[부동산학개론] 05. 부동산 시장론: 부동산 시장

부동산시장은 추상적시장

 

구체적 시장은 상품의 매매를 위하여 수요자와 공급자가 모여서 거래하는 일정한 장소를 말합니다. 예를 들어 동대문 시장, 남대문 시장, 자갈치 시장 등이 있습니다.

 

추상적 시장은 어떤 상품의 수요와 공급에 관한 정보가 장소적 제한을 받지 않고 거래되는 공간적 개념의 시장을 추상적 시장이라고 합니다. 사고팔고하는 구체적인 장소가 없더라고 수요와 공급이 존재하여 가격을 결정하는 추상적인 기구가 존재한다면 시장의 개념에 포함됩니다. 예를 들면 외환시장, 노동시장, 환율시장, 채권시장, 부동산 시장 등이 있습니다. 

 

부동산시장은 불완전경쟁시장

 

완전경쟁시장은 다음의 네 가지 요건을 동시에 충족시키는 시장을 말합니다. 

1. 수요자와 공급자가 다수일 것 

2. 동일한 품질의 동일한 제품일 것

3. 시장으로의 진출입이 자유로울 것

4. 완전한 정보 공유를 할 것 

 

완전경쟁시장에서는 균형가격이 성립하고, 일물일가의 법칙이 성립합니다. 

개인이 영세하여 가격결정력이 없습니다. 수요의 가격탄력성은 완전탄력적입니다. 

 

완전경쟁시장은 현실적으로 존재하지 않습니다.

위에 언급된 완전경쟁시장의 조건 가운데 하나라도 불충족 시에는 불완전경쟁시장이 됩니다. 

세상의 모든 시장은 불완전경쟁시장입니다. 

 

불완전경쟁시장에는 세 가지가 있습니다.

독점시장은 공급자가 1개인 시장을 말합니다.

과점시장은 공급자가 소수 몇 개인 시장을 말합니다. 

독점적경쟁시장은 공급자는 다수이나 상품이 차별화되어 있거나 진입이 부자연스러운 시장을 말합니다. 

 

부동산 시장은 불완전경쟁시장이고, 그 중에서 독점적경쟁시장에 해당합니다. 

부동산 시장은 수요자도 소수 공급자도 소수입니다.

부동산 상품은 개별적이고 진입은 부자연스러우며 정보도 불완전합니다. 

 

부동산 시장의 기능/역할 (!= 특징/성격)

부동산 시장의 기능/역할

1. 교환기능

2. 자원배분기능

3. 가격창조기능

4. 정보제공기능

5. 양과 질의 조정기능

 

부동산 시장의 특징/성격

 - 지역적, 국지적 (부동성)

 - 비공개적, 비표준화, 비조직화 (개별성)

 - 수급 조절이 곤란 (부증성), 단기 가격 왜곡 

 - 매매기간의 장기성, 자금의 유용성과 밀접 (고가성)

 - 법적제한이 많음

 - 소수의 수요자와 소수의 공급자 

 - 공매도가 불가능함

 - 외부효과를 수반함 (부동성, 인접성) 

 

부동산 시장의 균형
: 특정 지역의 주택 수요 증가 시, 단기적인 변화와 장기적인 변화

 

부동산 시장에서의 단기와 장기의 개념은, 신축 공급이 가능한 시점을 기준으로 나뉩니다. 

신축의 공급이 가능하기 전까지를 단기, 가능해진 시점부터를 장기로 봅니다. 

 

특정 지역의 주택 수요가 증가하면,

단기적으로는 공급에 변화가 없는 상태이므로 가격이 상승하여 초과이윤이 발생합니다.

그래서 공급자들이 시장에 진입하여 신축이 공급됩니다. 이때부터 장기입니다.

장기 시점에는 공급 비용의 변화에 따라 향후 방향이 달라집니다.

생산 비용에 변화가 없었을 경우, 수요 증가량 만큼 공급이 증가하여 (필요 수준만큼 공급됨) 가격은 원래 수준으로 돌아가서 장기공급곡선은 수평선이 됩니다. 

생산 비용이 증가했을 경우, 수요 증가량 보다 공급 증가량이 적어서 (약간 부족함) 가격은 상승하고 장기공급곡선은 우상향이 됩니다.

생산 비용이 감소할 경우, 수요 증가량보다 공급 증가량이 많아져서 (초과 공급) 가격은 하락하고 장기공급곡선도 가격을 따라 우하향곡선이 됩니다. 

