챕터 6 지구단위계획구역 및 지구단위계획
제1절 지구단위계획의 수립
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )
제49조(지구단위계획의 수립) ① 지구단위계획은 다음 각 호의 사항을 고려하여 수립한다.
1. 도시의 정비ㆍ관리ㆍ보전ㆍ개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적
2. 주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합 등 지구단위계획구역의 중심기능
3. 해당 용도지역의 특성
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
② 지구단위계획의 수립기준 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정한다. <개정 2013. 3. 23.>
[전문개정 2011. 4. 14.]
고려 사항 ㅡ 개발제한구역, 보전관리지역, 문화재 관련, 주차장 (대지 바깥에) , 예외 가능. 용적률 변경, 복합용도 개발형, 비도시 내용.
제2절 지구단위계획구역 개요
(국토계획법 제51조)
https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B5%AD%ED%86%A0%EC%9D%98%20%EA%B3%84%ED%9A%8D%20%EB%B0%8F%20%EC%9D%B4%EC%9A%A9%EC%97%90%20%EA%B4%80%ED%95%9C%20%EB%B2%95%EB%A5%A0/%EC%A0%9C51%EC%A1%B0
1. 지구단위계획구역 지정권자 (국토계획법 제51조)
서울은 구청장에게 위임
2. 의무적으로 지정할 지역
1) 도시정비 및 택지개발지구
2) 아파트 건축 시 지구단위계획구역 지정의무대상지역
*서울시 도시계획조례 16조 제2항
사업부지면적이 5천 이상이거나 세대수 100세대 이상이면 지정해야함 (가)
준공업지역,
단독주택 등 저층주택 밀집 지역,
민자역사 개발예정지역 등.
지정하지 않아도 가능한 경우
- 상업지역
3. 지정권자가 지정할 수 있는 구역
국토법 37조 (용도지구의 지정)
https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B5%AD%ED%86%A0%EC%9D%98%20%EA%B3%84%ED%9A%8D%20%EB%B0%8F%20%EC%9D%B4%EC%9A%A9%EC%97%90%20%EA%B4%80%ED%95%9C%20%EB%B2%95%EB%A5%A0/%EC%A0%9C37%EC%A1%B0
등등, 이유가 있으면 거의 다 (?) 지정할 수 있음.
4. 도시지역 외 지역에서 지구단위계획구역 지정 대상
1) 계획관리지역 경우
비도시 : 계획관리지역 50% 이상 + { 생산관리지역 or 보전관리지역 (*요건 충족 필) }
아파트 포함 시, 30만 제곱미터 이상일 때 요건, 10만 이상일 때 요건이 있고, 최소 3만 이상이어야 함. 기반시설 공급 가능해야하고 문화재 훼손 우려 없어야함.
2) 개발진흥지구
아파트 포함 시 30만 이상 시 요건, 10만 이상 시 요건, 최소 3만 이상.
그리고 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치해야함.
5. 지구단위계획의 내용
기반시설 계획, 건축물의 용도 및 규모계획이 반드시 포함되어야 함.
2. 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모 <ㅡ 기반시설계획
4. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 <ㅡ 건축물의 용도 및 규모계획
대통령령 <ㅡ 기반시설계획
https://www.law.go.kr/LSW//lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=108406&chrClsCd=010202
③ 법 제52조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 기반시설”이란 다음 각 호의 시설로서 해당 지구단위계획구역의 지정목적 달성을 위하여 필요한 시설을 말한다. <개정 2005. 9. 8., 2005. 11. 11., 2008. 9. 25., 2009. 8. 5., 2013. 6. 11., 2014. 1. 14., 2016. 2. 11., 2018. 11. 13., 2019. 8. 6.>
1. 법 제51조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 지역인 경우에는 해당 법률에 따른 개발사업으로 설치하는 기반시설
2. 제2조제1항에 따른 기반시설. 다만, 다음 각 목의 시설 중 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 기반시설은 제외한다.
