[공인중개사 민법] 20. 채권법: 계약법 각론 - 매매, 교환

가. 계약법 각론: 매매

 

 

용어 사용

계약 총론에서는 채무자와 채권자

계약 각론에서는 매도인 매수인으로 공부하기  

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제3절 매매
제1관 총칙

제563조(매매의 의의) 

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제564조(매매의 일방예약) 

①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.

 

제565조(해약금) 

①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

 

제566조(매매계약의 비용의 부담) 

매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

 

제567조(유상계약에의 준용) 

본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 

그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

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1) 계약법 각론: 매매 - 개념

 

매매가 성립되면, 매도인 갑은 '재산권 이전', 매수인 을은 '대금 지급' 해야한다. 동시이행관계.

매매/임대차/교환: 쌍무&유상&낙성&불요식

* 쌍무 ↔ 편무, 유상 ↔ 무상, 낙성(합의만으로 성립한다) ↔ 요물(합의+물적요소 필요로함 ex 계약금계약,대물변제, 현상광고), 요식 ↔ 불요식(계약서를 쓰지 않아도 된다. ex 붕어빵 매매) 

 

매도인은 재산권 이전을 해야하고, 매수인은 대금을 지급해야 한다. 

쌍무이므로 동시이행관계다. 

유상이므로 하자있는 물건을 팔았다면 담보책임을 진다. 

 

재산권 != 재산.

재산권 != 소유권.

 

재산권

- 물건, 권리 (ex 소유권, 채권),

- 타인의 권리. 타인 권리 매매도 유효다. 무권리자가 타인의 권리를 매매하는 것 까지는 유효이다. 무권리자가 처분하는 것은 무효이다.  (ex 미등기전매; A에게서 B가 매수 후 아직 A가 등기자인 상태에서 B는 C에게 미등기전매 할 수 있다. 타인권리매매는 유효. 무권리자도 매매할 수 있다) 

 

대금지급은 돈으로 줘야 한다. 

※ 꼭 금전으로 줘야하는 3가지: 매매대금, 전세금, 청산금

(이 외에는 물건으로 줘도 된다 ex 권리금, 계약금, 보증금, 지료, 임대료) 

 

매매가 성립되려면 합의해야하는 내용?

핵심 2가지 합의되면 나머지는 합의 없어도 성립가능

[핵심] 매매의 목적물, 매매대금 (어느 물건을, 얼마로 매매할지)

[그 외] 매매대금의 지급시기, 매매대금의 지급장소: 합의 안되도 성립한다 

 

 

2) 계약법 각론: 매매 - 예약 

 

상황: 갑이 토지를 을에게 1억에 4월 1일에 매매 계약 (본 계약)을 하기로 미리 한 달 전에 약속함.

미리 약속하는 것을 예약이라고 한다. 

현재 기준은 3월 1일임.

원칙적으로 을에게 예약완결권이 있는 일방예약으로 추정한다.

일방예약 ↔ 쌍방예약 

일방/쌍방은 예약완결권이 일방에게 있는지, 쌍방 모두에게 있는지로 구분한다. 

* 예약완결권: 예약을 완결시켜서 매매를 성립시키는 권리. 본 계약을 일방적으로 성립시키는 권리. 형성권 (채권) 

을이 일방적으로 예약완결권을 행사하면 완결되어서 바로 매매가 성립되어 버린다. 

을 != 매수인 (아직 매매 안 했으니 매수인이 아니다.)

을 = 예약완결권자 = 매수인이 되려는 자 

갑 = 예약의무자 

 

예약완결권의 행사 시기 

약정한 기간 안에 행사해야 한다. 

判 만약 행사에 관하여 약정하지 않은 경우는 예약 성립시부터 10년 안에 하라.

예약완결권은 형성권이다. 형성권의 제척기간에 걸린다. (↔ 청구권의 소멸시효)

10년의 기산점은 判 예약 성립 시부터다. 즉 3월 1일부터 10년 동안 행사할 수 있다. 

 

예약완결권은 재산권이다.

즉, 양도할 수 있고, 상속될 수 있고, 채권자 대위 객체도 될 수 있다. 

 

예약완결권의 상대방

상황: 갑이 병에게 3월 20일날 토지를 팔았다. 이전등기했다. 

3월 1일에 을이 예약할 때는 갑이 소유자였는데, 4월 1일에 행사하려고 보니 병의 것이다. 

