[대구 부동산] 아파트 투자공부 / 싸이클공부 : 부동산지인 멀티차트 흐름과 입주물량 확인

대구는 입주물량에 정직할까?

 

대구는 입주물량에 정직한 동네라는 의견을 들었는데

일단 인문학적으로 왜그럴까 생각해보면 

 

아마도 분지 지형이기 때문이 아닐까 싶고 경산시를 제외하고는 다른 지역과 인구를 주고받는 연관성이 극히 제한적이기 때문이 아닐까 싶다. 그리고 구미는 오히려 대구로 오는 인구가 살고있지, 대구에 거주하는 사람이 구미로 이사하는 경우는 그 반대의 경우보다 훨씬 적다는 생각.

그래서 대구 안에 입주물량에 따라 흐름이 오르락내리락 할거같고, 이러한 특성은 아무래도 앞으로도 계속될것같다.

 

 

인구 전출입은 경북이랑 가장 많이 주고받는데 2012년 1월~2022년 9월 기준 전출과 전입이 유의미하게 차이있어보이지는 않는다.

 

대구는 택지를 한 적이 있긴 하지만 (이시아폴리스나, 대구테크노폴리스, 대구국가산업단지 등) 원체 이런 택지들이 다 외곽에 있어서 본토를 능가할만큼 메리트가 생기진 않는다고 보았다.

그리고 대구 택지는 특징이 전부 일자리 직주근접 도시로 만들어지다보니, 그 일자리 일하는 사람들의 거주지가 되어주는 역할이고 대구 '본토'라 불릴만한 곳들은 '본토'대로 흐름이 흘러가는게 아닐까 싶다. 

이런 생각이 실제로 맞는지는 택지 입주 시기랑 대구 매전 흐름 확인을 해봐야 할듯하다. 

 

그리고 지수로 보지말고 실거래가 그래프로 보라는 이야기를 들었는데 

지수로 이미 한번 다 파악해본 사람들의 이야기라는 생각이 들었다. 지수로 보는것돠 단지별 실거래가 그래프로 보는게 분명히 다르긴 할건데 그렇다고 해서 지수를 한번도 확인해본 적 없는 사람이 지수는 안보고 단지별 실거래가만 봐서는 안될 것 같았다. 그래서 일단 시간절약?을 위해서 부동산지인 사이트에서 멀티차트를 살펴보기로 함. 

 

일단 가장 기본인 부동산 지인 멀티차트 살펴보기

 

 

2009년~2012년 : 년별 입주량 감소 추세, 매매가 상승 추세 ㅡ> 이해됨

 

2013년~2014년 구간: 

년별 입주량이 년별 수요량 대비 부족함. 상승 추세 지속됨.

그리고 아마도 2013년 12월 입주량은 비핵심지일거라는 추측을 해봄.

왜냐면 꽤나 대단지 였을 것 같은데 (1개월에 몰려있었음) 매매가와 전세가는 둘다 큰 영향 안 받고 꾸준히 상승 추세 이어짐. 다만 매매(시장강도)는 12월 시점부터 꺾였음. 반년간 하락함. 전세시장강도도 이때부터 꾸준히 하락의 시작이 되었음. 전세로 가서 살만하지만 매매까지는 아닌 단지였던 걸까? 

ㅡ> 실제 어느 단지 였는지 확인 하기 

 

2015년 년별 입주량은 년별 수요량 대비 과함. 과한 시기가 2018년까지 이어짐. 

실제로 이때부터 매가, 전세가 모두 하락함.

시장강도는 매매시장강도, 전세시장강도 모두 급락함!

 

2015년을 월별로 살펴보면

15년 9월이 매매가, 전세가 모두 정점인 시기였으나

시장강도는 그때 이미 하락전조를 보여주고 있었던 듯함.

 

특히, 매매시장강도는 파동의 크기가 이전 파동만큼 예쁜 상승폭이 아니고 맥아리가 없는 모양으로 흐를 것 같은 그래프를 그려왔었고

15년 9월에는 그전까지 그려온 파동의 아래 하단에 닿음. 그런데 이게 저점이라고 사면 안되는게 16년 입주물량이 보이는 시점이므로 조정이 아니라 하락인거고 향후 한번더 상승파동 그리지 못할거란걸 알수있었고 알수있었어야한다.

 

전세시장강도는 월별입주물량 추이에 영향을 크게 받는 것 같았다. 2015년에는  9월까지 꾸준히 입주물량이 이어졌기 때문에 평평한 모양을 계속 그렸음.

