[부동산학개론] 08. 부동산 시장론: 입지론

입지와 입지선정

입지: 위치, 장소 / 공간적 / 정적 개념

입지선정: 위치를 선정하는 활동 / 공간적 & 시간적 / 동적 개념

입지선정의 근거는 부동성입니다. 

 

협의의 입지선정 = 입지론

광의의 입지선정 = 적지론

 

입지론: 좋은 위치를 선정하는 활동. 

적지론: 용도 선정. 

 

입지론의 근거는 부동성입니다. 

적지론의 근거는 용도의 다양성입니다. 

 

용도에 따른 입지 선정 시 중요 기준

 - 주거지: 쾌적성, 편리성 

 - 상업지: 수익성

 - 공업지/농업지: 생산성 

 

[입지론] 상권이론 = 상권분석이론 = 상업입지이론 = 서비스업입지이론

★ 각 이론의 요지를 비교하는 문제

★ 레일리의 소매인력법칙 또는 허프의 확률모형에 따라 각 점포를 이용할 인구 수 계산하는 문제 

 

[입지론 - 상권이론] 크리스탈러의 중심지이론  

크리스탈러의 중심지이론이 상업지에 관한 이론 중 가장 대표적인 이론입니다.

포섭원리에 기초하여 도시공간구조의 형성체계를 입증하고자 했던,

한 도시의 성장체계를 포괄하려 했던 아주 거시적인 이론입니다. 

 

크리스탈러의 중심지이론은 독일의 남부 도시를 모델로 발전시킨 이론입니다. 

포섭원리란, 한 도시에서 중심지는 저차원 중심지, 중차원 중심지, 고차원 중심지로 계층성에 따라 분포하게 된다는 것입니다.

저차원 중심지보다는 고차원 중심지로 갈수록 규모도 크고 기능도 다양합니다. 

그래서 규모나 기능면에서 저차원 중심지는 고차원 중심지에 포섭을 당하게 됩니다. 

각 중심지가 포섭당하지 않고 생존하기 위해서 저차원 중심지는 고차원 중심지보다 멀리 떨어져서 입지하게 됩니다. 

중심지가 자신의 생존권을 확보한 상권에 입지하면서 중심지의 분포도에 따라 한 도시의 공간이 형성되어 간다는 이론입니다. 

 

재화의 도달범위가 무조건 최소요구치보다는 커야 중심지로 성립할 수 있습니다. 

여기서의 최소요구치란, 기능을 유지하고 존립하기 위해 최소한으로 필요한 고객수의 의미입니다. 

재화의 도달범위란, 중심지까지 소비자가 이동하여 올 수 있는 최대한의 범위를 의미합니다. 

★ 재화의 도달범위 > 최소요구치 

 

이상적인 배후지 형성 

 - 하나의 중심: 원형

 - 여러 개의 중심: 정육각형 (벌집형태) 

 

중심이 하나일때는 원형 모양으로 재화가 도달하는데, 중심이 여러개이면 원형 모양으로 하면 겹치는 부분이 없으면 서비스 미제공 지역이 생기고 겹치는 부분이 있으면 불필요한 경쟁부분이 생기므로 정육각형 모양이 이상적인 배후지 형성의 모양입니다. 

 

중심지 계층에 따른 특성

 - 중심지 수는 고차 중심지가 적고 저자 중심지는 많습니다. 

 - 중심지 간의 거리는 고차 중심지 끼리는 멀고, 저차 중심지 끼리는 가깝습니다. 

 - 저차 중심지에서 고차 중심지로 갈수록 중심지의 숫자는 피라미드형을 이룹니다. 즉, 저차 중심지가 500개 이면 중차 중심지는 50개 고차 중심지는 5개라는 뜻입니다. 

 - 중심지의 숫자와 모형은 시장, 교통, 행정의 3가지에 영향을 받습니다. 

 

[입지론 - 상권이론] 레일리의 소매인력법칙

 

레일리는 뉴턴의 만유인력의 법칙을 응용하여 두 중심지 간의 상권의 경계가 어디에서 결정되는가를 살펴보았습니다. 

 

레일리의 소매인력법칙은 두 도시의 중간에 위치하는 지역에 대하여 두 도시의 상권이 미치는 범위는

두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다는 이론입니다. 