갑 = 양도인 = 예약 상 의무자 

병 = 양수인 = 현재 소유자

주인이 바뀌었더라도 乙은 병이 아니라 예약의무자 甲에게 예약완결권을 행사해야 한다. 

 

예약완결권은 가등기가 가능하다. 

만약 3월1일에 가등기했다면 가등기권리자 乙은 본등기 청구도 가등기의무자 甲에게 해야 한다. 

을은 4월 1일에 예약완결권도 행사할 수 있고, 본등기도 청구할 수 있다. 둘다 갑에게 한다. 

 

 

3) 계약법 각론: 매매 - 계약금 (빈출)

 

계약금을 주기로 하는 것도 계약이므로, 계약이 2개란 것을 항상 명심할 것.

계약금은 통상 10%다. 더 많이 주는 것도 가능하다. 많이 줄 수록 매도자의 배신을 막는 효과. 배액배상하기 힘들어지니까. 

불요식계약이므로 구두계약도 성립한다. 계약서로 남기는 이유는 분쟁이 생기면 증거로 쓰려는 것.

매매가 무효가 되면 계약금 계약도 따라서 무효가 된다. [주종관계] 

 

* 우리 민법에 계약 중에 주종관계는 3가지가 있다. 

- 매매계약과 계약금계약. 동시에 할 필요 없음. 

- 매매계약과 환매특약. 동시에 해야 함. 

- 임대차계약과 보증금계약. 동시에 할 필요 없음. 

 

계약금계약은 요물계약이다. 합의를 하고, 합의한대로 계약금을 지급(물적급부)해야 성립한다. 

* 우리 민법의 99%는 낙성계약이다. 합의 만으로 성립한다. 

* 우리 민법에 요물계약은 3가지 뿐이다. 현상광고, 대물변제, 계약금계약.

 

계약금계약이 성립해야 해제 기능이 생긴다. 

준 자는 포기하고, 받은 자는 배액을 상환해서 해제한다. 

ex. 만약 합의는 했는데, (계약금 약정 상태) 아예 지급을 안 했거나 일부만 지급하면 성립하지 않은 것이다. (계약금 계약 X)

- 계약금을 천만원이라 합의했는데, 오백만원만 보내줬을 때 오백만원을 포기하고 해제하겠다는 것은 안 된다. 받은 돈의 배액인 천만원을 돌려주고 해제하는 것도 안된다. 

 

계약금의 3가지 기능

증약금: 매매 계약의 존재를 증명하는 돈. 증거 기능

해약금: 계약을 해제하는 돈. 해제 기능. 

위약금: 특약을 반드시 해야 손해배상기능으로도 확대된다. 계약에 위반했을 때 손해배상으로 내는 돈. 

 

위약금 특약

위약금은 특약을 해야 한다. 특약을 하면 계약금이 손해배상액을 미리 정해놓은 기능을 한다. [손해배상액의 예정]

잔금지체로 채무불이행 시 법정해제+손해배상청구 할 수 있고, 손배청구만도 할 수 있는데,

손해가 얼마인지 입증해야 받아낼 수 있다. 그런데, 손해가 얼마인지 증명하기 어렵기 때문에 미리 특약을 해둔 것이다.

우리끼리 손해입증 힘드니까 계약금 상당액을 손해배상금으로 하자 = 위약금 특약

(실무; 중개사 협회에서 나온 표준계약서에 위약금 특약이 아예 인쇄가 되어 있다.) 

특약이 없으면 실제 손해를 입증해서 청구해야 하고,

특약이 있으면 실제 손해를 입증하지 않아도 계약금 만큼을 바로 손해배상으로 청구할 수 있다.  

 

계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정한다. (추정: 반대증거가 없으면 이것을 원칙으로 해라는 뜻이다)

 

해약금으로 해제하는 절차

- 교부자는 포기하고 해제하고, 

- 수령자는 배액을 상환하고 해제를 할 수 있다. (여기서의 상환이란, 이행완료가 아니라 이행제공을 뜻한다)

 

이행완료: 실제로 지급하는 것 

이행제공: 줄 수 있게 준비를 해놓는 것

 

이행제공의 종류: 현실 제공, 구두 제공

준비만 해놓고, 받아가라고 말하는 것도 이행제공이므로,

상대방이 받지 않는다고 해서 법원에 공탁할 필요 없다. 大判 

교부자가 계약금을 받지 않아도 해제할 수 있다. 