 

그러고보면 15년 9월까지 이어진 짜잘한 입주물량들은 매가에 큰 영향은 없었던 것으로 보아, 아마도 이것도 엄청 핵심지 입주물량은 아니었을 것 같다. 

ㅡ> 이따가 월별 입주 단지 보면서 생각이 맞는지 확인 해보기.

 

 

15년 11월~ 16년 6월 

입주물량이 꾸준히 이어지고 16년 6월에 큰 대량 입주가 하나 예정되어 있는 상태였다. 

 

15년 11월부터는 매가에도 영향이 있었다. 그래서 이때 부근의 입주물량들은 수요층이 많은 좋은 단지였을 것 같다. ㅡ> 확인해보기.

왜냐면 15년에 년별입주량 많긴한데 계속 매가, 전세가 다 상승 추세 였다가, 15년 11월, 12월 물량 때부터 매가, 전세가 하락했음.

 

16년 6월까지 매매가, 전세가 둘다 하락을 했다. 6월이 시장강도 최저점이었다. 

그 뒤로 매매가,전세가 하락이 멈추고, 

연별입주량도 2019년까지 감소하는 추세, 

 

16년 6월의 대단지 입주물량 투하 시점이 전세시장강도 최저점이었고 

전세가 하락 멈춘 시기고 매매가 하락 멈춘 시기였다. 

이때 부터 다시 매매시장강도, 전세시장강도, 매매가, 전세가 모두 반등?을 시작했다. 

 

 

2016년 겨울즈음에는 전세시장강도 회복속도가 매매시장강도 회복속도보다 딸랐고 매매가, 전세가 횡보한 구간. 그래서 내생각에 A구간으로 보았다. 

그리고 2015년~2019년까지 년별수요량 대비 년별 입주량은 많은 시기가 이어지지만, 2016년 대비 2019년 까지는 년별 입주량이 감소하는 추세(!) 이고, 아마도 이때의 입주물량은 핵심지가 아니었던 것으로 판단된다. 

왜냐면 매매가 상승과 전세가 상승이 둘다 약하지만 있었음.

그리고 B구간이라고 표시한 이유는 전세가 상승률 보다 매매가 상승률이 더 높았다. 그래서 B 구간으로 보았다. 

 

2018년 8월~ 2019년 4월까지 약 반년 간의 입주물량은 

전세시장강도와 매매시장강도를 하락시켰지만,

전세가와 매매가에 큰 하락을 주지는 않았다. 

아마도 핵심적인 입지의 좋은 물량은 아니었을 듯.

이때 횡보하면서 잠시 쉬어갔다가, 

 

19년 5월에 월별 입주량 없고 5월~8월까지 입주량이 없었다. 이때 매매 시장강도, 전세 시장강도 모두 반등함.

이때 전세 시장강도의 회복속도가 매매시장강도의 회복속도보다 빨랐음. 그래서 A 구간으로 판단함.

 

그 다음 B구간 으로 표시한 기간부터는 

유동성의 영향을 많이 받았음.

유동성 없이는 해석이 안된다고 생각했다. 

 

왜냐면 (1) 

2020년부터 2023년까지 년별 입주량은 꾸준히 상승하는 추세이고 꾸준히 입주물량이 있었는데 

2020년~2021년 6월까지 매매가, 전세가 둘다 상승함. 

그리고 전세시장강도와 매매시장강도 둘다 상승함. 이때 전세 시장강도 상승률보다 매매 시장강도 모양이 더 가팔랐음.

가격과 시장강도 모두 상승했고 상승률 기울기로 봤을때 B 구간으로 해석을 했다. 

ㅡ> 이 기간 동안의 입주물량은 하급지 입주물량인지 확인해보기 

영향이 없는 입주물량이었을지..? 

 

왜냐면 (12) 

M1/M2 비율은 2020년부터 급등을 했고

2021년 6월~9월이 피크 였다. 

6월 피크 7월 약하락 8월 좀더하락 9월 다소 반등하여 다시 피크 쳤었는데, 

21년 8월부터는 대출규제가 있어서 M1/M2 영향력이 좀더 이르게 제거되었을 거라고 볼수있다.  

 

 

 

 

매매 시장강도와 전세 시장강도는 21년 2월부터 하락을 시작했었고

매매가와 전세가는 둘다 8월 부터 하락했다. 

 

m1/m2 비율변화 이전에 이미 시장강도에서 하락조짐이 나타났다는걸 유의했어야 하지 않았나 싶다. 

 

시장강도는 더 빨리 반응하고 

매매가, 전세가는 시장강도 보다는 뒤늦게 반응 하지만 M1/M2 비율의 변화와는 아주 밀접하게 바로 반응을 했다. 

