[부동산학개론] 03. 부동산 경제론: 수요와 공급

부동산 경제론: 수요와 공급, 경기 변동

부동산 경제론은 2개의 부분으로 나뉩니다. 수요와 공급 이론, 그리고 부동산 경기 변동 이론 입니다. 공인중개사 1차 시험에서 부동산 경제론 부분은 수요와 공급 이론 부분을 중점적으로 공부해야 합니다. 부동산 경기 변동에 관한 이론 중에서는 거미집모형이 빈출 토픽 입니다. 

 

부동산 경제론에서 부동산의 가격과 부동산의 임대료는 같은 말입니다. 나중에 수요 탄력성 부분에서 부동산의 임대료라고 말을 바꿔서 문제에 나올 때, 이것을 부동산의 가격으로 인식할 수 있어야 합니다. 

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 (1) 부동산 수요 

 

부동산 수요

1) 구매력을 갖춘 경제 주체가 (유효 수요) 

2) 일정 기간 동안에

3) 부동산을 구입하고자 하는 욕구 

 

유효 수요

유효 수요란, 구입 의사도 있고, 구입 능력도 동시에 갖춘 것을 뜻합니다. 

구매 의사만 있고 구매력이 없다면 잠재 수요라고 하는데, 잠재 수요는 부동산 수요가 아닙니다. 

반드시 구매력을 갖춰야, 즉 유효 수요 여야 부동산 수요입니다. 

 

유량의 개념

부동산 수요는 일정 시점이 아니라 일정 기간 동안 측정 하는 유량의 개념 입니다. 

기간이 명시되지 않은 일정 시점에일 대한 수요량은 측정할 수 없습니다. 

↔ 저량의 개념

저량은 일정 시점 까지 누적되어서 쌓여진 양을 말합니다. 

 

사전적 개념

부동산 수요는 구입을 하고자 의도하는 사전적인 개념입니다. 

실제로 이미 구입한 량, 즉 소비량 또는 구매량과 같은 사후적인 개념이 아닙니다. 

 

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 (2) 수요법칙과 수요곡선

 

수요법칙

수요의 법칙은 어떤 재화의 가격과 수요량의 관계를 말합니다.

일반적으로 가격이 상승하면 수요량이 감소하고, 가격이 하락하면 수요량이 증가합니다. 

가격과 수요량은 반비례하는 역의 관계에 있습니다. 

 

수요곡선

수요곡선은 우하향합니다. 

 

 

수요법칙의 성립근거

대체효과와 소득효과 때문에 수요법칙이 성립합니다.

대체효과란, 해당 재화의 가격이 상승하면 동일 효용을 제공하는 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락함에 따라, 상대적으로 가격이 하락한 다른 재화의 수요는 증가하고 해당 재화의 수요는 그만큼 감소하는 효과입니다. 

소득효과란, 해당 재화의 가격이 상승하면 수요자의 실질적인 소득이 감소되는 효과에 따라 해당 재화의 수요량이 감소하게 되는 것을 말합니다. 

 

 

수요의 변화 vs 수요량의 변화

수요량의 변화는 오직 해당 재화의 가격이 변하는 것입니다. 곡선 상에서 점이 이동하는 변화입니다. 

수요의 변화는 해당 재화의 가격이 변하는 것이 아니라 해당 재화 이외의 다른 요인이 변하는 것입니다. 예를 들면 인구, 소득, 금리, 세금, 세율, 연관 재화, 공법 상 규제, 소비자의 기호 등의 여러 가지가 있습니다. 이때는 수요 곡선 자체가 이동합니다. 우측으로 이동하는 것을 수요의 증가라 하고 좌측으로 이동하는 것은 수요의 감소라고 합니다.  

 

 

정상재, 열등재, 중간재

정상재는, 소득이 증가하면 수요도 증가합니다. 

열등재는, 소득이 증가하면 수요가 감소합니다. 

중간재는, 소득이 증가해도 수요는 변하지 않습니다. 

 

이 개념은 가격이 아니라 소득의 증감에 따라 수요가 변한다는 개념입니다. 

가격에 따라 수요가 변하는 개념이 아니라는 것에 주의해야 합니다. 

 

 

대체재, 보완재, 독립재

대체재는, 효용이 비슷해서 서로 대체할 수 있는 두 재화입니다. 

보완재는, 함께 사용할 때 더 큰 만족을 주는 두 재화를 말합니다.

독립재는, 아무 관련이 없는 두 재화를 말합니다. 

 

대체재 관계의 X 재화와 Y 재화는, X 재화의 가격이 증가하면 Y 재화의 수요가 증가합니다. 