 

소매인력법칙은 두 도시 사이에서만 적용이 가능하고, 두 도시 사이에 장애물이 없어야지만 적용이 가능합니다. 

 

 

[입지론 - 상권이론] 컨버스의 분기점모형

 

컨버스의 분기점모형은 두 도시 간의 구매영향력이 같은 분기점의 위치를 구하는 방법을 제시합니다. 

컨버스의 분기점모형에서 구한 두 상권 간의 분기점의 위치는 레일리의 소매인력법칙에서 정해지는 경계와 동일하게 계산이 됩니다. 

 

[입지론 - 상권이론] 허프의 중심지이론 = 확률이론 = 확률모형 

 

크리스탈러의 중심지이론이 거시적이었던 것에 비하여

허프의 이론은 소비자의 심리상태만 가지고 설명했기 때문에 아주 미시적인 이론입니다. 

 

대도시 소비자의 개성/행태를 살펴보니, 거리는 가까울수록 선호하고 규모는 클수록 선호합니다. 

적당한 거리의 고차 중심지가 있다면 더 가까운 거리의 저차 중심지는 지나칠 수 있다는 것입니다. 

그래서 소비자의 기호와 소득수준, 교통편의를 참작하여 소비자들이 원하는 상품을 취급해야 상권으로 형성될 수 있습니다. 

 

허프의 확률 모형도 레일리의 소매인력법칙과 유사합니다. 

효용(만족도) = 고객유인력 = 시장점유율 = (각 중심지의 크기 = 인구) / (거리 ^ 마찰계수)

* 마찰계수는 대부분 2이고, 가끔 1입니다. 

 

예를 들어 여러 개의 쇼핑 센터가 있을 때, 각 쇼핑 센터에서 물건을 구매할 인구 수를 구하려면, 

우선 각각의 쇼핑 센터에 대하여 크기, 거리, 마찰계수가 주어집니다. 

위의 공식에 따라 각 쇼핑 센터의 고객유인력을 계산합니다. 

그리고 아래의 공식에 따라 최종 정답을 구할 수 있습니다.

 

특정 쇼핑 센터에서 물건을 구매할 인구수 = (해당 쇼핑센터의 효용) / (모든 쇼핑센터의 효용) x 전체인구수 

 

 

[입지론 - 상권이론] 애플봄교수의 소비자분포기법 (CST; Customer Spotting Techniques) 

 

애플 봄 교수의 CST기법은 소비자의 분포도를 가지고 각 상권의 분포를 육안으로 파악하는 방법입니다. 

소비자분포기법에서는 점주가 운영하려는 점포와 유사한 다른 점포 앞에 서서, 그 점포를 방문하고 나온 소비자에게 거주지를 물어보고 답변을 지도에 표시하는 방식입니다. 

그렇게하면 소비자가 집중적으로 분포하는 지역을 시각적으로 확인할 수 있습니다. 

해당점포로부터 가까운 순서로 고객의 60%가 존재하는 범위를 1차 상권, 90%까지를 2차 상권으로 합니다. 

소비자의 특징까지 파악하고 판촉전략에 활용하며 새로운 점포의 입지까지 선정할 수 있는, 아주 실무적인 기법입니다. 

 

[입지론 - 상권이론] 넬슨의 소매입지론 = 점포입지8원칙

 

넬슨의 소매입지이론은 소매점포가 매출을 확보하고 생존할 수 있으려면 입지를 선정할 때 다음의 8가지 원칙을 지켜야한다고 제시했습니다. 

 

1. 현재의 지역후보의 적합지점

2. 잠재적 발전성

3. 고객의 중간유인

4. 상거래지역에 대한 적합지점(접근성) 

5. 집중흡인력 = 누적적 흡인력

6. 양립성

7. 경합성의 최소화

8. 입지의 경제성 (용지의 경제학)

 

넬슨이 여덟가지 원칙 가운데 가장 강조했던 원칙은 바로 양립성입니다.

양립성이란, 인접하고 있는 서로 다른 두 점포가 고객을 주고받는 현상을 의미하는데, 서로 보완적 상품을 취급하는 상점들이 근접하여 입지하는 경우 서로 매출액을 증대시키므로, 구매고객의 유동을 방해하지 않고 고객이 충분히 이동할 수 있도록 배려하여야 한다고 말했습니다. 

