[부동산 책 추천] 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 (2022년 특별 증보판)

부동산 정말 잘 하시는 분으로부터 추천받은책 !!! 

 

워낙 유명한 네임드 님이 쓰신 책이라서 기대된다.

 

어떤 내용이 담겨있을까? 

 

 

많이 팔려서 증보판이 나왔는데 

나는 이제서야 처음 읽는다.

 

구판을 살까 증보판을 살까 1초 정도 고민 하다가 

증보판으로 구매 했다.

 

 

표지 디자인이 예쁘다!!!

 

완전 내취향~~~

 

 

 

내용은 어떨지 ㅎㅎㅎㅎ

 

목차는 아래와 같았다.

 

0장. 증보판 서문 & 프롤로그
1장. 왜 투자를 해야 하는가
2장. 당신과 돈이 가야 할 방향
3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
4장. 성공 투자를 위한 필수 지식 
5장. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼
6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
7장. 기회는 오늘도 새롭게 탄생 한다

 

일단... 나는 0장~1장~2장까지는 좀 지루했다. 

그래서 대충대충 읽고 막 넘겼다.

진짜 냉정하게 말하면

메모할 만한 내용이라고 생각이 되지 않았다. 

 

미래의 내가 어떻게 생각할지는 모르겠지만

지금 나는 그렇게 생각했음.

 

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

 

3-1. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다: 의왕시 25평 아파트

 

2015년 1기 신도시 임장 중 내손동을 알게됨

 

너나위 님의 투자 이유 

 - 평촌에 포함은 안되지만 가깝고 버스 교통 여건 좋고 평촌 입지를 공유함. 평촌 신축 생길 시 그게 더 좋지만 평촌 기존 인프라 활용가능한 신축이란 점이 장점. 

 - 내손동 e편한세상인덕원더퍼스트 : 대단지, 초품아. 신축. 

분양 이후 시세상승 미진한 상태 + 미국 금리 상승 예상되어 심리 위축. 그래서 나온 매물이었음. 

 - 입지가 먼저. 그 다음이 신축.

 - 당시 25평 전세 4.1억 매가 4.4 매물. 갭3천 가능 + 선호도 가장 높은 단지라서 선택함. 

 근방 과천 재건축 이주로 인한 전세수요 있고 신축이라서 이틀 만에 전세임차인 구함.

매가 4억3200 전세 42000 취득세+갭+수수료 2060만원으로 2년 뒤 시세차익 1억4천만원. 

16년 ㅡ> 19년 전세가 45000 되어서 투자금회수도 완료 

 

• 투자 첫번째 기준: 현재 저평가된 상태냐

 

2019년 이후에 GTX-C노선 호재 발표 되면서 인덕원 유명해짐.
호재가 먼저가 아니라 저평가가 먼저다. 쌀 때 사서 기다린다. 기본 원칙 지키면서 그사이 발생하는 호재를 선물처럼 생각하라. 
부동산 본연의 가치와 가격의 적정성을 판단하지 않은 상태에서 호재에만 집중해 투자하는 것을 자제해야 하는 이유다. 

 

 

 

3-2. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2천만원 : 분당 21평 아파트

 

비수기: 6월초~8월중순까지. 수능~설명절까지. 

봄/가을에 이사많이함. 

 

2016년 여름, 광명/구로/금천 임장.

푸르지오가 대표 아파트. 

14년 이후 시세상승함. 당시 3-4천 갭.

 

당시 너나위님은 매일 퇴근 후 임장 했다고. 출근 시 운동화 들고 가서 퇴근 후 바로 임장. 2개월 하니까 구로/금천/광명 아파트 전부 다 둘러보고.

푸르지오 보는데 기시감이 들었다고. 분당 구미동 J 아파트랑 비슷한 느낌.

 

분당은 임장 당시 21평 2억6천 이었는데 2-3개월 사이 천만원 올랐고 전세가는 2.4~2.5억.

그런데 철산동 푸르지오는 3.1~3.2억 시세. 