 

 

 

2020년부터 2024년까지 4년이상 계속해서 년별 수요량 대비 과도한 년별 입주량이 이어지는 시기다. 

 

그리고 2025년의 입주물량은 지금은 수요량 대비 적어보이지만, 아직 집계가 덜 끝났기 때문에 더 많아질 수 있다. 

그리고 숨어있는 물량이 더 있을 수 있다고 한다.

(이미 빈 땅이라서 짓기만 하면 2-3년 만에 튀어나올 수 있다던가 하는 물량이 꽤 있다고 한다.

그런데 분위기가 이런데 아무리 빈 땅이라도 지금부터 착공을 시작하고 싶은 마음이 들지 개인적으로 의문이다. )

 

대구 전체 평균적인 지수 관점에서의 매매가와 전세가는 24년까지는 하락을 지속할거라 생각한다. 

그러나 개별 단지 실거래 매매가와 전세가로 보면 단지마다 입지의 좋고나쁨에 따라 반등의 구간이 다르게 오니까 개별적으로 봐야한다. 

 

입주물량에 따른 하락이기 때문에

시장강도는 전세시장강도가 훨씬 더 급락을 한 상태다. 

실제 매매가, 전세가 지수의 횡보구간과 반등구간이 나타나기 전에 

전세 시장강도가 먼저 반등을 하기 시작할텐데 그 시점을 유의해서 봐야 한다. 

전세시장강도 반등을 하면 매매시장강도도 따라서 반등을 할거고 그 시점도 확인해둬야 할것으로 생각함.

 

일단 전체적인 지수는 여기까지 보고 

 

짧게 수성구 좋은 아파트는 어떤 그래프 나오는지 보고, 

그 다음에는 아까 위에서 입주물량 단지 나중에 확인해보자 말해두고 넘어간 단지들을 확인해보겠다. 

 

먼저 수성구 좋은 아파트로 볼수있는 범어SK뷰 흐름은 아래와 같은데 

노려볼만한 타이밍은 2014년, 2017년 두 군데 인데 2016년의 대구시 전체 년별 입주량을 감안하면 2014년은 손대지 말아야 할 시점이고 2017년이 최적이었고 2019년에 매도 가능했고 2021년까지 한번 더 돌렸어도 욕심만 안 내면 매도 가능 했음.

그리고 수익률도 괜찮았다. 갭 1억 투자 , 2년 뒤 갭 3억 되었고 (6억에서 9억) 19년에서 21년은  9억에서 10억대로 오르긴 했지만 수익률로는 좋지 못했다. 그래서 그냥 2년만 투자하고 매도하고 다른데로 가는게 나았음.

 

전용 85랑 전용 84.98 타입 둘다 같은 모양, 17년 투자 2년 뒤 19년 매도 하면 가장 행복할수있음. 전세 5억 5천에 6억~6억2-3천에 매수 후 19년 9억대 매도, 

그런데 19년에 매도매물은 9억대에 많이 있었는데 19년 동안은 거래가 잘 안되다가 하반기 되어서야 거래가 이루어졌다. 가격 자체는 9억대에서 내려오는거 없이 거래됨. 갭이 커진 상태라서 이때부터는 실거주자 매수 가능한 장이었을듯하다. 

 

최상급지 아파트 투자 난이도가 오히려 낮다. 

 

그런데 입지 좋아도 내가 투자하려는 평형 크기의 세대수가 몇백세대는 되는 단지로 투자해야 투자 난이도가 쉽다고 생각했다. 

세대수가 너무 적으면 실력 낮은 사람이 쉽게 하기 어렵다고 생각함 (16년 겨울이나 17년 초가 투자 타이밍이 아닌 단지 = 투자 난이도 높은 단지 라 생각 했음) 

 

위 단지보다 조금 덜 좋은 입지의 범어숲화성파크드림S 도 17년이 투자 타이밍 이었다

범어SK뷰는 17년 초, 범어숲화성파크드림S 는 17년 봄~여름, 으로 시차가 조금 있음 ( 입지 차이 ㅡ>  시기 차이 ) 

 

매가는 5억에 사서 6억 중반 되는데 투자금 약 8천 정도에 차익 1억이니까 수익률이 범어SK뷰 보다는 훨씬 낮아졌다. 

 

그런데 다른 평형은 갭이 더 작아진 평형이 있어서 여기는 수익률이 좀더 좋았을 수 있다. 

매가 5억 전세 4억 중반 에 매수 해서 2년 뒤 6억 초중반대에 팔면 아까 평형보다는 수익률이 좋다.

 

입지가 조금씩 나빠질수록 투자 실력이 높아져야 수익률을 지킬 수 있다. 