 

 

생산비용	가격	곡선
=	=	=
↗	↗	↗
↘	↘	↘

 

부동산 시장은 준강성 효율적 시장

 

정보의 효율성은 모든 정보가 신속, 공평, 저렴하게 모든 수요자에게 배분되고 정보가 가격에 정확하게 반영되는 것입니다. 

효율적 시장은 새로운 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 말합니다  

 

효율적 시장	과거 정보	현재 정보	미래 정보	분석	정상이윤	초과이윤 획득여부
약성	O	X	X	기술적 분석	획득가능	현재,미래정보 → 획득O 정보비용O
준강성	O	O	X	기본적 분석	획득가능	미래정보 → 획득O 정보비용O
강성	O	O	O	불필요	획득가능	불가능. 정보비용X

 

O : 해당 정보가 가격에 반영이 된 상태라는 의미.

X : 해당 정보가 가격에 아직 반영되지 않은 상태라는 의미. 

 

정상이윤이란, 투자 비용의 획득하여 손실을 보지 않는다는 것을 뜻합니다. 이미 가격에 반영되어 있고 알고 있는 정보만 분석해도 됩니다. 그래서 모든 종류의 효율적 시장에서 획득할 수 있는 이윤입니다. 

 

초과이윤이란 투자수익을 획득한다는 것입니다. 가격에 이미 반영된 정보로는 초과 이윤의 획득이 불가능합니다. 가격에 반영되지 않은 정보를 활용할 때에만 획득할 수 있는 정보입니다. 

 

약성 효율적 시장에서는 현재 정보 또는 미래 정보로 초과이윤을 획득할 수 있기 때문에 정보 비용이 수반됩니다. 약성 효율적 시장에서는 과거 정보를 분석하는 기술적 분석으로는 초과이윤을 얻을 수 없고 기본적 분석으로는 초과이윤 획득이 가능합니다. 

 

준강성 효율적 시장에서는 과거 정보를 분석하는 기술적 분석으로도 현재 정보까지 분석하는 기본적 분석으로도 초과 이윤을 얻을 수 없습니다. 미래 정보를 통해서는 초과 이윤을 얻을 수 있고 정보비용이 수반됩니다. 

 

부동산 시장은 준강성 효율적 시장에 해당합니다. 

 

강성 효율적 시장은 세상에 존재하지 않습니다. 강성 효율적 시장에서는 과거, 현재, 미래의 어떤 정보로도 초과 이윤은 얻을 수 없고 정보 비용도 없습니다.

 

할당 효율적 시장

 

할당 효율적 시장은 정보 가치 만큼 정보 비용을 투입하여 정보를 획득하기 때문에 초과 이윤이 존재하지 않는 시장을 말합니다. 즉, 모든 투자자에게 정보가 완전한 시장입니다. 그 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는, 정보가 효율적으로 할당되는 = 배분되는 시장입니다. 

 

완전경쟁시장이라면 언제나 할당효율적시장입니다. 

할당효율적시장이 언제나 완전경쟁시장이 되는 것은 아닙니다. 완전경쟁시장일수도, 불완전경쟁시장일수도 있습니다. 

불완전경쟁시장은 할당효율적시장이 될 수도 있습니다. 

완전경쟁시장의 네 가지 조건 가운데 한 가지만 만족해도 불완전경쟁시장인데, 그 중 정보가 완전할 것의 조건을 충족하는 경우는 불완전경쟁시장이 되고, 그 이외에는 할당효율적시장은 아니지만 불완전경쟁시장의 조건에는 충족되는 경우가 많이 발생할 수 있기 때문입니다. 

 

여과 현상

 

여과 현상은 소득이 다른 계층끼리 주택을 순환해가며 사용하는 것을 말합니다. 

여과 현상에는 하향 여과와 상향 여과가 있습니다. 

고소득층이 사용하던 주택이 낡으면 고소득층은 이사가고 사용하던 주택은 저소득층이 사용하게 되므로 하향여과입니다. 

재개발/재건축이나 리모델링 등을 통해 주택을 개/보수 하여 고급화하면 상향여과입니다. 

일반적으로 여과 현상이라 하면 하향 여과를 말합니다. 

 

하향여과와 상향여과가 어떤 과정을 통해 이루어지는 것인지 아는 것이 중요합니다.