 

두 개 아파트 비교 시 입지 상으로 분당 해당 아파트가 광명 해당 아파트에 밀리지 않는데 가격이 더 저렴해서 분당이 저평가라고 판단함. 

 

부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 

부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 KB 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니다. 

 

매도자와 가격 협상 전에는 매도 이유를 묻는다. 사업이 어려워져서 물건 2개 내놓았다는 얘기를 듣고 

가계약금으로 3천을 할테니 매가를 천만원 조정해달라고 함. 

 

여름 비수기에 사서 가을 성수기에 전세 맞추는게 정석인데, 당시에 전세 많아서 가격도 낮고 잘 안 맞춰짐.

대출 두려움 극복 및 경험 해보자는 생각에, 담보대출 받아서 수리 후 새로 임차인 맞춤. (수리비 920, 전세 2.55억. 수리비 포함 실투 3천 안됨) 

2019년 매도 시 1억이상 시세차익 얻음. 

 

너나위 님의 투자 방식

 - 절대 가격 수준이 높지않은 물건에 투자. 

전세가율 높아도 투자금 규모 크면 수익률 장점 떨어짐.

 

 

돌이켜보니 아쉬운 점은. 투자할 당시 이 아파트 근처에 투자할만한 30평형대 아파트가 있었다고함. 매매가 차이는 있지만 투자금 규모는 크게 차이나지 않는 상황에서. 좀 더 멀리 내다봤다면 수요층 더 넓고 내집마련 선호도 높은 방3화2 물건에 투자할 수 있었음. 
투자 의사결정의 마지막 단계에서 비슷한 투자금으로 더 많은 사람이 좋아할 만한 물건을 찾는 과정을 빠뜨렸음. 이후 투자에는 마지막 의사결정 전 주변지역 물건을 다시 살펴보는 과정을 추가함. 

 

 

3-3. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

 

 

수도권 상승 시작한 2013년 이후 ~ 2016년 1월 신분당선 개통 까지 시세 꾸준히 상승 하다가 개통 시기에 매매가에 정체구간이 나타남. 신분당선 개통이 사용가치를 끌어올려서 전세가는 꾸준히 상승해서 2016년 겨울 에는 매전갭이 좁아짐.

 

20평형대는 투자수요와 꾸준한 실수요로 가격상승했으나,

30평형대는 당시 용인/동탄/수원 입주물량 때문에 약보합 내지 정체 상태였음. 

 

너나위님은 현금흐름이 있고, 투자대상이 수도권이라면, 입주물량보다는 해당물건의 저평가여부를 먼저 고려한다고 하심. 물론 입주물량이 감당하기 어려울정도로 많고 장시간 지속된다면 저평가된 상태라도 투자대상에서 제외. 투자금 회수 및 시세차익 실현에 너무 오랜시간이 걸리고 돈을 잃을 수도 있으니까. 하지만 확실히 저평가고 입주물량도 단기간에 정리된다면 2년 뒤 한차례 역전세 발생해도 투자함. 최우선 투자기준은 저평가 여부. 입주물량이 많다는 이유 하나로 무조건 투자를 미루지 않는다는것. 단, 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안 된다. 

 

수지 풍덕천동 20평형대 역세권 2채를 갭 1500, 2000 으로 매입하고 추가 임장 다니다가. 

수지 30평형대 아파트 매가 3억8천 전세 3억5천 이었고. 30평형대는 학군이 중요 요소임. 수지는 주택가격 대비 학군이 좋음. 학군 가성비. 더 적은 효용가치를 가진 아파트와 가격이 비슷했음. 바로 옆 신축 입주 시작해서 매수세 얼어붙음. 2017년 말이 되자 4-5개월만에 신축 전세가는 입주 개시 당시보다 1억 상승. 전세호가 5억, 매매 6억중반. 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 됨. 신축 매가가 34평 6억대 중반이었는데 바로 옆 구축 아파트는 매가 3억 중후반. 너나위님은 이 구축이 저평가라 판단함.

가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것

 

너나위님은 싸게 사고 장기 보유 하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다린다고 하심. 가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 기다리는 투자. 