 

[입지론 - 상권이론] 후버의 입지효과 시간법칙 = 상업입지의 시간법칙 

 

입지효과의 시간법칙은 좋은 상업위치는 투자한 자본과 노력에 대하여 충분한 이익을 주는데, 이러한 입지효과는 개점과 더불어 즉시 나타나는 것이 아니라, 충분한 시간적 여유를 두고 = 충분한 시간이 흘러야 = 장기적으로 나타난다는 것입니다. 

 

[입지론 - 상권이론] 피터의 공간균배원리

 

공간균배원리란, 경쟁관계에 있는 점포들은 상호경쟁을 통하여 공간을 서로 균등히 배분하여 입지한다는 이론입니다. 어떠한 지역에 기존의 상점이 1개 있을 때, 새로운 점포가 입지하려한다면 어느 위치에 입지해야 더 유리할지를 살펴봅니다. 이때의 가정은 소비자들은 균등하게 거주하고 있습니다.

 

결론적으로는 수요탄력성에 따라 입지를 다르게 형성합니다. 새로운 점포는 기존의 점포보다 중심지에 가까이 입지해야 유리하므로 수요의 탄력성이 0인 경우 모든 점포는 중앙으로 모이게 됩니다. 다만 현실적으로 수요탄력성이 0인 경우는 드뭅니다. 

 

[입지유형별 점포의 분류]

공간균배원리에 따른 입지유형별 점포는 집심성, 집재성, 산재성, 국부적 집중성 점포 등이 있습니다. 

공인중개사 시험을 위해서는 각 유형별 사례를 기억해두어야 합니다. 

 

수요탄력성이 작고 시장이 좁게 형성되는 경우에는 중앙에 입지하여 집심성점포를 형성합니다.

수요탄력성이 크고 시장이 넓게 형성되는 경우에는 외곽에 분산입지하여 산재성점포를 형성합니다. 

 

• 집심성: 주로 심장부에 입지하며 고가품, 백화점, 영화관, 극장, 고급음식점, 귀금속점, 고급의류점 등입니다. 
• 집재성: 같은 업종이 한 장소에 모이는 형태입니다. 예를 들어 가구점, 기계점, 공구점, 금융기관들, 관공서 (법원과 변호사/법무사 사무실), 보험회사, 상사 사무실 등이 집재성 점포에 해당합니다. 
• 산재성: 분산입지해야 유리한 점포입니다. 규모가 작고 영세하므로 한 장소에 모이면 한 개의 점포만 살아남는 경우입니다. 잡화점, 과자점, 목욕탕, 세탁소, 이발소, 미장원 등입니다. 
• 국부적 집중성: 농촌이나 어촌 사회의 상권입니다. 바닷가에 가면 어구점(물고기 잡는 도구), 농기구점, 비료상, 농약점, 종묘상 등이 국부적 집중성 점포에 해당합니다. 

 

[상품의 종류에 따른 점포의 분류]

구매관습에 따라 편의품, 선매품, 전문품의 세 가지로 나뉩니다. 

편의품은 가장 규모가 작고 전문품 규모가 가장 큽니다. 

 

• 편의품: 생활필수품, 일용품으로 조금씩 자주 구매하는 유형입니다. 대부분의 고객은 주부입니다. 구매 빈도는 높으나 마진율이 낮은 저가품입니다. 
• 선매품: 선별하여 구매하는 제품으로, 고객이 가격/품질/스타일 등을 비교 후 구매하는 유형입니다. 대표적으로 부인복의상 (양장점), 전자제품 등이 있습니다. 
• 전문품: 유명상표 (유표품), 고급시계, 고급카메라, 고급의류 등 구매를 위한 노력과 비용을 아끼지 않는 제품 유형입니다. 구매빈도는 낮으나 마진율은 높습니다. 

 

---

[입지론] 공업입지이론 

★ 공업입지이론은 3-4년에 1개 출제되는 비율입니다. 

 

[입지론 - 공업입지론] 베버의 최소비용이론

 

베버의 최소비용이론은, 다른 생산조건이 동일하다면 생산과 판매에 있어 최소수송비가 드는 지점에서 공업입지가 결정된다는 이론입니다. 베버는 공급측면의 생산비를 최소화함으로써 이윤을 극대화할 수 있고 그런 입지가 최적의 공업입지라고 주장했습니다. 