지급하고 해제해야 하는 것이 아니다. 준비를 해놓고 해제할 수 있다. 

반드시 공탁해야 해제할 수 있는 것은 아니다. 공탁할 준비만 해놓고 해제할 수 있다.

현실적으로는 공탁을 해버린다. 다툼이 있기 때문. 

 

이행착수 전에만 해약금 해제가 가능하다.

大判 이행착수: 채무이행행위의 일부를 이행하거나 이행에 필요한 전제행위를 한다. 

단순한 이행의 준비는 이행의 착수가 아니다. 

일부이행의 대표적인 예시: 중도금

중도금을 지급하면 착수가 되어버린다. 계약금으로 절대 해제할 수 없다. 계약대로 해야 한다. 

중도금을 이행기 전에 미리 지급하는 것도 大判 이행착수다. 

이행착수에 해당하지 않는 것 ex 소제기, 판결, 토지거래허가지역에서 허가 받은 것 

 

계약금 해제의 효과

- 법정해제와 같이 소급적 무효다. 

- 법정해제와 달리 원상회복문제가 발생하지 않는다. 이행착수 전이므로 / 이행된 것이 없으므로 . 

- 법정해제와 달리 손해배상청구도 할 수 없다. 채무불이행이나 불법행위가 없기 때문에. 

 

4) 매매의 일반 효력

 

매수인의 의무 - 대금지급기일

상황: 갑이 토지를 1억으로 3월1일에 을에게 팔았다. 계약서를 보니까 소유권이전을 5월1일까지 하기로 되어있다. 그런데 잔금 지급 시기는 적어놓지 않았다. 일방에는 이행기가 있고 일방에는 이행기가 없다. 한쪽에만 이행기가 있어도 동일한 이행기인 것으로 추정한다. 이럴때 잔금도 5월1일 지급해야 하는 것으로 추정한다. 

 

매수인의 의무 - 대금지급장소

지참채무의 대원칙은 매도인의 현주소지다.

매수인이 매도인에게 가져다 주어야 하는 지참채무라고 한다. (지참채무 ↔ 추심채무) 

예외로 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 인도장소에서 지급

 

매수인의 의무 - 매매계약의 비용부담 

쌍방이 균분하여 부담.

계약비용: 측량비용, 감정평가비용, 계약서 작성비용 

등기비용은 계약비용이 아니다. 균분이 아니다. 관행으로 매수인이 부담한다. 

 

과실의 귀속

집에 대한 과실: 사용료, 임대료

- 과실의 대원칙: 점유하는 자가 과실을 먹는다. 

[중요] 과실은 등기와 아무 관련이 없다. 

매매 계약을 했고, 아직 매도인 甲이 점유 중이고, 매수인 乙이 현재 등기된 자일 때, 과실은 점유 중인 甲이 가진다. 

- 예외: 점유 안 해도 매매대금을 완납한 매수인은 과실을 가져간다 

 

5) 계약법 각론: 매매 - 매도인의 담보책임 (빈출)

 

매도인의 담보책임: 보장. 하자 있는 물건을 팔았을 경우, 매수인이 매도인에게 책임을 묻는 것. 

담보책임은 쌍무 & 유상 계약이 유효일 때 생긴다. 

- 쌍무 & 유상 : 매매, 임대차, 교환 

 

상황: 갑이 을에게 집을 팔았다. 그런데 집에 하자가 있었다. 

 

[하자]

물건 하자 ex. 균열, 누수 (발견이 쉽다) (하자 담보 책임)

권리 하자 ex. 알고보니 갑의 소유가 아니라 병의 소유였다. (발견이 어렵다) (담보 책임) (빈출) 

 

[담보 책임의 특성]

- 무과실책임; 우리 민법의 대원칙은 과실이 있을 때 책임을 진다. 그런데 여기는 예외적으로 무과실책임이다. 과실이 없어도 책임을 진다. 민법에 무과실책임은 2가지. 매도인의 담보 책임과 협의의 무권대리인의 책임. 

- 담보책임은 계약이 반드시 유효여야 한다. 만약 매매가 무효면 담보책임은 절대로 생기지 않는다. 