보완재 관계의 X 재화와 Y 재화는, X 재화의 가격이 증가하면 Y 재화의 수요가 감소합니다. 

독립재 관계의 X 재화와 Y 재화는, X 재화의 가격이 증가해도 Y 재화의 수요에 영향이 없습니다. 

 

 

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 (3) 부동산 수요의 유형 및 영향 요인 

 

부동산 수요의 유형: 개별수요와 시장수요

개별수요를 모두 합한 것이 시장수요입니다.

 

부동산 수요의 유형: 본원적 수요와 파생적 수요

본원적 수요란, 직접 수요입니다. 본원 수요는 생산물에 대한 수요입니다. 주택에 대한 수요는 본원적 수요입니다.  

파생적 수요란, 간접 수요입니다. 파생 수요는 생산 요소에 대한 수요입니다. 다른 상품의 수요에서 파생되는 수요를 말합니다. 토지에 대한 수요는 파생적 수요입니다. 

 

 

c.f. 유보수요

유보수요란, 자산의 수요자가 해당 자산을 처분하지 않고 계속 보유하려는 수요를 말합니다. 

 

 

부동산 수요 영향 요인: 증가 요인

부동산 수요의 증가 요인에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

 - 인구 증가, 소득 증가, 가구 분리 (핵가족화, 결혼 증가, 이혼 증가), 금리 인하, 세율 인하, 금융조건 개선 (대부비율 증가(대출 더 많이 해주기), 상환기간 연장), 대체시장의 불황 (주식, 채권, 예금 등), 가격 상승에 대한 기대감, 주거의식의 변화 (이용 → 소유), 대체재 가격의 상승, 보완재 가격의 하락 

 

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 (4) 부동산 공급 

 

부동산 공급

1) 공급력을 갖춘 경제 주체가 (유효 공급) 

2) 일정 기간 동안에

3) 부동산을 판매하고자/공급하고자 하는 욕구 

 

공급법칙

일반적으로 가격이 상승하면 공급량이 증가하고, 가격이 하락하면 공급량이 감소합니다. 

가격과 공급량은 비례하는 정의 관계에 있습니다. 

 

수요의 목적은 효용이므로 쌀 때 사야 만족도가 높습니다. 이에 반해 공급의 목적은 이윤 극대화입니다. 비쌀 때 팔아야 이윤이 많으므로 가격이 상승하면 공급이 증가합니다. 

 

공급곡선 supply

어떤 재화의 가격과 공급량의 관계를 표현한 곡선이 공급곡선입니다.

공급곡선은 우상향하는 곡선입니다. 

 

공급의 변화 vs 공급량의 변화

공급량의 변화는 오직 해당 재화의 가격이 변하는 것입니다. 곡선 상에서 점이 이동하는 변화입니다. 

공급의 변화는 해당 재화의 가격이 변하는 것이 아니라 해당 재화 이외의 다른 요인이 변하는 것입니다. 이때는 공급 곡선 자체가 이동합니다. 우측으로 이동하는 것을 공급의 증가라 하고 좌측으로 이동하는 것은 공급의 감소라고 합니다. 

 

부동산 공급의 증가 요인

부동산 공급이 증가하는 요인에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

 - 생산 비용의 하락 또는 생산 요소 가격의 하락, 기술 수준의 향상, 금리 인하 (이자비용의 감소는 생산비용의 하락; 금리가 인하되면 판매자 입장에서의 자금 차입 또한 용이해짐), 세율 인하(양도소득세가 적으면 판매가 활발해짐), 규제 완화(용적률 완화, 건폐율 완화 등), 가격 하락이 예상될 때(하락 전에 미리 팔고자 함), 매도자 수의 증가 

 

 

부동산 공급의 유형: 토지의 물리적 공급과 경제적 공급

토지의 물리적인 공급은 증가하지 않습니다. (토지의 부증성)

토지의 경제적인 공급은 증가할 수 있습니다. (용도의 다양성)

토지의 경제적인 공급은 단기와 중기로 나눌 수 있습니다.

 - 단기: 신축 공급이 불가능한 기간

 - 장기: 신축 공급이 가능한 시점 

 

이때의 단기와 장기의 개념은 신축 공급이 가능한 시점을 기점으로 구분합니다. 

건물은 즉시 공급되지 않습니다. 착공 후 부터 완공까지 시간이 걸리고 완공이 되어야 그 후 부터 신축 공급이 가능해지는데, 이러한 신규/신축 공급이 가능해지는 시점부터를 장기로 봅니다. 

