[독서모임 - 발제문 답해보기] 입지센스 by 훨훨(박성혜)

발제문 by 복상무님  

입지센스 발제문 * 전체에 해당하는 것은 준비해주시고, 선택은 최소 한개 준비 * 선택 발제를 누군가에게 꼭 답변 듣고 싶다하면 일단 댓글로 요청 (받은 사람이 여력 되면 준비)  (전체) 1. 책에서 지역의 기본기를 결정하는 요소들을 크게 교통/학군/일자리/환경으로 구분했습니다. 이 중에서 중요도를 우선순위로 나열하고 이유를 알려주세요 (선택) 1-1. 병세권이 유망해질까요? (선택) 1-2. 전통적인 학군지들이 개발로 인해 이주를 하고 명성을 잃지 않을까요? (선택) 1-3. 뉴타운등으로 새로운 학군지가 생성되지 않을까요? (전체) 2. 본인이 생각하는 가격(또는 지역) 상관 관계를 보이는 지역을 알려주세요.  * 가격 상관 관계 : a 지역 시세와 b 지역 시세 비슷  * 지역 상관 관계 : a 지역 시세 오르면 b 지역도 이후 올라감 (전체) 3. 나만의 강남은 어디라고 생각하시나요? (선택) 4. 본인의 첫 투자 환경하던 시절로 돌아간다면 어떤 것을 투자했을지 알려주세요 (선택) 5. 성공한 뉴타운은 어디일까요? 앞으로의 뉴타운은 어디가 제일 유망(투자할만)할까요?  (선택) 6. "집에 애착을 갖는 순간 '자산 증식 도구'로서의 의미는 줄어들 수밖에 없다. 첫집에 실거주를 할 계획이라고 해도 들어갈 때부터 갈아타기를 염두에 두어야 한다." - Case Study [첫 집에서 벗어나야 자본이 일한다 中 내 집과 사랑에 빠지지 않고 익절하는 본인의 기준 또는 가치관이 있나요? (선택) 7. 이번 책을 읽으면서 새로 알게 된 또는 잊고 있었던 정보(정책, 꿀팁 등)를 알려주세요

 

 

(전체) 1. 책에서 지역의 기본기를 결정하는 요소들을 크게 교통/학군/일자리/환경으로 구분했습니다. 이 중에서 중요도를 우선순위로 나열하고 이유를 알려주세요

 

연령대에 따라, 사는 지역에 따라 우선 순위 순서가 다를 것이라고 생각했음.

그리고 일자리와 교통은 사실 연결되어 있지 않나 싶다 

 

30대 : 결혼이 늦어지는 추세라  아직은  싱글이 많기도 하고 , 만약 가정이 있어도 아직 자녀가 조금 어린 편. 그래서 학군에 대한 중요성이 상대적으로 낮을거라고 봄. 

1 일자리 2 교통 3 학군 4 환경 

 

40대 : 슬슬 초등학교 학군 등을 보기 시작. 본인 출퇴근이 조금 멀어져도 자녀를 위해 학군지로 이사가는 부모들이 많음. 그래서 학군지에 살고 일자리 까지는 출퇴근 하는 케이스를 생각해서 교통을 일자리보다 우선 순위에 두었음. 

1 학군 2 교통 3 일자리 5 환경 

 

60대 : 

1 환경 - 자연환경이 좋은 전원주택이라기 보다는 본인이 편리하다고 생각하는 환경. ex 기존에 살던 곳에 계속 살기를 원하거나, 평지+쇼핑 등 인프라+편리한 주거환경을 통틀어 환경으로 인식하는 것 같음

 

나 : 30대 미혼 싱글

1 일자리 2 교통 3 환경 4 학군 

일단 직장에 가까운 곳인지가 중요하고,

교통이 편리해서 직장까지 출퇴근이 빠르고 쉽게 갈수있는지를 볼 것이다.

그 다음 고려 요소는 동네 분위기가 너무 슬럼가는 아닌지 등 안전한 환경

그 다음이 학군이다 왜냐면 자녀가 없으므로... 

 

(전체) 2. 본인이 생각하는 가격(또는 지역) 상관 관계를 보이는 지역을 알려주세요.
 * 가격 상관 관계 : a 지역 시세와 b 지역 시세 비슷
 * 지역 상관 관계 : a 지역 시세 오르면 b 지역도 이후 올라감

 

수원 매매가가 오르면 동탄 매매가도 따라서 오른다. 원래는 수원이 동탄보다 확실히 상급지였었던 것 같은데 지금은 조금 애매한 느낌이다. 동탄신도시가 발전하면서 수원과 동탄은 서로 영향을 주고받는 관계. 동탄이 꽤나 발돋움한것같다. 