- 담보책임에서 하자는 반드시 원시적 하자를 전제로 한다. 즉, 매매 전부터 있었던 하자여야 담보책임으로 처리. 대부분 원시적 불능 형태로 나타난다. 원시적 불능은 원시적 전부 불능과 원시적 일부 불능이 있다. 원시적 전부 불능은 무효이므로 담보책임이 아니라 535조 계약체결상의과실책임. 원시적 일부 불능의 경우 유효이고 담보책임으로 처리. 

 

물건의 하자로 담보 책임을 묻기 위해서는 2가지 엄격 요건 갖추어야. 

요건1: 선의 and 무과실의 매수인만 물건하자 담보책임을 물을 수 있다. (권리하자는 매수인의 무과실을 묻지 않는다)

요건2: 하자 발생 시가 아니라 하자 발견 시로부터 6개월 안에 담보책임을 물어야 한다. (권리하자는 주로1년)

 

c.f. 물건의 종류; 특정물과 종류물

특정물 ex. 소 등 주로 살아있는 생물, 부동산, 자동차는 번호가 붙으면 특정물

종류물 ex. 등심, 맥주1상자, 주로 공장대량생산 가능한 것, 자동차는 번호가 붙기 전에는 종류물 

 

[완전물급부청구권] 

상황: 갑이 을에게 3천만원짜리 자동차를 팔았다. 

엔진에 결함이 있으면 물건 하자로서, 선의·무과실의 乙이 6개월 안에 매매를 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 

이 때 종류물일때는 을이 갑에게 담보책임을 묻는 방법이 1가지 더 있다. 새 자동차를 달라고 하는 것. 하자 없는 물건 청구. 

 

 

[권리 하자의 5가지] (박해일 선생님 도표)

권리 하자의 형태	대금 감액 청구	계약 해제	손해배상청구	기간(언제까지청구要?)
전부 타인 권리 매매	-	O	X	제한없음
일부 타인 권리 매매	O	X	X	1년
수량 부족 , 일부 멸실	X	X	X	1년
용익권 등에 의한 제한/설정	-	X	X	1년
저당권, (담보권)전세권 실행/행사	-	O	O	제한없음

 

 - : 대금 감액과 아무 상관이 없다. 부족하거나 일부여야 대금 감액이 의미있는 것이지. 

O : 선악불문 할 수 있다. 악의의 매수인도 할 수 있다

X : 선의의 매수인만 할 수 있다. 악의의 매수인은 할 수 없다. 

 

상황: 갑이 을에게 토지 100평을 1억으로 3월 1일에 팔았다. 평당 100만원.

 

[전부 타인 권리 매매]

상황1: 토지가 전부 사실은 병의 소유인 경우 (타인의 권리 매매)

매매 자체는 유효이다. 따라서 담보책임이 가능하다. 

갑이 취득을 못 해서 을에게 못 넘겨줄 때, 을은 대금감액은 청구못하고 계약 해제하거나 손배청구 할 수 있다. 기간은 없다. 

계약 해제는 을의 선악불문하고 가능하고, 손배청구는 선의의 을만 청구할 수 있다. 

해제할 때는 선악불문, 손배청구는 선의여야. 손배내용은 이행이익 배상이 대원칙이다.  

해지, 채무불이행, 불법행위도 마찬가지. 535 계약체결상의 과실책임만 신뢰이익배상. 

 

[일부 타인 권리 매매]

상황2: 100평은 정확하다. 100평 중 90평만 갑의 것이었다. 갑이 병으로부터 10평을 취득해서 100평을 맞춰서 을에게 팔려했는데 10평을 취득하지 못한 경우, 을은 갑에게 담보책임을 물을 수 있다. 대금감액 청구가능하다. 만약 이미 1억을 줬다면 1천만원 돌려달라, 아직 안 줬다면 대금을 9천만원으로. 해제할수있고 손배청구 가능하다.

언제부터 1년인지 기산점의 문제. 매수인이 악의이면 계약한 날로부터 1년이고 매수인이 선의의면 '안 날'로부터 1년이다. 10평이 타인에게 속하게된 사실을 안 날이 아니라 그 10평을 취득하지 못해서 을에게 넘겨줄 수 없다는 것을 알게된 날로부터 1년이다. 즉, 선의라면 기산점이 늦춰진다. 

