2023년 2월 3일 내 입장에서 공부해보는 분양권

1. 취득세, 양도세 

 

2023년 2월 3일 현재 시점으로 취득하는 분양권은 모두 취득세 관련 주택수에 포함되고 양도세 관련 주택수에도 포함이 된다. 

 

분양권 양도소득세는 장기보유특별공제 적용되지 않는다.

 

 

세금 보니깐 개인명의로 분양권 단타는 못치겠다 

 

ㅡ> 

 

2. 그래도 개인 명의 분양권 활용은 일시적 2주택 규정이 있음 

 

1주택 상태에서 분양권을 취득하면

 

• ① (일시적 2주택 비과세) 분양권 취득일 후 3년 내 종전주택 양도
• ② (실입주 목적 비과세) 분양권 취득 후 3년이 지나 양도하는 경우 아래 모두 충족[2]
  • 완성 후 2년 내 이사 + 1년 이상 거주
  • 완성 전·후 2년 내 종전주택 처분

*[2]는 공사가 지연되어 늦어지는 경우 등을 위한 예외 규정이라고 함..

 

즉 분양권 취득일 후 3년 내 종전주택 양도 해야함~

 

 비조정지역 주택을 일시적이주택으로 매수한거랑 동일함... 

 

 

거의 동일한데 특이한게 조정대상지역 구분 없음!

조정대상지역 분양권 살수있으면 사는게 좋을려나? 

 

 

 

분양권은 취득세가 없구나...??? 

등기 시 내는건데

등기 안칠꺼면 취득세 안내도 되는 것이로군... 

 

게다가 재산세,종부세도 없다고함 ㄷㄷㄷㄷㄷ 

너무 좋은데? 

 

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/wiki/%EB%B6%84%EC%96%91%EA%B6%8C#cite_note-2

 

개인이 분양권 했을 때

다 좋은데

안 좋은 점은 양도세가... 

중과가 된다는 점 

 

그래서 양도세 적게 하려고 법인으로 하는 것임 

 

3. 만약 법인으로 한다면, 법인으로 분양권을 취득하는 형태에는 

 

1) 법인은 중도금 대출이 없음, 계약금 10% 입주 시 잔금 90% 형태의 분양권을 계약하는 방법. 

근데 보통 지방에 많다고 함. 실수요자,투자자에게 외면받은 (?) 장기미분양 단지들이라는데 ㄹㅇ임? 

인기 없어서 법인 수요 끌어오려고 메리트 주는... ㅇㅎㅇㅎ...

계약률 높이기 위해서~~~ 

이런거로 수익내려면 그 지역 전체 집값이 올라야함

 

리스크는 법인으로 계약 후 등기를 치게 되었을 때 

등기 시 법인 취득세 12% ....... 그리고 이런 물건들이 동시에 쏟아지면 분양권 가격이 하락해서 수천씩 손해보고 마피로 던져야할수있다고함

 

2) 전매 제한 없는 단지를 매수하고 중도금 대출 전 매도하는 방법

 

 

분양권 계약 후 2~6개월 사이에 중도금 대출이 실행되므로 그 전에 팔아야 한다 

법인은 중도금대출이 안나오기 때문에. 

짧은 기간에 가격이 올라야 수익을 볼수있음

 

만약 버티면서 연체하는 경우

3회 이상 연체 시 분양권 계약이 취소 된다고 함

1회 연체도 문제가 된다고함. 

은행이 분양권 매수자에게 연체분에 대해 대출을 해줄수도 안해줄수도 있어서 연체한 만큼을 현금으로 납부해야하는 리스크가 있을수있음

 

중도금 대출 전 법인 물건 대량 쏟아지면 가격 낮아져서 손해볼수있음

 

 

<<결론>> 

현재까지 생각으로는 

일단 정공법은 

분양권 사서 몇개월 안에 오르는거에 배팅할수있다면 법인으로 양도세 적게 가져가는게 좋고

자신없으면 개인명의로 장투하면서 60% 내고 팔던가

아니면 주택 등기 치고 나서 2년 보유하고 팔던가...