가. 철도
나. 항만
다. 공항
라. 궤도
마. 공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제15조제1항제3호라목에 따른 묘지공원으로 한정한다)
바. 유원지
사. 방송ㆍ통신시설
아. 유류저장 및 송유설비
자. 학교(「고등교육법」 제2조에 따른 학교로 한정한다)
차. 저수지
카. 도축장
3. 삭제 <2006. 8. 17.>
제3절 지구단위계획구역 지정 절차
1, 기초 조사
2. 지구단위계획구역 지정안 작성
3. 주민의견 청취
4. 지구단위계획구역의 지정 입안
5. 시/도 또는 시/군 도시계획위원회 심의
6. 지구단위계획구역 지정 결정/고시
7. 일반인 열람
1. 기초조사
일반 기초 조사, 환경성 검토, 토지적성 평가.
- 부지면적 10만 이상 경우 교통영향분석 개선대책 수립 필.
기초 조사의 면제 요건: 도심지 등.
서울특별시는 노후건축물 기준 적합해야 하는 등 기준 있음.
2. 지구단위계획구역 지정안 작성
국토부장관 또는 도지사는 직접 수행가능.
3. 주민의견 청취
경미한 사항 또는 의제 처리 시 생략 가능
4. 도시계획위원회 심의
공동심의위원회의 심의를 거쳐야 한다.
5. 관계 행정 기관 협의
시/도지사, 국토교통부장관 <ㅡ> 관계 행정기관의 장과 협의
6. 고시 및 열람
제4절 지구단위계획 개요
토지이용계획과 건축물계획이 서로 환류되도록 함
주민제안 지구단위계획 절차.
주민이 제안하는 것 가능함. 45일 (연장 시 + 30일) 이내에 반영 여부를 제안자에게 통보.
제출 서류: 제안서, 도시/군관리계획입안서, 사업계획서, 도시/군관리계획도서, 계획설명서
지구단위계획 수립 지침에 의해 입안제안 가능 3가지
- 지구단위계획구역의 지정에 관한 입안사항
- 지구단위계획구역의 변경에 관한 입안사항
- 지구단위계획의 입안사항
제안 요건 갖춰야함.
제5절 지구단위계획 입안 및 결정 절차
일반 기초 조사, 환경성 검토, 토지적성 평가, 재해취약성 분석
각각을 실시하지 않을 수 있는 요건들이 있음. 해당하면 안할수있음.
제6절 지구단위계획 완화 및 강화
완화받을 수 있는 규정: 대지의 일부를 기반시설부지로 제공하거나 공공시설 설치제공하는 경우.
대지 밖의 구역에 공공하수처리시설 설치제공하는경우도 가능.
- 기준용적률: 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭/경관/그 밖의 기반시설 등 입지 여건을 고려해 법정 용적률 범위 안에서 블록별/필지별 별도로 정한 용적률.
- 허용용적률: 해당 지구단위계획에서 정한 기준용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을 더해 산정함. 단 해당 지구단위계획에서 정한 허용용적률을 초과할수없음.
- 상한용적률: 기부채납 하는경우 또는 공공시설 확보를 위해 공동개발을 지정하거나 지구단위계획 결정을 통해 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률.
*참고: 서울특별시 도시조례 시행규칙 제7조 제1항
용적률 높게, 같게, 낮게 변경하는 경우에 대해 나와 있음.
제7절 기반시설 기부채납
개발 용이한 용도지역으로 변경하는 대신 공익적 차원에서 각종 시설을 기부채납하는 제도.
관련 있는 기반시설을 기부채납 하도록 함.
총부담은 대상부지 토지면적 기준 10~20프로. 최대 25% 초과 하지 않도록.
기반시설 부지 제공하거나 기반시설 설치하는 비용은 용도지역 변경으로 인한 용적률의 증가 및 건축제한 변경에 따른 토지가치 상승분의 범위로 한다.
사업대지의 일부가 아닌 같은 지구단위계획 구역 내 다른 토지를 공공시설로 기부채납할 경우 상한 용적률 인센티브 적용이 가능함.