언제부터 1년인지 기산점의 문제. 악의라면 계약한 날로부터 1년, 선의라면 안 날로부터 1년

 

[수량 부족] 상황3-1: 100평으로 알고 샀는데 측량해보니 90평이다. 매매계약서에는 100평이라 적혀있는데 넘겨받아서 다시 정확히 측량해보니 2평이 부족하다. 98평만 넘어왔다. 

[일부 멸실] 상황3-2: 갑이 주택과 창고를 한꺼번에 팔았는데, 매매 직전에 창고가 불타버렸다. 일부 멸실과 수량부족은 동일하게 처리한다. 

일부 타인 권리 매매와 동일하게 처리하되, 차이점은 대금감액할때조차도 선의의 경우에만 청구할 수 있다. 

 

[저당권 실행]

상황4: 갑이 토지를 가지고 있는데 A가 돈을 빌려주고 저당권을 설정했다. 을이 1억으로 갑의 토지를 3월 1일에 샀다. 

땅 주인이 바뀌어도 저당권은 물권이므로 물건을 따라다닌다. 물권이기 때문에 존속한다. 을은 저당권의 부담을 안고 샀다. 위험함. 나중에 갑이 돈을 안 갚으면 A가 경매신청하면 을이 소유권을 유지할 수 없다.

저당권이 설정되어 있다는 것만으로 을은 갑에게 담보책임을 물을 수 없다. 갑이 갚으면 저당권은 말소. 

돈을 안 갚아서 저당권이 실행되어야 을은 갑에게 담보책임을 물을 수 있다. 

저당권 실행 = 채무자가 돈을 안 갚으면 저당권자가 경매 신청을 하고 낙찰자에게 을의 토지가 넘어감 

 

전세권*

전세권은 용익권의 한 가지이기도 한데, 이런 경우는 '용익권 등에 의한 제한' 처리 로직 

담보권으로서의 전세권은 저당권 실행과 같은 로직으로 처리 

 

가가가

가등기, 가압류, 가처분가 붙어있는 것도 저당권이 붙은 것과 동일 로직으로 처리한다. 

가등기, 가압류는 판례가 나와있는 것이 있고, 가처분은 아직 판례는 없으나 비슷한 것이다. 

가등기의 실행 = 가등기에 기한 본등기

가압류의 실행 = 판결 받아서 본압류에서 경매를 넣을 때

 

 

[경매에 있어서 담보책임] 

 

요건1: 경매 자체가 유효하여야 한다.

요건2: 물건의 하자가 아니라 권리의 하자여야 한다. 

 

상황: 갑의 집에 A가 저당권 설정. 갑이 갚지 않아서 경매들어감. 을이 낙찰 받고보니 집에 균열이 있다. 알고보니 갑의 집이 아니라 을의 집이었다. 

- 경매에서는 물건하자로는 담보책임을 물을 수 없다. 

- 담보책임의 상대방은 순위가 정해져있다. 1차적으로는 채무자 갑에게 담보책임을 묻고, 갑이 무자력이면 2차적으로 배당받은 채권자에게 담보책임을 묻는다. 

 

담보책임의 내용 (법원이 절차를 주관할 뿐, 경매도 매매이기 때문에)

- 낙찰 자체도 해제할 수 있다.

- 일부타인권리매매일수도 있으므로, 대금감액청구도 가능하다

- 단, 매매에서는 선의자는 손배청구 가능하지만, 경매에서는 원칙적으로 금지되어있다. 손해배상청구로서는 담보책임을 물을 수 없다. 예외적으로는 가능하다. 갑이 하자를 알았으면서 알리지 않았거나, 채권자 A가 하자를 알고도 경매를 넣었을 경우, 손해배상청구가능하다. 

 

경매에서 담보책임이 매매에서 담보책임과 차이점 3가지 

- 물건하자로는 물을 수 없다

- 담보책임의 상대방이 순위가 정해져 있다 

- 손해배상청구가 원칙적으로 금지되어 있다 

 

 

6) 계약법 각론: 매매 - 환매 (빈출) 

 

환매: 팔았다가 되산다. 일종의 재매매예약. 재매매는 매매한번 했다가 다시 매매하기로 하는 것. 

환매는 엄격하다. 환매 요건 중 하나라도 탈락되면 재매매로 바뀐다. 

- 대표적으로, 환매는 매매와 동시에 체결해야한다. 만약 매매하고난 뒤에 환매특약을 했다면, 환매라는 단어가 들어있어도 재매매 예약이다. 