싸이클 갭투 해도 입지 좋은게 좋다. 

 

같은 단지 다른 타입 인데 세대수 너무 적으면 

옆 타입 타이밍 나와도 이 타입 은 타이밍 안 나올 수 있다 

 

즉 세대수 많은 타입 사야 한다 

 

이 타입은 타이밍이 나온것처럼 생각할수 있지만 전세가를 높게 맞추는 실력이 있었어야 하므로 

투자 난이도가 최하 는 아니라고 생각했다. 

 

 

 

지수 흐름으로 추측해본 입주물량 특징 확인하기

 

위에서 얘기한 내용들 중에서 내가 이따가 확인해보려고 생각해둔 입주물량들은 크게 보면 5 가지의 시기다. 

 

1. 2013년 12월
2. 15년 1월~ 9월까지 이어진 짜잘한 입주물량들
3. 15년 11월~ 16년 6월 입주물량들. 특히 16년 6월 대량 입주
4. 2018년 8월~ 2019년 4월까지 약 반년 간의 입주물량
5. 2020년~2021년 6월까지 입주물량 

이 내용을 하나씩 살펴보겠음.

약간 문제가 될 수도 있는 점은

월별 입주물량 단지명 데이터는 아실 기준이고 (출처: 아실 입주물량 분양물량조사)

큰 흐름은 부동산지인 입주량으로 살펴본거라서 

정확히 그 월이 맞지 않을 수 있기는 해서 만약 봤는데 좀 애매하면 해당 시기 앞뒤로 좀더 살펴보려고 함.

그리고 아파트 가격차트는 다시 부동산지인에서 보고 그때 그 아파트 준공년월 확인하면 입주년월 (아실vs부동산지인) 크로스체크 가능하긴 함. 

 

1. 2013년 12월

• 대구 동구 율하동 우방아이유쉘 2013년 12월 902세대 
• 대구 동구 각산동 대구혁신엘에이치5단지 2013년 12월 350세대 
• 대구 수성구 사월동 시지한신휴플러스 2013년 12월 510세대 
• 대구 수성구 지산동 수성벨루체 2013년 12월 87세대   

나는 이 시기 입주물량이 비핵심지일거라는 추측을 해봤었고

전세로 가서 살만하지만 매매까지는 아닌 단지였던 걸까 싶었었음.

 

일단 수성벨루체는 수성구라고는 해도 세대수가 너무 적어서 별로 선호가 높지 않을거고 

동구 율하동이나 동구 각산동이나 둘다 솔직히 대구본토가 아니고 외곽이다. 

이쪽에 직주근접 일자리 가진 사람이 아니면 꼭 가서 살아야할 이유는 없는 신축이었던 것. 

 

 

우방아이유쉘 단지는 전부 35평형으로 이루어짐

6년간 3억이 4억되는 아파트.

 

매물이 많은 편인 평형. 실거주보다 매매대상으로 보는게 아닐까? 

그래프 상으로 봤을때 115.22 타입이 가장 선호되는 평형으로 판단했다. 15년12월에 오름세가 좀 있었고 전세가도 114.86보다 먼저 올라오는 모양으로 보인다. 

 

가격이 참 평평해 보인다. 13년식이면 아직 10년차 안되어서 멀쩡할텐데 가격의 변동을 보니 율하지구 쪽은 싸이클적인 매매의 대상으로 좋지 못하다는 생각이 들었다. 

 

 

다른 평형대비 세대수가 많이 적은것도 아닌데 거래되는 매물이 현저히 적은 편이다. 어찌되었든 어느 평형이든 대구 율하지구 우방아이유쉘은 싸이클 투자의 대상으로 내가 하고싶다는 생각은 들지 않았다. 

 

 

 

남은 1개 단지인

수성구 사월동 시지한신휴플러스는 수성구이기는 하지만 수성구 핵심이 아니라 시지/신매 지구에 위치함.

 

 

최소 35평 부터 54평까지 있는 

대형평형 위주의 단지다. 

 

그러나 전고 회복에 오랜 시간이 걸리고

갭이 작은 시기여도 1억 가까운 투자금(갭, 그외 세금 등) 들어가는데 그에 비해 매가 상승은 기대에 못 미치는 단지로 보였다. 

 

전세가 한차례 상승했었으나 최근에는 상승분 모두 반남하여 2015년~2016년 전세가 수준으로 다시 회귀하였음.

매물갯수 대비 실거래 건수는 많지 않아보이고, 

투자 타이밍 잡기가 어려운 단지로 보여서 

내가 투자해야하겠다는 마음은 들지 않았음.

