한국 주택금융제도의 역사적 개관 2011-4 국토연구원 A Historical overview on Korea Housing Finance Policy 읽고 메모

 

한국의 주택금융제도와 시스템에 대한 소개

한국의 경제 및 주택시장의 발전단계에 따른 주택금융의 제도적인 변천과 주택금융시장의 추세, 현황, 특징을 살펴보고 성과와 시사점을 제시

 

1) 1950-1961: 전후 복구의 시기 및 기반 조성의 시기

2) 1962-1980: 고속 성장의 기반조성 및 고속 성장기

3) 1981-1997: 주택공급확대시기

4) 1998~2011: 국제적인 외환위기를 성공적으로 극복하고 주거복지확대기에 접어들고 있는 시기

 

각 시기 별

• 1) 경제/사회적인 배경
• 2)주택시장의 상황
• 3) 이때 도입된 주택정책과 제도
• 4) 전반적인 평가 

 

1. 전후복구 및 사회기반조성기의 주택금융

 

1) 급격한 도시화의 시작. 도시인구 증가율이 주택공급량을 초과. 도시주택문제 대두됨.

 

2) 전후 복구 노력은 산업기반시설 중심. 주택건설은 전쟁으로부터의 회생 및 긴급 주택 수요에 대처하기 위한 구호성 건설이 대부분.

희망주택: 대지와 공사비를 입주자가 부담, 건축자재를 영단에서 배정/분양.

1953년7월 우리나라 최초의 주택대량공급계획인 전국 100만호 주택건설안이 계획됨.

대한주택영단, 한국산업은행, 서울시 및 공공단체/금융기관에서 주택 공급 시작함 = 공영주택

 

3) 주택난 해결 위해 긴급하게 주택 공급. 

1950년대 중반까지는 정부가 구호 주택을 직접 공급함. 1955년에는 여러 공공단체, 금융기관, 외원단체 등이 주택을 지어 공급함. 1950년대 후반부터는 수요자 부담의 주택건설로 전환하여 장기융자금에 의한 자금지원방식을 도입함. 긴급한 수요가 해소된 이후, 정부의 직접투자에 의한 주택건설은 지양. 국책은행을 통한 주택건설자금융자가 본격화되었음.

 

4) 주거보다 식량 확보와 위생문제가 더 큰 사회적 관심사항 이었음.

2. 1962-1980 

 

1) 고성장과 산업화의 기반. 

1962~1966 제1차 경제개발 5개년계획 32만호 주택건설됨 

1967~1971 제2차 경제개발 5개년 계획 54만호 주택 건설됨 

광공업과 중화학 업 중심으로 산업 구조가 바뀌었음

댐,도로,항만,상하수도 등 사회간접자본이 건설되고, 이를 통해 형성된 자본이 부동산 시장으로 유입되어 부동산 가격을 상승시킴.

 

1970년 개발제한구역 제도가 도입됨. 

1971-73년 경기불황. 부동산 시장은 하향안정세. 1973년 이후 중화학공업 육성을 지원하기 위한 통화 팽창으로 인플레이션이 발생함.  

1974년 오일쇼크. 경제 불황 극복을 위한 부동산 투기억제세 폐지, 화폐개혁 루머, 강남개발계획 등으로 서울의 지가는 30% 이상 상승함.

 

1970년대 중반 중동 건설 붐에 따른 외화 유입으로 유동성이 증가. 극심한 토지 투기 재발. 1978년 전국 지가는 49%, 서울지가는 136% 상승함.

 

2) 

1972-1981년 주택 건설량 큰 폭으로 증가했으나, 도시 인구 급증 및 핵가족화로 인한 가구 수 증가하여 주택보급률은 10년간 하락함.

 

 

대한주택영단이 대한주택공사가 됨

1970년대 들어와 건설계획이 경제개발계획과 분리/운영 되었음.

주택건설10개년 계획이 수립됨. 1972년 주택건설촉진법이 제정/공포 되었음.

1979년 한국토지개발공사 설립되어 택지개발공급을 담당하게됨 

 

3) 

1977년8월 분양가 상한제 시행되었음

 

한국주택은행: 1967년 서민주택자금의 조성, 공급, 관리 등 주택금융을 보다 효율적으로 수행하기 위한 목적으로 공공금융기구인 한국주택금고가 설립됨. 한국주택은행법에 따라 상호가 변경됨. 공공 및 민간자금을 재원으로 조성한 자금을 바탕으로 주택공급자 및 수요자에게 대출해주는 업무를 수행함. 신축주택의 분양신청권이 부여되는 청약예금, 청약부금을 통해 조달한 재원을 주택 부문에 재투자. 정부로부터 국민주택기금을 위탁 받아 운용.

 

주택복권: 군경유가족, 국가유공자, 파월 장병 중 무주택자에게 주택 마련의 기회를 제공하기 위해 국민주택자금 조성을 목적으로 발행됨.

 

4) 

이 시기의 중요한 주택 목표는 주택 공급 확대와 주택 가격 안정화. 

 

 

 

3. 주택공급 확대기 1981-1997

 

1) 급격한 사회적 격동. 1980년대는 민주화. 

1988년 올림픽 경기 개최.

1997년 말 외환위기 발생. 사회/경제적인 구조변화가 일어나는 계기가 되었음.