 

만약 1년 후에 신축 공급이 가능해진다면, 1년 까지는 단기이고 1년 후부터는 장기의 개념이 되는 것입니다. 

만약 30년 후에 신규/신축 공급이 가능해진다면, 30년 동안 단기의 개념이 되고 30년 후가 장기의 개념이 됩니다. 

 

공급곡선은 단기적으로는 비탄력적이고(수직선에 가까움), 장기적으로는 탄력적입니다 (우상향 형태). 

토지의 단기적인 공급은 일절 불가능합니다. 용도 전환 등의 토지의 경제적 공급에는 시간이 걸리기 때문에 장기일 수 밖에 없습니다. 

건물의 단기적인 공급은 비탄력적입니다. 기존 재고의 공급은 가능합니다. 

토지와 건물의 장기적인 공급은 탄력적입니다. 

공급곡선과 마찬가지로 수요곡선 또한 단기는 비탄력적이고 장기는 탄력적입니다. 

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 (5) 부동산 시장의 균형의 이동 

 

부동산 시장의 균형

 

균형점이란, 수요곡선과 공급곡선의 교차점이고, 균형가격과 균형거래량이 결정되는 점입니다. 수요와 공급이 일치하는 상태이자, 자원이 가장 효율적으로 배분된 상태입니다. 

수요와 공급이 불일치하여 자원이 효율적으로 배분되지 못한 상태는 '시장 실패'라고 합니다.

초과수요가 발생하면 가격은 상승하고 초과공급이 발생하면 가격은 하락합니다. 

 

부동산 시장의 균형의 이동

 

첫째, 수요곡선과 공급곡선 가운데 하나의 곡선이 이동할 때, 새로운 균형점에서의 가격과 거래량을 살펴보겠습니다. 

 

수요곡선의 변화에 따른 새로운 균형점에서의 가격과 거래량의 변화는 아래와 같습니다. 

1) 수요 ↑ (수요곡선의 우측이동) → 가격 ↑, 거래량 ↑

2) 수요 ↓ (수요곡선의 좌측이동) → 가격 ↓, 거래량 ↓

★ 수요 변화는 가격과 거래량이 모두 동일 방향이다.

 

공급곡선의 변화에 따른 새로운 균형점에서의 가격과 거래량의 변화는 아래와 같습니다. 

3) 공급 ↑ (공급곡선의 우측이동) → 가격 ↓, 거래량 ↑ 

4) 공급 ↓ (공급곡선의 좌측이동) → 가격 ↑, 거래량 ↓

★ 공급 변화는 거래량과 동일 방향이고 가격과는 반대방향이다. 

 

둘째, 수요곡선과 공급곡선이 동시에 변화할 때, 새로운 균형점에서의 가격과 거래량의 변화는 다음과 같습니다. 

 

수요곡선과 공급곡선이 같은 방향으로 변화할 때는 '량동'입니다. 

1) 수요 ↑ 공급 ↑ → 가격 ? , 거래량 ↑

2) 수요 ↓ 공급 ↓ → 가격 ? , 거래량 ↓

★ 수요의 변화방향과 공급의 변화방향이 같으면 거래량은 동일방향이고 가격은 알 수 없다. 

 

수요곡선과 공급곡선이 다른 방향으로 변화할 때는 '가수'입니다. 

3) 수요 ↑ 공급 ↓ → 가격 ↑ , 거래량 ? 

4) 수요 ↓ 공급 ↑ → 가격 ↓ , 거래량 ? 

★ 수요의 변화방향과 공급의 변화방향이 다를 때 가격은 언제나 수요를 따라서 움직이고 거래량은 알 수 없다. 

 

여기서의 '량동가수'는 랜드프로 부동산학개론 신진식 교수님께서 알려주신 기억방법입니다. 

시험장에서 빠르게 문제를 풀 때 아주 유용하게 사용할 수 있을 것 같습니다. 

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 (6) 수요의 가격 탄력성 

 

수요의 가격 탄력성 e

수요의 가격탄력성이란, 가격의 변화가 수요의 변화에 얼마나 영향이 큰 지를 말합니다. 

수요의 가격 탄력성은 가격 변화율에 대한 수요량 변화율 입니다. ( 수요량 변화율 / 가격 변화율 )

예를 들어, 가격이 1% 상승했을 때 수요가 3% 감소하면 3의 가격탄력성을 가진다고 말합니다. 

수요의 가격 탄력성은 절대값의 개념으로 항상 양수입니다. 

