[부동산학개론] 01. 부동산의 기본 개념

부동산의 3대 측면

기술적/물리적 측면: 자연, 위치, 공간, 환경

경제적 측면: 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

법률적 측면 - 협의의 부동산: 민법상의 부동산 = 토지 및 정착물 (민법 99조 1항) 

법률적 측면 - 광의의 부동산: 민법상의 부동산 + 준 부동산 

 

민법 제99조(부동산, 동산)  ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다. ②부동산 이외의 물건은 동산이다.

 

복합 개념의 부동산은 부동산의 3대 측면을 모두 합한 것을 말합니다. 

복합 부동산은 토지와 건물이 결합된 상태로 일체를 이루는 부동산을 말합니다. 부동산 활동상의 개념이고, 법률적 개념이 아닙니다. 토지와 건물은 각각 독립된 부동산이면서 불가분의 관계로 부동산 활동의 대상이 됩니다. 

 

복합 건물이란, 두 개 이상의 용도가 결합된 건물입니다. 예를 들면 주상복합건물과 같은 것을 말합니다. 주상복합건물은 하나의 건물 안에 주거용 층과 상업용 층이 모두 있는 경우입니다. 

 

이때 주택으로 쓰이는 층이 5개층 이상이면 아파트이기 때문에 주상복합아파트가 되고 주거용도의 층이 5개 층이 안되면 주상복합건물입니다. 참고로, 주거용으로 쓰는 층이 4개 이하면 연립주택입니다. 

 

공인중개사 1차 부동산학개론 과목에서 다루는 부동산은 바로 복합 개념의 부동산을 뜻합니다. 

 

정착물

1) 정착물의 개념

항구적으로 결합된 = 계속 부착 = 고정화된 물건. 

 

2) 정착물의 종류

 

독립정착물과 종속정착물. 

 - 독립 정착물: 토지와 분리하여 양도 가능. 즉 토지와 따로 등기가 되어 있다. 

 - 종속 정착물: 토지와 분리하여 양도 불가능. 토지의 일부. 

 

건물은 독립 정착물이다. 

건물은 주택, 상가, 공장 등이 있다. 건물은 토지와 따로 등기가 되어 있어서 분리하여 양도할 수 있다. 

 

나무는 독립 정착물 일 수도 있고 종속 정착물일 수도 있다. 

 - 등기된 나무: 입목. 독립정착물이다. 

 - 등기되지 않은 나무: 수목(1그루), 수목집단(여러 그루). 산을 양도하면 나무도 따라간다. 종속 정착물이다. 

 

종속 정착물은 토지와 따로 등기가 되어 있지 않습니다.

예시의 몇 가지로는 도로, 교량, 축대, 담장, 우물, 구거 등이 있습니다. 

 

 

3) 구분의 실익

 

정착물을 동산과 구분해야 하는 첫 번째 이유는 중개사법과 관련이 있습니다. 중개사법으로 규정된 부동산 중개의 대상물에는 토지, 건물, 입목, 공장재단, 광업재단이 있습니다. (공장재단과 광업재단은 준부동산 입니다.) 부동산이라면 중개의 대상이 되지만 동산은 중개의 대상이 아닙니다. 

 

정착물을 동산과 구분하는 두 번째 이유는 동산에는 저당권을 설정할 수 없기 때문입니다. 즉 동산은 저당권의 객체가 아닙니다. 

 

4) 구분 기준

 

준부동산 = 의제부동산 = 간주부동산 

 

준부동산이란, 부동산에 준하여 취급하겠다는 것. 또는 부동산으로 의제해주겠다. 부동산이 아닌데 부동산으로 간주해주겠다는 뜻입니다. 준부동산은 민법상의 부동산은 아닙니다. 다른 특별법 상의 부동산을 말합니다. 

 

준부동산의 예시에는 선박, 자동차, 항공기, 기계, 입목, 공장재단, 광업재단, 어업권 등이 있습니다.

여기서 준부동산인 선박은 20톤 이상의 배를 말합니다. 작은 배는 선박이 아닙니다. 

 

준부동산은 공시방법이 있습니다. 자동차는 등록을 합니다. 

