[책 추천 / 내용 요약] 부동산 투자 인사이트, 김준영 - 닭가슴살 같이 퍽퍽하지만 단백질 가득한 책

프롤로그 - 입주물량 해석

입주물량 하나만 봐도 해석하는 방법이 수없이 많다.
입주물량 적은게 상승이라고 해석하는데, 입주물량은 '상승할 수 있는 환경을 만들어 놓았다'고 해석해야 한다.
도시마다 입주물량이 상승에 주는 영향이 다르며, 그 다른 이유들을 찾아서 본질을 봐야 진정으로 상승/하락이 보인다.

1장. 부동산, 제대로 알고 투자하자!

희소성. 물결효과. 편익우위 지역. 우량주 효과. 수요는 즉각 반응. 공급은 탄력적으로 대응 못함.


1.1 주택 시장의 본질 파헤치기

공급이 충분하지 않은 환경이 지속될수록 잠재된 수요자들이 주거와 자산이라는 관점에서 언젠가는 바깥 표면으로 나오는 것이 상승장이다. 이와 반대일 경우 하락장으로 보이는 것뿐이다. 주택 공급을 많이 하든, 적게 하든, 공급으로 완성되어가는 시간의 흐름 속에서 나타나는 가격의 상승과 하락의 현상들을 우리는 흔히 '부동산 시장이 좋다. 나쁘다'라고 표현한다.

부동산은 거주와 자산이라는 본질이 기본이 되고, 다시 그 본질을 흔들며 움직이게 하는 것이 공급이다.

공급이 한 공간에서 어떤 작용을 하는지에 대해서 살펴보는 것이 이 책의 핵심.


1.2 수요와 공급의 적시성 차이로 생기는 가격의 변동원리

공급의 적시성 가지지 못하는 주거 부동산의 특성으로 인해 수급 불일치가 생김.
수급 불일치로 생겨나는 시차 때문에 가격 변동성 생김.
(수급 불일치로 인한 상승추세는 평균 2년에서 3년 지속됨)

공급의 시차는 분양에서 완공까지의 공사기간.

공급부족으로 상승변동성이 나타나면 광역시 규모의 도시는 3년은 기본적으로 상승한다.

최근: 외곽 신도시 공급. 도심 공급량 부족. 도심 내 수급 불균형.

수량의 불균형과 시간의 불일치를 만드는 부동산의 특성은 개인의 가장 큰 자산이라는 측면이 강하게 작용하기 때문.

공급과 가격이 원인과 결과가 되어 반복하는 흐름.


1.3 위치의 독점성에 따른 희소성 원칙

위치의 독점성 ㅡ> 가치를 높여줌.

부동산은 수요와 공급의 균형점 맞추기 어려움. 원하는 곳에 필요한 만큼 공급되지 않기 때문에 수요가 있는 곳은 늘 희소성이 따라 붙는다.

1.4 물결효과 : 갭 메우기, 키 맞추기, 순환매수
상승장에서 일어나는 특성 중 하나 = 물결효과.
물결효과는 어디에서부터 첫 번째 상승을 했는지가 아주 중요.
핵심에서 외곽으로 가는 경우와, 외곽에서 중심으로 상승하는 경우가 있음.
먼저 움직이는 곳을 중심으로 해서 다음 지역을 선택 하면 충분한 시간을 이용해서 투자 가능.
이렇게 하려면, 상승 전부터 지역 특성과 가격 차이를 알아야.

1.5 대체할 수 없는 편익 우위지역

공급 줄어들 때 주택 가치 높이고 상승기에 더욱 높은 상승률.

1.6 시간과 목적이 만나는 학군의 힘

학군은 학교만 가지고 말할 수 없다. 학교, 학원, 높은 수준 교육열, 그리고 부모의 자산이 복합적으로 오랜 시간 동안 만들어낸 환경이다.
부동산 가격 영향 요인 중 학군은 그 힘이 가장 강함. 주거지 선택 시 교통과 더불어 가장 많이 고려됨.

초등학교는 고학년 전에 이동하는 것이 가장 좋은 시기. 중학교 때부터 좋은데서 교육해야 대학 진학률 높다.

학군이 가진 힘의 크기는 부자가 많이 모여있는 지역일수록 더욱 강함.

예) 서울 대치동, 부산 해운대구 우동, 대구시 수성구 범어동, 광주시 남구 봉선동, 대전시 서구 둔산동, 울산시 남구 옥동.
학군 분산 (목동, 분당, 평촌) 이유: 서울은 이동거리 영향이 가장 크다.
부산은 해운대구, 동래구. 단절된 지형. 분산됨.
대구는 수성구 중심 강하게 모임. 단절된 곳 없어서. 그래서 부산보다 학군 힘이 더 큼.
인천은 서울/경기로 빠자녀가서 학군이 약함.
광주는 이동거리 제한이나 단절없는 도시구조.

1.7 지역과 지역의 가격 차이를 파괴하는 교통망

가격은 입지, 입지 안의 위치, 상품 이렇게 3가지 이유로 결정된다.
입지 안에서 지하철 역세권, 학교, 조망 등 편익에 따라 가격이 달라짐.

