토지의 특성
토지의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성으로 나눌 수 있습니다. 토지의 자연적 특성은 토지 그 자체에서 나타나는 물리적인 특성입니다. 변화가 없는 특성입니다. 토지의 인문적 특성은 토지와 인간과의 관계에서 비롯된 것으로 경제적인 측면과 용도적인 측면이므로 변화가 있는 특성입니다. 토지의 자연적 특성 위주로 출제됩니다.
토지의 자연적 특성 (1) 부동성 = 비이동성
토지의 부동성 = 비이동성 = 위치의 고정성 → 국지화, 지역적 세분화, 부분시장.
토지의 부동성은 모든 부동산 활동을 국지화시킵니다.
국지화란, 모든 현상이나 활동이 그 위치 상에서만 나타난다는 의미입니다.
그래서 부동산활동이 지역적으로 세분화되고, 부동산시장은 부분시장 또는 하위시장이 형성됩니다.
고정되어있고 이동될 수 없기 때문에 그 위치에서만 부동산시장이 형성되고 부동산 활동이 생기기 때문입니다.
- 국지화의 원인은 부동성이다.
- 지역적으로 시장을 세분화시키는 원인은 부동성이다.
- 부분시장이 형성되는 원인은 부동성이다.
토지의 부동성 → 임장 필요
부동성과 영속성 때문에 토지에 대한 정보는 누적화되므로 정보 활동이 필요해집니다.
토지의 부동성 때문에 견본제시 또는 진열이 불가능하므로 임장활동이 요구됩니다.
부동산 시장 = 양면적 시장 (추상적 시장 and 구체적 시장)
시장이 어디에서 형성되는지의 위치/장소가 명확한 것은 구체적 시장이고 위치/장소가 불명확한 것은 추상적 시장입니다.
예를 들면 방산시장이라 하면 어느 위치에 있는지 장소 확인이 가능합니다. 이런 경우 구체적 시장입니다. 이에 반하여 노동 시장, 금융 시장 등은 어느 위치에서 발생하는지 위치를 확인할 수 없습니다. 이런 경우 추상적 시장이라고 합니다.
부동산 시장은 추상적시장으로 존재합니다. 그러나 부동산 시장은 지역적으로 세분화 된 후에는 구체적 시장이 될 수 있습니다. 따라서 부동산시장은 양면적 시장이라고 할 수 있습니다.
토지의 부동성 → 입지선정의 중요성
입지선정, 즉 입지론은 협의의 입지선정과 광의의 입지선정으로 나눌 수 있습니다.
협의의 입지선정인 '입지론'은 좋은 위치를 발견하는 것을 뜻합니다.
협의의 입지론은 토지의 부동성에 근거합니다.
광의의 입지선정인 '적지론'은 적합한 용도를 선정하는 것입니다.
이러한 적지론은 부동산 용도의 다양성에 기합니다. 즉, 용도의 다양성은 적지론의 근거입니다.
용도의 다양성은 자연적 특성이 아니라 인문적 특성 가운데 하나이므로, 섞어서 출제하는 것에 유의해야 합니다.
부동성과 인접성 → 외부효과 발생. 지역분석이 필요한 근거.
토지의 부동성 → 동산과 부동산의 구별 근거
토지의 부동성은 부동산과 동산을 구별짓는 근거가 되고, 법률상 공시방법을 달리하는 이유가 됩니다.
동산은 점유로 공시하고 부동산은 등기 또는 등록으로 공시합니다. 공시 방법이 다른 이유는 토지의 부동성 때문입니다.
토지의 자연적 특성 (2) 영속성 = 비소모성
영속성 = 불괴성 = 불변성 = 비소모성
토지는 오랜시간 사용했다고 해서 100평이 10평으로 줄어드는 것이 아닙니다. 마모되거나 소모되지 않아서 가치의 훼손이 오지 않습니다.
토지는 재생산이론이 적용되지 않습니다. 재생산이론은 동일한 물건을 다시 만든다는 것이므로, 반드시 소모를 전제로 하고 있는데, 토지는 소모되지 않기 때문입니다.
영속성 → 소유이익과 이용이익의 분리가 가능 → 임대차 시장 발달
토지는 사용한다고 해서 사라지지 않기 때문에 보유기간 중에는 사용이익을 얻거나 임료를 획득할 수 있고, 처분 시에도 교환이익을 얻을 수 있습니다.
- 소유이익 = 교환 = 가격
- 이용이익 = 용익 = 임대료
영속성 → 투자재
토지는 가치 보존력이 우수하여 투자재로 선호됩니다.
토지의 자연적 특성 (3) 부증성 (不增性) = 비생산성
물리적 측면에서 토지의 양은 증가하지 않습니다. 증가시킬 수 없습니다.