 

 

부지, 택지, 대지

 - 포함관계: 부지 ⊃ 택지 ⊃ 대지 

 

부지는 건축이 불가능한 토지와 건축이 가능한 토지입니다. 부지는 모든 토지를 일컫는, 가장 포괄적인 용어입니다. 건축이 불가능한 토지의 종류에는 하천, 도로, 철도, 맹지 등이 있습니다. 

 

택지는 건축이 가능한 토지입니다. 택지에는 주거지, 상업지, 공업지가 있습니다. 

 

대지는 택지 중에서 지목이 '대'인 것을 말합니다. 다시 말해, 주거지와 상업지를 말합니다. 주거지와 상업지의 지목은 '대'이기 때문입니다. 공업지는 대지에 포함되지 않습니다. 공업지의 지목은 공장용지입니다. 참고로, 이 때의 대지의 '대'는 흙 토 받침이 붙어있는 한자 '垈' 를 사용합니다. 

 

대지는 지적법에서는 '대', 건축법에서는 '대지'로 규정하고 있습니다.

 

필지와 택지

 

필지는 법률적 개념입니다. 등기법과 지적법 상의 용어입니다. 지적법에서 필지는 '하나의 지번으로 에워싸인 토지'를 말합니다. 즉 필지는 소유권의 구분 단위로써 1개의 지번을 갖는 등기 및 등록의 단위를 말합니다. 

 

택지는 경제적 개념입니다. 부동산 활동 상에서 가격 및 면적의 구분 기준으로 사용합니다. 다시 말해, '가격 수준이 비슷한 일단의 토지'를 말합니다. 

 

도로
(가) 20만	(나) 20만	(다) 10만
		(다) 8만
		(다) 5만

 

필지와 택지의 관계

(가): 1개의 필지가 1개의 택지로 구성될 수 있습니다. 

(가)와 (나): 여러 개의 필지가 1개의 택지로 구성될 수 있습니다.  

(다): 1개의 필지가 여러 개의 택지로 구성될 수 있습니다. 

 

(다)와 같은 경우를 감정평가에서 구분평가라고 합니다. 하나의 필지 안에서도 가치를 달리하는 부분이 있으면 가격을 따로 따로 평가하는 방법입니다. 

 

구분 평가와 달리 일괄 평가도 있습니다. 여러 개의 필지가 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있어 일체로 이용 중에 있을 때에는 일괄 평가 합니다. 

 

 

후보지와 이행지

 

아주 중요한 개념이며 공인중개사 빈출 문제입니다. 둘 다 용도가 바뀌고 있는 중의 상태를 말하지만, 큰 차이점이 있습니다. 

 

 - 후보지: 용도지역 상호간에 용도가 변경 중인 토지

 - 이행지: 용도지역 내에서 용도가 변경 중인 토지 

 

[용도지역의 분류]

대분류	소분류
택지	주거지, 상업지, 공업지
농지	전, 답, 과수원 등
임지	신탄림(땔감용), 용재림

 

즉, 후보지는 대분류 간의 변경이 진행중에 있는 토지를 말하고, 이행지는 대분류에는 변화가 없고 소분류 간의 변화가 진행중인 토지입니다. 

 

중요한 빈출 포인트는, 변경이 진행 중인 토지가 후보지와 이행지입니다. 변경이 완료된 토지는 후보지도 이행지도 아닙니다. 예를 들어 신탄림을 공업지로 변경이 진행 중이면 후보지고, 신탄림이 공업지가 되었으면 공업지입니다. 

 

 

나지와 건부지

 

나지와 건부지는 토지에 건물이 있는지 없는지로 구분합니다. 나지의 '나'는 '벗을 나'입니다. 건물이 없는 토지를 말합니다. 건부지는 건축물의 부지입니다. 쉬운 말로 건물이 있는 땅의 바닥 토지입니다. 참고로, 나지와 갱지는 같은 말입니다. 단, 나지를 단순히 건물이 없는 토지라고 하면 안됩니다. 

 

나지란, "토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법 상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지"를 말합니다. 법률에 적혀있는 문구입니다. 

 

예를 들면 저당권이 설정되어 있는 토지는 나지가 아닙니다. 