교통은 가격이 어느 선에서 결정될 때 중요한 역할을 하지만 가격 상승의 본질은 아니다.
* 여기서 말하는 가격은 시세의 변동성을 말하는 가격 상승이 아니라, 어느 선에서 결정되어 시세가 형성되어 있는지.

ex 지하철이 가격을 상승 시킨다?
상승기에 더 상승을 일으키는 원인이지, 가격 상승, 즉 변동성의 본질은 아님.
시간이라는 편익이 가격에 반영된다는 것은 '가치 지불의 의사'.

EX)
- 때로 A,B,C지역이 비슷한 가격대 여도 신분당선같이 강남연결되는 새로운 교통망 생기면 A,B,C 간의 가격파괴 일어남. 이러한 가격차이의 파괴는 상승기에 더욱 두드러짐.
- 동탄 GTX

서울의 교통망, 특히 지하철은 가격 결정에 큰 영향.
지방으로 갈수록 영향력 크지않음. 이동거리 작은 지방은 큰 차이 없어서.

1.8 부동산의 우량주 효과 : 낮은 주거 환경 에서 높은 주거 환경으로 끊임없이 이동하는 효과

역설적으로, 부자들이 거주할수 있는 주택을 오랜 기간 공급하지 않으면 강한 상승 압력을 받음.
특히 가격변동기에 높은상승압력. 그래서 상승기 후반으로 갈수록 고가주택 상승폭 확대하고 강한반등 하는경우 많음.

우량주 효과는 상승기에도, 하락기에도 늘 나타남.


1.9 수요자와 공급자의 동일성과 이질성

어떤 상황에서 수요자, 어떤 상황에서 공급자 하는지 알아야 시장에 어떻게 영향 미치는지 알 수 있다.

기존에 공급된 재고주택은
전세든 월세든 자가든. 수요를 원천적으로 품고 있음.
그래서 새롭게 시장에 진입하는 수요를 모두 커버하기 어렵다.
새로운 공급만이 새로운 수요를 자가,전세,월세 어떤 식으로든 흡수한다.

신규진입수요자는 새롭게시장에참여하는수요자다. 시장에서 가장 크고 직접적인수급에 영향을주는수요다.

시장기능에의한 부동산거래활성화되려면
거래 시간 만큼이나 잉여물건이 풀려있어야함. 주택보급률 백프로도 물건부족한이유임.

입지는 가격 상승의 원인이 아니다. 가격 상승이나 하락의 변동성에 대한 원인을 찾고자 하면 입지에 큰 의미를 둘 필요 없다.
변동성의 근본이 무엇인지 찾고, 그 후에 입지, 교통, 자연 환경, 상권 등이 시장에서 어떤 역할을 하며 작동하는지가 더 중요하다.
단기적으로는 수요와 공급에 의해 변동성을 만들며, 그 후 여러 특성들로 상승원인이 바뀐다.
장기적으로는 경제성장률, 소득 증가, 금리, 주택 노후화.

 

공급량은 분양에서 입주하는 물량으로 누구나 확인할 수 있는 통계이지만,
시시때때로 변화하는 수요를 정확하게 알 수는 없다.
다만 수요는 과거의 자료들을 통해 유추해볼 수 있을 뿐이다.

단기적 변동성을 예측하는 데 장기 변수를 넣어서 예측할 수 없다.
또 장기적인 예측을 하는 데 단기 변수를 넣어서 예측할 수도 없는 것이다.

공급량만이 우리가 볼 수 있고, 예측 가능한 유일한 자료다.
그 속에서 단기 가격 변동성 만드는 이유/원인 찾고,
수요와 공급은 통계를 통해서 좀 더 구체적으로 시장이 어떻게 진행되는지 알아보기!

 

2. 상승과 하락에서 보여주는 통계의 의미

2.1 수요는 어디에서 오나?

장기 수요: 소득의 증가로 늘어나는 수요.
단기 수요: 지금 당장 시장에서 움직이는 수요, 상승기에 출연하는 투자 수요와 잠재 수요.

장기 수요와 단기 수요는 인구수 증가, 가구수 증가, 소득 증가를 통해 지속적으로 늘어나는 수요.
인구수 증가, 가구수 증가는 시장에 바로 영향 미칠 수 있는 수요.

단기 수요는 소득 증가 않거나 주택가격 상승 안하면 전월세 수요로 이동. 장기적으로는 잠재 수요가 됨.

매수 수요는 변화함.
투자 수요는 수요의 크기를 알 수 없어서 예측 범위에 있지 않다.
굳이 알 수 없는 변동 수요에 집착할 필요 없다.

모든 변동 수요의 결과는 실수요자로 귀결.
아무리 투자 수요 많이 들어와도 이 물건 받아주는 건 그 도시 전월세 실수요자. 이는 결국 실수요자 한 명을 사라지게 하는 수요일 수밖에 없다.
이렇게 해서 사라지게 되는 수요량의 크기가 그 도시가 가지고 있는 한계 수요다.