 

1번 요약

 

1번 시기 추측했던 내용 

 

 

1번 시기 결론

내 추측이 맞았다는 생각을 했다 

 

 

2. 15년 1월~ 9월까지 이어진 짜잘한 입주물량들

 

이것도 엄청 핵심지 입주물량은 아니었을 것 같다고 생각했었음.

 

2015년 1월부터 9월까지 실제 입주물량 단지들은 아래와 같았음. 

• 대구 달성 현풍읍 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 2015년 9월 792세대
• 대구 수성구 수성동 수성롯데캐슬더퍼스트 2015년 8월 979세대
• 대구 동구 각산동 대구혁신도시서한이다음2차 2015년 8월 429세대
• 대구 동구 신서동 각산역더뉴클래스2차(도시형) 2015년 7월 206세대
• 대구 북구 사수동 브라운스톤강북 2015년 6월 959세대
• 대구 동구 검사동 동촌아이파크 2015년 6월 93세대
• 대구 북구 태전동 강북이진캐스빌 2015년 5월 475세대
• 대구 동구 검사동 효성그린밸리 2015년 5월 58세대
• 대구 중구 대신동 대신센트럴자이 2015년 4월 1,147세대
• 대구 달성 옥포읍 대구옥포LH허브시티 2015년 4월 815세대
• 대구 동구 신천동 신천역까사밀라(도시형) 2015년 3월 326세대
• 대구 동구 각산동 대구혁신도시서한이다음1차 2015년 2월 479세대
• 대구 달서구 유천동 대구월배아이파크 2015년 1월 1,296세대
• 대구 달서구 도원동 서한이다음레이크뷰 2015년 1월 633세대
• 대구 동구 검사동 오성파크 2015년 1월 50세대

 

일단 여기서 100세대 조차도 안되는 단지들은 전부 제외해보면 아래와 같음.

 

• 대구 달성 현풍읍 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 2015년 9월 792세대
• 대구 수성구 수성동 수성롯데캐슬더퍼스트 2015년 8월 979세대
• 대구 동구 각산동 대구혁신도시서한이다음2차 2015년 8월 429세대
• 대구 동구 신서동 각산역더뉴클래스2차(도시형) 2015년 7월 206세대
• 대구 북구 사수동 브라운스톤강북 2015년 6월 959세대
• 대구 북구 태전동 강북이진캐스빌 2015년 5월 475세대
• 대구 중구 대신동 대신센트럴자이 2015년 4월 1,147세대
• 대구 달성 옥포읍 대구옥포LH허브시티 2015년 4월 815세대
• 대구 동구 신천동 신천역까사밀라(도시형) 2015년 3월 326세대
• 대구 동구 각산동 대구혁신도시서한이다음1차 2015년 2월 479세대
• 대구 달서구 유천동 대구월배아이파크 2015년 1월 1,296세대
• 대구 달서구 도원동 서한이다음레이크뷰 2015년 1월 633세대

 

구별로 묶어서 단지를 살펴보면

일단 달서구 도원동, 유천동이 있는데 

도원동은 크기가 엄청 커 보이지만 실제로 사람이 사는 주거지는 매우 작음. 

 

 

• 대구 달서구 도원동 서한이다음레이크뷰 2015년 1월 633세대

 

서한이다음레이크뷰는 역세권도 아니고

이 주변에 500세대 이상 단지가 많은데

633세대니까 그렇게 파괴력이 있었을 것 같진 않음.

 

 

실제로 도원서한이다음레이크뷰아파트 주변의 미리샘주공2단지 아파트 30평형대의 15년 1월 전세가는 딱히 변동 없었음.

 

대곡사계절타운 32평 전세가도 15년 1월 입주시점에 딱히 지각변동은 없어보임.

 

 

 

바로 옆에 있는 롯데캐슬레이크 32평도 15년 1월 전세가 변동 그렇게 크지 않음

1건 엄청 낮게 거래된게 있기는 하지만 대부분의 것들은 예전과 크게 변동없는 가격대에서 거래됨.

 

 

• 대구 달서구 유천동 대구월배아이파크 2015년 1월 1,296세대

 

 

월배아이파크1단지는 천세대가 넘는 대단지여서 

대구 평균적인 지수에 영향은 작았지만 이 주변 아파트들에는 영향 있었을 것 같음. 

이 주변에 1천세대 넘는 대단지 필터해보면 아래와 같이 꽤 있기는 한데 

 

 

바로 옆에 있고 2013년에 입주한 진천역AK그랑폴리스1차 (1669세대) 대단지 

30평, 34평 전세가를 살펴보면

 

15년 1월 딱 입주 시점에는 딱히 영향 없어 보인다. 

