[부동산학개론] 07. 부동산 시장론: 도시공간구조론

[도시공간구조론] 비제스의 동심원이론

비제스의 동심원이론은 튀넨의 농업지에 관한 위치지대설을 도시에 접목시켜서 발달시킨 이론입니다. 

비제스의 전통적인 소도시인 시카고를 연구대상으로하여 동심원이론을 설명했습니다. 

소도시는 도시의 한복판에 모든 기능을 다 가진 하나의 핵이 있는데,

그 하나의 핵을 기점으로 동심원 모양으로 확대되면서 도시가 성장/발달 해나간다고 설명했습니다. 

 

1. 중심업무지대 CBD; Central Business District 

중심업무지역은 소도시의 모든 기능을 다 가지고 있습니다. 

 

2. 전이지대 = 점이지대 = 천이지대 = 슬럼가 

저소득층 주거지역입니다. 

고용기회가 많기 대문에 저소득층은 중심부에 가까이 주거지역을 형성합니다. 

 

3. 저소득층 주거지역 = 근로자 주거 지대

저소득층 공업 노동자들의 집단 주거 지역입니다. 

 

4. 고급 주택 밀집 지역 = 고급 주택 지역 

여기까지가 소도시의 경계입니다. 

소득이 높을수록 쾌적성을 추구하기 때문에 외곽에 고소득층이 거주합니다. 

 

5. 통근자 지대 = 통근지역

고소득층 주거지역입니다. 

소도시에서 가장 잘 사는 부유층들의 호화 주택이 지어져있습니다.

부유층들은 도시 중심까지 출퇴근합니다. 

 

 

[도시공간구조론] 호이트의 선형이론 = 축이론 

호이트의 선형이론은 한 개의 핵을 가진 도시가 도심에서부터 주요 간선도로망/교통축을 따라 소득계층별로 주택지가 형성됨으로써 그 모양이 마치 부채꼴과 같다고 보았습니다. 

호이트는 버제스의 동심원이론과 달리 자연적/인공적 장애물이 적은 방향으로 도시가 부정형적인 형태로 확장한다고 보았습니다. 

고소득층의 고급주택은 교통망 축에 가장 가까이 입지하고 저급주택은 반대편에 입지하는 경향이 있습니다. 

처음에는 저소득층의 주거지역은 반대편에 입지하고 있으나 도심에서 가까운 고소득층 주거지역부터 하향여과가 일어나면서 저소득층의 주거지역으로 바뀐다고 말했습니다. 

도심에서 주거분리 과정을 통해 하향여과가 발생하는 과정을 입증하고자 했던 이론으로, 도시성장이론의 대표적인 이론 가운데 하나입니다. 

선형이론은 동심원이론과 정반대로 고소득층이 도심에 입지하는 경향이 높다고 보았습니다. 

 

 

[도시공간구조론] 해리스와 울만의 다핵심이론

 

다핵심이론은 도시의 내부구조는 수 개의 핵심을 중심으로 형성되므로 도시구조는 다핵구조로 파악할 수 있다고 주장한 이론입니다. 

해리스와 울만은 런던의 도시구조를 통해 도시의 기능적 분화과정을 입증하고자 했습니다.

 

소도시는 하나의 핵심에 모든 기능이 응집되어 그 핵심을 기점으로 발전하는데,

대도시는 중간중간에 구도심이 형성이 되면서 정보/문화/유통/통신 각각의 전문화된 기능을 가진 여러 개의 핵으로 분화되어 성장한다고 보았습니다. 

 

다핵심이론에 따르면, 동종활동끼리는 집적이익을 추구하고 이종활동끼리는 분산입지하기 때문에 핵이 여러 개로 파생된다고 보았습니다. 

또한 지대지불능력에 업종마다 차이가 나기 때문에, 지대지불능력이 높은 업종은 도심에, 낮은 업종은 외곽에 입지하게 됩니다. 

 

 

[도시공간구조론] 시몬스의 다차원이론

 

시몬스는 도시내부구조를 3차원으로 설명하면서, 도시가 서로 독립된 3개의 차원에 의해 형성된다고 주장하였습니다. 

3개의 독립된 차원으로, 도시화 urbanization, 사회계층 social rank, 거주지의 인종별 분류 segregation을 말했습니다.

 

시몬스는 다차원이론에서 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론을 통합하여, 도시화 차원은 동심원 이론을, 사회계층 차원은 선형이론을, 거주지의 인종별 분리 차원에서는 다핵심이론을 적용하였습니다.

 

 

 

[도시공간구조론] 디킨슨의 3지대구조론 

디킨슨은 유럽도시를 모델로 설명하였습니다. 도시가 중앙부, 중간부, 외곽부의 3개 지대 구조로 이루어져 있다고 말하는 이론입니다. 

 

[도시공간구조론] 베리의 유상도시이론

 

유상도시이론은 베리가 미국의 도시를 연구하면서 내놓은 이론입니다. '유상'이란, 리본 모양을 말합니다. 도시가 머리띠를 두른 것처럼 리본패턴으로 성장한다는 의미에서 유상도시이론이라고 하였습니다.

 

도시 중심부에 모든 기능이 집약되어 있다가, 도시가 성장하면서 교통기관의 현저한 발달로 인하여 도시중심부에 모여있던 시설이 간선도로를 따라서 분산해서 입지하는 경향이 나타난다는 이론입니다.