한 도시가 만들어내는 최대 신규 수요가 그 도시 수요의 힘의 근원.
모이는 시간의 길이에 따라 힘의 크기 달라짐.

신규 시장 참여 가능성 가장 많고, 직접 부동산 영향 줄 수 있는 가구수 증가와 멸실 가구, 세대수 증가로 새롭게 시장에 진입하는 수요가 제일 중요한 수요. (p65)

2.2 적정 수요는 없다. 그렇지만 한계 수요는 있다

적정 수요
* 국교부 보고서 제2차 장기(13~22년) 주택종합계획 내용
* 18년 제2차 주거종합계획 수정계획

한계 수요
한 도시에서 필요한 적정 수요는 알 수 없지만, 한 도시에서 공급된 물량을 한 해에 소화할 수 있는 한계의 공급량, 즉 '한계 수요'는 분명히 있음. 이 한계 수요 밑으로 공급 되면 가격이 상승 압력을 받고, 한계 수요 이상 공급되면 하락압력을 받게 된다.

수요와 공급의 균형점 이탈이 변곡점일 가능성이 많다.

[사례 ㅡ 부산의 한계 수요]
부산의 평균 공급량(입주물량)은 1988-2020까지 약 2만3천세대.
입주물량, 한계수요, 매매가격 상승률 그래프 확인.




2.3 수요의 변화를 읽어내라

한계 수요 밑으로 공급된 도시가 있다면, 공급량 부족 현상은 곧바로 시장에 가격으로 나타난다.
꼭 매매 가격 으로 나타나는건 아니고 전세, 미분양 등 변화 시작.

공급량이 적어도 수요가 적으면 가격은 상승하지 않고, 공급이 많아도 수요가 많으면 가격은 상승한다.
공급량 안에서 자가, 임대, 그 이상으로 벗어날 수 없다는 것이 중요.
공급 부족 상황에서 수요가 이동하는 쪽으로 가격에 영향을 준다. 매매든 전세든.

상승시기 알고싶다면, 수요변화 통해 시장변화 읽는게 기본임. 이게 변곡점 찾아가는 첫번째 핵심이다.


2.4 가장 중요한 것은 공급량과 한계 수요다.

상승도 공급, 하락도 공급 부터. 공급만으로 시장을 해석해야 상승 시작과 하락의 끝도 설명 가능.
규제는 매수타이밍을 뒤로 미룰 뿐. 거주가 해결되어야 시장이 끝난다. 모든 통계는 후행. 선행 통계는 입주물량 뿐.
공급이 축소되어야 투자자가 진입하거나, 실수요자로서 선택의 여지가 없을 때 매수를 선택하게 된다.
수요와 공급이 맞지 않는 2~3년의 기간은 어떠한 규제도 시장에 잘 먹히지 않는다.
수요는 수시로 시기에 따라 변함. 신규로 늘어나는 수요 정도만 파악하고, 나머지는 한 도시가 소화할 수 있는 한계 수요 정도만 시장을 읽어 나가면 된다.

• 도시별 멸실 가구 + 도시별 가구수 증가 (= 연평균 새롭게 시장 진입 수요)
• vs. 30년 평균 아파트 입주 물량 (= 추정 한계 수요 = 시장에서 자율적으로 균형점 찾아간 공급량)
• : 둘은 비슷한 수준으로 귀결됨.
• : 만약 인접 도시 상호 연결성 높이면 차이 생김.
• 한계수요: 한 도시가 30년 동안 시장 스스로 찾아간 수요와 공급의 균형점. 그 도시의 특성 (구조, 역할, 기능)이 모두 반영된 결과.

2.5 상승과 하락의 변곡점은 이렇게 만들어진다.

수요는 자유로운 이동이어서 공급이 한계 수요 밑으로 간다고 가격이 반드시 상승하는 것은 아니다.
다만 확률이 올라감.
그 변곡점의 임계점은 3년 정도의 누적공급량일때 가장 높게 올라감.

향후 3년 입주물량 이동평균선 그려서, 그게 한계수요 수준을 넘어갈때 하락변곡점 시작함.
향후 3년 입주물량 평균이 한계 수요 밑으로 가는 첫 해에 강한 상승 변곡점임.

2.6 수요, 공급이 가격 움직임과 잘 맞는 도시, 잘 맞지 않는 도시

공급은 주택 시장에서 수요와 공급으로 가격을 예측하는 데 있어 거의 유일하게 사용할 수 있는 통계자료다.
유일하게 미래에 확정되어 있는 것이 입주물량.

모든 도시가 수요와 공급이 잘 맞는 것은 아니다.
- 도시의 구조적 문제, 도시의 역할, 거주자 특성, 도시간의 연결성.

수도권 보다 광역시가 수급이 일치하는 경우가 많다.
도시의 기능상 중심 역할을 하고, 주위에 있는 위성도시와 거리상 독립되어 있을수록 수급이 잘 맞는다.

예) 대구.
대구는 경산 외 다른 지역 영향 거의 받지 않을 정도로 독립적이다.
경산은 대구 2호선으로 연결되어 있고, 수성구 인접 위치라서 서로 영향을 주고 받는다.
대구는 경북지역에서 소비 중심 역할을 한다. 경산 수급보다 대구 수급이 잘 맞음.