34평형대 전세가도 30평형대 전세가랑 마찬가지로 15년1월 시점 에는 무난한데 몇달 뒤에 살짝 내렸다가 금방 다시 회복 했다가 16년 여름에 다시 조정 있었다. 

 

34평 요 타입도 15년 1월에 전세가 하락 없었다. 

34평 이 타입도... 15년 1월에 크게 전세가 하락은 없었다. 

 

 

월배아이파크1차 자체의 전세가를 살펴보면

 

35평을 살펴 봤는데 

혼자만의 입주장을 겪은건 아닌가... 싶은 생각마저 들었다. 

 

이 타입도 전세가가 낮게 거래된 것들이 조금 보인다. 

 

 

진천역AK그랑폴리스가 2013년4월에 입주를 했는데 

15년 1월에 영향 있을수 있다고 생각했는데

전세가격 동일하고

AK그랑폴리스가 진천역에 조금이라도 더 가까워서

월배아이파크가 2년 정도 신축여부로는 큰 메리트가 없었나보다. 

 

그런데 이런 단지들 투자 난이도 아주 높아 보였다. 

오른 시점에 매도 할수 있으려면 -2년 또는 -4년 해야 하는데 갭이 작은 시점이 잘 안나와 보인다. 

 

별로 핵심 입주물량 아니라고 생각했던 것 중에

월배아이파크1차가 있어서 

내가 잘못 추측한 거인가 했는데

막상 전세가 변동을 크게 주지는 못했던 단지로 보이고 

전세가 상승도 2015년~2019년에는 미미했는데

2019년~2021년 에만 좀 올랐다. 

뭔가 인식 상으로는 굉장히 좋은 단지라고 생각했는데 

지금 시점의 인식이고 과거 시점에는 그런 인식이 아니었던걸까? 

 

 

• 대구 동구 각산동 대구혁신도시서한이다음2차 2015년 8월 429세대
• 대구 동구 신서동 각산역더뉴클래스2차(도시형) 2015년 7월 206세대
• 대구 동구 신천동 신천역까사밀라(도시형) 2015년 3월 326세대
• 대구 동구 각산동 대구혁신도시서한이다음1차 2015년 2월 479세대

 

동구 각산동은 율하지구 중에서도 좀 대구 본토와 먼 쪽이다. 

 

 

35평은 19년에서 21년 사이에 좀 오르긴 했지만

19년 갭이 커서 투자금이 1억 가까이 드는데 

19년에 싸게 잘 사고 21년에 잘 팔아도 1억 정도 매매 차익이 남을 수 있어 보임.

그래서 투자수익률 측면에서 별로 안 좋아 보인다. 

 

31평은 갭이 가장 적었던 시점이 2020년 겨울인데 투자금 적다고 만약 이때 투자했으면 22년 4/4분기에 팔아야 하고 지금 팔기 힘들다. 

 

투자 난이도가 높아 보인다. 

 

 

다시 되새겨보는

이런 입주물량들 계속 보고 있는 이유? 

핵심입주물량 아닐거라는 추측이 아직까지 계속 맞고 있음.

 

율하지구 투자난이도 너무 높아보임. 투자수익률도 구미가 엄청 당기는 수익률은 아니라고 생각됨. 

나는 부린이여서 좀 투자난이도가 낮은 물건을 찾고 싶음.

그런데 이때 들었던 의문이 

과거에 잘 오른 단지를 다시 투자해야 할까? 

시간이 흘러서 그 단지는 신축이 아니고 그때 오른 시점보다 훨씬 더 구축이 되었으니까 

과거에 잘 오른 단지의 특징을 가진 새로운 단지에 투자 하는게 좋겠다고 생각이 들었다. 

 

대구혁신도시서한이다음1차, 대구혁신도시서한이다음2차 둘다 비슷할 거 같은데 

 

 

 

실제로 유의미하게 뭔가 다르다는 생각이 들지 않았다.

 

 

신천동 신천역까사밀라(도시형)는 도시형이지만 신천동이 대구 본토니까 한번 살펴봄.

 

그런데 전부 11평이라서 패쓰.

 

 

• 대구 수성구 수성동 수성롯데캐슬더퍼스트 2015년 8월 979세대

나름 괜찮아 보이는 입지인데 

수성구에 있긴 하지만

내가 추측 한 대로 별로 핵심 입주물량 이었던 것 같진 않다. 

왜냐면 그래프 모양이 생각보다 

비핵심 입주물량 스럽게 생긴 듯하다. 

