[부동산학개론] 09. 부동산 정책론: 시장 개입 필요성과 토지 정책

정부의 시장 개입 필요성 = 개입 이유  

부동산 정책이란, 부동산 문제를 해결 또는 개선하여 부동산과 인간의 관계 개선를 개선하기 위한 정부 부문의 공적인 노력입니다. 

 

부동산 문제에 대한 정부 개입의 이유는 정치적 기능의 측면과 경제적 기능의 측면이 있습니다. 

정치적 기능: 사회적 목표를 달성하기 위해서 = 소득 재분배 (형평성 고취) [정책 사례] 저소득층 주택 임대료 보조 등.

경제적 기능: 시장 실패를 수정하기 위해서 = 자원 배분 (효율성) [정책 사례] 시장실패의 원인이 되는 외부 효과를 제거하기 위한 지역지구제 등.

 

시장 실패 원인 5가지 = 자원 비효율 배분의 원인 

 

1. 외부 효과 

외부효과는 가장 대표적인 시장 실패의 원인입니다. 어떤 한 사람의 행위가 여러 사람에게 의도하지않은 영향을 미치는 것으로, 시장을 통하지 않고 이런 영향이 나타나므로 시장 실패 입니다. 

2. 공공재

개인이 비용을 투입하지 않고 정부가 비용을 쓰므로, 무임승차의 문제가 있습니다. 

3. 불완전경쟁시장

불완전경쟁시장 자체가 시장실패의 원인이고, 독과점도 시장실패의 원인입니다.

4. 규모의 경제 = 비용체감산업

대규모화시킬수록 비용절감되면 비용체감산업이고, 대규모화시킬수록 비용이 늘어나면 비용체증산업이라 합니다. 

규모의 경제는 시장 실패의 원인이고, 규모의 불경제는 시장 실패의 원인이 아닙니다. 

규모의 경제를 통해 절감되는 비용으로 저가정책을 사용하면 (가격인하) 소비자는 저가의 상품만 구매하게 되므로, 시장에는 저가 제공자 1개만 살아남는 독점시장이 되어가므로 시장실패가 일어나게 됩니다. 

참고로, 토지의 병합/분할 가능성은 규모의 경제나 규모의 불경제를 야기시키는 근거가 됩니다.

5. 정보의 비대칭

특정인만 정보를 가지고 다른 사람은 모르면, 정보를 가진자만 초과이익을 얻으므로 자원이 불균형 분배가 되어 시장실패의 원인이 됩니다. 

 

외부효과 = 외부성 = 시장 실패 원인의 대표적인 한가지 

외부효과를 야기시키는 토지의 특성은 부동성과 인접성입니다. 

외부효과란, 이익을 주고도 대가를 받지 못하거나 손해를 주고도 비용을 치르지 않아도 되는 상황입니다. 

외부효과가 발생하는 이유는 사회적 비용과 사적비용이 서로 다르기 때문입니다.

 

★ 정의 외부효과 = 외부 경제: 이익, 사적비용 > 사회적 비용, 사적 편익 < 사회적 편익, 필요한 량보다 과소생산, 수요증가 → 균형가격 상승 & 균형량 감소 

★ 부의 외부효과 = 외부불경제: 손실, 사적비용 < 사회적 비용, 사적 편익 > 사회적 편익, 필요한 량보다 과대생산, 공급 감소 → 균형 가격 상승 & 균형량 감소 

 

정의 외부효과는 한 사람의 행위가 여러 사람에게 의도하지 않은 이익을 주고 대가는 받지 못하는 경우입니다. 

부의 외부효과는 한 사람의 행위가 여러 사람에게 의도하지 않은 손실을 주지만 비용은 치르지 않는 경우입니다. 

 

정의 외부효과는 예를 들어 아파트 안에 甲 개인이 자신의 비용으로 화단을 설치했는데 화단으로부터의 좋은 편익은 아파트 전체의 사람들이 얻게 되는 경우입니다. 

즉, 정의 외부효과는 사적 비용이 사회적 비용보다 더 큰 경우입니다.

이런 경우는 필요수량보다 과소생산되는 문제점이 있는데,

이를 해결하기 위해서는 정부가 당사자를 적극적으로 장려하는 것이 효율적입니다. 

세금 감면 등의 정책을 사용할 수 있겠습니다. 

개발을 적극적으로 유치하려는 현상인 핌피 PIMFY (Please In My Front Yard) 현상이 생겨납니다. 

이 때 수요가 증가하여 균형가격도 상승하고 균형량도 증가하는 결과를 초래합니다. 

 

부의 외부효과는 예를 들어 상류에 위치한 공장에서 폐수를 방류하여 하류의 물고기가 떼죽음을 당해서 양식업을 하는 주민들에게 피해를 준 경우입니다. 

폐수를 방류한 공장은 비용을 지불하지 않았고 지역주민들의 비용으로 수질을 정화시켰습니다.

사적비용이 사회적비용보다 작은 경우입니다.

사적편익은 사회적편익보다 더 큰 경우입니다. 

한 사람이 이익을 보기 위해 여러 사람에게 비용을 지불케 하는 것입니다. 

 

생산과정에서 외부불경제를 발생시키는 재화의 공급을 시장에 맡길 경우,

그 재화는 사회적인 최적 생산량보다 과대하게 생산되는 경향이 있습니다. 

그래서 세금중과, 범칙금부과 등으로 강력하게 규제를 가해야 합니다. 

 

손해를 기피하므로 님비 NIMBY (Not In My Back Yard) 현상이 생겨납니다. 