예) 부산
부산은 지하철 2호선이 경남 양산까지 연결됨. 김해는 부산김해 경전철로 연결됨. 동해선도 있어서 외곽 연결성 높은 편. 그래서 대구 보다 수급이 맞는 확률이 떨어짐.

예) 대전, 광주 ㅡ 독립성 강해서 수급이 어느 정도 맞는 도시들
예) 울산 ㅡ 부산의 영향권에 일정부분 있는 도시

예) 서울 수도권
대표적으로 수급이 안 맞는 도시. 수급보다 후행해서 가격이 움직이는 도시.
서울 수도권은 전체 공급량으로 보고, 서울/경기/인천 각각 공급량도 봐야함.
공급량 많을때 상승하고 작을때 오히려 하락한다. 누적공급량으로 파악하거나 긴 시간 공급된 양을 보는게 합리적이다.

수급으로 3년간 단기 시장 전망할 수 있는 곳은 지방 광역시 정도다.


2.7 인구수와 가구수

부동산에서 말하는 인구수의 의미는 단순히 한 도시의 인구가 늘었다 줄었다 하는 요소만 이야기하는 것이 아님. 한 도시 속에서 어떤 의미를 가지고 있는지를 말함. 경제 주체이자 인적자원으로 도시의 규모.
인구수 많을수록 고도분업화, 전문직업 증가. 소비공간과 주거공간필요.
가구수는 최소단위 주택수요.

2.8 주택 거래량과 가격

거래량은 집계 되는데 시간이 걸림. 거래량은 결과로써 보는 통계.

거래량보다 가격이 빨리 움직임. 가격변화가 거래량에 영향을 더 준다. 1-2개월 정도의 짧은 기간에서 변동하는 거래량과 가격의 관계: 가격 상승이 거래량을 늘림.

정부정책에 따라 거래량 크게 변화함.

거래량과 가격의 상관관계가 가장 높은 시기는 상승기 초반.
가격과 거래량이 가장 의미있는 시기. 상승기 ㅡ 하락기 ㅡ 다시 상승기로 갈때, 첫 번째 거래량이 늘어나는 시점. 그 이후에 가격이 움직일 가능성이 가장 높다.
지속된 거래량의 증가. 하락구간에 나와있던 저가매물이 소화되었다는 의미이므로. 시장반등의 시초. 이렇게 지속증가한 거래량은 1년 기준으로 보면 확연히 비교가 됨.

도시별 저가매물이 많이 팔려나간 시기: 서울 2014년, 부산 2009년, 대구 2011년, 인천 2014년, 광주와 대전 2009년, 울산 2010년.

상승장 안에서 변화하는 거래량에는 큰 의미 X.
마지막 과공급과 만났을 때 줄어드는 거래량은 의미있는 거래량임.
거래량을 선행지표로 사용할 수 있는 것은 단 한 번뿐. 침체기에 있는 도시의 공급부족으로 인한 첫 번째 매매거래량 증가는 가격 상승의 선행 지표.

2.9 심리지수는 가격의 선행지수?

가격 상승은 심리 변화를 일으키고 심리변화는 다시 가격을 더 높게 상승시킨다.

하락기에서 상승기로 가는 변화의 첫 번째 조건에서 필요한 심리 변화의 촉진제는 투자자가 매수하면서 생겨나는 거래 후 가격 상승이 불씨가 된다.

심리도 가격에 따라 같이 움직이기 때문에.심리도 가격상승이라는 큰 흐름을 먼저 읽어야함. 상승 알고리즘을 알아야 심리변화를 먼저 읽을 수 있음.

심리는 매매가격과 동행하는 지수일 가능성이 높아 선행지수로 사용할수없음.

2.10 미분양의 의미

누적된 공급으로 실수요자의 에너지를 충분히 흡수해 생겨나는 미분양은 부동산 시황 파악에 있어 아주 중요함.

미분양은 투자의 선행 지표로 활용하기 좀 어려운 면이 많다.
침체기에 미분양 증가하고, 가격 상승 시점과 미분양 감소 시점이 비슷함.

미분양 원인 확인해야함.
과공급이 원인이면, 시간이 꽤 걸림. 외부위기 영향이면 빠르게 감소함.

2008년에 미분양 크게 증가했고, 상승하기 전인 13년-14년에 크게 줄어들었다.


미분양 수량은 분양가와 분양지역에 따라 달라지므로 미분양의 변동이 큰 시점보다는 의미가 작다.
즉 미분양 수량 볼게 아니라 미분양 변동 큰 시점 위주로 봐야 한다.

 

미분양이 줄어서 가격이 올랐는지, 가격이 올라서 미분양이 줄었는지 확인해보면 불분명함.
수요의 한계점을 보여주는 한 단면인 미분양의 증가와 감소를 통해 시장의 변곡점을 볼 수 있음.
미분양 크게 변화하는 시점에서 공급과 같이 보면 좀더 시장 이해 잘할수있다.


