[부동산학개론] 04. 부동산 경제론: 경기 변동

일반 경기 변동과 부동산 경기 변동 

 

일반 경기 변동: 규칙적, 반복적, 명확, 일정

부동산 경기 변동: 불규칙적, 비반복적, 불명확, 불투명

 

일반 경기의 순환 국면: 회복 → 호황 → 후퇴 → 불황 

부동산 경기의 순환 국면: 회복 → 상향 → 후퇴 → 하향 

 

일반경기의 유형

 - 키친: 3~4년 / 이자율, 재고

 - 쥬글라: 8-10년 / 건축 설비

 - 쿠즈네츠: 20년 / 인구증가율, 경제성장률

 - 콘트라티에프: 50-60년 기술혁신, 자원개발 

 

일반 경기 순환은 쥬글라 파동을 주 순환으로 봅니다. 

부동산 경기는 쥬글라 순환과 쿠즈네츠 파동의 중간 쯤 기간인, 한센의 건축 순환 경기로 봅니다. 

17-18년의 주기로 순환합니다. 일반 경기보다 부동산의 주기는 약 2배정도 더 깁니다. 

 

부동산 경기 변동

 - 협의: 주거용 

 - 광의: 주거용 + 상/공업용

 - 최광의: 주거용 + 상/공업용 + 토지 경기 

 

부동산 경기 유형

1) 순환별 경기

: 부동산 경기의 순환 국면: 회복 → 상향 → 후퇴 → 하향  

2) 비순환별 경기

 - 계절적: 1년 단위

 - 무작위적 = 우발적 = 불규칙: 전쟁, 지진, 정부 정책

 - 장기적 = 추세 변동: 50년 이상. 개발/재개발

 

부동산 경기 측정 지표 

여러 지표를 종합적으로 섞어서 판단해야 합니다. 

건축량, 거래량, 부동산 가격, 택지 분양 실적, 공기율, 공실률, 주택 금융 실적, 미분양 재고량, 등. 

 

부동산 경기 측정 3대 지표

: 건축량, 거래량, 가격

 

건축량이 공급 측면의 지표이고 거래량이 수요 측면의 지표이며, 이 두 가지가 중심지표입니다. 

가격은 보조지표입니다. 

 

그 중에서도 특히 건축량이 가장 핵심지표입니다. 

 

건축 동향으로 미래의 경기를 측정하는 지표를 선행 지표라 하고,

현재의 경기를 측정하는 것은 동행 지표,

과거의 경기가 좋았는지를 보는 것은 후행지표라고 합니다. 

 

 - 선행지표: 허가량 (앞으로 부동산 경기가 좋아질 것이다) 

 - 동행지표: 착공량 (착공량이 많으면 현재 경기가 좋다는 의미)

 - 후행지표: 완공량 (그동안 부동산 경기가 좋았다는 의미) 

 

부동산 경기의 특징 (빈출 주제) 

 

1. 주기: 일반 경기보다 부동산 경기의 주기는 대략 2배로 깁니다.

일반 경기는 쥬글라 순환으로 8-9년이고 부동산 경기는 한센 건축 순환 경기로 17-8년 입니다. 

 

2. 진폭: 부동산 경기의 진폭은 일반 경기의 진폭보다 큽니다. 정점은 더 높고 저점은 더 깊습니다. 

단, 일반 경기의 진폭보다 부동산 경기의 진폭이 몇 배 큰지는 모릅니다. 2배 크다고 하면 틀린 선지일 것입니다. 

 

3. 부동산 경기는 불규칙적이고 불명확합니다. 

일반 경기는 규칙적인 파동의 형태입니다. 

 

4. 부동산 경기는 우경사 비대칭의 형태입니다.

경기가 저점을 찍고 회복할때는 매우 느리게 회복하는데, 후퇴는 매우 빠르게 진행합니다. 

 

5. 지역적, 국지적, 개별성 → 부동성 + 개별성

부동산 경기는 지역마다 용도마다 전부 다릅니다. 

특정 지역에서 시작하여 전국적으로 확산해나가는 경향도 있습니다. 

 

6. 전체 부동산경기는 일반 경기보다 후순환적으로 후행하는 양상을 보입니다.

 

주식은 전순환적이라서 일반 경기보다 먼저 호황이 옵니다. 

그 다음으로 일반 경기가 호황이 오고요. 

건축물은 착공에서 완공까지 1-2년 시간이 필요하기 때문에 일반 경기보다 1-2년 늦게 부동산 경기 호황이 옵니다.

이렇게 일반 경기보다 부동산 경기가 뒤쳐진 이 1-2년의 기간은 타성기간이라고 합니다. 

 

7. 부문별 부동산경기는 일반 경기보다 선행하기도 하고 역행하기도 하며 병행하기도 하고 독립적이기도 합니다.

 

일반 경기가 호황일 때,

상업/공업용 부동산은 병행합니다. 동시순환적으로, 동시에 같이 호황 상태입니다. 

주거용 부동산은 역행합니다. 역순환적으로 불황 상태입니다. 