 

철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한편인지 아닌지에 집중한다. 왜냐면, 미래 기대가치의 실현은 통제불가능 영역. 

 

갭 메우기

부동산 상승장에서 지역별로 시차를 두고 시세의 격차를 줄여나가는 현상. 

선호 지역 가격이 상승하면 그 여파가 다음 지역으로 옮겨 붙는 현상. 

 

17년 말, 서울 아파트 평균 평당가 2200만원 시절인데, 수지 평당가 1160만원이면 저평가라 판단함. 이게 저평가라고 알 수 있는 이유는. 수지도 잘 알고 수도권 다른 지역도 잘 알아서 비교 할수 있기 때문. 

 

 

아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다.
아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.

 

19년이 되어 그 아파트는 매가가 2년만에 1억 2천이 올랐음. 갭2천에 740 해서 실투 2740으로 1억2천 벌어서 수익률 440% 냈다고함. 

 

 

매가는 19년 이후에도 계속 올랐지만 전세는 그대로 또는 오히려 내림. 현재는 매수 시점의 전세 시세보다 낮은 상태로 임차 주고 있음. 역전세로 2천 얹음. 왜냐면 2017년~2019년 사이 수도권 동남부는 역전세 상황 있었음. 용인/동탄 입주물량으로 인해 전세가 하락을 겪음. 
시장 가격에 영향을 주는 변수를 토대로 단기적 앞날을 예측하는 것이 얼마나 무의미한지 깨달았음. 보유냐 매도냐 매수냐 아니냐 결정할때 '매물의 현시점 가격이 저렴한가'가 기준이 되어야함. 

 

 

3-4. 3천만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

 

너나위님은 2019년 시점 적정 투자금은 3천~5천이라고 생각하심. 

2016년 6천세대 입주로 매가상승 더뎠던 평촌에 주목함. 

 -  안양동 래미안안양메가트리아 4250세대 , 관양동 평촌더샵센트럴시티 1459세대 

 

안양시 인구 60만명 이므로 적정 입주 물량은 3천 세대, 그래서 16년에 평촌 시세 상승은 미미했음. 전세가 또한 약세였음. 그러나 평촌은 입지 좋고 선호도 높은 지역. 그래서 공실 발생 감수하고서라도 투자 결정함.

 

갭 3천으로 가능한 단지 중 괜찮아보이는 물건 5-6개 정리한 후 부동산에 갔음. 비산동 관심. 범계 역세권 관악성원 아파트. 대단지, 초품아. 공원. 주변에 마트. 21평이 매가3억 전세가 2억6천 이었는데. 매도자 거주 아파트라서 수리도 잘 되어 있었음. 그 시기 일산 시세와 비슷햇는데 그 둘 비교 시 평촌이 저평가 라는 판단이 들었음. 다른 지역과 비교해도 비슷한 가격의 다른 물건이 이곳의 입지보다 떨어졌다는 생각. 

 

로열동, 로열층인데 왜 단지 내 가장 저렴한 가격? 물어보니 매도자가 이미 이사할 집을 샀는데 매도가 안되는 상태. 

너나위님은 언제 이사할 생각인지를 물어본다고함. 그걸통해 이사람의 사정을 알아보는 등. 

그리고 등기부등본에서 매도자가 해당 주택을 매입한 가격을 반드시 확인한다고함. 

 

• LTV. Loan to Value. 주택담보인정비율: 주택가격대비 대출액의 비율. 집값의 얼마까지 대출이 가능한지를 결정하는 지표. 
• DTI. Debt to Income. 총부채상환비율: 총소득에서 부채의 연간원리금 상환액이 차지하는 비율. 빚을 갚는 데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현하는 지표.

 

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기 보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 

 

안양시 동안구 평촌. 평촌 내에서 평형 대비 많은 대지지분 가져서 관심 뜨거운 아파트임.
너나위님은 대지지분을 투자결정의 근거로 사용하지 않았다고함. 가치 대비 가격이 저렴하고, 평촌 안에서도 지하철 가깝고, 인프라, 초등학교 접근성이 유리하다는 이 단지 자체의 장점을 바탕으로 투자를 결정함. 
호재라는 보너스가 생김. 호재는 없는 것보다 있는 것이 좋다. 다만 호재만으로 투자를 결정하다간 더욱 중요한 것을 놓칠 수 있다. 