빈출 포인트 : 저가 주택의 수요 증가 시 하향 여과가 나타납니다.

빈출 포인트 : 저가 주택의 수요 감소 시 상향 여과가 나타납니다. 

 

저가 주택은 정책상 신축을 통해 공급되지 않습니다. 일정 수준 이하의 주택은 오직 주택의 하향 여과를 통한 공급만 가능합니다. 

 

여과 과정

 

저가 주택 시장 - 시나리오 1 

1. 저소득층의 소득 증가 (보조금 지급)

2. 저가 주택 수요 증가

3. 단기적으로는 공급이 불변

4. 임대료가 증가 (초과 이윤)

5. 고소득층이 사용하던 주택을 내놓음. 하향 여과. 

6. 하향 여과를 통해 저가 주택 공급량이 증가했음. 임대료가 원래 수준으로 돌아감.

 

고가 주택 시장

5. 하향 여과 시킨 양 만큼 고가 주택 공급량이 감소. 

6. 고가 주택 가격이 상승.

7. 초과 이윤을 얻기 위해 건축자들이 고가 주택 시장 진입하여 신축 공급이 이루어짐. 

8. 생산비용이 그 전과 불변인지/증가했는지/감소했는지에 따라 향후 방향이 달라짐.

8-1. 공급비용에 변함이 없는 경우: 여과량 = 공급량, 가격은 원래 수준으로 회복. 

8-2. 공급비용이 증가한 경우: 여과량 > 공급량, 가격은 약간 상승 후 주택 시장이 안정을 찾음.

8-3. 공급비용이 감소하는 경우: 여과량 < 공급량, 가격은 약간 하락 후 주택시장 안정됨.

 

저가 주택 시장 - 시나리오 2 

1. 저소득층의 소득 증가 (보조금 지급)

2. 고가 주택 수요 증가 (저가 주택 대신 고가 주택 구입하러 가는 경우)

3. 저가 주택 수요 감소.

4. 저가 주택은 철거, 그 자리에는 재개발 등 통하여 고가 주택 신축. 주택 가격 상승. 상향 여과 발생. 

 

★[결론&빈출포인트] 저가 주택 수요 ↑ : 하향 여과, ↓ : 상향 여과 

 

주거 분리와 여과작용

 

소득이 다른 계층끼리 주거 지역이 분리되어 형성되는 현상을 주거 분리라고 합니다. 

 

주거분리의 원인은 외부효과 입니다. 

주거분리는 부의 외부효과를 차단하고 정의 외부효과를 최대한 획득하고자 하는 과정에서 발생합니다. 

고소득층 주거지역은 외부효과가 정방향, 정의 외부효과가 있고, 저소득층 주거지역은 역방향, 부의 외부효과가 발생합니다. 

 

고소득층이 사는 지역은 수선비용보다 가치상승분이 크기 때문에 지속적으로 수선을 합니다. 저소득층이 사는 주택은 수선비용보다 가치상승분이 적기 때문에 수선을 하지 않게 되고 불량주택으로 변해갑니다.

* 이 때 생겨나는 불량주택은 시장실패 때문에 발생하는 것이 아니라 저소득층의 낮은 소득 때문에 발생하는 것입니다. 

 

그런데, 고소득층의 주거지역 중에서도 저소득층의 주거지와 가까운 곳은 멀리 떨어진 지역보다 역방향 외부효과가 상대적으로 더 크기 때문에 할인이 일어나게 되고, 수선비용을 가치상승분이 크게 초과하지 않기 때문에 점점 저소득층에게 임대를 주게 되고 하향여과 현상이 일어나게 됩니다. 

 

저소득층 주거지역 중에서도 고소득층 주거지역과 가까운 지역은 할증료가 붙어서 거래가 됩니다. 다른 저소득층 주거지보다 정의 외부효과가 상대적으로 크기 때문에 수선도 많이 하게 되고 주택의 가치상승이 일어납니다. 그러면 고소득층이 재건축이나 개보수된 주택으로 들어오면서 상향여과가 일어납니다.

 

주의해야할 점은, 자원이 효율적으로 배분되지 못하는 상태는 시장 실패라고 하는데 이러한 주거분리와 여과 작용은 시장 실패가 아닙니다. 하향여과와 상향여과는 주택 자원의 효율적으로 배분되는 과정의 모습입니다. 

 

★ 수선비용 > 가치상승 : 하향여과 

★ 수선비용 < 가치상승 : 상향여과