 

수요곡선을 그릴 때 가격은 y축이고 수요량은 x축인데,

이때 탄력적인 수요곡선은 수평선에 가깝고 비탄력적인 수요곡선은 수직선에 가깝습니다. 

수평선에 가까울 때 곡선의 기울기는 0에 가까워지고 수직선에 가까울 때 곡선의 기울기는 무한대에 가까워 집니다.

탄력적일수록 기울기는 작아지고 비탄력적일수록 기울기가 커지므로 탄력성과 곡선의 기울기는 반비례 관계입니다. 

 

수요곡선이 만약 극단적으로 탄력적인 경우, 즉 가격탄력성이 무한일 때는 가격이 조금만 올라가도 수요량이 0으로 떨어지고 가격이 조금만 낮아져도 수요가 치솟습니다. 

수요곡선이 극단적으로 비탄력적인 경우, 즉 가격탄력성이 0일 때에는 가격이 계속 올라가도 수요량에 아무런 변화가 생기지 않습니다. 

 

수요의 가격 탄력성

수요의 가격탄력성은 1을 기준으로 1보다 크면 탄력적이고 1보다 작으면 비탄력적이라고 합니다.

극단적으로 치달아서 가격탄력성이 무한대거나 0인경우는 (절대값 개념이라서 양수의 범위이므로 0이 최소값입니다.) '완전' 탄력적 또는 '완전' 비탄력적이라고 합니다. 

 

수요의 가격탄력성 e
e = ∞	완전 탄력
e > 1	탄력적
e = 1	단위 탄력
e < 1	비탄력적
e = 0	완전 비탄력

 

수요의 가격 탄력성과 기업의 총수입의 관계 

• 총수입 = 가격 x 수요량

총수입은 수요의 가격 탄력성과 관계가 있고, 공급의 탄력성과는 아무 관계가 없습니다. 

 

수요의 가격탄력성에 따른 가격 정책과 기업의 총수입의 변화는 그 변화의 내용을 한번 이해한 후에는 외워뒀다가 시험장에서는 그냥 외운 것으로 활용해야 합니다. 시험장에서 그래프를 다시 그려서 문제를 풀면 시간이 부족할 수 있습니다. 

수요의 가격탄력성에 따른 가격 정책과 기업의 총수입의 변화
e > 1	탄력적	가격 인하 (저가정책) → 총수입 증가
e = 1	단위 탄력	가격 변화 → 총수입 영향없음
e < 1	비탄력적	가격 인상 (고가정책) → 총수입 증가

 

수요의 가격 탄력성에 따른 총수입의 변화를 그래프로 살펴보면 아래와 같습니다. 

 

 

수요의 가격 탄력성 영향 요인

수요를 탄력적으로 변화시키는 요인들에는 아래와 같은 것들이 있습니다. 

 

1) 대체재가 많을수록 수요는 탄력적

2) 기간은 장기일수록 수요가 탄력적

3) 용도는 다양하고 용도 전환이 쉬울수록 수요가 탄력적

4) 규제 완화할수록 수요가 탄력적 

5) 상업용, 공업용 보다는 주거용일수록 수요가 더 탄력적

상업용, 공업용은 대체재가 전혀 없지만 주거용은 대체재가 더 많기 때문입니다. 아파트 대신 연립주택 등이 있습니다.

부동산은 수요도 비탄력 공급도 비탄력인데 상업용,공업용 대비 주거용이 그나마 조금 더 탄력적이라는 뜻입니다.

부동산은 즉각 공급이 어렵고 공급량의 변화가 적기 때문에 비탄력입니다.

부동산의 수요가 비탄력적인 이유는 대체재가 적기 때문입니다. 

6) 세분화할수록 수요는 탄력적

통건물 1개를 통으로 임대하는 것 보다 건물 내부 1개 호수를 임대하는 것에 대한 수요가 더 탄력적이라는 뜻입니다.

7) 개별 수요 보다는 시장 수요가 더 탄력적

시장 수요의 변화량은 개별 수요자의 변화량보다 큽니다. 

8) 소득 수준이 높을 수록 수요는 탄력적

저소득층보다 고소득층 수요가 더 탄력적입니다.

저소득층은 어차피 구매력이 없으나 고소득층에게는 가격을 조금 인하해주면 수요가 큰 폭으로 변화합니다.

9) 생활필수품보다 사치품일수록 수요가 탄력적

투자재보다는 투기재일수록 수요가 탄력적입니다.

저가품보다 고가품일수록 수요는 탄력적입니다. 

두루마리 휴지가 1000원에서 1500원으로 50% 올라도 어차피 휴지는 사용해야 해서 수요량의 감소가 적어서 비탄력적입니다. 