2.11 전세가율

전세가율은 한 도시가 과거에서부터 공급의 환경으로 만든 현재에 사용하는 에너지원.

높은 전세가율을 만드는 조건
(선행조건) 과공급으로 인한 가격 하락
(1) 매매가 하락이나 정체. 긴 침체기 ㅡ> 공급 축소의 원인이 됨.
(2) 공급(입주물량)이 작아야 함. ㅡ> 전세가율을 높임.

가격 하락기에는 전세를 선택할 확률이 높음. 그 결과, 자가 보유율이 떨어지고, 전월세 수요로 이동한다.
이렇게 이동한 전월세 수요가 전세가율도 높이고, 미래의 잠재 수요도 된다.

상승기 초반의 유동성 규제는 시장에 영향을 많이 미치지 못함. 과거에 모아둔 유동성 있어서임. 시간 지나고 유동성 점점 줄면서 시장에 영향 준다.

전세가율의 영향력을 가장 많이 받는 곳이수도권, 그 다음은 광역시, 그 다음은 중소도시.
수도권은 입주물량 많을때 상승, 입주물량 작을때 오히려 하락. 수도권은 힘을 모아서 움직이는 전형적인 후행시장.

2.12 자가 보유율

자가보유율이 높아지면 시장의 에너지가 사라지거나 흡수되어 하락으로 접어들수있다.
자가보유율의변화를 통해 수요의 이동을 확인해야함.
자가보유율이 올라가지 못하고 지속적으로 몇년간 유지만 되어도 많은 에너지가 쌓인다. 그걸 간접적으로 확인할 수 있는 것이 전세가율이나 전세수급이다. 그 힘의 크기는 도시 규모에 따라 다르다.
자가보유율의 증감은 내부에 쌓인 수요를 간접적으로 파악할수있다는데 의미가 있다.

2.13 매수우위지수

현재 현장 모습 반영함. 전망하는 성격의 통계는 아님.
상승장이 길어질수록 지역의 위치와 상품에 따라 개별성이 강하게 작용함.



2.14 택지공급실적, 인허가물량

택지가 과다공급 될 가능성 높음
인허가물량은 평균 2-3년 뒤 공급물량이 됨

인허가가 꼭 분양이 되는 것은 아니지만, 인허가 안되고 분양이 될수는 없으므로, 인허가 확 떨어지는 지역 주목.

3. 시장의 해석 방법과 부동산 시장이 보여주는 의미

3.1 시장을 끌고가는 힘의 주체

정책, 심리 는 시장에 영향 주지만
긴 시간 놓고 보면 변수에 불과함.
투자자/심리/정책도 일시적으로 시장의 변화에 따라서 자연스럽게 나오게 되기 때문이다.

시장의 주체는 결국 실수요자다.
투자자는 시장환경에 따라 움직이는 수요. 즉 변수다. 다만 상승장 시작의 마중물 역할을 하는 수요다.


3.2 공급(입주물량)이 시장에 미치는 영향

부산의 사례로 살펴본 결과 2003년~2004년 등
그 해의 입주물량과 다가오는 2년 차 까지의 입주물량이 가장 큰 영향을 주고받는다.

3.3 첫 번째 가격 상승은 누가 만드나?

입주물량이 부족한 환경은 상승할 수 있는 확률이 높은 것
입주물량이 많으면 하락으로 갈 확률이 높은 것

상승의 첫번째 조건 ㅡ 입주물량이 적어야 한다.
예정물량이 누적해서 적어야 상승환경 훼손X

이런 상황에서 정부정책이 촉매제가 되면 시장이 움직임.
정부 도움 없으면 수금만으로 천천히 움직임.

실수요자들은 전월세 비용보다 대출이자 비용이 저렴하면 매수를 선택하여 시장에 참여한다.

상승장 흐름 보면 침체된 시장에서 상승의 시작점 확인해보는 것으로 상승의 주체가 무엇인지 알 수 있다.

공급으로 만든 상승환경이라면 실수요든 투자자든 누가 움직여도 상승함. 이런 환경에서 정부 정책 도움있으면 상승장 더욱 촉발하는 요인이 될 수 있다.


3.4 가격의 변동성과 추세

수급에 의한 상승추세라면 수급이 맞지 않는 구간이 생기는 2~3년 정도는 추세가 이뤄지게 되는 것이 일반적인 논리다.

• 상승추세 = 실수요자와 공급이 만든 환경
• 변동폭 = 호재, 투자자, 정책 변수

상승장에 호재 있으면 상승폭 커지고 규제있으면 상승폭 낮음.
즉, 변동성은 방향을 바꾸지는 못하고 높고낮음을 결정하는것.

• 상승장의 변동성: 호재, 투자자
• 하락장의 변동성: 규제 정책, 금융 위기 같은 외부 위기

폭이 작았어도 추세가 살아있으면 다음 해에 다시 그방향으로 갈 가능성이 매우 높다.
추세는 입주물량에 가장 큰 영향을 받는다.
추세의 길이는 도시의 규모, 공급량 또는 하락장에서 만들어 놓은 잠재 수요에 의해 달라짐.