이때 상업/공업용 부동산과 주거용 부동산은 역행 관계입니다. 

 

부동산 경기의 순환 국면별 특징

 

1. 회복 국면 

가격이 상승하기 시작합니다.

거래량이 서서히 증가하기 시작하면서 거래가 활기를 띄기 시작합니다.

건축허가량도 점차 늘어납니다. 

빈 집이 조금씩 줄어듭니다. 공실률이 낮아지기 시작합니다. 

투기가 재개되기 쉽습니다.

 

2. 상향 국면

가격은 상승 일로에 있습니다. 가격이 지속적으로 상승합니다.

거래는 매우 활발합니다. 

건축 허가도 매우 활발합니다. 

공가 공실률이 거의 없습니다. 

경기 후퇴 가능성을 내포하고 있는 국면입니다. 

 

★회복 국면에서의 가격은 상향 국면에서의 부동산 가격의 하한선으로 작용합니다. 과거에 거래된 사례의 가격이 하한선으로 작용합니다.

★ 가격이 계속 올라가는 상황에서는 매도인이 중시됩니다. 

 

3. 후퇴 국면 

가격이 하락하기 시작합니다.

거래가 서서히 감소합니다. 한산해집니다.

건축 허가가 둔화되기 시작합니다. 

공가 공실률이 증가하기 시작합니다. 

경기는 아직 호황 상태이기는 합니다. 

 

4. 하향 국면

가격은 지속적으로 하락합니다. 

거래는 극히 저조합니다.

건축 허가가 거의 나지 않습니다. 

공가 공실률이 급증합니다. 

금리가 매우 높습니다.

부동산 소유 자체가 부담스러워 집니다. 팔려고 내놔도 안 팔리고 가격이 계속 떨어집니다. 

 

★하향 국면에서의 부동산 가격은 후퇴 국면에서의 부동산 가격이 상한선으로 작용합니다. 과거에 거래된 사례의 가격이 상한선으로 작용합니다.

★가격이 계속 내려가는 상황에서는 매수인이 중시됩니다. 

 

※ 안정시장: 부동산 고유의 시장

일반 경기 변동에서는 존재하지 않습니다.

부동산의 종류, 위치, 용도로 만들어낸 시장입니다.

경기흐름을 타지 않고, 가격 변동도 거의 생기지 않는 시장입니다.

주로 도심지의 조그만 집, 역세권 주변의 작은 상가나 주택은 경기가 좋을 때나 안 좋을 때나 꾸준히 거래가 되고 가격의 변동도 거의 없는 편입니다. 

경기가 불황일 때에 다른 부동산 가격이 하락하는 동안 안정시장은 굉장히 유리합니다.

호황기에 다른 부동산이 급등하는 동안 안정시장은 가격변동이 없으므로 불리합니다.

불황에 유리하고 호황에 강한 시장입니다. 

부동산 경기 변동에만 존재하는 독특한 시장입니다. 

안정시장은 과거에 거래된 사례의 가격이 현재에 가장 신뢰할 수 있는 기준 가격이 됩니다. 

안정시장의 과거사례는 상한선이 되지도 않고 하한선이 되지도 않습니다. 

 

거미집이론 (에치켈의 동태적 이론)

거미집이론은 생산에 시간이 필요해서 공급량이 시차를 두고 반응하는 재화에 적용할 수 있습니다. 

공급이 원활하지 못해서 가격이 쉽게 폭등하거나 살 사람이 없어서 가격이 쉽게 폭락하는,

즉 비탄력적인 재화일수록 거미집이론이 더 잘 적용됩니다.

 

부동산 재화는 비탄력적인 편입니다.

부동산은 생산기간이 최소 1-2년으로 장기간 소요되기 때문입니다. 

특히, 주거용보다는 상업용, 공업용이 더 비탄력적입니다. 

 

거미집이론은 수요에 따른 공급이 비탄력적이기 때문에 발생합니다. 

거미집이론의 개념은 수요의 변화와 공급의 변화 중 어느 일방이 초과한 상태가 반복되면서 가격폭등과 가격폭락을 거듭하는 동태적 현상을 말하는 것입니다. 

 

부동산 수요는 현재 가격이 오르면 현재 수요량이 낮아져서 즉각 반응하여 탄력적입니다. 

부동산 공급은 현재 가격이 올라도 미래 공급량이 오르는데 시차를 두고 반응하여 비탄력적입니다. 

 

수요의 탄력성은 크고 공급의 탄력성이 적을 때, 즉 수요곡선의 기울기는 작고 공급 곡선의 기울기는 클 때, 균형점으로 수렴합니다. 그렇지 않은 경우는 발산합니다. 수요곡선과 공급곡선의 기울기가 같으면 순환합니다. 

• 수요가 더 탄력적이면 수렴합니다. 
• 공급이 더 탄력적이면 발산합니다. 

어느 경우에 수렴하고 발산하고 순환하는지는 빈출토픽이므로 정리해두어야 합니다.