서울 및 수도권 아파트 싸이클 공부 :: 매매가,전세가, 입주물량, M1/M2 변화

부동산지인 서울 멀티차트

 

서울은 입주물량과 안 맞는다는 얘기를 들음. 진짜 그런지 확인하기. 

 

입주물량이 생각보다 일정했다. 

1) 년별 수요량 대비 입주물량 낮은 상태면 매매가, 전세가 상승한다? ㅡ> (서울) 꼭 그렇다고 할수없음. 

2) 입주물량 많아지는 추세면 매매가,전세가 하락한다? ㅡ> (서울) 꼭 그렇다고 할수없음. 

 

* 최근에 본 곳 중, 진주시 같은 곳은 인구 약간 증가해도 불구하고 입주물량과 매가,전세가가 잘 맞는데 

서울은 입주물량 많아지는 방향 속에서도 매가, 전세가 오르는 구간도 보이고 

입주물량 줄어들어도 매가,전세가 줄어드는 구간도 있고 

최근 상황만 봐도 단순히 입주물량만으로는 해석하기 힘들어 보임. 

 

시장강도와 입주량 관련 

2022년 동안 입주량은 2019년~2021년의 월별 입주량 대비 낮은 수준을 유지하는 중이지만, 매매시장강도와 전세시장강도 모두 다 2009년~2022년 기간 동안 보여준 시장강도 범위 중 최저점 수준까지 내려옴. 

2018년 11월에 대규모 입주량 있었는데, 이때 매매시장강도, 전세 시장강도 출렁였음.

2014년 여름 입주량은 전세 시장강도만 출렁이고 매매 시장강도는 약간만 변화했음.

2011년 년초의 입주량은 매매 시장강도에 영향 없었음. 

 

ㅡ> 서울의 경우 월별 입주량과 매/전 시장강도는 큰 영향 관계가 없어보임. 

 

ㅡ> 근데 지수로 봐서 그럴수도 있음. 

 

M1/M2 와의 관계 확인

부동산 지인 멀티차트랑 비교해보면 

멀티차트 범위가 2009년부터여서 

m1/m2 비율을 2009년부터 갖고와봄 

 

대충보면 맞고 자세히보면 안맞는 듯한 그림.... 

 

2009~2010년 : 애매함.

매매가와는 대략 맞음. 시장강도와는 안 맞음. 

 

2011년 : 안맞음.

m1/m2 급등 후 급락. 큰 영향 못 줌. 시장강도는 살짝 반응했으나, 09-10보면 안 맞았었음. 

 

2012년 : 맞음.

m1/m2 약하락. 매매가, 전세가도 약하락. 

 

2013년~2017년: 맞음.

m1/m2 상승, 매매가,전세가도 상승. 

 

2017년~2019년: 좀 안 맞음. 

m1/m2 약하락. 매매가 상승 하지만 전세가는 거의 보합. 

 

2019년~2021년: 잘 맞음. 

m1/m2 급등. 매매가,전세가 급등. 

 

2021년~2022년: 잘 맞음.

전부 내려가는 중. 

 

안 맞은 구간들: 2011년, 그리고 2017년~2019년

이 기간의 입주물량을 다시 의심해 보면 상승 추세 이기는 했음.

 

그러면 이 기간의 입주물량은 핵심지 입주물량인지? 

특징적인 2018년 12월 입주물량 뭐였는지 살펴보기 ㅡ> 헬리오시티 였음 ㅋㅋㅋ

 

2011년은??? 그렇게 힘이 쎈 물량은 아니긴 했지만 살펴보기.

ㅡ> 고덕 리엔파크 

 

 

애매하긴 하다...

 

서울 매매가,전세가, 입주물량, M1/M2 를 

지수적으로 확인해서 애매한 것일 수 있으니 

 

너무 매크로하게 말고 

좀더 마이크로하게 살펴보기 >>

 

평당 매매가 기준 서울 지역구 순위 

1 서초 2 강남 3 용산 4 송파 5 성동 

 

서울에서도 일단 서초구가

가장 m1/m2 영향이 크지 않을까 하는 생각에서 살펴 보면 

 

 

서초구는 서울 전체 지수랑 모양이 거의 똑같음.

 

21년 입주물량 기점으로 전세가는 낮아지기 시작했지만

매매가는 좀더 늦게 낮아짐. 매가는 M1/M2 전세가는 입주물량 

 

2017년에서 2019년 구간 동안 입주물량은 ? 

 

 

세대수 좀 있는 입주물량들은 주로 2018년에 있었는데

 

2018년 같은 경우

해당 단지들이 들어오기 전까진 계속 오르다가 

저 단지들이 입주하면서 매가, 전세가 흐름이 상승 대신 보합으로 바뀜. 

 

근데 이 2018년 즈음 부분만 보면 m1/m2 비율도 사실 계속 오르다가 하락 되는 것과 

매가,전세가 변화가 크게 어긋나지는 않음. 

 

21년 입주물량은 서초그랑자이였음

 

 

서초구에 있는게 뭐든 당연히 좋겠지만

서초그랑자이 장점은 자이 브랜드, 초품아, 신분당선/3호선 양재역 1키로 정도 위치 (걸으면 15분이라 사실 멀게 느껴질 거리이긴 함) 근데 양재역 주변이라서 버스가 엄청 많을 듯!!! 