수급으로 상승하면 2-3년은 기본으로 간다. 상승장에서 첫 공급 만드는 시차까지 상승하기 때문이다.
도시의 규모가 작을수록 상승길이는 짧아진다. 한 도시가 가지고 있는 수요의 크기와 비슷하기 때문이다.

도시 규모가 큰 도시는 추세의 영향을 많이 받고,
도시가 작을수록 한 해 입주물량의 영향을 크게 받는다.

규모가 큰 도시는 내부의 잠재 수요로 인해 추세가 길게 형성될 가능성이 매우 높다.

추세는 도시의 규모와 공급량에 의해 결정된다.

예측이 불가능한 변수로 움직이는 변동성을 예측하는 것보다 미리 알 수 있는 공급량으로 추세를 예측하는 것이 더 좋은 투자다. 추세를 알면 한 해의 예측을 넘어서 더 길게 예측할 수 있고, 대응할 수 있다. 결국 예측이 되지 않는 변수와 가격의 변동성에 집착하는 것보다는 추세를 아는 것이 더 효과적이다.

3.5 상승 추세와 하락 추세

수요와 공급의 불일치로 만들어낸 상승추세는 평균 2년에서 3년. 여기서 추가로 잠재 수요에 따라서 도시마다 짧게는 3년, 길게는 5년에서 7년의 긴 상승장을 만들어낸다.

3.6 과거의 부동산 환경과 현재 공급되는 부동산 환경의 충돌

도시의 구조적인 이유에서 생겨난 여러 주거 형태와 도시공간 ㅡ 교통과 학군
주택 노후화 ㅡ 신축에 대한 높은 인기
소득 ㅡ PIR

정부가 사용하는 규제정책 중 지금 바로 시장에 영향을 줄 수 있는 것은 금융 정책 밖에 없다.
공급 정책은 바로 사용할 수 없음.
미래의 정책으로는 현재의 시장상승을 잡을 수 없음. 현재 시장은 금융 규제로 압박. 장기적으로는 공급정책.

대출규제가 시장초반에 잘 먹히지 않음. 실수요나 투자자나 과거부터 준비한 자산을 사용함.

한 도시가 가지고 있는 주거 부동산 환경에서 지금 가장 큰 영향을 주고 있는 것이 무엇인지 찾는 것도 투자자의 몫이다.
공급이 작은 환경에서 어느 하나의 요소가 부동산 가격을 상승시키고 가격을 결정짓는다고 단정 지을 수는 없다.
시간 안에서 가격 상승과 하락의 인과 관계가 달라 진다.

시장은 도시가 가진 본연의 부동산 환경과 현재 영향을 가장 많이 주는 공급으로 만들어진 환경이 끊임없이 충돌해서 만들어지는 것이다.

3.7 상승과 하락, 그 변화의 시그널

변곡점이 발생하는 시점은 3년 누적 공급량이 가장 크게 영향을 받는다.
하지만 수도권과 지방 소도시는 다른 원인에 의해 변곡점이 발생하기도 한다.

주택시장은 주거의 본질에서 크게 벗어나지 못한다.

광역시 규모의 도시

상승의 시그널	항목	하락의 시그널
한계 수요 적은 공급이 3년 누적	공급	한계 수요 넘은 공급이 3년 누적
전세 수급지수 상승	전세	전세 수급 하락
전세 가격이 상승	전세	전세 가격 하락
매매 거래량 증가	매매	매매 거래량 감소
미분양 감소	미분양	미분양 증가
매수우위지수 상승	매수우위지수	매수우위지수 하락
평균 전세가율 75%~80%		자가보유율 3%~4% 상승

입주물량이 작아지면 실수요자들이 매매,전세,어디로 이동하든, 한쪽은 가격이 상승하게 된다.

1) 첫 번째 상승 조건
"입주물량이 적어서 상승한 것이 아니라, 입주물량이 적어서 상승할 수 있는 환경이 만들어졌다고 해석하는 것이 가장 좋다." p171

금융위기라는 변수가 있음에도 불구하고 부산은 2008년~2009년에 상승했다. 3년 차 공급량의 부족이 시장에 상승압력으로 작용했다고 볼수있음.

2) 두 번째 상승 조건
공급량 부족으로 전세수급지수가 상승하는 것이다.

3) 세 번째 상승 조건
누적공급량 부족으로 전세가격이 상승하는 것.
공급량 적다고 무조건 매가 상승 하지않음. 실수요자들이 어떤 선택을 하는지에 따라서 매가 상승할 수도 있고 전세가 상승할 수도 있다.
공급부족 상태에서 매매의 대체제가 전세로 이동해서 전세가격 상승이라는 결과로 보여주어야 한다. 이것이 진짜 공급부족이라는 것을 확인할 수 있는 모습이다.

4) 네 번째 상승 조건
매수우위지수 상승.

5) 다섯 번째 상승 조건
매매거래량 증가.

전세 관련 통계 데이터들이 움직이고 (전세수급, 전세가격, 전세가율, 전세거래 등)
전세에서 매매로 이동할 환경이 조성되면 실거주와 투자자에 의해 매매거래량 증가한다.