 

 

4. 성공 투자를 위한 필수 지식

 

사는 순간 돈을 버는 것이 투자.

막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기.

 

좋은 투자란, 사는 순간 버는 것이어야 한다. 

 

전국에, 비슷한 입지를 가진 아파트들의 가격을 비교하면, 저평가 아파트 찾기 가능함.

또는 차이나는 입지의 두 지역의 아파트들이 가격이 비슷하다면, 한 쪽이 고평가거나, 한 쪽이 저평가 상태인 것. 

 

서울이나 광역시는 구 단위로 5곳. 그 외 지역은 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 

 

매매가는 전세가보다 낮아질 수 없음.

전세가보다 매매가가 낮아지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역 향후 공급량을 더 보수적으로 확인 후 투자하면 된다. 

 

투자 적기를 놓치지 않고 좋은 물건에 투자하는 것이 투자법의 전부.

 

 

용돈벌이 투자

너나위님은 사고팔기를 반복하며 단기 시세차익을 노리는 투자로는 인생을 바꿀 수 없다고 말하심. 투자 관련 시장과 상황이 모두 본인 원하는 대로 흘러가야 한다는 전제조건. 많은 사람들이 싸이클 보고 투자 한다고 하는데 아무도 확신할 수 없다. 당장 내일 일도 모르는 인간이 어떻게 2년뒤 혹은 4년뒤 투자한 부동산의 가격이 오를거라 확언할수 있겠냐. 그리고 단기 시세차익 실현목적 투자는 거래비용 많이 발생한다. 용돈벌이 투자로는 그때그때 어느정도의 돈을 벌지는 몰라도 큰 재산을 형성하거나 원대한 재정적 목표를 달성하는 건 어렵다. 

 

 

인생을 바꾸는 투자

1) 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

2) 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다. 

3) 보유 자산의 크기를 키워나간다. 

4) 매입한 부동산을 장기 보유한다.

5) 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다. 

 

3번과4번이 핵심.

수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다. 

 

시스템 투자법

입지 우수한데 가격은 높지않은 아파트. 수도권 매가 4억 이하. 높은 전세가율. 갭 3천~5천. 

매가20억에 전세18억 아파트는 거의 없지만, 매가 3억에 전세 2억7천 아파트는 많다. 이런 아파트는 오름세 적지만 하락장에도 적게 내림.

투자 건당 수익의 크기는 작아도 소액투자금으로 매입가능부동산 투자하여 변동성 줄이고 투자효율 높이는 전략. 

똘똘한 한채는 한번으로 성패가 결정되지만, 소액으로 채수 늘리면 경험도 쌓이고 기회가 많아짐. 투자실력이됨. 

 

너나위님은 50세 40억 은퇴비용. 1억의 수익을 줄 수 있는 40채 마련하기가 목표. 

시세차익형 전세투자로 꾸준히 사서 모으기. 

전세는 2년에 한번식 계단식 상승한다. 물가 상승분 만큼의 현금 흐름이 집을 매도하지 않아도 발생한다. 

그걸로 또 다른 집에 갭투할 자금으로 사용. 

은퇴 시점에는 일부 월세로 전환하여 현금흐름 창출. 

혹은 차익실현하는게 나아보이면 매도하여 목돈마련.

투자 개시 시점에 넉넉한 자본을 갖지 못한 직장인 투자자에게 적합한 투자 방식이다. 

역전세 가능성이 아예 없는건 아니지만 특정 지역에 몰빵하지 않는 이상 전국 동시에 하락하는 일은 거의 없다. 

 

역전세 리스크 관리법

2017년 ㅡ> 2019년 매가는 올랐는데, 수도권 외곽 입주장 터져서 전세가는 내려간 아파트들이 많았다고함. 