다이아몬드가격을 1000만원에서 1300만원으로 30% 인상하면 수요는 30%보다 더 큰 폭으로 감소하니다. 

10) 중고보다 신제품일수록 수요가 탄력적

구축보다 신축이 수요가 더 탄력적입니다. 

구축과 신축의 할인퍼센티지를 똑같이 가격 인하해준다면 신축을 사려는 사람들이 더 많을 것이므로 신축 수요의 가격 탄력성이 더 탄력적입니다.

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 (7) 수요의 소득 탄력성 

 

수요의 소득 탄력성이란, 소득이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는가입니다.

즉, 소득에 대한 수요량의 변화를 보는 정량 지표 입니다. 

• 수요의 소득 탄력성 e = 수요량 변화율 / 소득 변화율 

수요의 가격탄력성은 절대값으로 계산하지만 소득탄력성과 교차탄력성은 절대값의 개념이 아닙니다. 

재화의 종류를 구분하기 위해서 양수, 음수를 그대로 계산합니다. 

 

정상재, 열등재, 중간재

정상재: 소득 ↑ 수요 ↑ ( e > 0 )

열등재: 소득 ↑ 수요 ↓ ( e < 0 )

중간재: 소득 ↑ 수요 = ( e = 0 )

 

수요의 소득 탄력성은 소득이 변할 때 수요량이 소득과 동일 방향인지 다른 방향인지 측정하여 어떠한 재화가 정상재인지 열등재인지 판단할 수 있는 척도입니다. 

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 (8) 수요의 교차 탄력성 

 

수요의 교차탄력성은 X 재화의 가격이 변화할 때 Y 재화의 수요량이 어떻게 변화하는지를 측정하여, X 재화와 Y 재화가 대체재, 보완재, 독립재 가운데 어떤 관계에 있는지를 측정할 수 있습니다. 

• 수요의 교차 탄력성 = Y재 수요량의 변화율 / X재 가격의 변화율 

아래와 같이 메모해두는 것은 필요하겠지만, 대체재/보완재/독립재의 관계는 상식적으로 생각하면 더 쉽습니다. 

대체재 : X의 가격 ↑ , Y의 수요↑ ( e > 0 ) 

보완재 : X의 가격 ↑ , Y의 수요↓ ( e < 0 ) 

독립재 : X의 가격 ↑ , Y의 수요 = ( e = 0 ) 

 

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 ※ 수요 탄력성 3가지 헷갈리지 말기

수요의 가격 탄력성	수요의 소득 탄력성	수요의 교차 탄력성
X 수요량 변화율 / X 가격 변화율	수요량 변화율 /  소득 변화율	Y 수요량 변화율 /  X 가격 변화율
가격과 수요량은 반비례 표기는 절대값(양수) 실제 관계는 무조건 음수; 역의 관계.

 

 

 

부동산 경제론 [1] 수요와 공급 (9) 공급의 가격 탄력성

공급의 가격 탄력성이란, 가격 변화율에 대한 공급량의 변화율을 말합니다. 

공급곡선은 y축은 가격이고 x축은 공급량입니다. 

• 공급의 가격 탄력성 = 공급량 변화율 / 가격 변화율 

가격 1 단위가 증가할 때, 공급량이 몇 단위 증가하는지를 살펴보면 탄력적인지 비탄력적인지 파악할 수 있습니다. 가격 1단위 당 공급량 증가분이 클 수록 탄력적이고 작을 수록 비탄력적입니다. 

 

공급의 가격 탄력성

X 공급량 변화율 / X 가격 변화율

공급곡선은 우상향곡선이므로 수평선은 완전탄력 수직선은 완전비탄력

 

공급의 가격 탄력성 영향 요인

공급량을 탄력적으로 변화시키는 요인들은 수요의 가격 탄력성 영향 요인과 일반적으로 동일합니다. 

수요가 탄력적인 경우, 공급도 동일하게 탄력적이다.

예를 들면 기간이 장기일수록, 용도가 다양할수록, 규제가 완화될수록 공급도 탄력적입니다.

 

단, 예외적으로 신규 주택에 대한 수요는 반대방향입니다.

수요의 경우 신규 주택일수록 수요가 더 탄력적인데 공급의 경우 구축 주택일수록 더 탄력적입니다. 

왜냐하면 생산 기간이 오래 걸리기 때문에 신규 주택의 공급은 매우 비탄력적인 것입니다. 

신규 주택은 생산 기간이 긴데 비해서 구축 주택은 가격 변화에 따라 즉각 판매/공급이 가능합니다.