 

동탄 전세가 내리면 수원 전세에도 영향을 주고 수원 전세가 내리면 동탄 전세에도 영향을 준다. 

수원의 입주물량이 많을 때 동탄만 오르기는 힘들고 동탄 입주물량이 많으면 수원만 오르기도 힘들다 

 

(전체) 3. 나만의 강남은 어디라고 생각하시나요?

 

종합운동장역 아시아선수촌아파트.

직장 출근 하기에도 편리하고, 역 바로 앞 공원에는 약간 언덕이 있지만 아파트 단지 부지는 전반적으로 평지다.

2호선, 9호선 둘다 있어서 교통이 편리하다. 서울 지하철 중에서 가장 유용한 노선이 이 2개가 아닐까! 

대지지분도 넓고, 재건축 가능성도 좋아보이고, mice 발전과 삼성역 gtx 등의 발전에서 모두 수혜를 볼 수 있는 곳으로 보인다. 

 

(선택) 7. 이번 책을 읽으면서 새로 알게 된 또는 잊고 있었던 정보(정책, 꿀팁 등)를 알려주세요

 

상생임대인~~

내가 해당되지 않는 부분이라서 노룩패스 급으로 안 봤던 것 같은데, 이번에 책에서 보면서 알게 되었다. 

상생임대인이 되는 것은 양도세 절감 전략이다

 

< 6.21부동산대책>

정부가 발표한 상생 임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비(非)과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해주는 제도 

기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐었다. 이번 대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐다.

상생 임대인 혜택은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결된 계약분을 대상으로 한다. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어도 계약만 기한 내에 하면 된다.

지금까지는 임대 개시 시점에 기준시가 9억 원 이하 1세대 1주택자만 상생 임대인에 해당됐지만, 앞으로는 다주택자도 상생 임대인이 될 수 있다. 단, 혜택을 받으려면 주택을 양도하는 시점에 1세대 1주택자로 전환해야 한다.

https://www.korea.kr/news/reporterView.do?newsId=148903106

 

 

https://korla.or.kr/40/?idx=11917030&bmode=view

▣ 상생임대인 질문과 답변 모음 ▣ : 대한주택임대인협회

 

 

Q. 임대차법에 의한 계약갱신청구를 받아준 임대인도 상생임대인이 될 수 있나. 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올린 게 아니라는 해석이 있는데.

A. 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우도 인정해준다. 세입자가 계약갱신청구를 했을 때 집주인이 직접 살겠다면서 계약 연장을 안 해주는 경우가 종종 있는데 개정안이 시행되면 계약갱신청구를 받아주는 집주인들이 더 늘어날 것으로 기대한다.

 

 

Q. 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 다른 경우는 관계없나.

A. 첫 번째 계약(직전 계약)과 임대료를 5% 이내로 올려서 계약한 두 번째 계약(상생계약)의 임차인이 바뀌어도 상관없다. 단 두 계약의 임대인은 동일해야 한다. 따라서 이전 집주인이 첫 번째 전세계약을 맺은 뒤 새 집주인이 전세를 승계해 두 번째 계약을 5% 이내로 올려 맺은 경우라면 새 집주인은 상생임대인이 될 수 없다.

 

Q. 첫 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나가고 새로운 세입자가 들어와 5% 이내 계약을 한 경우는 어떤가.

A. 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 단, 임차인이 중간에 나간 경우가 모두 인정되는 건 아니다. 첫 번째 계약은 1년6개월 이상, 두 번째 계약은 2년 이상 유지해야 한다. 거꾸로 말해 두 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나간 경우는 상생임대인이 될 수 없다. 참고로 상생임대인 제도는 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용된다. 첫 번째 계약의 임대 형태는 전세였지만 두 번째 계약에서 월세로 바꾸는 경우가 종종 있을 텐데 이럴 때는 법이 정하고 있는 전월세전환율을 따라야 한다.

 

 

Q. 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 공백이 있는 경우 어떻게 되나.

A. 임대가 공백 없이 연속으로 이어진다는 보장은 없다. 이 때문에 공백은 있어도 관계없다. 다만 두 번째 계약이 제도가 만료되는 2024년 12월 31일 이전까지는 이뤄져야 한다.

 

220623 상생임대주택 양도세 특례 10문 10답.pdf

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