유동성 확보 필요. 처음부터 마통, 신대 끌어와서 투자 하면 안된다. 

1) 처음부터 전세가 하락 우려 적은 물건에 투자. 실수요. 

2) 신규주택 입주물량 예정된 곳은 주의. 전세가에 영향 큼. 

 - 투자하려는 물건 주변지역에 3-4년간 해당지역인구의 1%이상 규모로 공급예정이면 투자하지 않는게 좋음. 

3) 마통, 신대로 현금확보. 

동원가능한 현금을 수시로 파악하고 일시적 역전세에 대비.

최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 이자 얼마인지 계산해보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해보기.

4) 임대사업자라도 매도하여 현금화 가능한 물건을 한두개 정도는 남겨두기. 비상 상황 대비.

 

전세가는 물가와 같다. 장기적으로 상승함. 

 

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

 

 확실한 투자 기준 세우기

1) 저평가 

2) 적은 투자금 

3) 감당할 수 있는 리스크

세가지 조건 중 하나라도 미달하면 투자하지 않는다. 

 

투자 흐름도

지역 선정 ㅡ> 사전조사 ㅡ> 현장조사 ㅡ> 실전투자

 

가격이 상승할 지역 선정하기

부동산 시장의 커다란 움직임은 수요와 공급이 만든다. 

시세 기울기의 급격/완만한 변화는 시장 참가자 수가 영향을 미친다. 

시장 참여자 수는 대중심리에 영향받는다. 

 

부동산은 수요가 많을때 입주가 아니라 분양을 한다.

수요와 공급의 시차 때문에 수급 불균형과 가격 등락이 생긴다. 

 

잠재적 투자 가능 지역 선정 기준 지표 

1) 전세가율과 가격 : 전세가율 70프로 이상, 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 

2) 투자금의 규모

3) 입주 물량

4) 미분양 : 참고사항. 

 

 - 시세 정리 예시 

시도	시구	평당 매매	평당 전세	24' 기준 매매	24' 기준 전세	매매 - 전세	전세가율	연월
서울	송파구	xxx	xxx	xxxx	xxxx	xxx	xx%	2018. 12

 

위 기준에 해당하면 임장할 지역으로 선정한다. 

임장 다녀온 지역 계속 모니터링 하면서 시세 파악. 

시세 비교해서 저평가/고평가 판단. 

 

임장 전 지역조사

조사의 목적이 명확해야 조사대상과 방법이 정해진다. 

 

• 가격 조사: 매매가, 전세가 파악.
• 입지 조사: 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상. 

 

입지 조사

 

일자리 - 근로소득 통계, 산업분류별 일자리 통계. 국세청 '시/군/구별 근로소득 연말정산 신고현황' (원천징수 기준, 거주지 기준), 산업분류별 일자리 통계. 국가통계포털에서 산업대분류별 사업체/종사자 통계.

 

교통 - 근로자 수가 많은 곳은 강남, 강북 도심, 여의도. 강남까지 소요 시간 확인. 

 

환경 - 백화점, 대형마트, 종합병원, 공원/산/강 자연환경. 지적편집도 확인. 

 

학군 - 아실 앱에서 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인. 

서울의 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래, 해운대 등이 명문 학군. 

단, 명문 학군 지역으로 유명한 곳 아니여도 각 지역마다 선호도 높은 학교는 있다. 초품아도 중요함. 

 

입지 조사 때 동별 인구 연령별 비중 확인. 몇 차례 경험 해보면 해당지역 인구 구성비만 봐도 그 지역 거리를 어떤 사람들이 걸어다닐지, 향후에 어떤 모습으로 지역이 변화해갈지 예측가능함. <ㅡ 행정구역별/5세별 주민등록인구 자료 확인.

 

가격 조사

 

특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장 지역 내 모든 아파트를 조사해야 한다. 

미련해 보일지 몰라도 모든 단지 모든 평형 가격을 파악해 봐야 한다. 

 

 

부동산과 통화할때에는 

이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다. 

