 평가하는 등의 경우입니다. 

 

예를 들어 건부지의 경우 나지보다 낮게 가치가 평가하는 것을 건부감가라고 하는데, 건부감가를 고려한 것은 현황평가이고, 건물이 만약 철거된다고 가정했을 때 나지로 평가하는 것은 조건부평가입니다. 

 

소급평가는 과거의 특정 시점을 기준으로 평가하는 것인데, 감정평가에 관한 규칙 제9조 2항의 내용이 바로 소급평가에 관한 것입니다. 

기한부평가는 미래의 특정 시점을 기준으로 평가하는 것입니다.

 

기한과 조건은 둘다 미래이지만 둘의 차이는 확실성의 여부입니다. 조건은 성취가 불투명한 것이고 기한은 도래가 확실한 것입니다. 

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감정평가에 관한 규칙

 

제6조(현황기준 원칙) 

① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 “감정평가조건”이라 한다)을 붙여 감정평가할 수 있다.

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우

2. 의뢰인이 요청하는 경우

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

③ 감정평가업자는 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 감정평가업자는 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.

 

제7조(개별물건기준 원칙 등) 

① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

 

제9조(기본적 사항의 확정) 

① 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받았을 때에는 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 확정하여야 한다.

1. 의뢰인

2. 대상물건

3. 감정평가 목적

4. 기준시점

5. 감정평가조건

6. 기준가치

7. 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역(이하 “자문등”이라 한다)에 관한 사항

8. 수수료 및 실비에 관한 사항

② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

③ 감정평가업자는 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가할 수 있다.

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8. 평가대상물건에 따라 개별평가, 구분평가, 일괄평가, 부분평가 (중요) 

 

한 개의 물건은 원칙적으로 개별 평가 입니다. 1물건 1평가 원칙입니다. (감정평가에 관한 규칙 제7조 1항)

 

하나의 물건이라 하더라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있는데 이것이 구분평가입니다. (감정평가에 관한 규칙 제 7조 3항) 

예를 들어 주상복합건물의 경우, 건물 전체가 한 사람의 소유이더라도, 용도가 주거용과 상업용으로 2개일 때 주거용과 상업용을 따로따로 평가합니다. 

또다른 예시로, 한 개의 필지이나 여러 개의 획지일 때 구분평가합니다. 

 

두 개 이상의 물건도 원칙적으로 개별 평가합니다. 

예외적으로 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 (즉, 마치 한 개의 물건처럼 일체로 이용 중인 경우에는) 두 개 이상의 물건을 일괄하여 감정할 수 있습니다. (감정평가에 관한 규칙 제7조 2항) 

예를 들어 복합부동산이나 여러개의 필지가 한 개의 획지로 구성된 경우입니다. 

복합부동산은 토지와 그 토지 위의 집과 같은 경우입니다. 원칙적으로 토지와 집을 개별 평가해야하지만, 토지와 건물의 소유주가 한 명으로 동일하고 토지와 건물을 일체로 매매하려고 할 때 일괄평가할 수 있습니다. 토지용도가 주거지역이고 건물도 주택으로 주거용 건물이면 용도상 불가분의 관계에 속하는 것입니다. 

 

일체로 이용되고 있는 물건은 일괄평가해야 하는데, 만약 이러한 물건의 일부분에 대하여 특수한 목적이나 합리적 이유가 있는 경우에는 그 일부분을 부분평가할 수 있습니다. (감정평가에 관한 규칙 제 7조 4항)

예를 들어 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 상 용도지역이나 도시, 군 계획 시설에의 저촉된 일부분을 보상하는 경우에 부분 평가를 합니다. 

 

※ 독립평가

독립평가는 우리나라에 명시된 방법은 아니고, 일본 감정평가 협회에 명시된 것을 가져다 쓰는 것입니다. 

이 방법은 부동산이 토지 및 건물의 결합으로 구성된 복합부동산인 경우 토지만을 독립한 부동산을 보고 평가하는 것으로, 건물 철거를 조건부로 하는 경우와 제한물권의 해제를 조건으로 하는 경우에 해당합니다. 

다시 말해 독립평가는 건부지를 나지로 상정해서 평가하는 것으로 건부지를 최유효이용상태로 평가하는 것입니다. 건부감가를 고려하지 않는 것이므로 일종의 조건부평가입니다.