 

헷갈리지 말아야할 점은, 나지는 공법 상의 제한은 받고 사법 상의 제한은 없는 상태의 토지라는 것입니다. 우리나라의 모든 토지는 공법 상의 제한을 받고 있습니다. 우리나라에는 공법 상의 제한을 받지 않는 토지는 절대로 없습니다. 

 

나지는 권리관계가 깨끗하기 때문에 일반적으로 나지는 건부지보다 가격이 월등히 높습니다. 단 예외의 경우는 존재합니다. 

 

[참고 - 물권의 종류: 8가지]

본권	소유권
	제한물권	용익물권	전세권
			지상권
			지역권
		담보물권	질권
			저당권
			유치권
점유권

 

물권은 본권과 점유권으로 나눕니다. 본권은 소유권과 제한물권으로 나뉩니다. 제한물권은 용익물권과 담보물권으로 나뉩니다. 용익물권에는 전세권, 지상권, 지역권이 있습니다. 담보물권에는 질권, 저당권, 유치권이 있습니다.

 

 

대지와 맹지

 

여기서의 대지는 입구가 협소한 자루 모양의 토지를 말합니다. 이 때의 대지는 '옷 의' 받침이 붙은 한자인 '자루 대 袋' 글자를 사용합니다. 토지의 모양이 凸과 비슷합니다. 도로와 맞닿은 부분이 협소하게나마 존재하고 그 뒤에 도로와 붙지 않은 토지가 넓게 있는 모양입니다. 대부분의 토지가 다른 사람의 토지로 둘러싸여 있습니다. 

 

이 대지는 도로와 맞닿은 부분이 있으므로 건물을 지을 수 있습니다. 맹지는 도로와 붙어있지 않으므로 건물을 지을 수 없습니다. 

 

 

법지, 빈지, 간석지 

	법지	빈지
소유권	인정 O	인정 X
사용 실익	없음	있음

 

법지는 법으로 소유할 수 있는 토지를 말합니다. 즉, 개인에게 소유권이 인정되는 토지입니다. 그러나 법지는 활용 실익이 전혀 없는 토지입니다. 예를 들면 윗집과 아랫집 사이의 경사 부분의 토지와 같은 경우입니다.

 

보통 법지는 경사면이므로 토지가 흘러내리지 않도록 축대나 담장을 설치해둔 부분의 토지입니다. 안 무너지도록 아랫집을 보호해야 하는 책임은 윗집에 있습니다. 축대 설치 의무가 윗집에 있고, 소유권은 윗집으로 인정됩니다. 

 

빈지는 법으로 소유할 수 없는 토지 입니다. 그러나 개인에게 활용 실익이 굉장히 높은 토지를 말합니다. 

 

빈지는 만조수위선과 지적공부에 등록된 토지 사이에 있는 토지(백사장), 즉 육지와 간석지 사이의 백사장입니다. 

간석지(갯벌)는 만조 수위선과 간조 수위선 사이의 토지를 말합니다. 다시말해, 간석지는 갯벌을 뜻합니다.

 

공지, 공한지, 유휴지, 휴한지 

 

공지란, 대지 면적에서 법정건폐율만큼 건축을 하고 주변에 비워둔 토지를 말합니다. 

건폐율이란, 대지면적에서 건축 가능 면적이 차지하는 비율 (건축 가능 면적 / 대지면적) 을 말합니다. 

 

참고로, 건축법에는 공지를 최소 10% 이상 확보하도록 되어 있습니다. 건폐율이 최대인 지역은 상업 지역 입니다. 용도지역 별 건폐율은 다음과 같습니다. 상업지역은 90% 주거지역과 공업지역은 70% 녹지 지역은 20% 입니다. 

 

공한지, 유휴지, 휴한지는 모두 놀리고 있는 땅을 말하지만 놀리는 목적이 서로 다릅니다. 

 

공한지는 도시의 토지인데, 건축을 하지 않고 지가 상승을 기대하며 장기간 방치하고 있는 토지를 말합니다. 빌 공 자에 한가할 한 자를 씁니다. 