 

1980년 첫 마이너스 성장.

 

2) 아파트가 새로운 주거문화의 한 유형이 됨. 

물가 상승, 주택수급 불균형이 맞물리며 아파트가 주요 투기 대상이 되어 주택 가격 상승을 주도함.

 

주거 문제가 양적 성장 위주에서 질적 성장 추구로 전환되기 시작함.

 

3) 분양가 원가연동제: 신규주택 분양가격을 정부가 일방적으로 결정하지 않고, 지방자치단체의 장이 택지비와 건축비에 적정한 이율(건축비의 5% 내외)을 감안하여 주택가격을 결정하는 방식이다. 

 

주택200만호 건설계획 1988-1992

국민총생산액 GNP의 6.5%에 해당하는 65조원을 투자하여 국민주택 85만호, 민영주택 48만호, 민간주택 67만호를 건설하고, 주택보급률을 1992년 72.9%까지로 높이는 계획이다. 

 

신도시 개발. 개발가능지가 부족하고 가용토지의 지가가 비싼 대도시 대신 수도권에 신도시 건설 계획됨.

신도시 개발을 위한 민간사업체의 재원조달을 위해 '주택상환사채제도'를 시행함. 

이 채권은 기명식보증사채.일정기간이 경과하면 주택으로 상환 받을 수 있는 채권이다. 이 채권 발행의 목적은 주택을 선분양하고 실수요자들의 유휴자금을 주택시장에 흡수하여 자금조달을 원활히 하기 위한 것.

 

1980년대 후반까지는 주택의 양적공급에 정책우선순위가 놓임.

 

1981년 7월 국민주택기금 설치됨.

정부의 주택건설종합계획을 효율적으로 집행하고, 소형주택건설을 지원하는데 사용되엇음.

국민주택기금의 재원 조달 수단은 정부의 재정, 자본시장(국채관리기금예수금), 저축시장(청약저축), 기타재원(국민주택채권, 주택복권)의 네 가지. 이중 청약저축, 국민주택채권의 비중이 대부분을 차지함. 

 

4) 1980년대에는 주택200만호 건설계획과 같은 정부의 적극적인 개입과 민간건설사업육성 등을 통해 주택부족에 따른 수급 불균형 문제가 크게 완화됨.

주택가격도 차츰 안정됨. 1980년대에는 주택공급부족으로 주택가격상승이 지속되었고 1980년대말 주택가격 급등하기도 했지만, 주택200만호 건설계획이 실제로 완공되기 시작한 1991년을 기점으로 주택가격은 하락세로 바뀌었다.

 

 

이 시기의 주택건설경기 과열은 미분양 주택을 양산했고, 주택의 수도권 집중과 같은 문제도 야기되었다. 

정부의 주택정책이 자가 소유 정책에 집중되어 임대주택 부족에 따른 전월세 가격상승에 대한 대책은 미미했음.

 

4. 1998-2011 외환위기 이후

 

1) G20회원국이 되는 등, 양적성장에서 질적인 성장으로 사회의 패러다임 변화함.

 

2) 주택수급의 불안정과 분양가 자율화, 분양권 전매허용 등의 시장 내부적 문제가 부동산 시장의 불안을 더욱 가중시켜서 집값과 전세 가격을 상승시키는 부작용을 일으켰음.

 

대내외적인 경제여건이 불안함에 따라 주택수요가 크게 위축되자 민간부문의 시장자율성을 보장해서 부동산시장질서 확립하는 친시장적 정책이 수립됨. = 규제완화, 공급확대

 

3) 

외환위기 이후는, 규제완화시책과 함께 사상 최저의 금리기조 유지, 과잉 유동성 발생, 주택공급 부족 등이 복합적으로 작용하면서 2000년대 초부터 부동산 시장이 과열될 조짐이 보였다.

부동산투기, 서민주거불안, 전세가격 안정이 요구됨.

이에 정부는 주택공급확대보다 부동산투기억제와 수요관리에 초점을 맞춘 주택정책을 적극 도입하여 시행함.

 

한국주택금융공사는 단기, 일시상환 위주의 주택금융구조를 선진국형의 장기, 분할상환 방식으로 전환해 나갈 수 있도록 하여 국민의 주거안정을 돕고, 주택가격의 하락이나 금리 상승 등 외부충격에 따른 가계와 금융기관의 동반 부실을 예방하려는 목적을 지님. 

 

주택저당채권 유동화 제도.

주택저당채권: 고객이 금융회사에서 주택담보대출을 받을 경우 주택에 대한 근저당을 설정하고, 금융회사는 그 주택을 담보로 대출금을 회수할 수 있는 권리인 대출채권을 갖게 됨. 

금융기관은 취득한 주택저당채권을 주택금융공사에 양도하고, 주택금융공사는 이를 금융위원회에 등록한 후 이 주택저당채권을 기초로 

주택저당증권 MBS를 발행하여 투자자에게 판매.

주택금융공사는 MBS의 판매대금을 금융회사에 지급하고 금융회사는 이것을 활용해서 새로운 주택자금을 대출하게 된다. 

 

주택저당채권담보부채권 MBB 은 MBS와 유사하나, MBS는 주택금융공사가 자기신탁을 설정하여 발행하는 수익증권인 반면, MBB는 주택금융공사가 직접 발행하는 채권이라는 점이 다르다.