물리적으로 추가공급이 안되기 때문에 지가가 계속 상승하는 원인이 됩니다. 희소성이 증가합니다.
경제적 용도적 측면에서는 토지의 양을 증가시킬 수 있습니다. 토지의 경제적 공급은, 부동산의 인문적 특성 가운데 용도의 다양성이 근거가 됩니다. 일시적으로 이용 전환 또는 용도 전환을 통해서 토지가 공급되는 경우를 말합니다.
토지의 부증성은 어떤 경우에도 예외가 없습니다.
바다를 메워서 토지를 조성한 경우도 토지의 물리적 공급은 아닙니다. 토지 자원의 이용을 전환한 것입니다. 경제적 공급의 예시입니다. 즉, 공유수면 매립은 토지의 부증성에 대한 예외가 아닙니다.
토지의 공급 곡선
토지의 물리적 공급 곡선은 부증성 때문에 수직선 모양으로 완전비탄력적입니다.
토지의 경제적 공급 곡선은 완만하게 우상향하는 일차함수모양입니다. 즉 탄력적입니다. 이것은 용도의 다양성이 근거가 됩니다.
따라서 토지에는 '생산비의 법칙'이 원칙적으로 적용되지 않습니다.
토지의 부증성 → 집약화
토지 이용이 집약화 될 수 밖에 없는 이유는 토지의 부증성 때문입니다.
토지의 자연적 특성 (4) 개별성 = 비동질성 = 비대체성
물리적으로 동일한 토지는 존재하지 않습니다. 같은 땅이 없으므로 대체할 수 있는 땅도 없습니다. 토지의 개별성 때문에 토지의 물리적 대체는 불가능합니다.
용도적 또는 경제적으로는 대체가능한 토지가 있을 수 있습니다. 인접성에 근거합니다.
토지의 개별성 때문에 부동산은 일물일가 법칙이 적용되지 않습니다.
개별성 → 거래 비공개, 상품 비표준화, 시장 비조직화, 비교 어려움, 공통이론 도출 어려움
토지의 자연적 특성 (5) 인접성
토지는 물리적으로 무한히 연속되고, 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성입니다.
서로 인접해 있기 때문에 경계 문제도 발생하는 것입니다.
부동성과 인접성은 인접효과를 야기하는 원인이 됩니다.
지역분석이 필요한 근거도 부동성과 인접성 입니다.
토지를 용도적으로 대체를 가능하게 하는 특성이 인접성입니다.
토지의 인문적 특성 (1) 용도의 다양성 = 다용도성 = 변용성
토지의 인문적 특성은 후천적, 가변적, 유동적, 변화가능한 특성입니다.
토지의 인문적 특성 가운데 용도의 다양성이란, 하나의 토지는 여러가지 용도로 이용이 가능하다는 뜻입니다.
최유효이용, 적지론
토지에 용도의 경합이 이루어질 수밖에 없는데, '용도의 다양성'은 그 토지의 적성에 맞는 용도로 이용하고 있는지를 판단하는 근거가 됩니다.
창조적이용, 경제적공급, 가격다원성(토지용도별로 가치가 다르다)
토지의 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 합니다.
토지의 경제적 공급곡선은 우상향 곡선입니다.
토지는 용도별로 가치가 달라집니다.
그래서 토지 용도의 다양성이라는 특성은 가격다원설의 논리적 근거를 제공합니다.
비가역성
부동산 문제는 한번 발생하면 그 이전의 상태로 돌아가는 것이 매우 어렵습니다.
토지의 인문적 특성인 용도의 다양성은 부동산 문제의 비가역성을 야기시킵니다. 영속성 아님. 부동성 아님.
한번 잘못 설정한 용도를 더 효율적인 용도로 환원하는 것은 매우 어렵습니다.
토지의 인문적 특성 (2) 병합, 분할 가능성 = 분합성
분합성은 토지의 용도의 다양성을 지원하는 특성입니다.
토지는 분할 또는 합병 시 가치가 변합니다. 가치는 증가할수도 감소할수도 있습니다.
당연하게도, 1평짜리 땅에 할 수 있는 것보다 10평짜리 땅에 할 수 있는 것이 많습니다.
즉, 토지 규모가 클 수록 더 여러 가지 용도로 사용이 가능해집니다.
* 단, 합병이 가능하기 위해선 지반에 연속성이 있어야 합니다.
이렇게, 토지 이용의 대규모화를 통해 규모의 경제가 일어날 수 있는데, 이것을 플롯테이지 plottage 현상이라고 합니다.