 

갭이 작았던 2017년에 매수해서 2019년에 판다고 치면 생각보다 많이 매가가 오르진 않게 된다. 그냥 몇천만원 오르는 정도다. 

만약 정말 실력발휘를 잘할수있는 사람이라서 투자금 2천에 수익률 300프로 낼 수 있다면 또 모를까 

나같은 부린이에게 투자난이도가 낮은 단지는 아니라고 판단되었다.

 

 

 

그리고 하급지스러운 그래프라고 본 이유도 2020년에 코브라 처럼 올랐다.

코브라 차트 = 하급지 특징

이라고 하던데 수성구에 롯데캐슬에 더퍼스트 인데도 별로 차트가 좋아보이진 않았다..

내가 맞게 생각하고 있는건지 모르겠다. 

 

일단 이것도 비핵심 입주물량이라고 판단해서 내 추측이 아직까지 안  틀림. 

 

바로 아래에 있는 아주 오래된 구축인 신세계타운은

바로 위에 입주할때 전세가 영향을 받았으리라 생각 했는데 

의외로 별로 타격이 없었다. 

오히려 이 구축 신세계타운이 신축 롯데캐슬더퍼스트보다 상급지같이 느껴질 정도???? 

 

같은 30평형대로 봐도 

매가와 전세가가 꾸준히 상승하는 느낌이다. 

 

2017년 전에는 갭 몇 천 수준의 매전갭 유지하면서 꾸준히 둘다 상승

2017년 이후로는 B 구간 접어들어서 매가 상승이 전세가 상승을 앞지름

만약 보유하고 있었다면 2017년 이후에는 매도할 타이밍을 항상 호시탐탐 노리고 있었어야 한다고 생각했다. 

 

2017년에 사서 2019년에 파는 것도 가능 했었는데 

만약 갭투한 사람이 있다면 매전갭이 작았어서 투자수익률은 좋았으리라 생각된다. 

 

• 대구 북구 사수동 브라운스톤강북 2015년 6월 959세대
• 대구 북구 태전동 강북이진캐스빌 2015년 5월 475세대

 

일단 이진캐스빌 이름에서 별로 핵심 입주물량 아닐 거 같은 느낌이 오고 브라운스톤도 약간 2급지 이름

 

위치는 칠곡지구 매천시장 쪽

강 왼편에 있는 것에서 일단 칠곡지구 내 메이저한 단지는 안된다는걸 알수있음

그리고 대구본토 기준으로 봤을때 일단 칠곡지구 안으로 들어가버려서 메이저한 입주물량으로 쳐주기 힘들어보임. 

 

여기도 투자난이도가 상당한듯... 

나같은 부린이는 패쓰해야할 단지로 판단. 

 

 

 

칠곡지구 보다도 더 안좋아보이는 택지지구 에 위치한 브라운스톤강북... 

 

코브라 차트 

 

2015년에 입주한 물량들은 대부분 대구 전역에 산발적으로 흩어져있음. 

그리고 비핵심적 물량들이라는 생각에 여전히 변화 없음. 

 

• 대구 중구 대신동 대신센트럴자이 2015년 4월 1,147세대

위치는 청라언덕역. 괜찮은 입지.

 

 

그래프 모양이 마음에 들었다. 투자난이도 낮고, 투자해볼만큼 입지좋고, 대단지이고, 매가 상승도 투자금 갭 대비 만족할만큼 상승이 있었다. 

 

투자난이도가 낮다는 생각은 어떤거냐면 

전체적인 대구 관점에서 2016년이 입주물량 많아서 이때 진입하면 되지않겠나 생각하는 부린이 입장에서 볼때 

실제로 2016년에 이 단지를 매수했다면 2년차 신축이고 갭도 몇천 안되고 2년 뒤의 매가 상승률도 괜찮음. 

 

 

그리고 2016년에 매수하면 2019년까지 입주량 감소 추세여서 그점도 좋음.

그런데 2020년 가을/겨울에 단순히 갭 작다고 매수를 하면 

그건 대구 년별 예정 입주량을 보지않고 매수하는 행위이므로 (년별 수요량 대비 위에 있고, 향후 증가하는 추세)

투자자라 할수없음. 가즈아 하는거임. 

 

같은 단지 35평인데 평형별 세대수가 많은걸 해야 겠다는 생각이 들었다. 

이 생각도 투자난이도 낮추기의 일환. 

 

대신센트럴자이는 투자하고 싶은 단지다... 

 

여기는 내 추측이 틀린 입주물량. 

핵심적 입주물량이라 생각이 되는데

주변 전세가 영향은 어땠나 보니까

 

 

바로 옆에 태왕아너스스카이 아파트는 별 영향 없어 보인다. 2006년식이라서 2015년에 거의 10년된 아파트인데.