하락기 이후에 공급부족으로 나오는 첫 번째 거래량 증가 시점은 반등을 예상하는 시그널일 수 있다.

6) 여섯번째 상승조건.
미분양 감소.


하락 가능성 높아지는! 하락의 시그널!
1) 한계 수요를 넘어서는 공급이 3년간 누적됨
2) 전세수급과 전세가격이 하락으로 들어갈 때
3) 매수우위지수 하락 (매매가격과 거의 비슷하게 움직이는 통계다.)
4) 주택 자가 보유율이 3~4% 상승해서 무주택 수요를 흡수할 때
5) 미분양 증가
6) 매매거래량 줄어들 때

부산 싸이클 데이터 관련,
2012년과 2017년의 전세가 하락은 전혀 다른 경우다.
2013년과 2017년, 두 번의 한계 수요 근처에서 차이점은 자가 보유율 상승 여부다.
2010년~2012년에는 자가보유비율이 올라가지 않았었음.
2014년~2016년에는 자가보유율 상승 후 2017년 8월부터 전세가격 하락함.
2017년의 하락은. 2014~2016년 사이에 자가 보유율 상승 후 시작된 전세가 하락. 매수 수요를 충분히 흡수한 이후에 나오는 전세가격 하락일 가능성이 크다.

자가보유율이 올라간 다음, 과공급으로 만든 모든 하락 지표들은 본격적인 매매가격 하락으로 이어질 가능성이 있음.

2012년과 2018년의 차이는, 누적공급량의 차이는 비슷하지만, 자가보유율의 상승여부, 즉 실거주 에너지가 남아 있었다는 차이가 있다. 

 

누적된 입주물량만이 선행지수로 예측 범위에 있고, 

거의 모든 지표들은 한계 수요와 누적된 공급 물량을 연계해서 보아야 한다. 

 

변수가 생기면 시점이 변화가 생기지, 방향은 바뀌지 않음.

 

입주물량은 선행지수, 나머지 대부분 통계들은 동행 또는 후행지수다.

 

4장. 부동산의 기본 상식을 뛰어넘자!

 

입지 보다 위치. 입지는 변하지만 위치는 변하지 않는다. 초품아, 상가 위치, 학원가 위치, 역세권 위치. 위치에 대한 평가를 제대로 할 수 있을 때 그 지역에 대한 이해도가 더욱 높아진다. 입지와 위치를 같이 봐야 제대로 평가할 수 있고, 그 중에서도 위치 평가가 더 중요하다. 

 

호재는 상승기에 높은 선에서 가격이 결정되는 하나의 요소일 뿐이다. 

호재는 상승기에 시세상승에 영향을 주는 요소이지, 변동성 자체를 만들어내는 원인이라고 단정지을 수 없다. 

 

변동성이 만들어내는 상승기에 위치와 입지, 그리고 희소성이 만났을때 가장 높은 가격대에 결정될 수 있다. 

 

잠재수요

잠재 수요가 움직이는 가장 중요한 핵심은 자산 가격의 상승과 하락이다. 

자가와 전월세 비율을 통해서 잠재 수요의 움직임을 예측해볼 수 있다. 

 

변수

변수 : 규제 정책, 완화 정책, 경제 환경과 금리 등.

변수를 보지 않는 것이 오히려 더 도움이 된다. 

결국 모든 힘의 원천은 실수요자이고, 실수요자만이 시장의 진행 방향을 잡을 수 있다. 

 

많은 사람들이 실수하는 것이 예측이 되지 않는 부분까지 예측하려는 데 있다. 

특히 거시 경제, 금리 방향, 금융위기 등. 

예측이 불가능한 것 외에 알고 있는 부분만 예측 하는 것이 더 현실적이다.

ㅡ> 공급량, 공급되는 위치, 현재 시점에 분양가를 기준으로 2-3년 뒤의 공급량과 위치를 비교해서 가격을 예측하는게 합리적이다. 

 

예측가능한 것에 초점을 맞추는 것이 투자 확률을 높일 수 있으며, 

설령 잘못된 선택을 했어도 위기에 안전할 수 있다. 

 

시장에 나오는 변수들은 시장의 방향을 정하는 것이 아니다. 

가격의 변동률과 속도에는 영향을 미치지만, (상승폭이나 상승속도 제한하는 수준)

상승과 하락의 진행 방향은 정할 수 없다. (방향을 정하는 것은 공급량) 

 

시장의 방향은 공급이 만들어 놓은 환경에서 실수요자의 움직임에 따라서 방향을 잡아간다.

 

 

원인의 근본은 수급이다. 

 

상승의 원인도 바뀐다. 

상승의 변곡점은 공급이 가장 큰 원인. 상승장 안으로 들어가면 갭 메우기, 투자자에 의한 상승, 유동성 등. 

수요들이 상승의 요소들을 찾아서 끊임없이 움직인다. 

 

하락 환경 에서는 학군도, 호재도 의미가 없어진다. 

