[부동산학개론] 19. 부동산 금융론: 한국주택금융공사 (보금자리론, 주택연금)

한국주택금융공사 (Korea Housing Finance Corporation; KHFC; HF)

 

우리나라의 가장 대표적인 유동화 중개 기관(2차 금융 기관)이 한국주택금융공사입니다. 

한국주택금융공사는 유동화전문회사였던 코모코(KoMoCo)와 주택신용보증기금을 합병하여 만들어졌습니다.

저당채권유동화 (MBS 발행)과 모기지론공급(보금자리론) 공급이 주요 업무입니다.

그 외에도 주택저당증권(MBS)에 대한 지급보증 업무, 신용보증업무, 저당채권보유, 주택연금에 대한 지급보증 업무 등을 수행합니다. 

시험문제에 나오면 여러가지 업무들 가운데 주택금융공사의 업무가 아닌 것을 골라낼 수 있어야 합니다. 

 

한국주택금융공사의 업무 1. 모기지론; 보금자리론

 

모기지론 또는 보금자리론은, 만19세 이상의 (민법상 성년의) 무주택자 또는 1주택 소유자의 주택 구입 자금을 10년, 15년, 20년, 30년 장기대출을 해주는 제도입니다. 10년 미만의 대출은 없습니다. 여기서 말하는 주택이란, 주택법상 주택이여야 합니다. 상가, 오피스텔, 근린생활시설은 포함되지 않습니다. 또한 소유권 상실 우려가 있으므로 경매중의 주택은 제외되고, 재개발이나 재건축이 예정된 주택도 제외됩니다. 또한 6억을 초과하는 주택도 제외됩니다. 6억 이하의 주택까지만 대출이 가능합니다. 최대한도는 3억까지 대출이 나옵니다. 최대 대부비율은 70%까지입니다. 예를 들어 4억 짜리 주택을 구입하는 경우 2억8천이 나오고 6억짜리 주택은 3억이 나옵니다.

가장 중요한 특징은 고정금리라는 것입니다. 상환방법은 원금균등이나 원리금균등 가운데 선택을 하는데, 부동산에서 가장 보편적인 상환방법은 원리금균등입니다. 대출자와 차입자 모두가 선호하는 방법입니다. 3년 이내 상환시에는 최대 1.2%까지의 위약 수수료를 부과합니다. 

1주택 소유자도 대출받을 수 있다는 것이 특징인데, 1주택 소유자는 기존주택을 1년 내에 팔겠다는 약속을 하고 빌릴 수 있는데 만약 처분하지 않으면 일시불 상환을 해야 합니다. 

 

한국주택금융공사의 업무 2. 주택담보노후연금보증; 주택연금 

 

주택연금(역연금저당; 역모기지론;주택노후연금제도)는 등기된 소유자나 배우자가 (부부 중 1명이) 만 55세 이상이면 대상이 됩니다.

원칙적으로 1주택 소유자여야 가능한데 예외적으로 다주택자여도 주택들의 합산가격이 9억 이하이면 다주택자도 할 수 있는 제도입니다. 단 1주택자도 9억을 초과하는 주택이면 할 수 없습니다.

주택을 담보로 하여 노후생활자금을 종신으로 또는 확정기간 동안 대출하는 제도입니다. 10년 15년 20년 25년 30년 동안 수령하는 것으로도 선택 가능합니다. 집값에 따라 기간에 따라 매월 받는 금액이 달라집니다. 매월 동일 금액을 받습니다.

이때의 주택도 주택법상 주택이여야 합니다. 그리고 노인복지주택 또는 실버타운도 포함해줍니다. 복합용도주택(상가주택)도 주택면적이 1/2 이상이면 포함시켜줍니다. 

그런데 만약 확정기간방식으로 선택한다면 노인복지주택을 담보로 주택연금받는 것은 제외됩니다. 즉 실버주택은 종신으로만 주택연금제도를 사용할 수 있습니다. 

또한 본인명의 주택으로만 할 수 있습니다. 자녀 명의 주택을 담보로는 신청할 수 없습니다. 

주택연금의 중요한 특징은 금리가 변동금리가 적용된다는 것과, 위약수수료 없이 언제든지 중도상환이 가능하다는 것입니다. 

연금지급방식은 두 가지가 있습니다. 종신지급방식과 종신혼합방식인데, 종신지급방식은 매월 동일 금액을 평생 지급받는 것이고 종신혼합방식은 일부금액에 대해서는 수시로 찾아 쓸 수 있도록 하고 (대출 금액의 50% 이내까지 가능) 나머지 금액을 사망시점까지 평생 지급받는 형태입니다. 

 

주택연금에는 보증료가 있습니다. 초기보증료는 최초로 연금을 지급받는 때, 주택가격의 1.5%를 보증료로 납부합니다. 연보증료는 보증잔액의 0.75%를 매월 납부합니다. 실제로 납부하는 것은 아니고 갚아야 하는 금액에 계속 가산해나가는 것입니다. (보증료가 설정된 이유는 뭘까요? )

 

금융기관들은 부부가 모두 사망한 시점에서 주택 소유권을 취득하고 그동안의 채무를 일시불로 회수해가는데, 만약 그 상환 시점까지 부부가 연금을 7억 수령했는데 주택처분가격이 9억이라면 남은 2억은 상속인에게 되돌려줍니다. 

만약 생존기간동안 부부가 연금으로 11억을 타갔는데 주택처분가격이 7억이었다면 나머지 4억의 부족분에 대하여 금융기관은 상속인에게 청구할 수 없습니다. 금융기관은 해당 주택처분가격의 한도 내에서만 상환을 받습니다. 그 나머지 부족분은 한국주택금융공사가 지급하는 것이 바로 '주택연금에 대한 지급보증 업무'입니다. 

 

 

원금균등 방식과 원리금균등 방식의 회차별 상환금액 계산

 

문제 풀기!