[부동산학개론] 12. 부동산 투자론: 평균분산법과 포트폴리오 이론

평균 분산 지배 원리와 평균분산법

 

평균분산지배원리란, 위험이 동일한 투자안들 끼리는 수익이 높은 투자안이 수익이 낮은 투자안을 지배하고

수익이 동일한 투자안들 끼리는 위험이 낮은 투자안이 위험이 높은 투자안을 지배한다는 원리입니다. 

 

수익과 위험을 동시에 고려하여 투자하는 기법을 평균분산법이라고 합니다. 

평균은 수익을 뜻하고 분산이나 표준편차는 위험을 뜻하는 단어라고 보시면 됩니다. 

수익은 크고 위험은 적은 두 조건을 동시 충족하는 투자안을 선택하는 기법입니다. 

 

평균분산법은 이론적으로 가정한 투자분석기법입니다. 위험이 높을수록 수익도 높기 때문에, 현실적으로는 평균분산법을 사용하기는 한계가 있습니다.

 

예를 들어 A안의 수익은 10% 위험은 6% 이고 B안의 수익은 8% 위험은 4% 인 경우, 평균분산법으로는 투자안을 선택할 수 없습니다. 

 

즉, 기대수익의 평균값도 작고 표준편차도 작은 투자안이나, 평균값도 크고 편차도 큰 투자안들에 대해서는 여러 투자안을 비교하여 투자결정을 하기가 곤란합니다. 

 

평균분산법의 대안

 

1. 포트폴리오 구성: A + B 

A안과 B안을 분산 투자하는 포트폴리오를 만들 수 있습니다. 

 

2. 위험에 대한 태도에 따른 선택

투자자의 위험에 대한 태도에 따라 다른 투자안을 선택할 수 있습니다.

보수적인 투자자는 위험이 낮은 투자안을 선택합니다.

공격적인 투자자는 수익이 높은 투자안을 선택합니다. 

 

3. 변이 계수가 작은 것을 선택

변이계수는 기대수익률 한 단위당 위험도를 말합니다. 

변이계수 = 위험 / 기대수익률 

위험이 적을 수록 무조건 변이계수는 적어지기 때문에 위험이 적은 투자안이 양호한 투자안으로 선택 됩니다. 

 

포트폴리오 이론

 

포트폴리오 이론은 분산투자를 말하는데, 불필요한 위험을 제거하는 것이 목적입니다. 불필요한 위험은 피할 수 있는 위험인데, 이는 비체계적 위험을 말합니다. 비체계적 위험을 제거할 목적으로 여러 자산에 분산 투자 하여 안정적인 수익을 추구하는 것이 포트폴리오 이론입니다. 

 

• 총 위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험 
• 체계적 위험: 시장 상황에서 야기되므로 피할 수 없고 감수해야 하는, 제거할 수 없는 위험. 누구나 다 공통적으로 겪는 위험. 위험이 조직적이고 체계적이므로 피할 수 없습니다. 인플레이션, 불경기, 이자율 등이 해당합니다. 
• 비체계적 위험: 개별 투자안의 특성에서 야기되는 위험. 효율적으로 투자안을 선택한다면 피할 수 있는, 제거할 수 있는 위험. 제거할 수 있다면 분산시킬 수 있다는 뜻입니다. 영업경기, 재무구조, 경영능력, 노사분규 등이 해당합니다. 

포트폴리오 효과가 크다는 것은 분산효과가 크다는 뜻입니다. 비체계적 위험을 더 많이 제거하려면 구성 자산 수를 증가시켜도 되고, 상관계수가 작은 자산으로 포트폴리오를 구성해도 됩니다. 

 

1. 구성 자산 수를 증가시키기 

통계적으로 볼 때 포트폴리오 내의 자산 수를 늘릴수록 비체계적 위험이 더 많이 제거됩니다.

 

2. 상관계수가 작을수록 = 상관계수가 -1에 가까울수록

상관계수는 수익률의 방향을 측정하는 척도로, 상관계수의 최소값은 -1이고 최대값은 1입니다. 

상관계수가 -1이면 비체계적 위험이 모두 제거되어 분산효과가 높고 포트폴리오 효과가 극대화되는 것입니다. 

상관계수가 1이면 수익률이 동일방향으로 배합되어있기 때문에 위험이 전혀 제거되지 않습니다. 

 

효율적 전선 = 효율적 프론티어

 

효율적 전선은 지배원리를 만족하는 투자를 연결한 선분입니다.

즉, 위험이 동일한 투자안들 중에서 가장 수익이 높은 투자안을 선택하고

수익이 동일한 투자안들 중에서 가장 위험이 낮은 투자안을 선택하여 

선택된 투자안을 모두 연결한 곡선을 말합니다. 

 

 

효율적 프론티어는 우상향합니다. 우상향하는 이유는, 더 큰 수익을 얻기 위해서는 더 많은 위험을 감수해야 하기 때문입니다. 

 

무차별곡선

투자자의 위험에 대한 태도를 표시한 곡선이 무차별곡선입니다.

위험에 대한 태도에 따라서 무차별곡선의 형태가 달라집니다. 

 

 

투자자마다 위험을 감수하는 정도가 개인마다 모두 다르므로, 무차별곡선의 형태와 위치는 모두 다르게 나타납니다. 

또한 효율적 프론티어 상의 어느 위치에 개인투자자의 무차별곡선이 위치하여 나타나는지가 모두 다릅니다. 

 

효율적 프론티어 위에서 투자하는 사람들은 모두 위험 회피적 투자자들입니다.

갑, 을, 병의 3명의 투자자 가운데 갑은 가장 위험 혐오적 투자자이고 병은 가장 위험 선호적 투자자이라는 식으로 잘못 해석하면 안 됩니다. 

갑의 무차별곡선은 효율적 전선의 가장 아래쪽에 위치하고, 병의 무차별곡선은 효율적 전선의 가장 우측 위쪽에 위치한다고 했을 때에도, 갑,을,병의 3명의 투자자는 모두 위험 혐오적 투자자입니다.

무차별곡선의 모양이 아래로 볼록하다는 점에 집중해야 합니다. 또한 위험 혐오적 투자자들의 무차별 곡선은 효율적 프론티어보다 위쪽에 위치하고 있습니다. 

단, 위험 혐오적 투자자라고 해서 모두 위험을 동일하게 감수하는 것은 아닙니다. 갑이 위험을 제일 적게 감수합니다. 위험 혐오적 투자자 중에서도 갑이 가장 보수적인 투자자입니다. 병도 위험 혐오적 투자자이지만, 위험 혐오적 투자자들 중에서는 비교적 공격적인 투자자인 것입니다. 

 

• 보수적 투자자일수록 위험 혐오도가 크고, 무차별곡선은 가파릅니다. 
• 공격적 투자자일수록 위험 혐오도가 낮고, 무차별곡선은 완만합니다. 

 

 

각 투자자가 선택할 수 있는 가장 양호한 투자안을 최적 포트폴리오라고 합니다.

최적 포트폴리오는 자신의 무차별곡선과 효율적 전선이 서로 접하는 점에서 결정됩니다. 

 

* 주의 * 무차별곡선과 효율적 전선이 교차하는 점은 절대로 존재하지 않습니다. 

 

당연히도, 한 사람에게 있어서 최적 포트폴리오는 다른 사람에게 최적 포트폴리오가 아닐 수 있습니다.