지구단위계획구역 내 기존 건축물 증축할 때, 현재 1층 용도가 지구단위계획구역의 권장용도에 모두 적합하게 사용 중이었다면 이에 따른 용적률 완화 인센티브 받아 증축이 가능함.
제8절 지구단위계획과 주택건설 사업계획
도시관리계획 의제 처리 하는 경우 지구단위계획 효력은 지형도면 고시된 날로부터 발생.
지형도면: 지적이 표시된 지형도에 지역/지구 등을 명시한 도면.
서울특별시 내 아파트 건축 시 해당 부지를 지구단위계획구역으로 지정해야.
토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우는 예외.
지구단위계획구역으로 지정하지 않아도 가능한 경우.
- 상업지역 등.
지방자치단체별 지구단위계획 수립 지침.
서울특별시는 2020년 5월 26일 기준으로 시행.
높이계획 관련.
- 평균 층수: 동별 아파트의 지상 연면적을 각 동의 층수로 나눈 면적의 합계로 나누어 환산한 층수. = 아파트 지상 연면적 / 기준 면적
- 기준 면적: 동별 아파트의 지상 연면적을 각 동의 층수로 나눈 면적의 합계. = sum(동별아파트 지상 연면적/동별 층수)
제9절 지구단위계획 및 도시/군계획시설의 관계
가능하면 5년 내 설치될수있게.
제10절 지구단위계획 및 개발행위허가의 관계
국토법 상 지구단위계획 결정 시 개발행위허가는 의제할수없음. 별도로 받아야 함. 각 사업별로 받아야함.
도시계획시설사업의 경우 시행자 지정 및 실시계획 인가를 사업별로 받아야 함.
제11절 지구단위계획 결정도서 작성 지침
종류: 지구단위계획에 대한 도시/군관리계획 결정조서, 지구단위계획에 대한 도시/군관리계획 결정도, 지구단위계획에 대한 계획 설명서.
챕터 7 개발 행위의 허가
의제란?
진실에 반하는 사실이라고 하여도 법률상으로 특정하여 반대증거가 있어도 그 정한 사실을 변경시킬 수 없는 것을 의제라고 한다. 종래의 법문에서는 이러한 경우를 간주한다는 말로 표현해 왔으나 현재에는 본다는 말로 규정하고 있다.
* 추정 과 다름.
개별 건축단위의 건축허용성을 결정하는 역할은 원래 도시계획인데 개발행위허가제도가 일부 대신하고 있음.
과거 도시법상 '토지형질 변경'도 개발행위제도.
대규모 개발사업 (예를들어 택지개발, 산업단지 등)은 도로 등 확충 필요할수도 있고 도시 형성에 중요한 역할 하므로 도시계획 차원에서 검토되어야함. 그래서 도시계획위원회 심의 받아야함.
개별 법률에서는 (택지개발이나 산업단지_ 국토법에 의한 도시계획사업 또는 개발행위허가를 의제하는 경우가 많다. 관계부처 협의만으로 의제될 수 있음. 그래서 도시계획 차원에서 토지이용에 대한 종합 검토 미흡할 수 있으니, 국토법에서 의제하더라도, 도시계획위원회의 심의가 의무화 되어 있음.
제1절 개발행위 법령 개정 연혁
최근 변경사항 담김.
토지형질변경이나 토석채취 관련, 경사도 등에 대해, 골프장,스키장,기존 사찰, 풍력 발전시설 등에 대해, 도시계획위원회 심의 거쳐 완화 가능.
소규모 태양광발전시설 인허가 간소화됨.
연접개발제한 폐지.
단일 용도 시설물은 (공장 등) 도시계획위원회의 심의 절차를 거친 경우 지구단위계획 수립하지 않고 할수있음.
기존 공장의 한시적 증축 및 공장규제 완화
상가/오피 분양목적 토지 취득 시, 토지거래계약 허가제 적용 하지 않음.
공장부지 증설에 대한 연접개발규제 완화됨.