 

한걸음이라도 더 청라언덕역 역세권인게 작용한걸까? 

 

길 아래 남산동 남산그린타운도 그렇게 영향 없어 보인다. 2005년식인데 전세가가 꾸준히 오르는 단지. 뭐가 있나? 재건축 때문이면 매가는 올라도 전세가는 별로 안 올라야 하는거 아닌가. 

 

 

아니 근데 남산그린타운 매매가 꾸준히 상승하고 전세가도 꾸준히 상승해온 모습을 보니

괜찮은 아파트 인가 싶다. 

 

옆에 청라센트럴파크도 전세가가 꾸준히 오름.

 

매가, 전세가 꾸준히 아주 오랫동안 올랐음. 

 

청라센트럴파크, 남산그린타운, 태왕아너스스카이 모두 투자했을때 낮은 난이도로 벌어갈 수 있는 단지로 생각되고, 

청라언덕역이라는 입지가 좋다.

 

데센자는 좋은 입지에 있는 아파트였다.

그런데 이 좋은 입지 아파트들 중에서 데센자의 위상이 신축인거 제외하고 그렇게 높은지는 모르겠다. 

 

• 대구 달성 옥포읍 대구옥포LH허브시티 2015년 4월 815세대
• 대구 달성 현풍읍 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 2015년 9월 792세대

일단 주소지가 '읍'이다. LH는 패스하고, 

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 에는 84는 없다.

 

 

대구테크노폴리스 같은 위성택지도시는 

상가를 오히려 하면 좋지 않을까...? 

 

나는 대구 투자 시 대구 본토에만 하고 싶다.

 

3번

15년 11월부터는 매가에도 영향이 있었다. 그래서 이때 부근의 입주물량들은 수요층이 많은 좋은 단지였을 것 같다. ㅡ> 확인해보기.
왜냐면 15년에 년별입주량 많긴한데 계속 매가, 전세가 다 상승 추세 였다가, 15년 11월, 12월 물량 때부터 매가, 전세가 하락했음.

 

ㅡ>이제 여기 부터 봐야함. 수정 예정. 

 

4번 
2018년 8월~ 2019년 4월까지 약 반년 간의 입주물량은 
전세시장강도와 매매시장강도를 하락시켰지만,
전세가와 매매가에 큰 하락을 주지는 않았다. 
아마도 핵심적인 입지의 좋은 물량은 아니었을 듯.
이때 횡보하면서 잠시 쉬어갔다가, 

5번
2020년부터 2023년까지 년별 입주량은 꾸준히 상승하는 추세이고 꾸준히 입주물량이 있었는데 
2020년~2021년 6월까지 매매가, 전세가 둘다 상승함. 
그리고 전세시장강도와 매매시장강도 둘다 상승함. 이때 전세 시장강도 상승률보다 매매 시장강도 모양이 더 가팔랐음.
가격과 시장강도 모두 상승했고 상승률 기울기로 봤을때 B 구간으로 해석을 했다. 
ㅡ> 이 기간 동안의 입주물량은 하급지 입주물량인지 확인해보기 
영향이 없는 입주물량이었을지..? 

 

결론

 

자잘한 소규모 단지 비핵심지 입주물량 여러개 쌓여도 별 타격 없고 핵심 입주물량 하나가 추이 변화를 만든다.

 

상급지 아파트 투자 난이도가 오히려 낮다. 

 

투자난이도가 낮은 단지에 투자하자. 

과거에 잘 오른 단지의 특징 추출해서 그런 특징을 가진 새로운 단지에 투자 하자. 

- 예를 들면 ? 청라언덕역 입지 좋다.

 

대구는 단지마다 개별성이 아주 강한 동네라는 생각이 들었다. 

같은 입지여도 길하나 차이, 단지특성 차이로 매가,전세가 그래프 모양이 달라질 수 있음

단, 이건 대구 본토 좋은 입지 내에 있는 아파트 단지들 기준의 이야기. 대구본토 바깥의 택지지구들은 해당 택지지구 그래프 모양을 크게 벗어나는 단지가 잘 없음. (하지만 아직 확인해본 단지 갯수가 부족해서 더 봐서 뒷받침 해야함) 

물론 같은 입지면 그래프 모양이 비슷하게 가긴 한다는 전제는 깔고감. 

 

같은 단지여도 평형별 세대수가 많은 평형을 하자. 

 

나는 대구 투자 시 대구 본토에만 하고 싶다.

왜냐면 투자난이도가 더 낮을 것 같아서.