 

유휴지는 외곽의 농지인데, 농업 활동에 이용하지 않고 지가 상승을 기대하며 장기간 방치하고 있는 토지를 말합니다. 

 

휴한지는 쉴 휴 자에 한가할 한 자를 씁니다. 토지의 비옥도, 즉 지력 향상에 목적을 둡니다. 

 

	공지	공한지	유휴지	휴한지
위치	도시	도시	농지	농지
이유	법정 건폐율	지가 상승	지가 상승	지력 향상

 

소지, 원지

소지란, 개발되기 이전, 자연 상태 그대로의 토지를 말합니다. 황무지, 자연경관 등입니다. 소지와 원지는 같은 말입니다. 

 

 

포락지

지반이 절토되어 무너져내린 토지, 즉 떨어져 나가버리고 없어진 땅을 말합니다. 예를 들어 하천 주변의 전답을 소유하고 있었는데, 홍수가 나서 원래는 개인 소유 전답의 땅이 물줄기에 의해 떨어져 나가서 없어진, 하천으로 되어버린, 수면 아래로 잠긴 땅입니다. 

 

포락지와 빈지는 다릅니다. 둘을 구분할 수 있어야 합니다. 

 

한계지

한계지는 경계선 상의 토지입니다. 그냥 한계지라고 했을 때는 택지 한계지를 한계지라고 이해하면 됩니다. 

 

택지 한계지는 택지로 이용이 가능한 가장 먼 거리의 토지, 즉 택지 이용의 최원방권의 토지입니다. 다시말해, 도시 내 특정 지점을 기준으로 했을 때 택지로 이용이 가능한 가장 먼 경계선 상의 토지입니다. 

 

예를 들면 도시와 농경지 사이의 토지입니다. 도시에는 건축을 할 수 있지만 농지나 임야는 지반이 약해서 형질 변경이 이뤄지기 전에는 건축을 할 수 없습니다. 

 

농지 한계지도 있습니다. 농지 한계지는 농지의 어느 한 지점을 기준으로 했을 때 농업활동이 가능한 가장 먼 경계선의 토지를 말합니다. 어느 지점을 넘어서면 수확량이 안 나옵니다. 그 부분이 농지 한계지입니다. 

 

선하지

선하지는 고압선 아래의 토지를 말합니다. 당연히 가치가 낮습니다. 

 

 

성숙지, 미성숙지

비용과 시간을 투자할 필요가 없이 즉시 건축이 가능한 토지는 성숙도가 높은 토지, 즉 성숙지입니다. 

 

미성숙지, 즉 성숙도가 낮은 토지는 충분한 시간이 흐르거나 일정 비용을 투입하여 형질 변경을 해야하는 토지를 말합니다. 

 

토지는 소모되지 않으므로 가치보존력이 우수하여 투자 자산으로 선호됩니다. 

 

부동산학개론에서 투자는 장기간의 정상적인 이윤획득을 목적으로 장기에 걸쳐 자금을 투입하는 행위가 있고 부동산을 이용관리할 의사를 가지고 운영단계를 거쳐서 처분이 이루어지면 투자가 됩니다.

 

부동산학개론에서 투기는 단기에 양도차익만을 획득할 목적으로 자금을 투입하고, 이용관리할 의사가 없고 내가 필요한 양 이상으로 자금을 투입하고 운영단계를 거치지 않은 것은 투기입니다. 

 

일반적으로 투자의 대상이 되는 것은 성숙지이고, 투기의 대상이 되는 것은 미성숙지입니다. 

 

 

표준지와 표본지

 

표준지 = 공시지가 산정

표본지 = 지가변동률 산정 

 

부동산 가격공시에 관한 법률 ( 약칭: 부동산공시법 ) 제2장 지가의 공시 제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등)  ① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지 에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

지가변동률 조사·평가에 관한 규정 제3조(정의) 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "표본지"라 함은 지가변동률 조사·평가대상 필지 중에서 행정구역별·용도지역별·이용상황별로 선정한 대표적인 필지를 말한다.

 

 

---

주택의 분류

 - 주택 분류 간단한 버전.

단독주택	단독주택
	다중주택 (하숙집)
	다가구
	공관
공동주택	아파트
	연립
	다세대
	기숙사