개인적으로 인도나 베트남의 인건비가 싸기 때문에 세계의 공장들이 인도나 베트남에 공장을 짓는 것이 여기에 해당하지 않나 떠올랐습니다. 

 

어떻게하면 수송비를 최소화 시킬 수 있는지를 입증하기 위해서 베버는 원료지수와 입지중량의 개념을 도입했습니다.

• 원료지수 = 원료 중량 / 제품 중량
• 입지중량 = (원료 중량 + 제품 중량) / 제품중량 = 원료지수 + 1 

 

[원료지수와 입지중량에 의한 입지성향]

• 원료지향형 입지: 원료지수 > 1, 입지중량 > 2
• 시장지향형 입지: 원료지수 < 1, 입지중량 < 2
• 자유형 입지: 원료지수 = 1, 입지중량 = 2 

 

베버는 원료지향과 시장지향을 구분하여, 원료 가까이 공장입지를 선정했을 때 원료수송비를 절감할 수 있다면 원료지향하고, 시장 가까이 지어질 때 제품수송비를 절감할 수 있다면 시장지향하라고 하였습니다. 

 

원료지향해야하는 공장들은 원료지수가 1보다 큰 산업으로서, 원료지수가 1보다 크다는 말은 원료가 완제품보다 무겁다는 뜻입니다. 즉 원료 수송비보다 제품 수송비가 더 적게 들어가는 중량 감소 산업(제품 생산 후에는 중량이 감소하는 산업)이므로, 원료쪽에 공장을 지어야 합니다.

 

[국지원료와 보편원료]

국지원료 = 편재원료: 원료가 국지적으로 공급될 수 있는 경우 (원료가 석탄인 산업 등)은 원료가 있는 쪽으로 가야 수송비를 절약할 수 있습니다. 

보편원료: 어디에서나 구할 수 있는 원료를 사용하는 경우는 시장과 가까이가야 유리합니다. 

 

[부패성원료와 부패성/파손성제품]

원료가 쉽게 부패하는 경우에 원료 쪽에 입지해야 합니다. 통조림업, 냉동업 등이 해당합니다. 

완제품이 쉽게 상하는 경우 (두부, 제빵 등) 시장지향 입지해야 합니다. 제품의 파손력이 큰 유리 공장 같은 경우도 시장지향해야합니다. 

 

[중간지점 지향형]

원료시장과 소비시장 사이에 수송수단이 바뀌는 지점이 있는 경우가 해당합니다. 

그 지점을 이적지점 = 중간 지점 = 적환지점이라고 합니다.

중간 지점에 입지했을 때 수송비를 가장 크게 절감할 수 있습니다. 

 

[집적지향형]

수송비가 차지하는 비중이 적고, 기술연관성이 높은 산업은 특정 지점에 집적함으로써 기술/정보/시설/원료 등의 공동이용을 통해 생산비용 절감효과를 얻을 수 있습니다. 

바닷가에 입지하는 조선/선박/석유/화학/철강 등이 해당합니다. 

 

[노동지향형]

노동력이 풍부하고 저렴한 곳에 입지하는 경향이 있는 산업으로, 신발, 의류 등이 해당합니다.  

 

[입지론 - 공업입지론] 뢰쉬의 최대수요이론, 아이사드/그린허트/스미스의 통합이론 

 

뢰쉬의 최대수요이론은 베버의 최소비용이론을 비판하면서 나왔습니다. 뢰쉬는 수요를 최대로 하는 지점이 시장 확대 가능성이 가장 크며 그곳이 바로 공장의 최적입지라고 주장했습니다. 

개인적으로 삼성전자의 반도체공장이 미국에 지어지는 것이 여기에 해당하지 않나 생각이 됩니다. 고객사들과 가까워지는 입지로 가는 것입니다. 

 

베버의 최소비용이론과 뢰쉬의 최대수요이론을 통합한 것이 비용과 수요의 통합이론입니다. 아이사드의 요소대체이론이라고도 하며, 그린허트, 로스트론, 프레드, 스미스 등도 주장하였습니다. 

총수입과 총비용의 차이가 가장 크게 되는 이윤극대화 지점이 최적공업입지라는 이론입니다. 

입지선정 시 최적입지에 영양을 주는 결정요인과 관련되는 다양한 생산요소들의 비용을 대체화시킴으로써 최적입지가 결정된다고 하였습니다.