단점은 경부고속도로 너무 딱 옆이라서 살짝 아쉬움 

 

이러니 저러니 해도 서초구는 입주물량 들어오면 전세 지수는 영향 받아도 매가는 큰 영향 없었을거라 생각해서 

바로 옆에 2020년식 래미안리더스원 34평 그래프 보니까 

 

해당 시점에 가격 차이가 좀 있었나? 싶었는데 

 

층수 비슷, 시기 비슷, 근데 최대 3.5억 차이남.

이게 입주 영향일지;;? 근데 다른 평수나 평형은 비슷한 거래 기록이 해당 시기에 없었음.

 

그러면 인테리어 같은거로 이렇게도 차이가 날수있나? 아니면 동 차이가 큰지? 전화해보려했는데 시간이 늦어서 호갱노노 가서 보다가 

호텔셰프가 중식석식 해주고 (아이들이 학원 다녀와서 혼자 밥먹고 오기 좋다고함 ;;; )

조경이 너무 예쁜 아파트라는 아파트자랑 실컷 읽고옴. 임장가보고싶었다. 

 

 

강남도

입주물량 vs m1/m2 로 보면

입주물량 영향도 보다는 m1/m2 영향도가 더 커보임 

입주물량 있어도 안내림 

ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

 

용산은

같은 용산 안에서도 가격적인 차이가 좀 있음

근데 최근 시기 동안

생각보다 매매가가 덜 꺾인 모습? 

전세가는 낮아졌지만 매가는 서초,강남 대비 힘이 여전히 좋아보이는 상태 

 

 

송파구는 매가에 언덕이 좀 있다. 울퉁불퉁. 

그리고 매가 언덕의 꼭대기가 용산,서초,강남보다 확실히 좀더 왼편에 있음.

즉 하락이 좀더 빨리 시작됨. 

아마 그 이유는 잠실 팔고 조금더 왼편으로 가고싶어해서 그런듯. 

왼편으로 가고싶은 사람들이 있고 기존 집 팔고 부부가 잘 벌어서 조금 보태면 왼편을 넘볼수있어서 잠실이 더더욱 갈아타기 일어나는 지역인것같다. 나한테 엘스사람 이미지는 부부 중 최소1명이 전문직이고 아이1 강아지1 또는 아이2 키우는 이미지... 

 

확실히 헬리오시티 입주물량 기둥이 크다

시장강도에 파급력이 상당하고

실제로 송파구 매가에까지 영향 있는 모습

회복하긴했음

 

 

그러면 m1/m2 영향력 없어보이는 곳은 ?? 

모양이 다르게 흘러갈지 ??

 

 

서울 내 가격적 하급지는

금천구, 도봉구, 중랑구 등이다. 

 

 

서울은 아무리 하급지여도

매가,전세가가 m1/m2 영향력을 아예 안 받는 지방과는 다르게 

m1/m2 영향력이 있음.

 

하급지면 2009년~2011년의 완만한 언덕이 확실히 옅었음.

상급지면 2009년~2011년의 언덕이 있다.

 

이 언덕 관련 생각해본건

당시의 언덕은 서브프라임 이후 금리 낮추면서 반등왔던 시기인데 이거에 영향 받았던건 상급지다. 즉 상승 초기엔 상급지부터 오르니까 짧게 이어지는 상승 속에서 상급지만 반응와서 그런것 같음.

 

그리고

혹시나 그냥 m1/m2 로 보면 아닐까봐 m1/m2 월별 증가율 그려봤는데 

m1/m2 그냥 모습과 별 차이가 없었음. 

 

 

번외로, 이걸 그려보면 보이는건

최근의 하락률이 꽤나 역대급 하락률이긴 함.

 

서울은 맞추기 어려워서 그냥 사모으란 말이 나오는 걸까 생각도 들고 

실거주 목적 있는게 아니면 솔직히 투자성 안나와서 투자로 비적합인거 같기도 하고 

어렵다 

 

어려우면 다시 기본 떠올려보기 ㅠ 

 

고등어님이 중요하다고 한 4가지가 수요, 공급, 통화량, 가격. 

특히 가격 중요 요소다. 물량 적다고 함부로 진입하면 안된다. 광주 향후 4-5년간 물량 없지만 진입 ㄴㄴ. 가격이 높아진 상태인데 지금 진입? 안된다. 고 했었는데. 

 

이 네가지 중에 영향도 높은건 

서울은 수요,공급 보다는 통화량과 가격으로 움직이는 것으로 생각됨.

수요,공급이 서울 부동산 가격에 영향도가 없다는 것과는 다른 말. 

 

 

매매 평당가 높은 순서가 1 서울, 2 경기, 3 제주, 4 세종, 5 부산이었다.... 

서울 경기 제주도까지는 그럴수있겠다 싶은데 

세종시가 부산보다 더 매매평당가가 높은게 솔직히 나한테는 좀 신선하고 놀라웠다. 

 

경기도도 크게 보면 입주물량이 영향없다

2014년~2019년 기간 동안 입주물량 많아지나 매가는 약상승지속, 전세는 년별수요량보다 많은상태일때 보합

 

 

근데 경기도는 워낙 지역이 커서 경기도로 볼게 아니라 각 지역별 입주물량으로 봐야함 

 

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1) 버느냐, 잃느냐
ㅡ> 언제 사느냐
안 좋은거 사도 시기 좋으면 번다

2) 어느걸 사느냐
ㅡ> 자금력 제한. 수익률 영향