플롯테이지 현상 plottage
토지이용에 있어서 수 개의 획지가 일체로 이용될 때, 개벌적으로 이용되는 경우보다 토지이용의 효용성을 증대시키는 경우가 많다는 것을 의미합니다.
규모의 경제 vs 규모의 불경제
그런데, 규모의 경제만 있는 것이 아니라 규모의 불경제도 있습니다.
토지 규모를 대규모화하여 이익이 발생하면 규모의 경제고 가치가 감소하면 규모의 불경제입니다.
예를 들어 주거지 바로 옆에 쓰레기 매립지가 있는데 이 두 토지를 합병하여 하나의 토지화한 경우입니다.
규모의 경제가 발생할 때는 합병하면 가치가 증가하여 유리하고 분할하면 오히려 가치가 감가하여 불리합니다.
규모의 불경제는 합병하면 가치가 감소하여 불리하고 분할하면 가치가 증가하여 오히려 유리합니다.
규모의 경제와 불경제는 모두 분합성에 의하여 일어납니다.
한정가격
토지의 부동성과 분합성이라는 특성은 한정가격을 발생시킬 수 있습니다.
예를 들어 동일한 모양과 크기에 가격까지 각각 1억으로 동일한 토지 3개 필지가 있는 상황을 생각해보겠습니다.
토지는 각각 갑, 을, 병의 소유인데, 갑과 을은 둘의 토지를 합해서 팔고 병은 자신의 토지 1개만 팔았을 때, 갑과 을의 토지를 합한 토지는 2억 2천만원에 팔리고 병의 토지는 1억으로 팔 수 있습니다.
토지를 합병해서 팔았다고 2천만원의 가치가 더 높아질 수 있는 것을 '한정가격'이 형성되었다고 말합니다.
토지의 인문적 특성 (3) 상대적 위치의 가변성
인문적 환경의 변화에 따라 토지의 사회적, 경제적, 행정적 위치의 환경가치가 변화합니다.
저는 여기서 세종시가 떠오르네요.
토지의 인문적 특성 (4) 토지의 국토성
토지는 사적재산이기 이전에 국가 성립의 근본요소인 '국토'입니다.
토지의 국토성은 토지 이용의 사회성, 공공성을 강조할 수 있는 이론적인 근거가 됩니다.
토지의 인문적 특성 (5) 투자의 고정성/내구성
부동산에 투입한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 소요됩니다.
토지의 인문적 특성 (6) 고가성
토지는 다른 재화에 비해 비쌉니다.
토지의 자연적 특성과 인문적 특성 구분해서 기억하기
| 토지의 자연적 특성 | 토지의 인문적 특성 |
| 부동성 = 비이동성 영속성 = 비소모성 부증성 개별성 = 비대체성 인접성 |
용도의 다양성 = 변용성 병합, 분할 가능성 = 분합성 상대적 위치의 가변성 국토성 투자 고정성 고가성 |
부동산의 속성 (1) 위치로서의 부동산
위치와 접근성은 다릅니다.
유용한 편의시설에 대한 접근성이 좋으면 부동산의 가치는 상승하지만, 지나치면 불리한 경우도 생기므로 적절해야 합니다.
부동산의 속성 (2) 공간으로서의 부동산
부동산은 지표공간, 지하공간, 공중공간의 입체공간으로 존재합니다.
민법 제212조는 토지소유권 보장의 근거가 되는데, 이때의 부동산 소유권의 범위는 공간개념으로 파악되고 있습니다.
| 민법 제212조(토지소유권의 범위) 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다. |
부동산 소유권의 범위는 지하로 공중으로 무한하지 않고 그 깊이와 높이에 제한이 있습니다.
민법 제212조의 정당한 이익 있는 범위란, 사회통념 또는 용도에 따라 그 범위가 결정됩니다.
- 지표권: 경작권, 건축권, 용수권
- 지하권: 사적 지하권, 공적 지하권
- 사적 지하권 : 소유권이 인정되는 지하권 (예시) 지하수, 암반
- 공적 지하권 : 소유권이 인정되지 않는 지하권 (예시) 광물 - 공중권: 사적 공중권, 공적 공중권
- 사적 공중권 : 소유권이 인정되는 공중권 (예시) 일조권, 조망권, 용적률, TDR(개발권 양도 제도)
- 공적 공중권 : 소유권이 인정되지 않는 공중권 (예시) 전파권, 항공권
한계심도
국가가 공익 사업을 했을 때 토지 손실에 대한 보상을 해주는데, 손실보상의 대상이 되는 가장 깊은 깊이를 한계심도라고 합니다. 한계심도를 넘어서지 않는 범위까지는 손실 보상을 해주고, 한계심도를 넘어서는 범위부터는 보상을 해주지 않는다.
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