 

매수 결정 전에는, 해당 단지 다른 중개소에 전세 구하는 세입자 처럼 전화해서 정확한 전세가 파악해 볼 필요가 있음. 

 

현장 조사

 

사전에 전화,인터넷으로 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아 그 지역을 제대로, 그리고 완전히 익히는 것.

 

지역을 눈에 담는다 = 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것. 마트는 어디고 가까운 지하철역 가려면 어디로 어떻게 가야 하는지. 학원가, 식당, 공원, 아파트 단지들 등. 

 

지도 확인 하지 않아도 길 잃지 않고 어디든 찾아갈 정도가 되어야 한다.

머리는 기억 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.

아파트 단지 확인 할 때도, 동 간 거리, 관리 상태, 주차 상황 확인. 단지별 선호도 익히기. 사소한 차이까지 느끼는 것이 중요함. 

 

동네 분위기, 단지별 특징 익히자. 

너나위님은 구 단위 하나에 일주일 퇴근후 저녁을 투자했음. 밤 분위기 익힘. 

토요일에도 가서 낮 분위기 익힘. 

혼잣말 하면서 기억 되살리고 차이 발견함. 

 

많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길. 

내비 없이 운전 하면서 길과 건물이 머릿속에 그려지면 부동산 중개소에 방문할 때가 된 것임.

 

중개소 방문

 

실제 매물 확인. 앞서 정한 투자 기준에 맞는 단지를 찾고. 그 집의 구조, 물건별 내부 상태, 매도 상황 확인. 

투자금 동일하면 그 동네 가장 선호도 높은 물건부터 우선 확인하는게 핵심. 

 

너나위님은 친절하고 꼼꼼한 중개사 또는 성격이 시원시원한 중개인을 택했음. 

같은 지역 중개소를 1시간반~2시간 간격으로 예약함. 

초보자는 3-4시간 간격으로 예약하고, 한 곳에서 매물 소개받는 시간을 2시간 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖길 추천함. 

 

해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정 짓는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 된다. 

 - 단지 주변의 일자리, 교통 여건, 선호 혹은 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대, 평형별 시세 등. 

 

 

중요한 것은, 사전 조사 내용을 맹신하고 묻는걸생략하거나,

질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다. 

기본예절은 반드시 지키고, 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 

 

보러 가는 집의 상황 물어보기. 매도 사유, 현 거주자가 집주인인지 임차인인지, 전세/월세/만기 

 

매물 확인

 

중개인이 이끄는 대로 이동하기보다 사전에 스스로 정한 순서에 따라 꼼꼼히 내부를 살피고

누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어봐라. 

 

거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는게 좋다. 

대화의 물꼬로 삼아 성격 가늠해보기.

 

매물 정보, 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 정리.

물건의 특징을 정리하기. 그중 가장 괜찮은 물건 고르기. 

해당 물건 등기부 등본 떼어보기. (대출 여부, 매수 시기와 가격 알수있음. )

가격 조정 관련은 중개인 통해 전달. 뒷조사 했다는 느낌을 줄 수 있으므로. 

 

가급적 많은 부동산 중개소에 방문하라. 장부물건 찾기.

너나위님은 동과 층에서 선호도가 낮은 것이 아니면서 (저층,탑층,사이드, 길가 동이 아니면서) 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 물건을 우선 선택한다. (기존에 수리가 잘되어 있거나, 공실 상태에서 수리를 통해 가치를 올릴 수 잇는 것) 

 

가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 

매도자 심리 위축 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면 매수자 우위 시장으로 전환된다. 

 

2개 이상의 투자처를 확보해두자. 거기 아니면 여기에 하지 뭐. 조급하지 말기. 

매도자에게 무조건 깎아달라 요청할 것이 아니라 내가 해줄 수 있는 건 없을지 생각해서 협상의 도구로 활용하라. 

 

임대를 결정짓는 4가지 요인.

1) 전세 가격.