 

공급이 만들어놓은 상승 환경 안에서 원인들이 계속해서 인과관계가 변화하며, 가격을 상승시키는 것이다.
상승의 환경이 훼손되지 않으면, 상승장 안에서는 계속해 원인들이 바뀌며 상승하는 것.

 

222페이지. 공급이 없는 정책은 시장을 이길 수 없다. 정부 정책은 공급만 해도 시장을 충분히 이긴다. 

 

223 페이지. 전세가가 매매가를 밀어올리는 것도 있고, 반대로 매매가가 전세를 끌어올리는 경우도 있다. 어떤 이유에서 올라가고, 어떤 시기인지를 생각해 시장에 접근하는 것이 투자자로서 맞는 판단을 내릴 수 있다. 

상승 초반에는 전세가가 매매가 상승에 영향을 준다. 상승 이후에는 매가에 비례해 전세가가 측정되어 전세가격이 끌려온다. 이후에는 상관관계가 약해진다. 

 

이 책의 저자의 분석에 따르면 30년 시계열로 분석한 결과 매가와 전세가의 상관관계가 높은 도시는 부산, 대구, 광주라고 한다. 상관관계가 낮은 도시는 서울, 인천, 경기도. 교통망으로 연결된 도시들. 전세수급의 영향을 한 도시에서 만들어내지 못하기 때문이다. 

 

따라서 전세를 이용한 투자는 대구, 광주가 가장 좋고, 다음은 부산이다. 도시의 구조가 독립적일수록 매매와 전세 상관관계가 높다. 

 

5장. 앞으로 10년, 주택 시장의 중요한 트렌드 2가지

 

1. 주택의 노후화에 따른 신축 효과

 

도심 위치 아파트 노후화. 도심은 수요가 많음.

특히 지방 광역시도 신축화 많이 진행 중임. 

 

2. 위치를 극복하는 브랜드 파워 

 

브랜드 공급이 가장 작았던 대구는 브랜드 효과가 더욱 크다. 

삼성물산 : 래미안, 현대건설 : 힐스테이트, gs건설: 자이, 포스코: 더샵, 현대산업개발: 아이파크, 대림산업: 이편한세상, 대우건설: 푸르지오, 롯데건설: 롯데캐슬, 호반건설: 베르디움, sk건설: sk뷰 

 

6장. 공급으로 보는 도시의 사이클과 시장 예측 방법

 

상승장에서 하락변수가 들어오면 상승폭을 흡수.

하락장에서 상승변수가 들어오면 하락폭이 진정된다. 

 

지금의 입주물량조차 앞에 누적된 공급량과 연결되어 있음.

지금껏 상승한 상승률이 또한 수요를 감소시켜 시장에 영향을 주고 받는다. 

 

1. 부산

이 책의 저자는 부산에 대해 2019년과 2020년은 모두 하락할 것이라고 예측하셨음.

왜냐면 한계수요 넘어선 입주물량. 

정부 규제로 인해 투자 수요가 걷혀 있어서 실수요자 시장에 의해서 입주물량 자체만으로 시장이 표현됨. 

 

2. 서울

도시가 커서 큰 힘이 필요 하다. 상승이든 하락이든. 

높은 전세가율은 한 해 공급이 적다고 만들어질 수 없다. 

상승 환경은 (1) 전세가율 (2) 수익률 (낮은 금리로 인한 시세차익과 동시에 수익률이 나올 때 투자자가 참여한다.) (3) 선행시장. 글로벌 주택 사이클

이 세가지가 변곡점을 만든다. 

서울은 한 해 공급량으로 시장을 판단하지 않는다. 

 

과거를 돌아보면 17년 주기인 한센주기와 유사했다고 함.

2008년을 이번 사이클 시작점으로 보면 고점은 2025년 근방일 것.

상승의 시작점을 2013년을 기준으로 하면 2030년. 

2025년까지 등락을 하며 최고점까지 도달한 다음, 2030년까지 하락하는 그림을 그려볼수있다. 

 

200만 호 건설이 시작되고 첫 입주가 시작된 1991년에 시장이 멈추었듯,

3기 신도시의 본격적인 공급은 2021년이며 입주는 2023~2025년으로 예측하면 사이클의 정점도 2025년 전후로, 공급과도 비슷함.

 

2018년~2019년에 입주물량 많았는데 전세 영향 받았음. 이 물량은 특히 경기도에 집중되어 있었음.

2018년 9.13 대책 이후 서울 수도권은 침체구간 들어간 것으로 보이나, 실거주 에너지 보이면서 상승 에너지를 키우고 있다. 19년 매매가 조정 있어도 매수 선택해야 하며, 2020년으로 갈수록 상승압력은 높아질 것이다. 

 

긴 상승 에너지가 나오고 흡수되는 데까지 많은 시간이 필요한 곳이 서울 수도권이다. 

잠재된 수요가 상대적으로 많고 자가 보유율도 높지 않다. 공급과 큰 사이클의 시점을 보고, 중간에 정책으로 나오는 변수를 꼭 계산할 필요 없다. 

 

정책으로 상승 하락 방향 바뀐 적 없다.