기반시설부담구역이나 공장입지유도지구에 위치한 경우 연접합산적용배제
1종근생 등에 대해서는 연접개발 규모산정 적용안하기로.
개발행위허가제가 과거엔 도시지역 한정이었으나 이제 전 국토로 확대됨.
태양광 관련 이격거리 변경.
제2절 개발행위허가 대상
1. 원칙상 허가 대상
1) 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2) 토지 형질 변경
조성이 끝난 농지에서 농지 지력 증진 등을 위한 작업은 허가대상이 아님.
3) 토석 채취
4) 토지 분할
분할제한 면적 미만으로 토지 분할
* 건축법 57조 최소 대지 면적: 주거 60 상업 150 공업 150 녹지 200 기타 60
5) 물건 적치
2. 허가 받은 후 경미한 사항 변경 시 지체없이 허가권자 통지 사항
체크해야함
3. 개발행위허가 예외대상 및 경미한 행위
예외적으로 허가없이 할수있는 개발행위들. 국토법 56조.
- 도시/군계획사업에 의한 행위, 재해복구응급조치, 건축신고대상의 증/개축 및 재축, 경미한 행위, 조성이 완료된 대지에서의 경미한 행위.
제3절 개발행위허가 및 준공 절차
허가권자: 시장,도지사,군수 등
제출서류: 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서, 개발밀도관리구역 안에서는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 않는다. (해당 시,) 건축법에 의한 건축허가 (신고)서류
국토이용정보체계를 통하여 제출할 수 있음.
허가기간: 특별한 사유 없으면 15일 이내.
허가 조건 부여 방법: 서울시, 필요하면 조건 부여 가능함.
개발행위 허가 절차: (1) 개발행위 허가 신청 (2) 관련부서 협의 및 검토, (3) 도시계획위원회 심의 (주택, 근생 제외) (4) 개발행위허가 (이행보증금 예치 - 총 공사비의 20% 이내 ) (5) 공사 시행 (6) 준공 (보증금 반환)
변경 시, 변경 허가 절차 있음.
도시위 심의
- 심의 대상: 일정 면적 이상 등. 자연녹지에 1만 이하 종중 묘지 등.
-심의 비대상: 확인하기.
도시위 심의 없이 신청 반려
- 63조에 따른 개발행위허가 제한이 고시된 토지 등.
자기가 필요한 부분 찾아서 봐야함.
제4절 개발행위허가 기준
도시지역 - 주거,상업,자연녹지,생산녹지 : 1만 미만.
면적제한 규정 배제 되는 8가지 (국토법 시행령 55조 3항 및 시행규칙 10조 확인)
각자 필요한거 찾아 읽으세여,,,
제5절 도시/군계획시설 부지의 개발행위
Ditto
제6절 개발행위에 따른 공공시설 귀속
행정청인지 아닌지에 따라 다를수있음.
행정청이 아닌 자가 개발행위를 하는 경우는 국토법 56조 확인.
제7절 개발행위허가의 제한
국토법 상 개발제한구역이나 건축법 상 건축허가 제한구역과는 다른 개념임.
특정 개발계획수립과 관련, 부동산 투기행위나 토지난개발 막기위해 일정지역 개발행위 금지 또는 제한하는 것임.
고시된게 있는지 해당기관 홈페이지 확인
제8절 개발밀도관리구역
주거/상업/공업지역 개발행위로, 기반시설의 처리/공급 또는 수용 능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역
건폐율 강화. 용적률 최대 50% 강화.
주로 급성장한 지역이 해당할수있어보임.
제9절 성장관리계획구역
무분별한 개발 관리위함.
지정대상 용도지역: 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역.
조례로 건폐율,용적률 규정 완화 가능.
성장관리계획 재검토는 5년마다.
세부기준은 국토부 장관 고시로 정함. 국토부 홈페이지 정책자료 중 행정규칙 확인.
지구단위계획 또는 성장관리계획 수립한 지역에서 개발행위는 도시위 심의 거치지 않음