2) 집의 상태: 매매가에는 향/동/층 요인이 영향을 미치지만 전세일 경우 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 

3) 입주 가능 시기: 현재 거주자의 이사 날짜가 정해졌는지 확인. 잔금 치러야할 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지 확인. 이사철 비수기 잔금인 경우 새 임차인과 임대차 계약을 할 때 24개월이 아니라 27개월로 수정하기도 한다. 입주는 비수기여도 만기는 성수기가 되도록 하기 위해서. 

4) 사람. 부동산 중개인의 성향도 임대 과정에 큰 영향을 준다. 자신감 있게 상황을 이끌어 가는 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행 한다. 일정 시간 지나도 안 나가면 다른 데도 내놓아라. 수수료 공동중개 물건 아닌 손님한테 집중한다. 

 

임사자 등록 여부 결정 시, 해당 물건이 장기 보유 가능한 부동산인지 판단하는것이 중요함. 

수도권 아파트나 지방에서는 입지와 선호도 높은 일부 아파트만 임사자 제도 활용할 것. 

5% 증액 제한있고 10년 보유 해야하므로 직장에서의 현금흐름도 중요함. 

 

1. 간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라. 너나위님은 1) 저평가 2) 적은 투자금 3) 리스크 감당 가능 여부. 
2. 싸다고 느껴지며 전세가율이 높은 곳을 주기적으로 탐색하고 임장하라
3. 사전조사를 통해 관심있는 지역의 인상을 파악하라 
4. 현장조사를 통해 물건의 우위를 가늠하라
5. 수월한 임대 조건 네 가지(가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람) 을 기억하라. 

 

 

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

 

아파트에 아이들이 얼마나 사는지 알고 싶어서 전 층을 돌며 유모차 수를 세었다고 함.

 

빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라. 

 

 

 

 

 

 

 

 

너나위님이 10년 이상 직장생활을 하면서 느낀 것 중 하나는, '감정' 적인 소통에 문제가 생길 때 비로소 '이성과 논리'가 개입한다는 것이었다.
동료들과 좋은 감정으로 관계를 유지하고 있다면, 그들이 당신을 이성과 논리로만 평가하지는 않을 것이라는 뜻이다.
어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까? 너나위님의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다. 
문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 

 

 

에필로그 ㅡ 한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면

 

에필로그 부제가 넘 맘에 든다. 가슴뛰게 만드는 문구.

 

 

이대로는 답이 없다. 라고 생각했던 절박감과
나도 잘하고 싶다. 라는 열정

 

'난 좋아하는 게 없어'라고 말하는 이들은, 필요한 것을 잘하기 위해 열심히 노력하는 과정에서 자신도 모르게 그것을 좋아하게 된 경험을 해보지 못했을 가능성이 크다.

좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해 봐라. 

 

특별 추가문 ㅡ 기회는 오늘도 새롭게 탄생한다. 

 

2019년 5월 서울 평균 평당 매매가는 2740만원. 2022년 4월 현재는 4419만원. 

많이 올랐지만 여전히 기회는 있다. 지역마다 싸이클 다름.

 

 

윤석열 정부의 부동산 공약에 대해 꼭 알아야 함.

 

국토부 등 행정기관과 대통령 소속의 공약은 국회에서 처리되어야 하는 공약에 비해 빠른 시일 내 실행될 확률이 높다. 

 

너나위님은 책에서 언급한 4개 물건을 모두 여전히 보유 중이시라고 함. 

 

 

투자는 역량을 기르면 잘할 수 있는 것이라는 명제를 받아들이고,
꾸준한 노력으로 역량 있는 투자자로 성장하여 '돈이 나를 따라오게 하겠다'라고 결심!
소액 투자를 통해 다양한 경험을 쌓아야 함.

 

 

이런저런 생각

 

다음에 임장갈 때는 너나위님의 엑셀 양식으로 대상 지역 모든 단지를 전수 조사 해봐야 겠다!!!

 

단지의 가치를 보고 투자한다는 점이, 주식에서 가치투자 하는 거랑 비슷하게 느껴졌다. 

가치투자자가 가지는 장점과 단점을 너나위님의 시스템 투자도 동일하게 가지는 듯함. 

 

너나위님이 추천해주신 책을 읽어봐야겠다.