정부가 폐수를 방류한 공장에 오염방지시설을 설치하게 규제를 가하여 생산비용이 증가하면 공급 감소의 요인이 됩니다. 

공급 감소할 때는 균형 가격은 상승하고 균형량은 감소하는 결과를 초래하게 됩니다. 

 

토지정책의 종류 3가지: 토지이용규제, 직접적 개입, 간접적 개입

 

[토지이용규제]

토지이용규제는 개인이 가진 토지를 바람직하게 이용하도록 정부가 법률로 규제를 가하는 것입니다. 

 

토지이용규제 정책 사례의 4가지가 있는데, 이 네 가지를 외워야 합니다. 

1. 지역지구제 : 지역지구가 지정되면 용도지구에 맞게끔 건폐율/용적율이 설정됩니다. 

2. 건축규제

3. 인허가제

4. TDR = 개발권양도제 : 미국의 일부 주에서 시행 중이고 한국에서는 없는 제도입니다. 정부가 개인의 토지에 이용을 제한하여 생기는 손실을 보상하기 위해 개발권을 양도해서 간접적으로 보상받을 수 있도록 해주는 제도입니다.

 

[직접적 개입]

 

직접적 개입은, 정부가 직접 수요자나 공급자의 역할을 수행하면서 적극적으로 시장에 개입하는 것, 또는 가격이나 수급량을 통제하는 방법입니다.

 

수요자의 역할을 수행하는 사례에는 토지수용, 토지은행제도, 토지선매제도 (개인에 우선하여 공공기관이 토지 매집하는 것), 공공용지확보 등이 있습니다. 

공급자의 역할을 수행하는 사례에는 도시개발, 공영개발, 공공주택정책 등이 있습니다. 

가격이나 수급량을 통제하는 정책사례에는 분양가 규제, 임대료 규제 등이 있습니다. 

 

이처럼 직접적 개입의 정책 사례는 아주 많아서 모두 외우지 못하므로, 토지이용규제의 네 가지와 간접적 개입의 네 가지 사례를 외운 후, 그 이외의 방법은 모두 직접적 개입이라고 생각하면 공인중개사 시험용 공부로 적합합니다. 

 

[간접적 개입]

 

간접적 개입은, 정부가 시장기구의 틀은 유지하면서 소기의 성과달성을 위해 옆에서 간접적으로 지원하는 것입니다. 

간접적 개입의 사례에는 1. 조세정책, 2. 보조금지급, 3. 금융지원, 4. 행정상 지원 등이 있습니다.

조세감면이나 주택 보조금을 통한 저소득층의 주거 이전과 같은 경우가 여기에 해당합니다. 

 

 

토지이용규제: 지역지구제 

 

주거기능과 공업기능이 혼재한 지역을 주거전용지역으로 용도변경해주면, 공장에 규제를 가했다는 뜻입니다. 공장이 다른 지역으로 이전해야 합니다. 그러면 주거지의 쾌적성이 높아집니다. 

 

즉, 토지를 효율적으로 이용하기 위하여, 부의 외부효과를 제거할 목적으로 용도지역을 변경해준 정책입니다. 

 

공장이 다른 지역으로 이전을 하고난 후 해당지역에 나타나는 단기/장기효과는 아래와 같습니다. 

부의 외부효과가 제거된 후 주택수요가 늘어나더라도 단기적으로는 공급이 불변하므로 주택 가격이 상승합니다. 

가격이 상승한 만큼 기존 소유자들이 가격상승분만큼 초과이윤을 획득합니다. 

초과이윤을 목적으로 새로운 공급자들이 (건축업자들이) 시장진입하여 신축공급이 되고 장기 시점으로 접어듭니다. 

건설업자의 생산비용이 종전과 동일한 수준인지, 증가했는지, 감소했는지에 따라 향후 양상은 달라집니다. 

 

초과이윤은 단기적으로만 발생합니다. 공급이 이루어진 장기시점부터는 초과이윤은 존재하지 않습니다. 단기적으로 발생했던 초과이윤은 정책시행 전에 입주해있는 기존소유자만이 획득하고 신규공급자는 얻지 못합니다. 초과이윤은 언제나 기존소유자가 획득하므로, 사전적 독점만 발생하고 사후적 독점은 나타나지 않습니다. 

 

지역지구제는 우리나라에서 시행하는 가장 대표적인 규제의 한 가지로서, 부의 외부효과를 제한하기 위한 가장 대표적인 법률적 조치 중의 하나입니다. 

 

직접적 개입: 토지은행(토지비축)

 

토지은행은 2009년 2월 도입되어서 정착단계에 이르른 제도입니다.

미래의 공공용지 확보를 목적으로 미개발지를 미리 저렴한 가격으로 대량 매입하여 비축하는 것입니다. 

무질서한 개발을 막아 계획적인 개발이 가능합니다. 

나중에 해당지역에 국가산업단지나 주택 등 계획적으로 조성할 때 민간에 양도하거나 대여하게 됩니다. 

 

단점은, 막대한 토지매입비 부담이 큽니다. 

매입토지를 관리하는 부담이 있습니다.

주변지역의 토지투기 가능성(투기 신호 제공 가능성)이 있습니다. 

 

공인중개사 시험을 위해서 토지은행제도는 단점을 외워야 합니다. 토지은행제도는 정부나 지자체와 같은 공공기관이 비축하므로 관리의 효율성을 기할 수 있다는 식으로 틀린 선지로 출제된 적이 있습니다.