부동산 공부

프롤로그 - 입주물량 해석 입주물량 하나만 봐도 해석하는 방법이 수없이 많다. 입주물량 적은게 상승이라고 해석하는데, 입주물량은 '상승할 수 있는 환경을 만들어 놓았다'고 해석해야 한다. 도시마다 입주물량이 상승에 주는 영향이 다르며, 그 다른 이유들을 찾아서 본질을 봐야 진정으로 상승/하락이 보인다. 1장. 부동산, 제대로 알고 투자하자! 희소성. 물결효과. 편익우위 지역. 우량주 효과. 수요는 즉각 반응. 공급은 탄력적으로 대응 못함. 1.1 주택 시장의 본질 파헤치기 공급이 충분하지 않은 환경이 지속될수록 잠재된 수요자들이 주거와 자산이라는 관점에서 언젠가는 바깥 표면으로 나오는 것이 상승장이다. 이와 반대일 경우 하락장으로 보이는 것뿐이다. 주택 공급을 많이 하든, 적게 하든, 공급으로 완성되어가..

부동산지인 서울 멀티차트 서울은 입주물량과 안 맞는다는 얘기를 들음. 진짜 그런지 확인하기. 입주물량이 생각보다 일정했다. 1) 년별 수요량 대비 입주물량 낮은 상태면 매매가, 전세가 상승한다? ㅡ> (서울) 꼭 그렇다고 할수없음. 2) 입주물량 많아지는 추세면 매매가,전세가 하락한다? ㅡ> (서울) 꼭 그렇다고 할수없음. * 최근에 본 곳 중, 진주시 같은 곳은 인구 약간 증가해도 불구하고 입주물량과 매가,전세가가 잘 맞는데 서울은 입주물량 많아지는 방향 속에서도 매가, 전세가 오르는 구간도 보이고 입주물량 줄어들어도 매가,전세가 줄어드는 구간도 있고 최근 상황만 봐도 단순히 입주물량만으로는 해석하기 힘들어 보임. 시장강도와 입주량 관련 2022년 동안 입주량은 2019년~2021년의 월별 입주량 대비..

이 포스팅은 하필 이날 카카오 서버 불나서 티스토리 오류 나고 며칠동안 복구 안되고 사진 올리다가 만 상태 그대로다 그나마 이만큼의 사진이라도 올라간채로 남아있어서 다행이라 생각해야 하는건가... 요즘은 임시저장해둔 사진이 사라져버리는 오류가 있는데 언제 고칠건지;;;; 미성 아주 낡아보임 래미안 단지 크고 재건축 대상 아님 큰 평수 잘 나와서 어르신들 선호도 좋다 안에 어린이집도 있고 파인탑 래미안 10년이나 더 신축인데 가격이 비슷함. 왜지? 30평대가 없기는 함. 다 소형. 이쪽에서 진행단계빠른 아파트. 삼익맨션. 사시인가준비중. 한양2차 미성. 조합 신청은 했고 인가는 기다리는 중. 한양1차 27평 대지 14평. 안전진단 통과. 1차는 21년 통과함. 2차는 곧 통과 예정. 신청해둔 상태임. 12..

경상남도 진주시 매매지수, 전세지수 2006년~2022년 유동성 폭발한 기간에 진주시도 매매,전세 상승 있었음 매매지수는 전세지수 대비 상승이 더딤. 2006년~2018년의 12년 동안 전세지수는 꾸준히 상승함 ㅡ> 그럴 수 있었던 동인은 인구수 변화에 있지 않을까 생각이 들었음. 진주시 인구수 변화 (분기별) (2008~2021) 2008년~2017년 기간동안 꾸준히 인구수 상승 추세 였고 (33만명 ㅡ> 34만6천명으로 1만6천명 늘어남) 2014년~2016년 사이에 인구수 상승이 가장 급격했었음. (이 기간에만 거의 1만세대) 아마 이러한 인구수 변화의 이유는 공기업 지방 이전 으로 추정 (아래에 좀더 후술) 하지만 약 34만6천명 수준에서 인구수 정점을 찍고 최근 몇년 동안은 감소 추세다. 향후 ..

대구는 입주물량에 정직할까? 대구는 입주물량에 정직한 동네라는 의견을 들었는데 일단 인문학적으로 왜그럴까 생각해보면 아마도 분지 지형이기 때문이 아닐까 싶고 경산시를 제외하고는 다른 지역과 인구를 주고받는 연관성이 극히 제한적이기 때문이 아닐까 싶다. 그리고 구미는 오히려 대구로 오는 인구가 살고있지, 대구에 거주하는 사람이 구미로 이사하는 경우는 그 반대의 경우보다 훨씬 적다는 생각. 그래서 대구 안에 입주물량에 따라 흐름이 오르락내리락 할거같고, 이러한 특성은 아무래도 앞으로도 계속될것같다. 인구 전출입은 경북이랑 가장 많이 주고받는데 2012년 1월~2022년 9월 기준 전출과 전입이 유의미하게 차이있어보이지는 않는다. 대구는 택지를 한 적이 있긴 하지만 (이시아폴리스나, 대구테크노폴리스, 대구국가..