 

상황: 갑이 집1채 있음. 할아버지로부터 내려온 집. 그런데 돈이 급해서 3월 1일에 을에게 1억으로 팔았다. 

계약비용은 400만원이 들었다. (계약비용: 중개수수료, 계약서작성비용, 측량비용, 감정평가비용) (계약비용은 반씩부담) 

갑은 찾아오고 싶어서, 을에게 조건을 걸었다. 3년안에 얼마를 주면 환매권을 달라. 을이 승낙함. 

[환매특약=환매권유보특약] 

- 계약이 2개 있는 것. 매매계약이 주된 계약, 환매특약이 종된 계약. (우리 민법에 주종관계는 3개 밖에 없다. 매매계약과 계약금 계약, 매매계약과 환매특약, 임대차계약과 보증금계약. 주인이 죽으면 종도 죽는다. 종이 죽는다고 해서 주인이 죽는 것은 아니다. 계약금계약과 보증금계약은 동시에 하지 않아도 되지만, 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 한다.)

- 환매기간: 3년 가능 (동산 3년, 부동산 5년. 5년이 넘으면 안된다) 강행규정 ~ 특약으로 배제할 수 없다. 법대로 해야함. 

ex. 만약 7년으로 계약하면, 5년이 넘으면 안되기 때문에 즉시 5년이 된다. 만약 기간을 안 정하면 5년이 된다. 만약 3년으로 정하면 3년이 된다. 2년이 남았다해도 연장되지 않는다. 

- 환매대금: 임의규정 ~ 특약이 있으면 특약대로, 특약이 없으면 법 규정대로. 

 특약이 없을 때 계산하는 [규정] 환매대금의 계산: 매매대금 + 매수인부담의 매매비용 = 1억 + 200만원 

- 환매권: 형성권이다. 채권임. 

 

상황2: 갑이 1억200만원들고 상대방 을에게 찾아왔는데, 그사이에 이미 을이 제삼자 병에게 팔아버렸다면?  

- 갑은 제삼자에게는 환매를 주장할 수 없다. 환매권은 채권이므로 대인적임. 상대방에게만 행사할 수 있음. 

- 이 상황을 방지하려면, 환매특약을 등기해두면 된다. [환매등기] 

소유권이전등기는 주등기로, 환매등기는 부기등기로 한다. 순위가 같아야 정상적으로 회복이 가능하기 때문. 순위를 동일하게 하는 등기가 부기등기다. 계약도 동시에 하고, 등기신청도 동시에 한다. 

* 모든 채권은 등기하면 물권화된다 != 물권이 된다

임차권도 등기하면 전세권처럼 된다. 

- 물권화되면 제삼자에게도 주장할 수 있다. 제삼자에게도 환매권을 행사할 목적으로 등기한다. 등기된 환매권은 제삼자에게 행사할 수 있다. 

 

등기방식

매매를 원인으로 하는 소유권이전등기 - 주등기로 한다 

환매특약을 원인으로 하는 환매등기 - 부기등기로 한다

주등기와 부기등기는 동일한 순위다. ex. 주등기가 2순위면 부기등기는 2-1 이런 식. 

 

환매의 효과

- 특약이 없는 한 환매대금과 이자는 상계한 것으로 본다. 590조3항

- 을의 사용료와 갑의 이자는 상계

 

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제590조(환매의 의의) 
①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. 
②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.
③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.

 

(...)

 

제596조(교환의 의의) 
교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

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나. 계약법 각론: 교환

 

교환의 성립

1) 쌍방 모두 재산권이전을 약정하여야 성립(한쪽은 금전, 한쪽은 금전 외의 것이면 매매가 되어버린다) 

2) 보충금: 교환의 균형을 맞추기 위해서 보충으로 내는 돈 

교환은 쌍무이며 유상이므로 양 채무가 동등해야 한다. 

3억짜리 집과 2억짜리 토지를 교환할 때, 대등하지 않으므로, 1억의 금전을 보충한다. 

 

- 환전은 교환이 아니다. 환전은 매매도 아니다. 환전은 특수계약이다. 

- 교환은 요물계약이 아니다. (상호이전함으로써 그 효력이 생긴다: X)

- 낙성계약이다. (상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다: O)

- 일방이 노무의 제공을 하거나 (고용계약) 일의 완성은 (도급계약) 교환이 아니다.