유동성 얘기가 많이 나왔고 최근 20년~21년 M1/M2 때문에 아파트 가격이 영향을 많이 받았다고 하는데 얼마나 그런지 개별 아파트 단지 가격 살펴보기 대구광역시는 유동성 영향을 얼마나 많이 받는지 살펴보기 대구광역시 중에서도 수성구 범어4동이 유동성의 영향을 가장 많이 받았을 거라고 생각해서 범어4동 주요 아파트 단지를 살펴보려고 했음 개별 아파트 그래프로 살펴보기 대구는 M1/M2 영향을 받는 광역시? 대구 중에서 어디가 영향을 크게 받고 어디는 영향을 거의 안 받을까? 네이버부동산 실거래가는 최근 7년이 보이고 부동산지인에서는 좀더길게 2006년부터 나옴. M1/M2 비율은 1986년대부터 구할수 있지만 살펴보자고 생각한건 대구 아파트 실거래가와의 연관성이라서 M1/M2도 2006년~2022년 구..

EBS 다큐프라임. 자본주의 1부. 돈은 빚이다. 2021년 1월 10일 유투브에 업로드 된 영상이고 2012년 9월에 방영된 EBS 다큐멘터리. 이 글은 아래의 유투브 영상을 보고 내용을 간단히 요약하고 개인의 의견을 덧붙인 포스팅 입니다. https://youtu.be/FUXT_m6nzhg 일단 다큐멘터리가 최초 방영된 시점이 2012년이라는게 의미심장하다. 돈이 태어난 원리. 전세계의 금융 시스템은 대동소이 하다. 영국에서 발생하여 미국에서 발전함. 조폐공사에서 찍어내는 돈은 시중에서 돌아다니는 돈의 일부일 뿐이다. 이 사회에서 돈이 도는 원리. 중앙은행이 100을 찍어서 시중은행에 100을 주고, 시중은행은 중소기업 사장 A에게 100을 대출해줌. 중소기업 사장은 은행 대출을 원금과 이자 일단 5..

이 포스팅은 아래의 3개의 영상을 보고 주관적으로 내용을 요약하고 개인적인 의견을 살짝 덧붙인 글입니다. https://youtu.be/d2ctH3VFzPw 2022년 8월 이후 부동산시장 엄청난 변화 온다 (풀버전, 아기곰, 5월 27일 방송분) 1. 아기곰 - 경제수도는 행정수도와 다르다. 워싱턴이 아니라 뉴욕이 비싸다. 세종은 행정수도, 서울은 경제수도. 기업들이 강남을 택한 것. 바꾸기 쉽지 않음. - 일자리 상승률이 가파른 동네가 좋다. 일자리가 단순히 많은 곳X 서울 일자리 많은 곳 1위 강남구 2위 서초구 3위 중구. 그런데 중구는 일자리 증가X 집값 상승도 미진함. 그냥 일자리 증가 많은곳? No!! 양질의 일자리!! + 공급이 거의 없는 곳 - 그 지역 거주자의 소득을 봐야한다. 그 지역..

1. 온수역 이편한세상 1-1. 온수역은 어떤 곳? - 위치: 경기 부천시 경인로 605 - 지하철 온수역 근처 (1호선, 7호선) 저는 사실 이번에 온수역을 처음 들어봤는데요. 위치가 어딘가 하고 봤더니, 서울과 서쪽지역 사이의 길목 느낌 이었습니다 지형적으로 산과 산 사이에 위치한 동네 같아서 더 길목 느낌이 강한 것 같아요 고백하자면 부천시도 잘 몰라서 왼편은 그냥 다 인천인줄 알았는데 부천시라는 곳이네요 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ 이편한세상은 온수역에서 걸어갈 수 있는 곳이고 이 일대 주변이 전부 재/재 덕분에 바뀌고 있는 중으로 보입니다 온수역 아래편으로 재건축, 재개발이 많네요 온수역을 중심으로 지도를 크게크게 보니까 붉은색~ 푸른색~ 그 사이 공부 할게 너무 많아 ..... 보입니다 ㅠㅜ 괴안3D재정비촉진..

1. 기본 정보 비교 - 가격, 입지 간단히 1.1 힐스테이트 몬테로이 1블록 2024년 11월 입주 예정 아파트 분양권. 전매 제한 6개월. (곧 풀릴 예정이다. ) 전 주택형 1순위 해당지역 마감. 인기가 많았던 곳!! 왜 인기 있었을까? 84기준 5억이 안되는 가격이라서 경쟁률이 높았던 걸까요?? 아니면 분양권 단타 하시는 분들 사이에서 메리트 였던 걸까요? 비규제 분양권인데 힐스테이트 브랜드였고 추첨제 비율도 꽤 되었고 청약통장 기간도 짧고 1주택 소유자도 청약이 가능했던 메리트 세대원도 가능하고 재당첨 제한도 없어서 좋아보였던듯..? 당첨자 발표일 2월 15일 전매제한 6개월이므로 곧 8월에 풀릴 예정 몬테로이 주소: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 산 25 정말 자연 속에 나홀로 대단지 느..